PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

Apelação cível. Ação de reintegração de posse cumulada com obrigação de fazer. Construção irregular em laje de condomínio. Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de reintegração de posse cumulada com indenização por danos materiais e morais, determinando a reintegração de posse e condenando a ré à obrigação de fazer consistente na realização de reparos no imóvel dos autores, conforme laudo pericial, no prazo de 90 dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00, indeferindo o pedido indenizatório. A apelante alega julgamento extra petita, ausência de litisconsórcio passivo necessário do condomínio, ilegitimidade ativa dos autores e coisa julgada, além de impugnar as astreintes fixadas. Não há julgamento extra petita quando o magistrado interpreta o pedido de forma lógico-sistemática, extraindo da causa de pedir as consequências jurídicas pertinentes. A petição inicial requereu expressamente a restituição do imóvel ao status quo anterior, o que implica a realização de providências materiais para cessar os danos causados pela construção irregular, sendo a obrigação de fazer desdobramento lógico e necessário do pedido. Inteligência do art. 322, § 2º, do CPC. A ação de reintegração de posse possui natureza pessoal e visa à proteção da posse contra aquele que praticou o esbulho. A circunstância de a área constituir parte comum do condomínio não impõe a inclusão deste no polo passivo, porquanto a pretensão se volta contra a condômina que praticou os atos lesivos. Qualquer condômino possui legitimidade para defender a posse de área comum, nos termos do art. 1.314 do Código Civil. Em sede de ação possessória, é desnecessária a comprovação da propriedade, bastando a demonstração da posse anterior. O contrato particular de promessa de compra e venda constitui documento suficiente para demonstrar a relação possessória com o bem. Restaram preenchidos todos os requisitos do art. 561 do CPC para a reintegração de posse. O laudo pericial confirmou que a construção irregular realizada pela ré causou infiltrações e danos estruturais no imóvel dos autores, e a prova oral corroborou que a obra foi executada sem autorização da assembleia condominial e sem acompanhamento técnico adequado. As astreintes devem ser fixadas em patamar suficiente para desestimular o descumprimento, observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Revela-se prudente a fixação de teto para evitar enriquecimento sem causa, limitando-se ao valor da causa. Recurso a que se dá parcial provimento, apenas para fixar o limite máximo das astreintes em R$ 60.000,00, mantendo-se, no mais, a sentença recorrida. Apelação parcialmente provida.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 9 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por NUBÉLIA VIEIRA BARRETO contra sentença (ID. 90519201) proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de reintegração de posse cumulada com danos materiais e morais ajuizada por Argemiro Mendes Santana e Benedita Maria Mendes Santana, para: (i) determinar a reintegração de posse, restabelecendo a posse dos autores sobre o imóvel, devendo a ré cessar a utilização da área e remover qualquer construção irregular realizada na laje; (ii) condenar a ré à obrigação de fazer, consistente na realização dos reparos necessários no imóvel dos autores conforme laudo pericial, no prazo de 90 dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00; e (iii) indeferir o pedido de indenização por danos materiais e morais. Fixou-se sucumbência recíproca, com honorários advocatícios de 10% sobre 50% do valor da causa para cada parte.

Opostos embargos de declaração pela ré (ID. 501361085), foram parcialmente acolhidos (ID. 90519204) apenas para suprir omissão quanto à impugnação ao valor da causa, rejeitando-se o pedido de redução e mantendo-se o valor fixado na inicial, bem como rejeitadas as alegações de contradição.

Em suas razões recursais (ID. 90519206), a apelante sustenta, preliminarmente, a ocorrência de nulidade parcial da sentença por julgamento extra petita, argumentando que a petição inicial limitou-se a requerer condenação em perdas e danos, consistente no pagamento de despesas de reparação, sem que houvesse pedido expresso de obrigação de fazer. Aduz que a sentença, ao condenar a apelante a realizar obras estruturais, refazer impermeabilização conforme normas da ABNT, pintura e reparos, sob cominação de multa diária, teria violado o art. 492 do CPC, devendo ser reformada para excluir da condenação a obrigação de fazer.

