PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL SEM NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. NULIDADE DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. DANO MORAL CONFIGURADO. CORREÇÃO DO ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por SP 03 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (sucessora de SP 66 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.) e CST EXPANSÃO URBANA LTDA. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória ajuizada por Écio Almeida Soares. O autor celebrou contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, quitando cerca de 74,68% do valor. Em razão de inadimplemento, as rés promoveram unilateralmente o distrato e leiloaram o imóvel, sem notificação prévia para purgação da mora ou ciência das datas do leilão. A sentença reconheceu a nulidade do leilão e declarou rescindido o contrato por culpa exclusiva das rés, condenando-as à restituição integral dos valores pagos, pagamento de multa contratual, danos morais e custas processuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há quatro questões em discussão: (i) definir se as apelantes fazem jus ao benefício da gratuidade de justiça; (ii) estabelecer se o procedimento expropriatório obedeceu às exigências da Lei nº 9.514/97; (iii) determinar a responsabilidade das rés pela resolução contratual e os efeitos indenizatórios decorrentes; (iv) fixar o índice correto de atualização monetária sobre os valores devidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A concessão da gratuidade de justiça às apelantes se justifica diante da comprovação de sua recuperação judicial e da incapacidade momentânea de arcar com os custos do preparo recursal, afastando a deserção.

2. A ausência de comprovação da notificação pessoal do devedor quanto às datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais acarreta a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e alienação do imóvel, por violação à Lei nº 9.514/97 e à jurisprudência consolidada do STJ.

3. A nulidade do procedimento expropriatório afasta a aplicação do Tema 1095 do STJ e impõe a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pois a resolução do contrato decorre de culpa exclusiva das rés.

4. Na hipótese de resolução contratual por culpa das vendedoras, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ, vedada qualquer retenção ou abatimento a título de IPTU ou taxas, por ausência de usufruto do imóvel pelo autor.

5. O dano moral se configura in re ipsa diante da perda indevida do imóvel por ato ilícito das rés, sendo o valor de R$ 20.000,00 compatível com a extensão do dano e a finalidade pedagógica da indenização.

6. A incidência cumulativa de IPCA e SELIC configura bis in idem. A Taxa SELIC deve incidir exclusivamente a partir da citação, por englobar juros e correção monetária, devendo os valores ser corrigidos pelo INPC (ou índice oficial) apenas até a data da citação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A ausência de notificação pessoal do devedor quanto à realização de leilão extrajudicial torna nulo o procedimento expropriatório previsto na Lei nº 9.514/97.

2. A resolução contratual por culpa exclusiva do vendedor/credor fiduciário impõe a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ.

3. A perda irregular do imóvel por leilão nulo configura dano moral indenizável, independentemente de prova do prejuízo.

4. A Taxa SELIC deve incidir a partir da citação como índice único de atualização, vedada a cumulação com qualquer outro índice de correção monetária.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 322, §2º, 373, II, 405 e 406, §1º; CPC, arts. 85, §2º, e 487, I; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1095, j. 08.06.2022; STJ, EREsp 1.348.640/SP, Corte Especial, j. 02.12.2015; STJ, Súmula 543.

 Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n° 8002970-03.2020.8.05.0103, oriundos da Comarca de Ilhéus, em que figuram como Recorrente SP 03 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, sendo Recorrido ECIO ALMEIDA SOARES.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO APELO.

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 23 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Cuida-se de Apelo interposto por SP 03 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (sucessora de SP 66 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.) e CST EXPANSAO URBANA LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus, nos autos da Ação Indenizatória tombada sob o nº 8002970-03.2020.8.05.0103, movida por ECIO ALMEIDA SOARES, que dispôs:

“Diante do exposto, indefiro o pedido de gratuidade da justiça formulado pela ré SP-66 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e, no mérito, acolho, parcialmente, os pedidos formulados na ação para:

a)declarar rescindido o contrato por culpa exclusiva das rés (art. 322, § 2º, do CPC);

b)condenar as rés, solidariamente, à devolução de todos os valores integralmente pagos pelo autor em razão do contrato, no valor incontroverso de R$ 139.292,53(...),devidamente atualizados monetariamente pelo IPCA e acrescidos de juros simples de mora pela SELIC, abatido o IPCA, na forma do art. 406, §1º, do CC, ambos a partir da citação;

c)condenar as rés, solidariamente, ao pagamento da multa compensatória de 10% das parcelas do preço do imóvel pagas pelo autor, prevista na cláusula 8.5.1.1 do contrato, com correção monetária pelo IPCA e juros simples de mora pela SELIC, abatido o IPCA, na forma do art. 406, §1º, do CC, desde a data da citação;

d)condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais ao autor, no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), com correção monetária pelo IPCA, a partir da data do arbitramento, e juros simples de mora pela SELIC, abatido o IPCA, na forma do art. 406, §1º, do CC, desde a data da citação, por se tratar de responsabilidade contratual;

e)julgar prejudicado o pedido subsidiário de declaração da nulidade do distrato do contrato promovidos pelos réus e da venda/leilão do imóvel, em razão do acolhimento do pedido principal de perdas e danos;

f)rejeitar o pedido de declaração de adimplemento substancial;

g) em razão da ínfima sucumbência do autor, condenar as rés, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência em favor do advogado do autor, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação, tendo em conta o elevado grau de zelo, o excelente trabalho desenvolvido e o longo tempo necessário à prestação do serviço, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Com isso, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Certificado o trânsito em julgado, intimem-se as partes para manifestação no prazo de 15 dias e, havendo pedido de cumprimento de sentença, altere-se a classe processual e promova-se conclusão. Caso contrário, arquive-se, observadas as cautelas legais.

Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.”

O autor ajuizou a demanda narrando ter firmado contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária referente ao lote nº 22, quadra J, do empreendimento comercializado pelas Rés. Afirmou ter quitado cerca de 74,68% do valor total, mas, em razão de atraso nas obras e dificuldades financeiras, ingressou com ação revisional. Posteriormente, tomou conhecimento de que as rés haviam promovido o distrato unilateral e o leilão extrajudicial do imóvel sem a devida notificação prévia para purgação da mora ou ciência das datas do leilão.

Ao sentenciar o feito, sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos termos do dispositivo supramencionado.

Irresignadas, as rés interpuseram recurso de apelação (ID 84620887). Preliminarmente, reiteram o pedido de gratuidade de justiça, alegando encontrar-se em recuperação judicial e apresentando balanços que demonstram prejuízos.

No mérito, defendem a aplicabilidade da Lei nº 9.514/97 e do Tema 1095 do STJ, sustentando que, diante do inadimplemento do autor, a resolução deve seguir o rito da alienação fiduciária (devolução apenas do saldo remanescente após leilão), afastando-se o Código de Defesa do Consumidor.

Afirmam que não houve ato ilícito e que o autor estava inadimplente. Subsidiariamente, pugnam pela retenção de 30% dos valores pagos e o desconto de despesas com IPTU e taxas. Impugnam a condenação por danos morais, alegando mero inadimplemento contratual, ou requerem sua redução para R$ 3.000,00.

Por fim, requerem a aplicação exclusiva da Taxa SELIC para atualização do débito, afastando a cumulação com correção monetária.

Em contrarrazões (ID 84620896), o apelado impugna o pedido de gratuidade de justiça e a admissibilidade do recurso por falta de preparo e ausência de impugnação específica. No mérito, defende a manutenção da sentença.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Salvador, datado eletronicamente.

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

                                                                                    RELATOR

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  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL SEM NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. NULIDADE DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. DANO MORAL CONFIGURADO. CORREÇÃO DO ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por SP 03 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (sucessora de SP 66 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.) e CST EXPANSÃO URBANA LTDA. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória ajuizada por Écio Almeida Soares. O autor celebrou contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, quitando cerca de 74,68% do valor. Em razão de inadimplemento, as rés promoveram unilateralmente o distrato e leiloaram o imóvel, sem notificação prévia para purgação da mora ou ciência das datas do leilão. A sentença reconheceu a nulidade do leilão e declarou rescindido o contrato por culpa exclusiva das rés, condenando-as à restituição integral dos valores pagos, pagamento de multa contratual, danos morais e custas processuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há quatro questões em discussão: (i) definir se as apelantes fazem jus ao benefício da gratuidade de justiça; (ii) estabelecer se o procedimento expropriatório obedeceu às exigências da Lei nº 9.514/97; (iii) determinar a responsabilidade das rés pela resolução contratual e os efeitos indenizatórios decorrentes; (iv) fixar o índice correto de atualização monetária sobre os valores devidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A concessão da gratuidade de justiça às apelantes se justifica diante da comprovação de sua recuperação judicial e da incapacidade momentânea de arcar com os custos do preparo recursal, afastando a deserção.

2. A ausência de comprovação da notificação pessoal do devedor quanto às datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais acarreta a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e alienação do imóvel, por violação à Lei nº 9.514/97 e à jurisprudência consolidada do STJ.

3. A nulidade do procedimento expropriatório afasta a aplicação do Tema 1095 do STJ e impõe a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pois a resolução do contrato decorre de culpa exclusiva das rés.

4. Na hipótese de resolução contratual por culpa das vendedoras, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ, vedada qualquer retenção ou abatimento a título de IPTU ou taxas, por ausência de usufruto do imóvel pelo autor.

5. O dano moral se configura in re ipsa diante da perda indevida do imóvel por ato ilícito das rés, sendo o valor de R$ 20.000,00 compatível com a extensão do dano e a finalidade pedagógica da indenização.

6. A incidência cumulativa de IPCA e SELIC configura bis in idem. A Taxa SELIC deve incidir exclusivamente a partir da citação, por englobar juros e correção monetária, devendo os valores ser corrigidos pelo INPC (ou índice oficial) apenas até a data da citação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A ausência de notificação pessoal do devedor quanto à realização de leilão extrajudicial torna nulo o procedimento expropriatório previsto na Lei nº 9.514/97.

2. A resolução contratual por culpa exclusiva do vendedor/credor fiduciário impõe a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ.

3. A perda irregular do imóvel por leilão nulo configura dano moral indenizável, independentemente de prova do prejuízo.

4. A Taxa SELIC deve incidir a partir da citação como índice único de atualização, vedada a cumulação com qualquer outro índice de correção monetária.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 322, §2º, 373, II, 405 e 406, §1º; CPC, arts. 85, §2º, e 487, I; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1095, j. 08.06.2022; STJ, EREsp 1.348.640/SP, Corte Especial, j. 02.12.2015; STJ, Súmula 543.

Inicialmente, aprecio o pedido de gratuidade de justiça renovado pelas apelantes em sede recursal. As recorrentes comprovaram encontrar-se em processo de Recuperação Judicial e acostaram balanços patrimoniais demonstrando resultados negativos e passivo a descoberto (ID 84620887 e anexos).

Embora o estado de recuperação judicial, por si só, não gere presunção absoluta de hipossuficiência, a documentação apresentada evidencia a momentânea incapacidade financeira para arcar com o preparo recursal, que possui valor elevado dado o montante da condenação.

Assim, defiro o benefício da gratuidade de justiça às apelantes exclusivamente para o processamento deste recurso, afastando a preliminar de deserção suscitada em contrarrazões. Presentes os demais pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Rejeito, ainda, a preliminar de ofensa à dialeticidade, visto que o apelo ataca os fundamentos da sentença, ainda que reitere argumentos da contestação, devolvendo ao Tribunal a matéria impugnada.

Da Nulidade do Procedimento Expropriatório e Resolução por Culpa das Rés

O cerne da controvérsia recursal reside na definição do regime jurídico aplicável à resolução do contrato (CDC ou Lei nº 9.514/97) e na regularidade do procedimento adotado pelas apelantes.

As apelantes invocam o Tema 1095 do Superior Tribunal de Justiça para afastar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a restituição de valores, argumentando que, em contratos com alienação fiduciária, a resolução deve ocorrer mediante a consolidação da propriedade e leilão, com entrega apenas de eventual saldo sobejante ao devedor.

Ocorre que a tese fixada no Tema 1095 do STJ ("Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97...") parte de uma premissa fundamental: a regularidade do procedimento de constituição em mora e de execução extrajudicial.

No caso concreto, o Juízo a quo reconheceu, com acerto, que as apelantes não se desincumbiram do ônus de provar a regularidade desse procedimento. Especificamente, a sentença consignou que as rés não comprovaram a notificação pessoal do autor acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis, é indispensável a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, sob pena de nulidade.

Não havendo prova nos autos de que tal formalidade foi cumprida — ônus que competia às apelantes (art. 373, II, do CPC) e do qual não se desincumbiram, limitando-se a alegações genéricas de cumprimento da lei —, o procedimento expropriatório é nulo.

A nulidade do leilão e a alienação do bem a terceiros sem a observância do devido processo legal (Lei 9.514/97) caracterizam ilícito contratual por parte das credoras fiduciárias. Diante disso, não se trata de hipótese de resolução por inadimplemento do devedor (o que atrairia a aplicação estrita da Lei 9.514/97 e do Tema 1095), mas sim de resolução por culpa exclusiva das vendedoras/credoras, que expropriaram o bem de forma irregular.

Nesse cenário, opera-se o distinguishing (distinção) em relação ao Tema 1095 do STJ. A consequência da resolução do contrato por culpa exclusiva das vendedoras é o retorno das partes ao status quo ante, com a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, nos termos da Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor...".

Portanto, correta a sentença ao determinar a devolução integral dos valores pagos, sendo incabível qualquer retenção, pois tal direito assiste ao vendedor apenas quando a resolução ocorre por culpa ou iniciativa do comprador, o que não é o caso dos autos.

Das Despesas com IPTU e Taxas Associativas

Quanto ao pedido de que o apelado arque com IPTU e taxas, este também não prospera. A resolução do contrato por culpa das apelantes, com o retorno ao estado anterior, impõe que as vendedoras assumam os prejuízos decorrentes do negócio desfeito por sua causa. Se o consumidor pagou tais despesas e perdeu o imóvel por ato ilícito das rés (leilão nulo), o ressarcimento é medida de rigor para evitar o empobrecimento sem causa do autor, que não usufruirá do bem. A sentença determinou a devolução dos valores pagos "em razão do contrato", o que abrange tais despesas se comprovadamente quitadas pelo autor.

Dos Danos Morais

No tocante aos danos morais, a sentença fixou indenização em R$ 20.000,00. As apelantes alegam tratar-se de mero inadimplemento contratual.

Sem razão. A conduta das apelantes extrapolou o mero dissabor. O autor realizou o pagamento de percentual substancial do preço (aproximadamente 74%) e viu seu imóvel ser levado a leilão e alienado a terceiros sem que lhe fosse dada a oportunidade legal de purgar a mora ou exercer direito de preferência, em virtude da ausência de notificação das datas do leilão.

Tal situação configura grave violação aos direitos da personalidade, gerando angústia, frustração e impotência diante da perda abrupta e irregular do patrimônio. O dano moral, na espécie, decorre da própria ilicitude do procedimento expropriatório (in re ipsa).

Quanto ao valor, o montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) mostra-se adequado às peculiaridades do caso, considerando o valor do contrato, o grau de culpa das rés (que agiram ao arrepio das formalidades legais) e a função punitivo-pedagógica da indenização, não comportando redução.

Dos Juros e Correção Monetária (Taxa SELIC)

Assiste razão às apelantes, contudo, no tocante ao índice de atualização do débito.

A sentença determinou a incidência de correção monetária pelo IPCA e juros de mora pela SELIC (abatido o IPCA). Ocorre que a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o EREsp 1.348.640/SP, definiu que a taxa de juros moratórios a que se refere o art. 406 do Código Civil é a Taxa SELIC.

A Taxa SELIC engloba, em sua composição, tanto a correção monetária quanto os juros de mora. Portanto, não pode ser cumulada com qualquer outro índice de atualização monetária, sob pena de bis in idem.

Tratando-se de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do CC). Assim, a condenação deve ser atualizada monetariamente pelo índice oficial (INPC/IPCA) desde o desembolso de cada parcela até a data da citação. A partir da citação, deve incidir exclusivamente a Taxa SELIC, que já contempla juros e correção.

Ante o exposto, voto no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, apenas para reformar a sentença no tocante aos consectários legais, determinando que, sobre os valores a serem restituídos e indenizados, incida correção monetária pelo INPC desde o efetivo prejuízo (desembolso para danos materiais e arbitramento para danos morais) até a citação, e, a partir desta, incida exclusivamente a Taxa SELIC, vedada sua cumulação com outros índices.

Mantém-se a sentença em seus demais termos, inclusive quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais, dada a sucumbência mínima do autor.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, datado e assinado eletronicamente.

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

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