DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS MORATÓRIOS. REVISÃO CONTRATUAL PARCIAL. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 

1. Trata-se de Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos da Ação Revisional de Contrato de Compra e Venda de Lote urbano, que julgou procedentes os pedidos do autor para declarar abusiva a capitalização mensal dos juros, limitar os juros moratórios a 12% ao ano e determinar o recálculo do saldo devedor com exclusão do valor de entrada já pago. 2. Há três questões em discussão: (i) definir se é abusiva a capitalização mensal de juros no contrato firmado entre construtora e adquirente; (ii) estabelecer a legalidade da adoção do IPCA como índice de correção anual das parcelas; (iii) determinar se os juros moratórios estipulados no contrato extrapolam os limites legais. 3. O contrato firmado entre as partes não está submetido às normas do Sistema Financeiro Nacional, razão pela qual não se admite a capitalização mensal de juros, conforme previsto no art. 5º da MP 2.170-36/2001 e na jurisprudência do STJ, sendo permitida apenas a capitalização anual com base nos arts. 406 e 591 do Código Civil. 4. A taxa de juros remuneratórios de 1% ao mês pactuada no contrato encontra-se dentro dos limites legais e não configura abusividade, pois remunera o capital sem causar desequilíbrio contratual. 5. A adoção do índice IPCA como fator de correção monetária anual é válida, conforme previsão contratual expressa e autorização do art. 46 da Lei 10.931/2004, além de representar índice que reflete amplamente a inflação. 6. Os juros moratórios estipulados em 0,1% ao dia (equivalente a 3% ao mês ou 36% ao ano) ultrapassam os limites legais estabelecidos no art. 406 do Código Civil, devendo ser reduzidos para 1% ao mês. 7. Reconhecida a sucumbência recíproca, aplica-se o disposto no art. 86 do CPC/2015, devendo as partes arcar proporcionalmente com os encargos sucumbenciais na proporção de 70% para a ré e 30% para o autor, suspensa a exigibilidade em relação a este, em razão da gratuidade da justiça. 8. Recurso parcialmente provido. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível de n.º 8008786-02.2023.8.05.0154, sendo Apelante NORTE CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA e Apelado JANIO DA SILVA BISPO. 

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. 

  

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível,      de            de  2025. 

  

PRESIDENTE 

Des. Cláudio Césare Braga Pereira 

Relator 

07 

Trata-se de Apelação Cível interposta por NORTE CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA, contra a sentença prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Luis Eduardo Magalhães nos autos da Ação de Revisional de Contrato de Compra e Venda de Lote n.º 8008786-02.2023.8.05.0154, que julgou procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos: 

“Ante o exposto e por tudo que dos autos consta, julgo procedentes os pedidos formulados na peça inicial, e assim o faço com resolução de mérito (art. 487, I, do CPC), declarando a abusividade do contrato quanto à capitalização mensal de juros, por meio da utilização da Tabela PRICE, e da incidência de juros de mora de 36% (trinta e seis por cento) ao ano, devendo ser reduzido ao limite de 12% (doze por cento) para o mesmo lapso. Assim, deve ser recalculado o saldo devedor, excluindo-se desse, ainda, o sinal já pago pelo promitente comprador quando da contratação. 

Condeno, ainda, a parte ré vencida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85 do CPC/15. 

Os valores dos danos materiais deverão ser atualizados monetariamente, a partir do efetivo prejuízo, com fulcro no enunciado n. 43 da súmula da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, e juros de mora, a partir do vencimento, nos termos do art. 397 do Código Civil.” (Id. 76339762)   

Em suas razões (Id. 76339877), a Recorrente alega que inexiste previsão de incidência de juros moratórios ou remuneratórios, vez que, “as prestações foram ajustadas exclusivamente com correção monetária pelo índice IPCA, prática expressamente pactuada e documentada no contrato celebrado entre as partes.” 

Pontua que “não há cobrança dos alegados juros na relação contratual firmada entre as partes, mas tão somente a correção monetária das parcelas vincendas e juros de somente 1% ao mês, previstas no contrato de compra e venda, no §2º da cláusula sexta.” 

Esclarece que “não há falar em juros de mora ou em juros remuneratórios porque não houve tal aplicação, visto que, as parcelas do preço da compra vinham sendo pagas em dia.” 

