PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000058-02.2020.8.05.0081 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: ALVANI ARAUJO DE SOUSA e outros |
| Advogado(s): DIANA BISPO DOS SANTOS, RAFAEL DE LIMA FELCAR, LETICIA CIAMBRONI GOTTLOB |
| APELADO: MUNICIPIO DE FORMOSA DO RIO PRETO |
| Advogado(s): ERICA JUSMARA DE SOUZA RIBEIRO, ARNALDO ROCHA SERPA FILHO, GABRIELA FERNANDES RIBEIRO |
Os recursos de apelação interpostos pelos réus, Alvani Araújo de Sousa e Luis Fernando Demarchi, são manifestamente tempestivos, tendo sido apresentados dentro do prazo legal após a publicação da sentença de mérito.
As guias de pagamento do preparo, devidamente anexadas aos autos (ID 80838386), comprovam o regular recolhimento das custas processuais, afastando qualquer óbice formal à sua admissibilidade, razões pelas quais conheço dos apelos.
Adicionalmente, cumpre analisar a intervenção da Construtora Imperial Ltda. nos autos (ID 81572948). Observa-se que a Construtora Imperial Ltda., representada por Alvani Araújo de Sousa, apresentou uma petição requerendo sua habilitação e o chamamento do feito à ordem, sob a alegação de ser a legítima proprietária da matrícula nº 2985, correspondente à área onde estão situados os empreendimentos Loteamento Esplanada do Rio Preto e Condomínio Golden Ville.
A referida matrícula foi alvo da decisão de cancelamento da sentença de primeiro grau, o que, de fato, a impacta diretamente. A Construtora alega cerceamento de defesa por não ter sido integrada ao processo, violando o contraditório e a ampla defesa. A intervenção de terceiro, notadamente na modalidade de assistência simples, é cabível quando há interesse jurídico na demanda, ou seja, quando a decisão judicial pode atingir a esfera jurídica do terceiro. No presente caso, a sentença de primeira instância determinou o cancelamento de matrículas que, conforme alega a Construtora Imperial Ltda., são de sua propriedade ou estão vinculadas a empreendimentos por ela desenvolvidos, os quais já foram comercializados a diversas famílias. Tal impacto demonstra um evidente interesse jurídico, apto a justificar a sua intervenção na lide, a fim de defender a higidez dos registros e contratos vinculados aos seus empreendimentos imobiliários. A ausência de sua citação ou intervenção prévia configuraria, de fato, grave violação aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa, sobretudo porque a decisão recorrida atinge diretamente seu patrimônio e a segurança jurídica de centenas de adquirentes.
Diante do exposto, acolho o pedido de intervenção formulado pela Construtora Imperial Ltda. (ID 81572948), uma vez evidenciado o seu interesse jurídico na demanda, considerando que a controvérsia envolve a matrícula nº 2985, indicada como de sua titularidade e relacionada aos empreendimentos Loteamento Esplanada do Rio Preto e Condomínio Golden Ville, podendo o desfecho do feito repercutir diretamente sobre seu patrimônio e sobre a higidez dos registros e contratos vinculados aos empreendimentos por ela desenvolvidos e já comercializados, razão pela qual sua integração ao processo se mostra necessária para resguardar o contraditório e a ampla defesa.
No tocante à preliminar de cerceamento de defesa, embora os apelantes sustentem a necessidade de maior dilação probatória, não se vislumbra, no caso concreto, prejuízo processual apto a justificar a anulação da sentença.
A circunstância de ter havido substabelecimento e assunção de novos patronos no curso do feito, por si só, não torna inválida a instrução realizada, sobretudo porque a parte teve oportunidade de se manifestar nos autos e de requerer as providências que entendesse pertinentes no momento processual adequado.
Ademais, a ausência de especificação de provas pela defesa anteriormente constituída não autoriza, automaticamente, a reabertura da instrução em grau recursal, notadamente quando o conjunto documental já se mostra suficiente para o exame das questões devolvidas e quando as diligências pretendidas, como inspeções em área, revelam-se medida voltada à rediscussão do acervo probatório, sem indicação concreta de fato novo ou imprescindível que não pudesse ter sido oportunamente suscitado.
Também não procede a alegação de inépcia defensiva atribuída a Luis Fernando Demarchi pela ausência de requerimento expresso de provas no primeiro grau (ID 80838260), pois eventual estratégia processual adotada não se confunde com cerceamento imputável ao juízo, inexistindo demonstração de indeferimento indevido de prova essencial.
Assim, rejeito as preliminares suscitadas e passo à análise do mérito propriamente dito.