Alega, ainda, a impossibilidade de reintegração de posse sobre área comum condominial, sustentando que a laje e o telhado objeto da demanda constituem área de uso comum do Condomínio Vila das Flores, conforme convenção condominial acostada aos autos. Invoca precedente do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em hipótese de composse, configura-se litisconsórcio passivo necessário, cuja ausência enseja nulidade da sentença. Pugna, assim, pelo reconhecimento da nulidade da sentença por ausência do condomínio no polo passivo da demanda.

Sustenta que os apelados, ao deixarem de apresentar réplica às preliminares arguidas em contestação, teriam reconhecido a existência das preliminares de ilegitimidade passiva, coisa julgada e litisconsórcio necessário. Argumenta que os apelados demonstraram apenas a posse do apartamento nº 404, integrante do Edifício Orquídea, não havendo comprovação de que o terraço ou laje objeto da controvérsia integrava o negócio jurídico de aquisição do imóvel, porquanto se trata de área pertencente ao condomínio.

No tocante à coisa julgada, aduz que os apelados celebraram acordo com a apelante nos autos do processo nº 0008360-18.2014.805.0001, no valor de R$ 3.200,00, para reparação dos danos decorrentes de infiltrações, tendo dado quitação total e geral.

Quanto ao mérito, argumenta que a sentença foi proferida em desconformidade com as provas produzidas nos autos. Reitera que não houve pedido de obrigação de fazer na petição inicial, mas apenas de condenação em reparação civil, sem quantificação dos valores pretendidos. Destaca que o próprio Juízo a quo reconheceu a ausência de quantificação dos danos materiais e morais, o que impediria a condenação em obrigação de fazer pela inexistência de pedido correspondente.

Argumenta que a convenção de condomínio comprova que a apelada jamais teve posse da laje e do telhado, que constitui área comum, sendo a posse exercida pelo Condomínio Vila das Flores.

Requer, ao final, o provimento do recurso para: "1 – Declarar sem efeito parte da r. sentença que impôs a obrigação de fazer que impôs a obrigação de fazer não pedida na peça vestibular, adequando a tutela jurisdicional aos limites do pleito indenizatório; 2 – Declarar o reconhecimento da nulidade da reintegração de posse da área descrita na peça vestibular por exclusiva ausência do Condomínio Vila das Flores na presente lide e pelo fato de que a parte Apelada jamais exerceu a posse ou comprou a área em questão; 3 – Declarar a nulidade das astreintes fixada na r. sentença OU limitá-la estabelecendo um teto em valor não superior a R$ 10.000,00 (dez mil reais) ou outra quantia desde que não extrapole o valor da causa; 4 – Inverter o ônus de sucumbência e determinar o ressarcimento das custas processuais."

Em contrarrazões (ID. 90519213), os apelados sustentam que o recurso carece de fundamentação fática e jurídica adequada, constituindo mera tentativa de procrastinar o cumprimento da decisão. Defendem que a sentença é irretocável, tendo sido proferida em conformidade com as provas produzidas nos autos.

Asseveram que comprovaram sua condição de legítimos proprietários do imóvel localizado no Edifício Orquídea, em Salvador/BA, tendo sempre usufruído de posse mansa e pacífica do bem. Alegam que sua posse foi turbada pela apelante, que, sem autorização do condomínio ou dos órgãos públicos competentes, invadiu a laje sobre o apartamento e realizou construção irregular, comprometendo a estrutura do prédio e causando infiltrações graves no imóvel.

Aduzem que a ocupação indevida da laje coloca em risco a segurança estrutural do edifício, uma vez que o espaço não foi projetado para suportar a carga imposta pela construção da apelante, agravando as infiltrações que tornaram o imóvel progressivamente inviável para habitação.

Destacam que o laudo pericial confirmou que a construção realizada pela apelante causou infiltrações no imóvel dos apelados, danificando o revestimento das paredes, os móveis e o sistema elétrico, apontando falhas na impermeabilização da laje, problemas estruturais decorrentes da modificação sem autorização e a necessidade de reparos urgentes.

Ressaltam que a testemunha Ricardo Brito Ribeiro confirmou que a obra foi realizada sem autorização e sem acompanhamento técnico adequado, gerando problemas no imóvel dos apelados. Pontuam que a apelante alegou ter autorização do síndico para a construção, mas não apresentou documentos que comprovassem anuência formal da assembleia condominial.

