Tribunal de Justiça do Estado da Bahia
PODER JUDICIÁRIO
QUINTA TURMA RECURSAL - PROJUDI
EMENTA:
RECURSO INOMINADO. RELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. PROPRIETÁRIO ASSOCIADO E FUNDADOR. SENTENÇA PROCEDENTE EM PARTE. A RECORRENTE REQUER A TOTAL IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. IMPROCEDE A IRRESIGNAÇÃO RECURSAL. DECLARADA A CONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA. TESE FIRMADA NO JULGAMENTO DO RE 695911 (TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
DECISÃO MONOCRÁTICA
Trata-se de recurso inominado interposto pela parte Autora em face da r. sentença prolatada nos autos do processo em epígrafe.
Em síntese, a parte Autora ingressou com a presente ação insurgindo-se contra a parte acionada que deixou de proceder ao pagamento das taxas de manutenção e conservação indicadas na exordial concernente a unidade de sua propriedade, parte integrante da ASSOCIAÇÃO autora.
O Juízo a quo, em sentença, julgou procedentes em parte os pedidos autorais.
É o breve relatório, ainda que dispensado pelo artigo 38 da Lei Nº 9.099/95 e Enunciado nº 162 do FONAJE.
DECIDO
O novo Regimento Interno das Turmas Recursais (Resolução nº 02/2021 do TJBA), estabelece a competência do relator para julgar monocraticamente as matérias que já tenham entendimento sedimentado pelo colegiado ou com uniformização de jurisprudência, em consonância com o art. 15, incisos XI e XII, da mencionada Resolução e artigo 932 do Código de Processo Civil.
Conheço do recurso, porquanto preenchidos os pressupostos de admissibilidade.
Passemos ao exame do mérito.
Ab initio, cumpre observar que a matéria já se encontra sedimentada amplamente no âmbito desta 5ª Turma Recursal, conforme se observa, a título exemplificativo, nos processos de nºs 0032997-18.2023.8.05.0001, 0023577-14.2021.8.05.0080 e Recurso Extraordinário 695911, Tema 492 da Repercussão Geral.
Sabe-se que precedente é toda decisão judicial, tomada à luz de um caso concreto, cujo elemento normativo poderá servir como diretriz para casos futuros análogos[1].
A aplicação dos precedentes dá concretude à princípios basilares no ordenamento jurídico brasileiro, como segurança jurídica (art. 5º, XXXVI, CF), razoável duração do processo e celeridade (art. 5º, LXXVIII, CF), seja por evitar a proliferação de recursos judiciais, ou até mesmo a propositura de ações, seja por facilitar a conciliação judicial, evitando, desse modo, que o processo judicial se perpetue no tempo, tornando o Poder Judiciário ineficiente[2].
Somado a isso, o Novo Código de Processo Civil, no art. 926, estabelece que “os tribunais devem uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente”, e estabelece, em seu art. 932 os poderes do relator. Especificamente no âmbito dos Juizados Especiais, a Resolução nº 02 do TJBA, que estabeleceu o Regimento Interno das Turmas Recursais, em seu art. 15, XI e XII, conferiu ao Relator a atribuição de decidir de forma monocrática o recurso, considerando a jurisprudência dominante das Turmas recursais ou do próprio Juizado – passo a adotar tal permissivo.
Inicialmente, cumpre frisar que a matéria discutida na presente ação foi objeto de apreciação pelo Supremo Tribunal do Federal, no recente julgamento do Recurso Extraordinário 695911, Tema 492 da Repercussão Geral, sendo fixada a seguinte tese:
“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
Ocorre que, conforme asseverado nos autos, a Recorrente é associada fundadora da Associação de Moradores, não sendo simples adquirente não associado, na qualidade de construtora Empreendimentos Imobiliários Damha – Feira de Santana I SPE LTDA, CNPJ nº 15.058.037/0001-48, conforme ata de assembleia de constituição da associação realizada, documento carreado no evento nº 01.
Uma vez que comprovada sua qualidade de associada fundadora, onde aprovou Estatuto Social, fica evidente seu conhecimento de direitos e deveres do regimento, devendo arcar com tais taxa, conforme art. 6º, 10 e 47.
Artigo 6º. São automaticamente ASSOCIADOS todos aqueles que forem legítimos proprietários ou titulares dos direitos de aquisição de lotes no loteamento RESIDENCIAL VILLAGE DAMHA I.
Artigo 10º. É dever dos ASSOCIADOS:
(...)
b) efetuar os pagamentos das Taxas de Manutenção e contribuições, relativas às despesas comuns e extraordinárias do loteamento, na forma estabelecida neste Estatuto.
Artigo 47. O atraso no pagamento da Taxa de Manutenção acarretará ao ASSOCIADO a multa de 2% (dois por centos), calculada sobre o valor do débito em atraso, mais encargos financeiros fixados com base na variação nominal do IGPM, ou outro indexador financeiro que o substitua, além de juros moratórios convencionados em 1% (um por cento) ao dia até o limite de 10% (dez por cento) e eventuais honorários advocatícios.
Examinando as provas carreadas aos autos, observo que a Acionada não comprovou sua condição de não associada, e devem ser consideradas as taxas de manutenção apontadas na petição inicial, a míngua de impugnação específica de cada parcela cobrada, com fulcro no art. 341 do Código de Processo Civil. Portanto, concluo que a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietária associada e fundadora, efetuado pela Recorrida, é constitucional, devendo ser mantida PROCEDENTE em parte a ação.
Ademais, sobejou devido o pagamento de honorários advocatícios, no importe de 20%, conforme demonstrado em planilha e previsto no Estatuto Social.
Diante do quanto exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO ao presente recurso, para manter a sentença impugnada, pelos seus próprios fundamentos. Condeno a parte Recorrente em custas processuais e honorários advocatícios no importe de 20% sobre o valor da condenação, conforme previsto no artigo 55 da Lei nº 9.099/95.
Salvador, data registrada no sistema.
Mariah Meirelles de Fonseca
Juíza Relatora
D04 – M – OUT – 0000473-51.2025.8.05.0080 – MMF – PADL
[1] DIDIER, Fredie; BRAGA, Paula Sarno; OLIVEIRA, Rafael Alexandria de. Curso de direito processual civil: teoria da prova, direito probatório, decisão, precedente, coisa julgada e tutela provisória. 13ª ed. Salvador: JusPodium, 2018, p. 513-515.
[2] MARINHO AMARAL, Felipe. A Aplicação da Teoria dos Precedentes Judiciais no Processo do Trabalho, Editora Mizuno, 2021, p. 57.