A controvérsia central do presente feito reside na dominialidade da área de 7 (sete) hectares da Fazenda Santana, situada no Bairro Santana, no Município de Formosa do Rio Preto/BA.
O Município apelado sustenta que adquiriu a propriedade da área em questão por meio de desapropriação amigável, formalizada por termo devidamente registrado em cartório (Id. 80837459, fl. 7), a qual se concretizou mediante o pagamento integral da indenização no valor de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais) ao então proprietário, Luis Fernando Demarchi, representado por seu procurador Alvani Araújo de Sousa, conforme procuração pública juntada aos autos (Id. 80837454).
Constam nos autos os cheques emitidos e assinados pelo Prefeito do Município em favor de Luis Fernando Demarchi, como forma de quitação da indenização ajustada. Dentre eles, o cheque nº 252751, no valor de R$ 150.000,00, emitido em 17 de dezembro de 2013 (Id. 80837454, fl. 24); o cheque nº 252664, no valor de R$ 100.000,00, emitido em 24 de janeiro de 2014 (Id. 80837455, fl. 24); o cheque nº 253093, no valor de R$ 50.000,00, emitido em 19 de fevereiro de 2014 (Id. 80837456, fl. 24); o cheque nº 253186, no valor de R$ 50.000,00, emitido em 20 de março de 2014 (Id. 80837457, fl. 23); o cheque nº 2533630, no valor de R$ 50.000,00, emitido em 22 de abril de 2014 (Id. 80837459, fl. 23); e, por fim, o cheque nº 188295, no valor de R$ 50.000,00, emitido em 22 de maio de 2014 (Id. 80837460, fl. 23).
A desapropriação, conforme preceitua o artigo 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal, constitui um instrumento pelo qual o Poder Público, mediante justa e prévia indenização, pode adquirir bens particulares para atender a necessidades ou utilidades públicas ou interesses sociais.
O Decreto-Lei nº 3.365/1941, que regula as desapropriações por utilidade pública, em seu artigo 15, estabelece de forma categórica que, com o pagamento ou depósito do preço em favor do expropriado, considerar-se-á transferido o domínio do bem ao expropriante.
Este entendimento é corroborado pela doutrina majoritária e pela jurisprudência, que reconhecem o caráter de aquisição originária da propriedade por meio da desapropriação. Isso significa que a propriedade é adquirida pelo Poder Público livre de quaisquer vícios ou ônus que pudessem gravá-la anteriormente, independentemente da transcrição do título no registro imobiliário para a constituição do direito real. O registro, nesse contexto, possui natureza declaratória, e não constitutiva, da propriedade do ente expropriante.
No caso em apreço, o Decreto nº 312/2013 (ID. 80837451) de 10 de dezembro de 2013, declarou de utilidade pública a área de 7 (sete) hectares da Fazenda Santana. O Termo de Acordo Expropriatório (IDs 80837454, 80837457, 80837459, 80837460), celebrado em 10 de dezembro de 2013, formalizou a concordância do então proprietário, Luis Fernando Demarchi, representado por seu procurador Alvani Araújo de Sousa, com a desapropriação amigável e a indenização acordada. Os documentos de pagamento comprovam que a última parcela foi quitada em 17 de maio de 2014, momento a partir do qual, de fato, o Município de Formosa do Rio Preto se tornou o legítimo proprietário da área em questão.
A alegação de Luis Fernando Demarchi de que não teria recebido a indenização é frontalmente contraditada pelos próprios comprovantes de pagamento que indicam seu nome como credor e Alvani Araújo de Sousa como procurador (IDs 80837454, 80837455, 80837456, 80837457, 80837459, 80837460).
A validade da procuração e a extensão dos poderes conferidos a Alvani para atuar no processo expropriatório e receber a indenização são pontos cruciais.
O instrumento de procuração juntado aos IDs 80837452, 80837457 e 80837460 outorga a Alvani Araújo de Sousa poderes amplos, gerais e sem limitação relevante, autorizando-o a vender a área indicada “a quem quiser, pelo preço e condições que convier”, bem como a praticar atos típicos de conclusão e formalização do negócio, incluindo outorgar e assinar documentos, firmar recibos e quitações, aceitar ou recusar declarações, realizar transações além de emitir os documentos que se fizessem necessários.
Nesse contexto, não se sustenta a alegação de Luis Fernando Demarchi de que a procuração não teria conferido poderes para atuar em desapropriação. A própria redação do mandato contempla, de forma direta, a faculdade de “expropriar”, somada à autorização para firmar recibos e quitações, o que é compatível com a prática e a formalização de atos decorrentes desse procedimento.