Sustentam que todos os requisitos do art. 561 do CPC foram preenchidos, demonstrando-se a posse anterior, o esbulho praticado, a data do esbulho e a perda da posse em razão do esbulho. Requerem, ao final, o improvimento da apelação, com a manutenção integral da sentença recorrida.

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento; oportunidade na qual será facultada às partes a sustentação oral, na forma prevista no art. 937, do CPC/2015.

Salvador, 01 de fevereiro de 2026.

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de reintegração de posse cumulada com danos materiais e morais, para determinar a reintegração de posse e condenar a ré à obrigação de fazer consistente na realização dos reparos necessários no imóvel dos autores, indeferindo o pedido indenizatório.

Na origem, a parte autora ingressou com ação de reintegração de posse cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, postulando a reintegração na posse da laje sobre seu apartamento, o desfazimento da construção irregular realizada pela ré, a devolução do telhado ao estado original, bem como a condenação ao pagamento de indenização pelos danos sofridos, sob alegação de que a requerida, sem qualquer autorização do condomínio ou dos órgãos públicos competentes, invadiu a laje sobre o apartamento dos autores e realizou construção irregular, comprometendo a estrutura do prédio e causando infiltrações graves no imóvel.

O Juízo a quo acolheu parcialmente a pretensão, deferindo a reintegração de posse e condenando a ré à obrigação de fazer, sob fundamento de que restaram preenchidos os requisitos do art. 561 do CPC, tendo o laudo pericial confirmado que a construção realizada pela ré causou infiltrações e danos estruturais no imóvel dos autores. Indeferiu, contudo, o pedido indenizatório por ausência de quantificação dos danos na petição inicial.

Irresignada, a apelante interpôs o presente recurso pugnando a reforma parcial da sentença, arguindo preliminares de nulidade por julgamento extra petita, ausência de litisconsórcio passivo necessário, ilegitimidade passiva e coisa julgada, além de impugnar, no mérito, a condenação em obrigação de fazer e as astreintes fixadas.

Nesse contexto, as questões a serem enfrentadas são: (i) se houve julgamento extra petita quanto à condenação em obrigação de fazer; (ii) se há nulidade por ausência de litisconsórcio passivo necessário do condomínio; (iii) se os autores possuem legitimidade ativa para pleitear a reintegração de posse; (iv) se há coisa julgada em relação ao pedido indenizatório; (v) se estão presentes os requisitos para a reintegração de posse; e (vi) se as astreintes foram fixadas em patamar adequado.

Passo ao exame das questões suscitadas.

I – DA PRELIMINAR DE NULIDADE POR JULGAMENTO EXTRA PETITA

A apelante sustenta que a sentença incorreu em julgamento extra petita ao condená-la à obrigação de fazer, consistente na realização de reparos no imóvel dos apelados, quando a petição inicial teria se limitado a requerer condenação em perdas e danos.

Não assiste razão à recorrente.

O princípio da congruência, insculpido no art. 492 do CPC, estabelece que o juiz deve decidir a lide nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

Contudo, a interpretação do pedido deve ser feita de forma lógico-sistemática, considerando o conjunto das postulações deduzidas na petição inicial e a causa de pedir que lhes dá suporte. O art. 322, § 2º, do CPC estabelece que "a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé".

No caso dos autos, verifica-se que a petição inicial requereu expressamente, no item 2 dos pedidos, "a Antecipação da tutela para determinar ao réu que, dentro do prazo de 15 (quinze) dias corridos, devolva ao autor o telhado do seu apartamento devidamente coberto, restituindo o imóvel ao status quo anterior, bem como que não utilize mais a área invadida".

Outrossim, no item 8 dos pedidos, postulou-se "que seja ao final a presente ação julgada procedente totalmente procedente, para o fim de ser a requerida condenada à reparação civil, determinando-lhe o pagamento das despesas com limpeza, pintura e reforma dos armários, e demais partes danificadas no imóvel, bem como parte elétrica".

Observa-se, portanto, que os autores formularam pedido de restituição do imóvel ao status quo ante, o que necessariamente implica a realização de providências materiais para cessar os danos causados pela construção irregular. A obrigação de fazer determinada na sentença constitui desdobramento lógico e necessário do pedido de restituição ao estado anterior, não havendo que se falar em julgamento extra petita.

Ademais, o laudo pericial (ID. 242364680) especificou detalhadamente as providências necessárias para a reparação dos danos causados pela obra irregular, tendo a sentença se limitado a determinar o cumprimento dessas medidas técnicas, em perfeita consonância com a causa de pedir e os pedidos deduzidos na inicial.

Rejeito, portanto, a preliminar de nulidade por julgamento extra petita.

II – DA PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO

A apelante sustenta que a sentença é nula por ausência do Condomínio Vila das Flores no polo passivo da demanda, argumentando que a laje e o telhado constituem área comum condominial, o que configuraria hipótese de litisconsórcio passivo necessário.

A preliminar não merece acolhimento.

Inicialmente, cumpre destacar que a questão já foi expressamente enfrentada e rejeitada pelo Juízo a quo em decisão interlocutória (ID. 242364588), que assentou que, se há interesse do condomínio, seria como litisconsorte ativo, mas não há obrigatoriedade de sua inclusão no polo passivo.

A ação de reintegração de posse tem natureza pessoal e visa à proteção da posse contra aquele que praticou o esbulho ou turbação. No caso dos autos, os autores imputam à ré, individualmente, a prática de atos que turbaram sua posse, consistentes na invasão da laje e realização de construção irregular que causou danos ao imóvel.

A circunstância de a área em questão constituir, em tese, parte comum do condomínio não impõe a inclusão deste no polo passivo da demanda, porquanto a pretensão deduzida não se volta contra o condomínio, mas contra a condômina que, segundo alegado, praticou atos ilícitos que causaram prejuízos ao imóvel dos autores.

Ademais, nos termos do art. 1.314 do Código Civil, qualquer condômino possui legitimidade para defender a posse de área comum do condomínio.

Rejeito a preliminar de nulidade por ausência de litisconsórcio passivo necessário.

III – DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA

A apelante alega que os autores não comprovaram ser legítimos proprietários do imóvel, uma vez que não juntaram certidão de registro de imóveis, razão pela qual seriam parte ilegítima para reivindicar a posse da área supostamente esbulhada.

A preliminar deve ser rejeitada.

Em sede de ação possessória, é desnecessária a comprovação da propriedade do bem, bastando a demonstração da posse anterior. A proteção possessória, nos termos dos arts. 1.196 e 1.210 do Código Civil, tutela o possuidor, independentemente de ser ou não proprietário do bem.

No caso, os autores comprovaram sua posse do imóvel por meio do contrato particular de promessa de compra e venda (ID. 242364028), celebrado em 17/08/2008, documento suficiente para demonstrar a relação possessória com o bem.

Rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa.

IV – DA PRELIMINAR DE COISA JULGADA

A apelante sustenta a ocorrência de coisa julgada em relação ao pedido indenizatório, argumentando que a matéria já foi objeto de ação anterior perante o 2º Juizado Especial de Causas Comuns – Liberdade (processo nº 0008360-18.2014.805.0001), na qual foi celebrado acordo no valor de R$ 3.200,00.

A preliminar resta prejudicada, considerando que a sentença recorrida indeferiu o pedido de indenização por danos materiais e morais, inexistindo, portanto, interesse recursal da apelante quanto a este ponto específico.

De todo modo, conforme já decidido pelo Juízo a quo em decisão interlocutória (ID. 242364588), os danos discutidos no presente processo decorrem de fatos novos, ocorridos após a indenização paga na ação anterior, não havendo identidade de causa de pedir que configure a coisa julgada.

Rejeito a preliminar de coisa julgada.

V – DO MÉRITO: DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE

Superadas as preliminares, passo ao exame do mérito recursal.

O art. 561 do CPC estabelece os requisitos para a procedência da ação de reintegração de posse: (i) a posse do autor; (ii) o esbulho praticado pelo réu; (iii) a data do esbulho; e (iv) a perda da posse.

No caso dos autos, todos os requisitos restaram devidamente comprovados.