Destaca que “a correção monetária pelo IPCA é amplamente aceita pela jurisprudência como uma prática legítima.” 

Menciona que “o Apelado, apresentou laudo contábil produzido unilateralmente, sem contraditório ou perícia judicial.” 

Assevera que “não houve, em momento algum, capitalização de juros ou anatocismo, o que é vedado em nosso ordenamento jurídico.” 

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso, “julgando improcedentes os pedidos formulados na exordial, juntamente com a exclusão do laudo contábil apresentado unilateralmente pelo Apelado.” 

Foram oferecidas contrarrazões ao recurso pela parte Recorrida (Id. 76339883).  

É o relatório. Inclua-se em pauta. 

Salvador, datado eletronicamente. 

  

Des. Cláudio Césare Braga Pereira 

Relator 

07 

  

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. 

Trata-se de Apelação Cível interposta por NORTE CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA, contra a sentença prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Luis Eduardo Magalhães nos autos da Ação de Revisional de Contrato de Compra e Venda de Lote n.º 8008786-02.2023.8.05.0154, que julgou procedentes os pedidos iniciais, para o fim de declarar a abusividade da capitalização mensal de juros, por meio da utilização da Tabela Price, limitar os juros de mora ao percentual de 12% (doze por cento) ao ano e condenar a parte Ré ao recálculo do saldo devedor com exclusão do sinal já pago pelo comprador. 

A relação travada entre as partes possui natureza consumerista, logo, as disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicadas na análise do pleito formulado pela Apelante. 

Sobre o direito de revisão de cláusulas contratuais, esse diploma legal dispõe que: 

Art. 6º São direitos básicos do consumidor: 

(...) 

V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas; 

Nesse particular, o Código de Defesa do Consumidor adota a teoria da base objetiva do negócio jurídico, de acordo com a qual se admite a revisão de contratos, quando a base objetiva que sustentava o negócio sofre alteração significativa, causando o desequilíbrio contratual. 

No caso em comento, o objeto da demanda consiste em revisão de Contrato de Cessão de Direitos e Transferência de Proposta de Compra e Venda de Lote Urbano nº 495/2016 firmado em 20/09/2016, para aquisição de Lote nº 11, quadra nº 69, com área total de 140 m², no loteamento Florais Lea II, situado em Luiz Eduardo Magalhães, no qual foi ajustado como preço do bem imóvel o valor total de R$ 71.820,00 a ser pago em 180 parcelas mensais, cada qual no valor de R$ 399,00 reajustada anualmente em conformidade com a variação da IPCA.  

A controvérsia dos autos cinge-se a verificar: (a) se houve a indevida capitalização mensal dos juros; (b) se é possível a adoção do índice IPCA para fins de reajuste anual das parcelas e; (c) se os juros moratórios foram pactuados em conformidade com a limitação prevista em lei. 

O contrato de compra e venda de imóvel celebrado diretamente entre a construtora e o adquirente possui características distintas dos contratos bancários e de financiamento imobiliário regulados pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH). 

Ressalta-se que a construtora não se equipara a uma instituição financeira, logo, não está sujeita às disposições normativas aplicáveis a esses contratos. 

Nesse particular, não se admite a aplicação do art. 5º da Medida Provisória n.º 2.170-36/2001, que permite a capitalização mensal de juros nos contratos firmados por empresas que integram o Sistema Financeiro Nacional. Tampouco se aplica ao presente caso o enunciado da Súmula nº 539 do STJ. 

Sem prejuízo disso, admite-se a capitalização anual dos juros, com fulcro nos arts. 406 e 591 do Código Civil. 

Observa-se que o contrato firmado entre as partes prevê os seguintes encargos: 

“CLÁUSULA SEXTA: O(s) COMPRADOR(ES) ratificam(m) a opção indicada na Carta Proposta de Compra e Venda, sujeitando-se as demais obrigações, encargos e disposições previstas neste Instrumento Contratual, sendo que: 

(...) 

§ 2º: As Prestações do saldo do preço estão sujeitas a reajuste anual de seus valores de conformidade com a variação do IPCA para o Loteamento FLORAIS LÉA II e FLORAIS LÉA III e da variação do IGP-M para o Loteamento SANTA CRUZ III, publicado pela Fundação Getúlio Vargas, cuja aplicação do índice referencial (IPCA ou IGP-M) dar-se-á ano a ano, conforme legislação vigente e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao Mês pelo Sistema de Amortização da Tabela de Juros simples, nos termos da Lei 10.931/2004.” (Id. 76338501 - Pág. 05) 

Oportuno esclarecer que a correção monetária se destina à recomposição do valor da moeda, compensando a perda do seu poder de compra devido à inflação. Por sua vez, os juros remuneratórios se destinam à remuneração do capital disponibilizado pelo vendedor, considerando a entrega do bem sem o respectivo pagamento à vista do preço ajustado. 

Portanto, os encargos possuem finalidades distintas e não são excludentes entre si. Assim, a incidência de correção monetária e juros não ocasiona, por si só, desequilíbrio contratual apto a ensejar a sua revisão. 

No presente caso, ressalta-se que a taxa de juros remuneratórios de 1% (um por cento) ao mês observa o limite legal estipulado no art. 1º do Decreto n.º 22.626/33 (Lei de Usura). 

Assim, não se verifica a alegada abusividade na cobrança dos juros remuneratórios nos moldes estipulados no contrato. 

No que se refere à utilização do índice IPCA, é preciso levar em conta que esse índice mede a inflação a partir do cálculo da variação do preço dos principais produtos e serviços consumidos pelas famílias, em longo espectro. 

De igual modo, considerando o teor do art. 46 da Lei n.º 10.931/2004, bem como, a previsão expressa sobre a sua utilização para fins de reajuste anual do saldo devedor, deve ser reconhecida a sua legalidade. 

Contudo, quando à cobrança dos juros moratórios, compreendo que a sentença deve ser mantida. 

Nos termos da Cláusula Décima Segunda, o não pagamento das parcelas acordadas autorizaria a imposição dos seguintes encargos: 

“DA MORA E DO INADIMPLEMENT 

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: O atraso no pagamento de qualquer das prestações do saldo do preço ou não atendimento das demais obrigações pecuniárias previstas neste instrumento, acarretará a imposição de multa moratória de 2% (dois por cento) do valor devido, atualizado pela variação positiva e acumulada do IPCA, acrescido de juros de mora à razão de 0,1% (zero ponto um por cento) ao dia, além dos honorários advocatícios, na hipótese de atuação do advogado em composição extrajudicial ou procedimento judicial.” (Id. 76339753 - Pág. 04) 

De fato, observa-se que os juros foram estipulados acima dos limites legais de 12% (doze por cento) ao ano e 1% (um por cento) ao mês, em observância ao art. 406 do Código Civil. 

Sendo assim, alinho-me ao entendimento do Juiz Sentenciante, de acordo com o qual: “Conquanto tenham sido aplicados em percentual maior, os juros pactuados estão sujeitos à referência de razoabilidade do art. 406 do Código Civil vigente, de sorte que devem ser reduzidos ao limite de 12% (doze por cento) ao ano.” 

Nesse sentido, este Tribunal de Justiça vem decidindo: 

ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO DO IGP-M PARA O IPCA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. PREVISÃO CONTRATUAL. JUROS MORATÓRIOS. ABUSIVIDADE CONSTATADA. PROVIMENTO PARCIAL AO APELO. Sentença reformada em parte. I. CASO EM EXAME Trata-se de Apelação Cível interposta contra a sentença proferida pela 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Luís Eduardo Magalhães. A decisão de primeiro grau julgou improcedente a Ação Ordinária nº 8001518-28.2022.8.05 .0154. O recorrente, inconformado, pleiteia a reforma da sentença, solicitando, dentre outros pontos, a substituição do índice de correção monetária (IGPM para IPCA), a redução dos juros moratórios e a revisão da capitalização de juros. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 1. Possibilidade de substituição do índice IGPM como índice de correção monetária para o IPCA-E. 2. Legalidade dos juros moratórios contratuais de 5% ao mês, frente ao limite estabelecido no Código Civil. 3. Possibilidade de capitalização de juros em contrato de compra e venda de imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. O recurso não deve ser parcialmente conhecido em razão do descumprimento do princípio da dialeticidade recursal, uma vez que o apelante deixou de impugnar de forma específica os fundamentos da decisão recorrida, conforme art . 932, III, do CPC/2015. A jurisprudência do STJ confirma a necessidade de que o recurso contenha impugnação adequada aos pontos atacados na decisão de primeiro grau (AgRg no RMS 40.539/SP). 2. Em relação às cláusulas contratuais, a revisão judicial é permitida nos casos de onerosidade excessiva, conforme art. 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor (CDC). 3. Reconheceu-se o desequilíbrio causado pela aplicação do IGPM diante da variação acentuada causada pela pandemia, o que justifica a substituição pelo IPCA, a fim de garantir o equilíbrio contratual. 4. Mantida a capitalização de juros na periodicidade contratada, vez que se encontra prevista no Instrumento Contratual, estando em conformidade com os termos da Súmula 541 do STJ. 5. Os juros moratórios contratuais foram considerados excessivos, sendo reduzidos para 1% ao mês, conforme o art . 406 do Código Civil e Súmula 379 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE Diante do exposto, voto pelo conhecimento parcial do recurso e, no mérito, pelo provimento parcial, determinando a aplicação do IPCA como índice de correção e a redução dos juros moratórios para 1% ao mês. 

(TJ-BA - Apelação: 80015182820228050154, Relator.: MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR, Data de Julgamento: 27/05/2024, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/10/2024) 

ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PEDIDO DE ALTERAÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO ESTABELECIDO NO CONTRATO – ADEQUAÇÃO DO I-GPM CONFORME ENTENDIMENTO DO STJ - AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE – JUROS MORATÓRIOS ESTABELECIDOS EM 6% (SEIS POR CENTO) AO MÊS – EXCESSO – VALOR REDUZIDO PARA 1% (UM POR CENTO) AO MÊS – FIXAÇÃO PELO STJ – RESULTADO DE RECONVENÇÃO FRUTO DA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE REDUÇÃO DAS PRESTAÇÕES MENSAIS – DETERMINAÇÃO DE PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES INADIMPLIDAS – CORREÇÃO – APELO PROVIDO EM PARTE 1. Na origem cuida-se de ação revisional em que pediu a autoria fosse alterado o índice de correção das parcelas de contrato de compra e venda de imóvel do IGPM para o IPCA, bem assim fossem revistos os juros que sustentava estar sendo cobrados acima de 15% (um por cento) ao mês e capitalizados. 2. A sentença julgou improcedentes as pretensões autorais e procedentes os pedidos da reconvenção para condenar a autoria no pagamento das prestações mensais e demais encargos inadimplidos, nos exatos termos do contrato. 3. No que se refere à substituição do IGPM pelo IPCA, a ação foi ajuizada quando as consequências da pandemia já estavam aplainadas, sem comprovação de alteração substancial nas condições financeiras da parte autora e apresentando pedido de redução da prestação mensal em 1/3 (um terço) daquela prevista no contrato, sem demonstração contábil que motivasse tal valor. 4. É necessário chamar atenção que o STJ já possui entendimento expresso que o índice a ser utilizado no financiamento imobiliário deve ser o IGP-M, inclusive sem aflição à teoria da imprevisão e ao art. 6º, do CDC: "Na linha dos precedentes desta Corte, a pactuação do IGPM como índice de correção monetária não encerra ilegalidade ou abusividade.".( AgRg no REsp 1217531/MG, Rel . Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 12/05/2015, DJe 19/05/2015). 5. O resultado da reconvenção é fruto da improcedência da ação quanto ao pedido de redução do valor das prestações mensais fixadas em vista da alteração do índice de atualização que não se sustenta e o pagamento das prestações mediante depósito judicial em valor menor que o devido constituiu o apelante em mora. 6. A sentença determinou o “pagamento das prestações mensais e demais encargos inadimplidos, nos exatos termos do contrato”, sendo o IPTU um débito oriundo da propriedade de imóvel que deve ser quitado pelo legítimo proprietário à Municipalidade e não pelo construtor, não merecendo correção a sentença também neste ponto. 7. Quanto aos juros moratórios, o contrato prevê a incidência dos mesmos no percentual de 6% (seis por cento) ao mês, muito acima dos 12% (doze por cento) ao ano aceitos pelo STJ (RESp 1.058 .114/RS). 8. Apelo provido em parte tão somente para limitar os juros de mora a 1% (um por cento) ao mês, julgando nulo o item “2. b)”, da “CLÁUSULA QUINTA” do contrato firmado entre as partes, que previa 6% (seis por cento) ao mês. 9. Ônus sucumbencial mantido na forma fixada na sentença, frente a ter a parte autora se sagrado vencedora em parte mínima do pedido. 

(TJ-BA - Apelação: 80017313420228050154, Relator.: MAURICIO KERTZMAN SZPORER, Data de Julgamento: 22/05/2024, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/06/2024) 

Portanto, a sentença deve ser mantida quanto à limitação dos juros moratórios. 

Reformada a sentença com o provimento em parte da pretensão recursal, faz-se necessária a adequação dos encargos sucumbenciais. 

O art. 86 do CPC/2015 dispõe que “se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.” 

No presente caso, a parte Autora, ora Apelada, formulou os seguintes pedidos na petição inicial (Id. 76338514): 

“h) Seja julgado procedente o pedido de modificação das cláusulas contratuais, DECLARANDO NULAS AS SEGUINTES CLÁUSULAS E COBRANÇAS QUE A PARTE AUTORA PRETENDE CONTROVERTER: 

h.1) ELEVAÇÃO DO VALOR FINANCIADO SEM CONSIDERAR O VALOR DA ENTRADA: 

(...) 

h.2) CAPITALIZAÇÃO MENSAL DOS JUROS SEM PREVISÃO CONTRATUAL E PRATICADA POR INSTITUIÇÃO QUE NÃO É PERTENCENTE AO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL: 

(...) 

h.3) ELEVAÇÃO DAS PRESTAÇÕES: 

(...) 

h.4) ENCARGOS PENALIZADORES: 

Encargos penalizadores de juros de mora de 0,1% ao dia (conforme cláusula décima segunda da proposta em anexo), correspondendo a (0,1 X 30) 3,00% ao mês e (3,00 X 12) 36% ao ano, cumulados com a correção do IPCA e multa de 2,00%, em total desacordo com a Súmula 30, que veda tal cumulação e ainda, bem superiores aos juros de mora limitados em 12,00% ao ano (Súmulas 176 e 379 do STJ); 

(...) 

i) O JULGAMENTO PROCEDENTE da ação DECLARANDO a excessiva onerosidade contratual, REQUERENDO, a obrigação de fazer a metodologia de cálculo, com os mesmos encargos utilizados pela assistente técnica do requerente, citados no tópico 2-2 do parecer anexo, com a exclusão do método price e da capitalização mensal dos juros, devendo ser recalculadas as parcelas, em sede de liquidação de sentença, sem capitalização;” 

Observa-se que, dentre os pedidos formulados pelo Apelado, foram acolhidos os pleitos de declaração da ilegalidade da cobrança da cobrança dos juros moratórios acima do limite legal e de abatimento do sinal já pago do saldo devedor. Os demais pedidos foram julgados improcedentes. 

Assim, configurada a sucumbência recíproca, redefino o ônus sucumbencial estabelecido na sentença, para determinar que a empresa ré arque com o pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios calculados sobre o valor de 10% sobre o valor da condenação, cabendo à autora o custeio do percentual restante (30%). 

Convém registrar que a exigibilidade fica suspensa em relação ao Autor/Apelado, em conformidade com o disposto no art. 98, § 3º do CPC/2015, em virtude de lhe ter sido concedida a gratuidade da justiça (Id. 76339733).   

Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO, para o fim de reconhecer a legalidade do reajuste anual das parcelas do contrato em discussão, com a incidência de correção monetária pelo índice IPCA e juros de 1% (um por cento) ao mês. 

Com a reforma da sentença, para julgar procedentes em parte os pedidos autorais, determino a redistribuição dos ônus sucumbenciais, condenando ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, devendo a ré arcar com o percentual de 70% (setenta por cento) e a autora, com o restante.  

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, datado eletronicamente. 

Des. Cláudio Césare Braga Pereira 

Relator 

  

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