A contradição se torna ainda mais evidente quando se coteja o conteúdo do mandato com os cheques emitidos em nome de Luis Fernando Demarchi, os quais indicam a circulação de valores e a materialização de efeitos patrimoniais vinculados à atuação do mandatário. Ou seja: de um lado, invoca-se a inexistência de poderes para desapropriar; de outro, aceita-se a dinâmica financeira e documental típica do exercício desses poderes, em cenário que revela comportamento contraditório.
Tal postura afronta o dever de coerência que deve orientar a conduta das partes no processo e nas relações jurídicas, configurando violação à boa-fé objetiva, por pretender afastar os efeitos de um mandato que, pela sua literalidade e pelos atos subsequentes que dele se irradiaram, aparenta ter sido utilizado exatamente para viabilizar a prática dos atos agora impugnados.
Os Apelantes trazem questão jurídica de alta relevância, não enfrentada de modo adequado na sentença, com potencial de influenciar diretamente a solução da controvérsia: a alegada desafetação da área objeto da expropriação e sua posterior permuta com a denominada “Chácara Califórnia”, pertencente a Alvani Araújo de Sousa e sua esposa.
Conforme se extrai dos autos, em 2015 o Município de Formosa do Rio Preto teria abandonado a finalidade pública originariamente vinculada à construção de unidades habitacionais no Bairro Santana e, em sequência, proposto a realização de permuta envolvendo, de um lado, a área desapropriada da Fazenda Santana e, de outro, o imóvel denominado “Chácara Califórnia”.
A regularidade do ajuste, segundo sustentam os recorrentes, encontra suporte na Lei Municipal nº 163/2015, de 01 de dezembro de 2015, a qual trata da desafetação de área urbana e autoriza a permuta de terrenos, conforme documentação anexada aos IDs 80838238, 80838239 e 80838242. Consta, ainda, que a norma foi regularmente submetida ao crivo do Poder Legislativo local, com aprovação pela Câmara Municipal, conforme ata de sessão juntada sob o ID 80838230.
No plano jurídico-administrativo, a desafetação consiste no ato formal pelo qual o bem público perde a destinação de uso comum ou especial, passando a integrar a categoria de bem dominical, o que o torna suscetível de alienação ou permuta, desde que observados os requisitos legais pertinentes.
É cediço que a Municipalidade tinha pleno conhecimento da permuta e da utilização da "Chácara Califórnia" para fins sociais, inclusive promovendo seu loteamento e doação de terrenos para famílias de baixa renda, utilizando maquinário público para infraestrutura. As listas de beneficiários e os editais de publicação corroboram tal afirmação de acordo com o quanto exposto no Diário Oficial do Município (IDs 80838381, 80838243, 80838244, 80838245).
A conduta atribuída ao Município revela-se juridicamente incompatível com os deveres de lealdade e coerência que devem orientar a atuação estatal. Isso porque, em um primeiro momento, teria celebrado a permuta, recebido a “Chácara Califórnia” e passado a utilizá-la em programas sociais, usufruindo concretamente do bem e das vantagens daí decorrentes. Posteriormente, transcorridos cerca de quatro anos, ajuizou demanda visando reaver a área que havia sido transferida na permuta (os 7 hectares da Fazenda Santana), sem sequer trazer à narrativa inicial a existência do ajuste que deu suporte à transferência.
Essa sequência de atos, além de evidenciar comportamento contraditório, produz um efeito material inaceitável: permite que o Município retenha o benefício obtido com a permuta a posse, o uso e a utilidade social da “Chácara Califórnia” e, ao mesmo tempo, busca recompor em seu favor o bem que havia cedido, como se a troca jamais tivesse ocorrido. Em termos práticos, haveria duplicidade de vantagem patrimonial, com deslocamento do ônus exclusivamente para a outra parte.
Nessa perspectiva, a pretensão municipal, formulada sem o adequado enfrentamento do negócio jurídico anterior e de seus efeitos, aproxima-se de hipótese de enriquecimento sem causa, pois conduz à obtenção ou manutenção de vantagem econômica sem fundamento legítimo, à custa de terceiro. O ordenamento não admite que alguém, especialmente a Administração, se beneficie de um negócio, explore seus resultados e, depois, tente desfazer apenas a parcela que lhe é desfavorável, preservando aquilo que lhe trouxe proveito.
Por isso, o quadro descrito reforça a caracterização de abuso no exercício do direito de ação, em violação à boa-fé objetiva, impondo que a controvérsia seja analisada à luz da necessária coerência entre a conduta pretérita do Município e a pretensão deduzida em juízo, bem como das consequências patrimoniais indevidas que decorreriam do acolhimento do pedido tal como formulado.
É notório que o Município passou a utilizar a “Chácara Califórnia” para políticas públicas, promoveu o parcelamento do solo e efetivou doações a centenas de famílias. Nessa hipótese, é juridicamente incongruente que, posteriormente, pretenda desconstituir o ato que lhe permitiu a aquisição e o aproveitamento do bem especialmente para recuperar a área entregue na permuta sem prever mecanismo de recomposição patrimonial ao Apelante, seja por restituição equivalente, seja por indenização/compensação proporcional. A invalidação pretendida, desacompanhada de qualquer providência reparatória, implica quebra da lógica de equilíbrio e equivalência subjacente à permuta e conduz, na prática, à apropriação definitiva do benefício obtido pelo Município, com deslocamento exclusivo do prejuízo à parte adversa.
A sentença, ao desconsiderar tais circunstâncias fáticas e documentais alegadas pelos Apelantes, deixou de enfrentar ponto controvertido essencial à correta delimitação do objeto litigioso e à aferição das consequências patrimoniais da pretensão deduzida.
O resultado é a conformação de um cenário de vantagem patrimonial indevida em favor do Município, na medida em que, de um lado, teria recebido e se utilizado da área permutada como se proprietário fosse, com consequências sociais concretas, a exemplo de parcelamento do solo e doações, e, de outro, pretende, anos depois, reaver a área que teria transferido na permuta, como se o ajuste jamais tivesse existido.
Sob a perspectiva técnico-jurídica, a solução acolhida na origem viabiliza a manutenção de proveito econômico sem fundamento legítimo, em prejuízo de terceiro, caracterizando hipótese de enriquecimento sem causa e afrontando, ainda, os deveres de coerência, lealdade e confiança que informam a boa-fé objetiva.
Agravando esse quadro, a sentença de primeiro grau determinou o cancelamento não apenas da matrícula nº 4593 que, segundo sustentam os Apelantes, estaria vinculada aos 7 hectares controvertidos, mas também da matrícula nº 2985, ampliando significativamente a extensão e os efeitos do decisum.
Os recorrentes enfatizam que a matrícula nº 2985, com área de 19.855 hectares, possui individualização própria e cadeia dominial autônoma, distinta da área expropriada e supostamente permutada, figurando como bem de titularidade privada de Alvani Araújo de Sousa desde 2014.
A gravidade do comando judicial se evidencia, ainda, porque nessa matrícula estariam implantados empreendimentos já consolidados, como o “Loteamento Esplanada do Rio Preto” (ID 81573869), com expressivo número de lotes alienados e edificações existentes, e o “Condomínio Golden Ville” (ID 81573618), com unidades submetidas a financiamento por instituição financeira.
Nesse contexto, o cancelamento indistinto da matrícula nº 2985, sem prévia e rigorosa averiguação da cadeia dominial, sem a adequada conferência da correspondência registral e georreferenciada entre as áreas envolvidas e, sobretudo, sem o enfrentamento específico dos direitos de terceiros adquirentes de boa-fé, é medida apta a gerar repercussões sociais e econômicas de elevada magnitude, com risco concreto de atingir situações jurídicas consolidadas, investimentos relevantes e a própria estabilidade de relações de moradia.
A preservação da segurança jurídica e da confiabilidade do sistema registral impõe cautela qualificada em provimentos com potencial de irradiar efeitos sobre parcelamentos do solo, matrículas individualizadas e negócios sucessivos, evitando-se a instalação de incerteza generalizada no tráfego imobiliário.
Os contratos de aquisição, a existência de lotes individualizados e os financiamentos formalizados (IDs 81573881 e 81573882) constituem elementos indicativos de confiança legítima e de aparente regularidade formal do empreendimento perante o sistema registral e os órgãos competentes.
Soma-se a isso o fato de que o próprio Município, segundo apontado, teria aprovado o loteamento “Esplanada do Rio Preto” e expedido atos administrativos correlatos, como alvarás e autorizações (IDs 81573875, 80838239 e 81573618), circunstância que reforça sua ciência acerca da ocupação e do desenvolvimento imobiliário na área e, consequentemente, torna ainda mais sensível o alcance expansivo do cancelamento registral determinado na origem.
Os Apelantes sustentam que estaria configurada decadência ou, ao menos, perda da pretensão anulatória em razão do decurso do tempo diante do lapso transcorrido entre os atos questionados e o ajuizamento da demanda municipal. Nessa linha, apontam que a matrícula nº 2985, com área de 19.855 hectares, foi adquirida por Alvani Araújo de Sousa em 22 de julho de 2014, de modo que eventual insurgência anulatória, sob a ótica dos prazos previstos para invalidação de negócios jurídicos, já estaria esgotada em 2018, ao passo que a ação somente foi proposta em 2020. No mesmo sentido, quanto à matrícula nº 4593, que abrange a área objeto da permuta, os recorrentes indicam que o ajuste foi formalizado em dezembro de 2015, amparado pela Lei Municipal nº 163/2015, razão pela qual o prazo igualmente teria se consumado em 2019.
Apesar das razões recursais, a análise do tema deve partir de premissa própria do regime jurídico-administrativo: a Administração detém o dever de controlar a legalidade de seus próprios atos, podendo invalidá-los quando eivados de nulidade, especialmente quando houver violação direta à ordem jurídica. Nessa perspectiva, não se trata de simples faculdade, mas de poder vinculado à tutela da legalidade e do interesse público, o que, em tese, afasta a incidência de prazos decadenciais típicos do direito privado quando se está diante de ato administrativo nulo.
Ocorre que essa ressalva, que justifica o afastamento da decadência, não conduz, no caso concreto, ao reconhecimento de vício invalidante. Ao contrário, os elementos descritos indicam que não há nulidade a ser proclamada nem no procedimento expropriatório, nem na permuta posteriormente celebrada. A desapropriação teria sido promovida com finalidade pública definida e mediante formalização adequada, e a permuta, por sua vez, encontra amparo em autorização legislativa específica, além de ter sido submetida ao crivo do Legislativo municipal, circunstâncias que evidenciam a regularidade formal do ato e a existência de fundamento jurídico suficiente para sua prática.
Também não se mostra convincente a narrativa de que o Município apenas teria tomado ciência das transações em 2018 (ID 80837447). Isso porque há indicativos de atuação municipal anterior, já em 2016, em procedimento no qual se discutia a utilização da “Chácara Califórnia” em programas sociais, o que evidencia conhecimento da realidade fática decorrente da permuta (IDs 80838381 e 80838240).
Desse modo, ainda que o decurso do tempo não seja óbice absoluto quando se cogita de invalidação por nulidade, o próprio histórico de atuação administrativa, associado à inexistência de vício originário, reforça que não se está diante de hipótese que autorize a desconstituição dos atos praticados.
Em síntese, afasta-se a decadência não por se admitir a revisão indiscriminada de situações consolidadas, mas porque o regime administrativo admite a invalidação a qualquer tempo apenas quando efetivamente constatada nulidade, o que não se verifica aqui. A desapropriação e a permuta ostentam suporte jurídico e regularidade formal, e a tentativa de desconstituição, sobretudo sem demonstração concreta de ilegalidade, tende a colidir com a proteção da confiança legítima de particulares e de terceiros de boa-fé.
A sentença de primeiro grau não poderia ter declarado a nulidade das escrituras e determinado o cancelamento das matrículas sem, ao mesmo tempo, assegurar a restituição do bem entregue ao Município na permuta a “Chácara Califórnia”, com 8 hectares. Em contratos de permuta, o desfazimento do negócio exige a recomposição integral das prestações, com retorno das partes à situação anterior.
No caso, contudo, o Município utilizou a “Chácara Califórnia” para implantar loteamento social, criando centenas de lotes e realizando obras de infraestrutura com recursos públicos. Ainda assim, não pode pretender retomar os 7 hectares da Fazenda Santana sem devolver o imóvel permutado, sob pena de enriquecimento sem causa; além disso, a restituição deveria ocorrer nas condições originais do bem, cabendo ao Município enfrentar as consequências sociais da ocupação por ele promovida, sob pena de se manter desequilíbrio contratual e injustiça manifesta.
Em face do exposto, VOTO no sentido de CONHECER de ambos os recursos e DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por ALVANI ARAÚJO DE SOUSA, bem como NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por LUIS FERNANDO DEMARCHI, para deferir a habilitação da Construtora Imperial Ltda. como assistente simples no feito e, no mérito, REFORMAR A SENTENÇA para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial, reconhecendo a validade da permuta amparada pela Lei Municipal nº 163/2015.
Em consequência, invertem-se os ônus da sucumbência, condenando-se o Município de Formosa do Rio Preto/BA ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios em favor do patrono do apelante Alvani Araújo de Sousa, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.
Salvador/BA, sala das sessões, data registrada no sistema.
PRESIDENTE
PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
DESEMBARGADOR RELATOR
(assinado eletronicamente)
09-237