Quanto à posse, os autores demonstraram sua condição de possuidores do apartamento nº 404 do Edifício Orquídea, Condomínio Vila das Flores, por meio do contrato particular de promessa de compra e venda celebrado em 17/08/2008 (ID. 242364028).

Quanto ao esbulho, o laudo pericial (ID. 242364680) confirmou que a construção realizada pela ré na laje do apartamento causou infiltrações graves no imóvel dos autores, danificando o revestimento das paredes, os móveis e o sistema elétrico. O perito constatou falhas na impermeabilização da laje modificada, problemas estruturais decorrentes da alteração sem autorização e necessidade de reparos urgentes.

A testemunha Ricardo Brito Ribeiro (ID. 493865578) confirmou que a obra foi realizada sem autorização e sem acompanhamento técnico adequado, corroborando as alegações de danos estruturais.

A própria ré, em depoimento pessoal, admitiu que realizou a construção de novo espaço no apartamento, incluindo varanda e quarto, utilizando a laje que originalmente pertencia ao condomínio, e reconheceu que o perito lhe informou sobre os problemas no apartamento dos autores decorrentes da construção.

Quanto à data do esbulho, restou demonstrado que os autores adquiriram o imóvel em 2008, quando a laje ainda possuía seu telhado original. A construção irregular foi realizada posteriormente, conforme confirmado pela prova oral.

Quanto à perda da posse, em razão das infiltrações e mofo causados pela obra, os autores foram forçados a deixar de utilizar plenamente o quarto de casal e seus armários, conforme relatado em audiência pelo autor Argemiro Mendes Santana.

A alegação da apelante de que teria autorização do síndico para a construção não restou comprovada nos autos. Não foram apresentados documentos que demonstrassem anuência formal da assembleia condominial, requisito indispensável para alterações em áreas comuns do condomínio.

Destarte, estando presentes todos os requisitos legais, impõe-se a manutenção da sentença quanto à determinação de reintegração de posse.

VI – DA OBRIGAÇÃO DE FAZER

A sentença condenou a ré à obrigação de fazer, consistente na realização dos reparos indicados no laudo pericial, incluindo: (i) remoção do revestimento de pintura descolado; (ii) reparação dos danos no armário do quarto/suíte; (iii) pintura das paredes e teto afetados; (iv) refazimento da impermeabilização da laje conforme normas da ABNT; e (v) correção do rejuntamento do piso.

A condenação em obrigação de fazer encontra amparo no art. 497 do CPC, que autoriza o juiz a determinar as providências necessárias para assegurar a tutela específica ou a obtenção do resultado prático equivalente.

No caso, o laudo pericial demonstrou de forma inequívoca que os danos no imóvel dos autores decorrem da construção irregular realizada pela ré, sendo esta, portanto, responsável pela reparação.

A obrigação de fazer constitui medida adequada e proporcional para cessar os danos e restabelecer a situação anterior, em consonância com o pedido formulado na inicial de restituição do imóvel ao status quo ante.

Mantenho a condenação em obrigação de fazer.

VII – DAS ASTREINTES

A apelante postula a nulidade ou redução das astreintes fixadas em R$ 1.000,00 diários, requerendo a limitação a um teto de R$ 10.000,00.

As astreintes constituem meio de coerção destinado a compelir o devedor ao cumprimento da obrigação de fazer, nos termos do art. 537 do CPC. O valor deve ser fixado em patamar suficiente para desestimular o descumprimento, observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

No caso dos autos, considerando a natureza da obrigação imposta, o prazo de 90 dias para cumprimento e o valor da causa (R$ 60.000,00), entendo que a multa diária de R$ 1.000,00 mostra-se adequada para coagir a devedora ao cumprimento.

Todavia, revela-se prudente a fixação de um teto para as astreintes, a fim de evitar o enriquecimento sem causa, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Assim, fixo o limite máximo das astreintes em R$ 60.000,00 (equivalente ao valor da causa), sem prejuízo de eventual revisão em caso de persistência do descumprimento, nos termos do art. 537, § 1º, do CPC.

Diante do exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, apenas para fixar o limite máximo das astreintes em R$ 60.000,00, mantendo-se, no mais, a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, de de 2026.

PRESIDENTE

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA