PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA. EMBARGOS DE TERCEIRO. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NO CURSO DE EXECUÇÃO. PRESUNÇÃO DE FRAUDE À EXECUÇÃO APARENTEMENTE NÃO ELIDIDA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela provisória em embargos de terceiro ajuizados por Nelson Fernando Padovani e Geovana Schmitt Padovani para suspender medidas constritivas sobre os imóveis denominados Fazenda Coroa Florida e Fazenda Reino Florida, registrados sob os nºs 4.283 e 4.369 do Registro de Imóveis de Cocos-BA.

2. Antecedentes do litígio. A agravante promove cumprimento de sentença condenatória contra AGROPECUARIA RIO DO MEIO LTDA e, nesse contexto, realizou averbação premonitória em dois imóveis (matrículas 497 e 498, renumeradas para 4.283 e 4.369) que seriam de propriedade da executada.

3. Embargos de terceiro. Os agravados alegam que adquiriram os imóveis em 2016, mas somente promoveram o registro nas matrículas em 2019 e 2020, após a averbação premonitória da execução, justificando o atraso por suposta intervenção no Cartório de Registro de Imóveis de Cocos-BA.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em verificar se há probabilidade do direito alegado e urgência que justifiquem a concessão da tutela provisória que determinou a suspensão das medidas constritivas sobre os imóveis, considerando: (i) a alegação de fraude à execução; e (ii) a boa-fé dos terceiros embargantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A transferência da propriedade de bens imóveis só se opera mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme art. 1.245 do Código Civil. O art. 828, §4º do CPC estabelece presunção legal de fraude à execução para alienações posteriores à averbação da execução, presunção que não foi suficientemente ilidida pelos agravados.

6. Apesar de a escritura pública de compra e venda ter sido lavrada em 2016, os agravados somente promoveram o registro em dezembro de 2019 e novembro de 2020, quando já existia a averbação premonitória nas matrículas. Além disso, o contexto nebuloso das transações relacionadas ao bem tornam críveis a alegação da agravante de que os terceiros embargantes teriam como saber das averbações ou pelo menos do estado de insuficiência patrimonial da pessoa jurídica que vendeu para eles os imóveis no momento da realização do negócio.

7. Há circunstâncias que tornam questionável a boa-fé dos embargantes, como: a) a aquisição de imóveis a preço milionário sem a devida pesquisa sobre a saúde econômica da empresa vendedora; b) a ausência de especificação da cláusula resolutória expressa na averbação das matrículas; c) o uso de procuração outorgada pela Agropecuária Rio do Meio ao próprio presidente da empresa que seria a verdadeira proprietária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido para reformar a decisão que concedeu a tutela provisória, determinando a manutenção das prenotações existentes nas matrículas dos imóveis em questão (497 e 498 — renumeradas para 4.283 e 4.369) e a inexistência de óbices ao registro de eventual penhora sobre eles. Fica vedada, entretanto, a implementação de medidas expropriatórias (adjudicação, alienação por iniciativa particular, leilão judicial etc.) até o julgamento definitivo dos embargos de terceiro.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 27 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por HYDROAGRO NORDESTE COMERCIO E SISTEMA DE IRRIGAÇÃO LTDA com pedido de efeito suspensivo contra decisão proferida pelo juiz da 1ª Vara de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais de Cocos – BA nos autos desta ação de embargos de terceiro de nº 8000317-21.2024.8.05.0060, contra ela ajuizada por NELSON FERNANDO PADOVANI e GEOVANA SCHMITT PADOVANI.

Em síntese, a ora agravante promove o cumprimento de sentença condenatória ao pagamento de quantia de nº 0001008-70.2007.8.05.0060 contra a AGROPECUARIA RIO DO MEIO LTDA.

Em razão disso a recorrente promoveu averbação premonitória da execução na matrícula de dois imóveis que seriam de propriedade do executado — são elas as matriculas 497 e 498 (que teriam sido renumeradas para 4.283 e 4.369) no Cartório de Registro de Imóveis de Cocos – BA.

Os agravados ajuizaram a ação de embargos de terceiro afirmando que são proprietários dos bens desde 2016, a partir de quando exercem posse sobre eles; que não figuram no título executivo em execução como devedores; que não têm qualquer relação com a empresa devedora; e que a prenotação implementada inviabiliza o uso do imóvel principalmente por obstar financiamentos agrícolas, razão pelas quais perseguem o levantamento da prenotação e a inviabilização de qualquer ato constritivo sobre os imóveis.

A decisão atacada antecipou a tutela pretendida por considerar verossímil o direito alegado e por considerar haver risco de dano em caso de manutenção das medidas constritivas.

(…)

Pelo exposto, DEFIRO o pedido liminar para suspender as medidas constritivas sobre os bens elencados na exordial, a saber, a propriedade denominada Fazenda Coroa Florida e Fazenda Reino Florida, registrados sob o nº 4.283 e nº 4369 do Registro de Imóveis de Cocos-BA.

(…)

Neste agravo a recorrente diz que é “curioso e estranho” que somente 4 (quatro) anos após terem promovido a averbação da compra e venda nas matrículas dos imóveis (o que ocorreu anos após a lavratura da escritura) os agravados tenham sentido os efeitos prejudiciais das prenotações que já existiam antes disso, ajuizado a ação de embargos de terceiro argumentando que estão impedidos de usufruir do imóvel.

Narra que quando promoveu a averbação premonitória da execução nas matrículas dos imóveis, em 27/03/2019, não havia em qualquer delas nenhum registro de averbação de compra e venda, que somente foram promovidas pelos agravados em 21/12/2019 (na matrícula 497 - 4.283) e 24/11/2020 (na matrícula 498 – 4.283) respectivamente, a denotar que naquele momento já havia ampla publicidade para “prevenir” terceiros de boa-fé.

Nesse contexto, defende que as alienações ocorreram em fraude à execução nos termos do art. 828, §4º do CPC, uma vez que havia plena ciência da prenotação quando da averbação da compra e venda na matrícula dos imóveis, alienações estas que ocorreram no curso do cumprimento de sentença que teve início em 2015¹ e no contexto do qual as tentativas de constrição patrimonial pelo BACENJUD restaram infrutíferas.

Afirma, ainda, que a executada ignorou a ordem de pagamento e não reservou bens suficientes para a satisfação da dívida em execução, o que por si só configuraria a fraude à execução conforme art.792, IV do CPC.

Não obstante, diz que o executado agiu de forma ardilosa e “em conluio com os Agravados para 'montar' a simulação da suposta venda do imóvel, pois conforme já exposto acima, NÃO se justifica uma compra e venda realizada no ano de 2016 em valor vultuoso e somente após 3 anos ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis”.

Defende ser “no mínimo curioso” o fato de os agravados terem lavrado a escritura pública num cartório localizado em Cascavel – PR, considerando que o imóvel fica em Cocos- BA; e que o argumento dos agravados, de que não promoveram a averbação da escritura pública no cartório em que os bens estão registrados porque “o Cartório de Registro de Imóveis de Cocos-BA sofreu intervenção, tendo diversas matrículas impugnadas ou não registradas”, é mera tentativa de ocultar o conluio para fraudar a execução, embora este conluio seja dispensável para caracterizar a fraude.

Pediu a atribuição de efeito suspensivo ao recurso para que as prenotações sejam mantidas e o posterior provimento do recurso para que a decisão seja reformada em razão dos indícios de fraude à execução.

A decisão de ID 69281133 atribuiu o efeito suspensivo ao recurso para obstar os efeitos da decisão atacada, “determinando a manutenção das prenotações existentes nas matrículas dos imóveis em questão (497 e 498 — renumeradas para 4.283 e 4.369) e a inexistência de óbices ao registro de eventual penhora sobre eles incidente por decorrência de ordem oriunda da ação de nº 0001008-70.2007.8.05.0060, vedada, entretanto, a implementação de medidas expropriatórias (adjudicação, alienação por iniciativa particular, leilão judicial etc) pelo menos até o julgamento deste recurso”.

Em contrarrazões, os agravados NELSON FERNANDO PADOVANI e GEOVANA SCHMITT PADOVANI sustentam, em síntese: a) Que a empresa AGROPECUÁRIA RIO DO MEIO nunca foi, de fato, proprietária dos imóveis, considerando que o contrato detinha cláusula resolutiva que nunca foi adimplida; b) Que foram diligentes ao solicitar todas as certidões possíveis quando da aquisição, as quais não apontaram qualquer impedimento à celebração do negócio; c) Que o débito cujo cumprimento iniciou em 2015 não tem o condão de afetar ato jurídico perfeito e acabado realizado previamente; d) Que a agravante não comprovou a ausência de boa-fé dos compradores, requisito essencial para o provimento de suas alegações.

Quanto à fraude à execução, argumentam que: e) A impossibilidade de aplicação do art. 828, §4º e 792, II, ambos do CPC, pois o contrato de compra e venda que ampara a anotação de registro nas matrículas foi celebrado em 2016, mais de 3 anos antes da anotação premonitória; f) A demora no registro não foi causada pelos agravados, mas pelo próprio cartório de registro de imóveis, não podendo compradores de boa-fé serem responsabilizados por desídia que não deram causa; g) A jurisprudência resguarda a propriedade adquirida de boa-fé, ainda que desprovida de registro no cartório de imóveis, conforme Súmula 84 do STJ; h) O art. 828, §4º do CPC dispõe apenas sobre uma presunção, que pode ser ilidida no caso concreto; i) Na data da celebração do negócio jurídico (2016), inexistiam anotações nas matrículas que impedissem a celebração do contrato e todas as certidões obtidas em nome da empresa apontavam a inexistência de débitos.

Argumentam também que o ônus da prova quanto a eventual má-fé é do réu, nos termos do art. 373, II, do CPC, ônus do qual a agravante não se desincumbiu. Ressaltam que a boa-fé se presume e a má-fé exige prova inconteste, citando precedentes do STJ.

Quanto à aplicação do art. 792, IV, do CPC, alegam que a AGROPECUÁRIA RIO DO MEIO LTDA deixou de ser possuidora do bem em 2006, ou seja, 11 anos antes da distribuição do cumprimento de sentença, não havendo como se reconhecer fraude sobre bem cujo débito não era oponível a terceiros na data da celebração do contrato.

Contrapõem-se também às alegações de que a celebração da escritura pública em Cascavel-PR seria indício de fraude, destacando que a atividade notarial não é limitada geograficamente e que o endereço de residência dos embargantes é naquela cidade.

Por fim, alegam que a agravante manteve o processo de execução paralisado por longo período, tendo sido inclusive intimada em janeiro de 2021 para dar prosseguimento ao feito sob pena de extinção, o que demonstraria sua desídia na busca do crédito durante quase 20 anos.

Além das contrarrazões os agravados apresentaram também agravo interno por meio do qual pretendiam que o colegiado revogasse a decisão monocrática que antecipou a tutela recursal. Intimados, os recorridos no agravo interno não apresentaram contrarrazões.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria com relatório e solicito dia para julgamento.

Salvador/BA, 6 de maio de 2025.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

O objeto do recurso é decisão que versou sobre tutela provisória, razão pela qual o voto não tem a pretensão de solucionar definitivamente a controvérsia, nem de estabelecer premissas absolutas, resultando na verdade de exame perfunctório sobre a verossimilhança do direito alegado e sobre os riscos ao resultado útil do processo, que são próprios das tutelas provisórias.

Para o caso, entendo que o recurso merece provimento à luz das razões que já foram apresentadas na decisão que deliberou sobre a atribuição de efeito suspensivo ao recurso.

A decisão atacada foi proferida nos embargos de terceiro de nº 8000317-21.2024.8.05.0060, propostos por NELSON FERNANDO PADOVANI e GEOVANA SCHMITT PADOVANI, e deferiu tutela provisória por eles requerida para suspender as medidas constritivas sobre os imóveis denominados Fazenda Coroa Florida e Fazenda Reino Florida, registrados sob os nºs 4.283 e 4.369 do Registro de Imóveis de Cocos-BA.

Pelo que se vê dos autos da ação de origem, os embargantes dizem de que desde 2006 a Agropecuária Rio do Meio não é proprietária dos imóveis em questão, imóveis estes que atualmente os pertence porque foram adquiridos em 2016 de boa-fé — quando não existiam gravames sobre eles —, por escritura pública que somente não foi levada a registro no cartório de imóveis naquele momento porque “naquela época o Cartório de Registro de Imóveis da comarca de Cocos sofreu intervenção, tendo diversas matrículas impugnadas ou não registradas pelo então registrador”, o que somente foi possível fazer em 2019, tanto que “as averbações de Reserva Legal, de Prenotação procedida pelo autor destes autos e da transferência da propriedade, todas foram registradas em janeiro de 2020, justamente porque foi necessária a emissão de nova matrícula”.

Para explicar a origem de sua propriedade e a afirmação de que desde 2006 a Agropecuária Rio do Meio não é proprietária de qualquer dos imóveis em discussão, descrevem a cadeia de titularidade dos bens da seguinte maneira.

Dizem que os imóveis foram adquiridos em 1986 por Tulio Jacques Massignan e Alderico Flavio Massignan e posteriormente transferidos para a AGROPECUÁRIA MAXI S.A (de que Tulio é Diretor-Presidente).

Em 1998 a aludida empresa firmou contrato de arrendamento agrícola com opção de compra com a FLORIDA AGROPASTORIL LTDA tendo por objeto 3 (três) imóveis, entre eles os dois que interessam a este caso.

No ano seguinte, em 12/04/1999, a arrendatária teria cedido a sua posição contratual no aludido arrendamento a Carlos Augusto Ribeiro Lima, Luiz Marcos Suplicy Hafers e Annibal Mendes Gonçalves Neto, que vieram a constituir a AGROPECUÁRIA RIO DO MEIO LTDA (a executada) para o desempenho do arrendamento.

Naquele mesmo ano de 1999 a Agropecuária Rio do Meio LTDA teria celebrado contrato de compra dos dois imóveis que são objeto deste caso pelo preço de R$1.164.485,45, a ser pago até o dia 24/11/2004, e antes disso, no ano 2000, a proprietária dos bens (Agropecuária Maxi LTDA) teria outorgado a escritura para transferência com cláusula resolutória expressa (474 do CC), o que teria sido feito apenas para viabilizar a obtenção de financiamentos agrícolas pela compradora.

Como o preço não foi pago no prazo ajustado, as partes teriam rescindido o contrato em 2005, quando a posse dos bens teria sido devolvida à Agropecuária Maxi, que desde 2006 a exerce por meio do seu diretor Tulio Jacques Massignan.

Entretanto, dizem que apenas e 06/05/2009 a Agropecuária Rio do Meio e seus sócios teriam outorgado procuração pública lavrada em São Paulo para Tulio Jacques Massignano (Diretor-Presidente da Agropecuária Maxi), com poderes para proceder com a venda dos imóveis, prática que diz ser “corriqueira e comum no meio imobiliário” e que teria sido feita por “economia e celeridade”, com a intenção de “evitar o ajuizamento de ação judicial específica visando o desfazimento da ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA”.

A aquisição dos bens pelos embargantes teria ocorrido em 2016, e por exigência do tabelionato em que foi lavrada a escritura de compra e venda, uma nova procuração pública teria sido outorgada a Tulio Jaques Massinan pela Agropecuária Rio do meio, documento este lavrado no 14º Tabelionato de notas de São Paulo.

A partir daí os embargantes dizem que passaram a exerceram posse sobre o bem, e que em conjunto com os antigos proprietários “tiveram que realizar um trabalho verdadeiramente hercúleo para conseguir emitir novas matrículas” uma vez que o Registro de Imóveis de Cocos sofreu “intervenção”, e que em razão da emissão das novas matrículas foi necessário se proceder com uma escritura de rerratificação da compra e venda.

Pois bem.

A legislação civil disciplina exaustivamente as formas de aquisição da propriedade de bens imóveis. Quanto àquelas que se originam de negócios jurídicos, diz o CC/2002, expressamente, que só o registro do título opera a transferência da propriedade:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

É imperioso destacar, por oportuno, que sobre alguns desses negócios jurídicos que tenham por objeto a alteração da propriedade de bens imóveis o Código Civil faz exigências procedimentais relacionadas que por sua vez fazem a doutrina enquadrá-los, quanto à forma, como negócio jurídicos solenes. Trata-se do art. 108 do CC/2002, cuja redação é a seguinte:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País.

Sobre este dispositivo recai a doutrina elucidativa de Maria Amália F. P. Alvarenga em obra organizada por Costa Machado e coordenada pela eminente profª Silmara Juny Chinellato¹:

(…) A forma especial ou solene é a exigida pela lei, como requisito de validade de determinados negócios jurídicos. Isso para assegurar a autenticidade dos negócios, garantir a livre manifestação da vontade, demonstrar a seriedade do ato e facilitar a sua prova. São exemplos o art. 108,do CC, que considera a escritura pública essencial à validade das alienações imobiliárias, e os arts. 1.535 e 1.536,também do CC, que estabelecem formalidades para o casamento.(...)

A finalidade precípua do registro é dar ampla publicidade, preservando direitos e evitando prejuízos de terceiros de boa-fé.

Como visto, a tese dos embargantes é de que eles são adquirentes de boa-fé de um imóvel, ocorrida em 2016, quando segundo eles não existia registro de qualquer gravame sobre os bens, ainda que naquele momento não tenham levado a escritura publica de compra e venda a registro nas matrículas.

O pleito é, em tese, viável procedimentalmente, isso porque até mesmo contratos preliminares materializados em escritos particulares não levados a registro na matrícula do imóvel podem lastrear a oposição de embargos de terceiros. É o entendimento materializado na súmula 84 do STJ e na jurisprudência daquele tribunal:

Súmula 84: É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE TODOS OS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. REAVALIAÇÃO DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. "Esta Corte Superior reconhece como justo título, hábil a demonstrar a posse, o instrumento particular de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público" (AgInt no REsp 1325509/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/12/2016, DJe 06/02/2017).

2. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF.

3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou incursão no contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

4. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pela inexistência de vícios no instrumento contratual. Alterar essa conclusão demandaria reexame de matéria fática, vedado em recurso especial.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 202.871/MS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 03/04/2018, DJe 16/04/2018)

Sendo assim, não haveria sentido em obstar a insurgência do terceiro embargante pelo simples fato de a escritura pública da compra e venda não ter sido levada a registro, uma vez que esse tipo de documento ilustra com clareza o efeito pretendido com o negócio, que é a alienação da coisa.

Também convém pontuar, de logo, que o fato de a escritura pública de compra e venda ter sido lavrada em cartório de notas de lugar distinto daquele em que estão localizados e registrados os imóveis, é questão aparentemente irrelevante para o exame da questão controvertida, isso porque a atividade notarial não é limitada geograficamente ao lugar em que está situado o bem que constitui o objeto do negócio retratados na escritura pública. É o que resulta do art. 8º da Lei nº 8.935/1994, que deve ser lido à luz das atribuições específicas dos tabeliães de notas, descritas nos artigos 6º e 7º da mesma norma:

Art. 6º Aos notários compete:

I - formalizar juridicamente a vontade das partes;

II - intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo;

(...)

Art. 7º Aos tabeliães de notas compete com exclusividade:

I - lavrar escrituras e procurações, públicas;

Art. 8º É livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio.

A viabilidade procedimental dos embargos de terceiro, entretanto, não conduz automaticamente à pertinência da antecipação da tutela nele pretendida, e muito menos a sua imediata procedência

O ponto central da questão controvertida parece ser a boa-fé dos terceiros embargantes, elemento que é determinante para resolver a discussão sobre a existência ou não de fraude à execução, seja à luz do art. 792, seja à luz do inciso II do art. 792 do CPC ou do inciso IV daquele dispositivo, e que no exame da tutela provisória se relaciona à probabilidade do direito alegado, sem prejuízo ao exame sobre a existência de urgência a justificar a providência.

Dito isto convém registrar que desperta curiosidade o fato de que os terceiros embargantes tenham adquirido imóveis a preço milionário no ano de 2016, vendido pelo procurador de uma empresa que agora eles mesmos dizem que não era a dona do imóvel (Agropecuária Rio do Meio), e não tenham tido a cautela de pesquisar a saúde econômica dessa mesma empresa e nesse contexto verificar a existência de eventuais ações que contra ela tramitam pelo menos no foro do seu domicílio a fim de salvaguardar a si mesmos de eventuais consequências patrimonias.

É, data vênia, suspeito, que os terceiros embargantes defendam com afinco a tese de que a Agropecuária Maxi S.A vendeu os imóveis para a Agropecuária Rio do Meio no ano 2000 por meio de escritura pública antes mesmo de receber o preço acordado pelo fato de existir uma cláusula resolutória expressa, quando esta cláusula parece não ter sido especificada na averbação que constou nas matrículas 497 e 498, conforme retratam o R-1 das referidas matrículas (ID 69035593 e 69035595), e quando esta escritura específica não parece ter sido apresentada no cuidadoso rol de documentos que foi apresentado com a inicial da ação de origem.

Também desperta curiosidade o fato de que diante do inadimplemento da Agropecuária Rio do Meio — que aparentemente já era a proprietária registral do imóvel, porque como visto a Agropecuária Maxi S.A outorgou escritura publica que foi levada a registro nos registros imobiliários —, a Agropecuária Maxi S.A jamais tenha promovido qualquer demanda judicial que tivesse o propósito de anular aquela escritura pública (e/ou o negócio de que ela resultou) ou diligência extrajudicial a fim de que ela mesma voltasse a ser considerada a proprietária registral do bem, tendo optado por resolver este “problema”, por “celeridade e economia”, com a outorga de uma procuração pública ao seu próprio Presidente-Diretor pela Agropecuária Rio do Meio, autorizando-o a adotar todas as medidas necessárias à venda do imóvel, o que pela lógica da narrativa dos próprios terceiros embargantes faz com que a Agropecuária Rio do Meio continuasse como proprietária registral dos imóveis ao longo do tempo, tanto que prenotações e penhoras por dividas suas (inclusive de outros credores distintos do ora agravante) continuaram a ser averbadas nas matrículas 497 e 498.

Com efeito, os terceiros embargantes têm um argumento relevante e que deve ser considerado e examinado com atenção especial, que é a alegada desorganização do registro de imóveis de Cocos que fez com que cada um dos imóveis tivesse duas matriculas (497 e 3803; 498 e 3802), o que provavelmente reclamará incursão probatória junto à serventia extrajudicial no momento oportuno. A mera afirmação de problemas no cartório, sem comprovação documental específica, entretanto, não se afigura suficiente para afastar a presunção legal de fraude à execução estabelecida no art. 828, §4º do CPC.

No momento, para análise da tutela provisória requerida, não se pode ignorar que nenhuma das escrituras públicas por meio das quais a Agropecuária Rio do Meio transferiu os imóveis para os agravados (Ids 452567397 e 452567384 da ação de origem) menciona qualquer dos números de matrículas dos bens. Entretanto, ao alegar desconhecimento sobre as prenotações, os embargantes referem-se apenas a duas certidões de inteiro teor das matrículas nº 3803 e nº 3802 emitidas em janeiro de 2016 (IDS 452567376 e 452567377), que embora não mencionem as prenotações que constavam nas matrículas 497 e 498 (por razões até o momento desconhecidas), referem-se aos números dessas matriculas (497 e 498), estas em que eles mesmos vieram a promover a averbação no ano de 2019 (três anos após a lavratura da escritura pública de compra e venda).

Não fosse isso suficiente, a procuração pública outorgada pela vendedora (Agropecuária Rio do Meio) a Túlio Jacques Massignan (Administrador-Presidente da AGROPECUÁRIA MAXI S.A) para a venda desses bens menciona todos os números de matrícula.

Se por um lado não é prudente presumir a má-fé dos terceiros embargantes para concluir que eles participaram, em conjunto com a Agropecuária Rio do Meio, seus sócios, a Agropécuária Maxi S.A e seu administrador-presidente, de um conluio para fraudar credores da executada (a Agropecuária Rio do Meio), também não se pode ignorar o contexto nebuloso das transações relacionadas ao bem, que tornam críveis a alegação da agravante de que eles (os terceiros embargantes) teriam como saber das averbações ou pelo menos do estado de insuficiência patrimonial da pessoa jurídica que vendeu para eles os imóveis. É justamente por isso que não se afigura prudente afastar de imediato a presunção legal de fraude à execução do art. 828, §4º do CPC para quando a alienação ocorre após a averbação premonitória, presunção esta que não foi suficientemente ilidida pelos agravados pelo menos até o momento.

A manutenção da decisão do juiz de primeiro grau, que determinou a suspensão dos gravames incidentes sobre os imóveis em questão, pode tornar ainda mais complexos os litígios que a eles interessa em razão das prenotações neles averbadas, isso porque eventuais alienações posteriores podem vir a prejudicar, além dos credores da Agropecuária Rio do Meio como a agravante, possíveis adquirentes futuros até o momento não envolvidos na controvérsia.

Além disso, o tempo havido entre a data que os agravados dizem ter adquirido os imóveis (2016) — ou a partir daquela em que eles dizem ter conseguido averbar a escritura de aquisição nas matrículas (2019) — e a propositura da ação, em 2024, de fato torna questionável o quesito da urgência necessária a concessão da tutela provisória, até porque não parece ter sido apresentado nenhum elemento concreto capaz de retratar que algum financiamento rural tenha sido negado em razão das prenotações existentes nas matrículas, que salvo melhor juízo dizem respeito a débitos de valor consideravelmente inferior ao valor daqueles bens.

Em relação ao argumento de que o contrato de compra e venda foi celebrado em 2016, ou seja, antes da averbação premonitória, cumpre esclarecer que, embora a escritura pública tenha sido lavrada nessa data, a transferência da propriedade apenas se opera com o registro do título no cartório de registro de imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. No caso, os agravados somente promoveram os registros em dezembro de 2019 e novembro de 2020, quando já existia a averbação premonitória nas matrículas.

Por essas razões, DOU PROVIMENTO AO RECURSO para reformar a decisão agravada, determinando a manutenção das prenotações existentes nas matrículas dos imóveis em questão (497 e 498 — renumeradas para 4.283 e 4.369) e afastando os óbices ao registro de eventual penhora sobre eles incidente por decorrência de ordem oriunda da ação de nº 0001008-70.2007.8.05.0060.

Fica vedada, entretanto, a implementação de medidas expropriatórias (adjudicação, alienação por iniciativa particular, leilão judicial etc.) até o julgamento definitivo dos embargos de terceiro.

Fica prejudicado o agravo interno interposto contra a decisão monocrática que havia sido interposto contra a decisão monocrática que atribuiu efeito suspensivo ao recurso.

Destaco, oportunamente, que a oposição de embargos declaratórios fora das hipóteses restritas de cabimento desse recurso será compreendida como manobra protelatória e ensejará punição exemplar dentro do que permite a legislação processual para o litigante de má-fé. É como voto.

É como voto.

Salvador/BA, 6 de maio de 2025.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator