PODER JUDICIÁRIO 

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 

Primeira Câmara Cível 

RC01

EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO E ADMINISTRATIVO. IPTU. IMÓVEL EM ÁREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL. REDUTOR DE 80% SOBRE VALOR VENAL. AUSÊNCIA DE RESTRIÇÃO ABSOLUTA DE USO. DESPROVIMENTO.
I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação interposta por Izélia de Freitas Wacheux contra sentença que julgou parcialmente procedente ação para anular lançamentos de IPTU/TRSD dos exercícios de 2014 a 2020, determinando nova base de cálculo conforme laudo pericial. A sentença indeferiu, entretanto, o pedido de aplicação do redutor de 80% sobre o valor venal do imóvel, situado em área de proteção ambiental (APA das Lagoas e Dunas do Abaeté), sob fundamento de inexistência de impedimento técnico para edificação, conforme laudo pericial.
   
   

II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em determinar se a simples localização do imóvel em área de proteção ambiental autoriza a aplicação automática do redutor de 80% sobre o valor venal, para fins de cálculo do IPTU, ou se é necessária a demonstração de restrição absoluta ao uso econômico da propriedade.

III. Razões de decidir
3. A perícia judicial atestou que, embora localizado em APA, o imóvel possui solo firme e plano, com possibilidade de exploração econômica e edificações, afastando a caracterização de área não edificável.
4. A legislação municipal exige, para a concessão do redutor, a demonstração de inviabilidade de uso econômico, o que não restou configurado no caso concreto.
5. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a não incidência ou redução do IPTU em imóveis localizados em área ambientalmente protegida depende da comprovação de esvaziamento do conteúdo econômico da propriedade.
6. A ausência de restrição absoluta à utilização do imóvel impede o reconhecimento automático do benefício fiscal pleiteado.

IV. Dispositivo e tese
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. A simples inserção do imóvel em área de proteção ambiental não autoriza, por si só, a aplicação do redutor de 80% sobre o valor venal para fins de cálculo do IPTU. 2. A concessão do benefício fiscal depende da demonstração de inviabilidade absoluta de uso econômico do bem."

Dispositivos legais relevantes citados: CF/1988, art. 156; CPC, art. 487, I; Lei Municipal nº 8.723/2014; Decreto Municipal nº 25.899/2015
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1695340/MG, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, j. 17.09.2019; STJ, AgInt no REsp 2062845/SP, Rel. Min. Regina Helena Costa, j. 18.12.2023; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2578906/SP, Rel. Min. Benedito Gonçalves, j. 26.08.2024

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do RECURSO DE APELAÇÃO nº 8015751-72.2020.8.05.0001 em que figuram como parte recorrente Izélia de Freitas Wacheux e parte recorrida Município de Salvador:

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do  Relator.

Sala das sessões,

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 24 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

RC01

Trata-se de apelação cível interposta por Izélia de Freitas Wacheux contra sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Salvador, nos autos do Procedimento Comum Cível nº 8015751-72.2020.8.05.0001, ajuizado em face do Município de Salvador, que decidiu nos seguintes termos:

“Ante o exposto, com fulcro nos arts. 156 da CF c/c Lei n. 8.464/2013, 8.473/2013, CTRMS e art. 487, I, CPC, e por tudo mais que dos autos consta, em consonância com a fundamentação supra, julgo PROCEDENTE EM PARTE a ação, para ANULAR OS LANÇAMENTOS do IPTU/TRSD referentes aos exercícios de 2014 a 2020 do imóvel de inscrição imobiliária nº 009.202-9, porquanto realizado em desacordo com o valor de mercado do imóvel, devendo ser considerado como base de cálculo aquele fixado pelo Perito, qual seja, R$ 1.449.811,89 (um milhão, quatrocentos e quarenta e nove mil oitocentos e onze reais e oitenta e nove centavos) para o ano de 2014, R$ 1.535.183,47 (um milhão, quinhentos e trinta e cinco mil cento e oitenta e três reais e quarenta e sete centavos) para o exercício de 2015, R$ 1.689.871,78 (um milhão, seiscentos e oitenta e nove mil oitocentos e setenta e um reais e setenta e oito centavos) para o exercício de 2016, R$ 1.789.956,35 (um milhão, setecentos e oitenta e nove mil novecentos e cinquenta e seis reais e trinta e cinco centavos) para o ano de 2017, R$ 1.836.440,10 (um milhão, oitocentos e trinta e seis mil quatrocentos e quarenta reais e dez centavos) para o ano de 2018, R$ 1.901.650,36 (um milhão, novecentos e um mil seiscentos e cinquenta reais e trinta e seis centavos) para o ano de 2019, R$ 1.958.613,72 (um milhão, novecentos e cinquenta e oito mil seiscentos e treze reais e setenta e dois centavos) para o ano de 2020, R$ 2.038.321,78 (dois milhões, trinta e oito mil trezentos e vinte e um reais e setenta e oito centavos) para o ano de 2021 e R$ 2.269.076,00 (Dois milhões duzentos e sessenta e nove mil e setenta e seis reais) para o exercício de 2022.  Quanto à área de 2.434,00 m² de localizada em área de preservação permanente, deixo de acolher, o pedido de redução de 80% no valor venal, para efeito de apuração do IPTU,  por falta de amparo legal, em razão do imóvel, ter  superfície predominantemente plana, solo seco e firme, ou seja, não apresentando, pela analise técnica do Douto Perito do Juízo, nenhum impeditivo para construções futuras. E portanto, não se enquadrando nos critérios da redução previstos na Lei 8.723/2014 que se aplica apenas sobre a parte não edificável do terreno. Sem custas, diante da natureza do Ente Federativo e do deferimento da gratuidade de justiça em favor da parte autora. Condeno o Município de Salvador, ao pagamento de honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85 § 3º, do CPC. Esta Sentença está sujeita ao duplo grau jurisdição, por força do que dispõe o art. 496 do NCPC, desta forma, recorro de ofício para o reexame necessário. Publique-se. Intime-se.SALVADOR, 20 de março de 2025  MARIA CRISTINA LADEIA DE SOUZA. Juíza de Direito.”

Em suas razões recursais, constantes do ID 91082366, a apelante alega que “o imóvel de sua propriedade encontra-se inserido em Área de Proteção Ambiental – APA das Lagoas e Dunas do Abaeté, fazendo jus, por expressa previsão legal, à redução de 80% do valor venal para fins de cálculo do IPTU”. 

Sustenta que “a simples localização do imóvel em área ambientalmente protegida é suficiente para autorizar a aplicação do redutor previsto no art. 11 do Decreto Municipal nº 25.899/2015”. Diz que “a sentença incorreu em equívoco ao exigir requisitos não previstos em lei para a concessão do benefício fiscal”. 

Afirma que “o laudo pericial judicial não afastou a condição ambientalmente protegida do imóvel, limitando-se a analisar aspectos construtivos”. 

Defende que “a negativa do redutor implica tributação excessiva e desproporcional, com violação ao princípio da vedação ao confisco”. 

Aduz que “as Leis Municipais nº 8.464/2013 e 8.473/2013 não poderiam servir de fundamento para majoração abrupta do valor venal do imóvel”. 

Pondera que “houve afronta aos princípios da razoabilidade e da capacidade contributiva”. 

Acrescenta que “o benefício fiscal deveria ser aplicado retroativamente aos exercícios questionados”.

Ao final, pugna pela “reforma da sentença para reconhecer o direito à aplicação da redução de 80% do valor venal do imóvel, com a consequente revisão dos lançamentos de IPTU dos exercícios de 2014 a 2020”.

Em suas contrarrazões, encartadas no ID 91082371, o apelado sustenta, em síntese, a ausência de fundamento jurídico para a reforma da sentença. 

Sustenta que “a simples localização do imóvel em APA não autoriza, por si só, a redução do valor venal”. Diz que “o laudo pericial judicial afastou expressamente a condição de não edificabilidade do imóvel”. Acrescenta que “benefícios fiscais submetem-se ao princípio da legalidade estrita, não comportando interpretação extensiva ou aplicação automática”. Finaliza requerendo o não provimento do recurso, com a manutenção integral da sentença.

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei a inclusão do feito em pauta para julgamento, esclarecendo que é permitida a sustentação oral, nos termos do Regimento Interno deste Tribunal.

Salvador,  24   de janeiro   de 2026 

Desembargador ROLEMBERG COSTA - Relator

PODER JUDICIÁRIO 

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 

Primeira Câmara Cível 

RC01 

  O recurso preenche os requisitos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal restringe-se à verificação da possibilidade de aplicação do redutor de 80% sobre o valor venal do imóvel da apelante, para fins de cálculo do IPTU, em razão de sua localização em Área de Proteção Ambiental – APA das Lagoas e Dunas do Abaeté.

 O imóvel, situado na Rua Curva do Vinícius, quadra 07, lote 10/11, bairro de Itapuã, Salvador/BA, está inserido em área de proteção ambiental (APA das Lagoas e Dunas do Abaeté) e conta com uma edificação residencial simples, de 141 m² em terreno de 2.434 m². 

No caso em tela, analisando-se os autos originários, verifica-se que a sentença não merece reparos.  

A sentença recorrida  acolheu o núcleo central da tese autoral, reconhecendo a ilegalidade do valor venal atribuído ao imóvel, valendo-se de  prova  pericial   necessária para apurar corretamente o valor e as condições de  utilização do imóvel.

A prova técnica produzida consubstanciada no  laudo pericial colacionado no  203703557 consignou que o imóvel objeto da demanda é residencial unifamiliar, localizado em área de proteção ambiental, mas dotado de plena possibilidade de exploração econômica, inexistindo restrições técnicas relevantes que impeçam sua edificação ou utilização regular. Registrou, ainda, que a avaliação imobiliária do imóvel ultrapassou progressivamente o patamar de R$ 1.000.000,00 desde o exercício de 2014, considerando sua localização, padrão construtivo e estado de conservação.  

Com efeito, a perícia  foi categórica ao afirmar que o imóvel, embora situado em área ambientalmente protegida, não sofre impedimento absoluto à edificação ou à utilização econômica, apresentando condições compatíveis com imóveis plenamente aproveitáveis sob o ponto de vista urbanístico e econômico. Os documentos administrativos juntados aos autos, notadamente os pareceres da SEMAP e da Secretaria Municipal da Fazenda, igualmente reconhecem a inserção do imóvel em Área de Proteção Ambiental, mas não apontam qualquer vedação total ao seu uso, limitando-se a indicar a sujeição às regras gerais de proteção ambiental. 

A tese defendida pela  apelante é de  que a localização do imóvel em Área de Proteção Ambiental seria suficiente para caracterizar impedimento absoluto à edificação ou à utilização econômica do bem, autorizando, de forma automática, a aplicação do redutor de 80% sobre o valor venal. Todavia, tal alegação não prospera

Ocorre que  a inviabilidade de uso econômico e de edificação em imóvel localizado em Área de Preservação Permanente é o elemento que enseja a redução do tributo, pois implica verdadeiro esvaziamento do conteúdo econômico da propriedade. 

No caso concreto, constata-se  que essa circunstância excepcional não restou comprovada nos autos, uma vez que a prova pericial judicial demonstrou a aptidão econômica do imóvel, afastando a existência de limitação absoluta de uso.

O Superior Tribunal de Justiça tem se posicionado sobre a matéria no sentido de que, para as hipóteses em que o imóvel seja declarado com localização em APP área de preservação permanente), o gravame ambiental esvazia completamente o direito à propriedade, de forma que o proprietário, apesar de continuar registrado como dono do imóvel, não pode exercer os atributos inerentes ao gozo, uso e disposição do bem, deixando de incidir, desse modo, fato gerador que dê ensejo a qualquer cobrança tributária referente a IPTU (REsp 1695340/MG, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 17/09/2019, DJe 24/09/2019)

Neste sentido, os julgados abaixo transcritos:

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO - IPTU. PARTE DE BEM IMÓVEL LOCALIZADO EM ÁREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL . ACÓRDÃO RECORRIDO PELA EXIGIBILIDADE DO IMPOSTO. CONFORMIDADE COM ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. AFERIÇÃO DO ESVAZIAMENTO DO CONTEÚDO ECONÔMICO. REEXAME DE PROVA . INADMISSIBILIDADE. 1. Tendo o recurso sido interposto contra decisão publicada na vigência do Código de Processo Civil de 2015 - CPC/2015, devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele previsto, conforme Enunciado Administrativo n. 3/2016/STJ . 2. Consoante orientação jurisprudencial deste Tribunal Superior, só se pode permitir a não incidência do IPTU, quanto à parte ou à totalidade de bem imóvel localizado em área de proteção ambiental, se for comprovada a impossibilidade absoluta de seu uso e gozo. Precedentes. 3 . No caso dos autos, considerado o delineamento fático descrito no acórdão recorrido, não há como, sem reexame de provas, acolher a pretensão recursal para limitar a incidência do IPTU somente à parte do bem imóvel não abrangida pela área protegida, na medida em que não é suficiente à conclusão de que houve "esvaziamento do conteúdo econômico do bem imóvel", uma vez que não revela a impossibilidade absoluta de uso e gozo da propriedade. Observância da Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno não provido . (grifei) 

(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2578906 SP 2024/0063560-9, Relator.: Ministro BENEDITO GONÇALVES, Data de Julgamento: 26/08/2024, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/08/2024)

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AMBIENTAL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL . CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. APLICABILIDADE. LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL SOBRE REGIÃO DENOMINADA ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. LEGALIDADE . RESTRIÇÃO À UTILIZAÇÃO DE PARTE DO IMÓVEL QUE NÃO DESNATURA A OCORRÊNCIA DO FATO GERADOR DO TRIBUTO. PROPRIEDADE. LIMITAÇÃO DE NATUREZA RELATIVA. RETORNO DOS AUTOS . ANÁLISE FÁTICA. ARGUMENTOS INSUFICIENTES PARA DESCONSTITUIR A DECISÃO ATACADA. APLICAÇÃO DE MULTA. ART . 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. DESCABIMENTO. I - Consoante o decidido pelo Plenário desta Corte na sessão realizada em 09 .03.2016, o regime recursal será determinado pela data da publicação do provimento jurisdicional impugnado. In casu, aplica-se o Código de Processo Civil de 2015.II - O reconhecimento que o imóvel encontra-se localizado em área de preservação permanente (APP), por si só, não afasta a incidência do tributo territorial urbano, porquanto, ainda que existam algumas restrições ao direito de propriedade decorrentes do aspecto ambiental da função social da propriedade (limitação administrativa), é certo que, em geral, não há impossibilidade absoluta de uso e gozo da propriedade/posse, a não ser que haja comprovação nos autos do contrário, impondo-se o retorno dos autos ao Tribunal de origem para cotejo da situação fática com o entendimento desta Corte . Recurso Especial provido.III - Os Agravantes não apresentam, no agravo, argumentos suficientes para desconstituir a decisão recorrida.IV - Em regra, descabe a imposição da multa prevista no art. 1 .021, § 4º, do Código de Processo Civil de 2015 em razão do mero desprovimento do Agravo Interno em votação unânime, sendo necessária a configuração da manifesta inadmissibilidade ou improcedência do recurso a autorizar sua aplicação, o que não ocorreu no caso.V - Agravo Interno improvido. (grifei)

(STJ - AgInt no REsp: 2062845 SP 2023/0004583-1, Relator.: Ministra REGINA HELENA COSTA, Data de Julgamento: 18/12/2023, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/12/2023)

Diante dessas considerações, conclui-se que a pretensão recursal de  aplicação automática do redutor de 80%, não encontra respaldo na prova produzida, que demonstrou a inexistência de esvaziamento do conteúdo econômico da propriedade.

Assim, ausentes fundamentos aptos a infirmar a conclusão alcançada na origem, impõe-se a manutenção integral da sentença.

 Posto isso, voto no sentido de negar provimento à apelação, mantendo-se integralmente a sentença recorrida.

Salvador, Sala das Sessões, 

Desembargador ROLEMBERG COSTA - Relator