PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. OBRA EM ÁREA COMUM DE CONDOMÍNIO. ALEGAÇÃO DE USO EXCLUSIVO CONSOLIDADO. SUPRESSIO E SURRECTIO. DANOS À COLETIVIDADE CONDOMINIAL. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC NÃO DEMONSTRADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em ação que discute o direito de edificação em área comum de condomínio. A agravante alega ter direito consolidado ao uso exclusivo de área lateral contígua à sua unidade residencial, fundamentado nos institutos da supressio e da surrectio, diante da inércia do condomínio por mais de 30 anos. Pretende que o condomínio se abstenha de exigir a demolição da obra e de proibi-la de usar a área.
2. O condomínio agravado alega que a obra estaria causando represamento de água e infiltrações no hall de entrada, prejudicando a conservação das áreas comuns, conforme notificação expedida em 7 de fevereiro de 2025.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) saber se o uso exclusivo consolidado de área comum do condomínio, ainda que amparado pelos institutos da supressio e da surrectio, confere ao condômino o direito de edificar ou alterar substancialmente essa área; e (ii) saber se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela de urgência pleiteada, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. É imperioso distinguir o direito de uso de uma área comum, ainda que exclusivo e consolidado pela inércia do condomínio, do direito de edificar ou alterar substancialmente essa área. A edificação em área comum implica modificação da estrutura do condomínio e pode afetar a segurança, a salubridade e a estética do edifício, bem como o direito de propriedade dos demais condôminos.
2. O artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, impõe ao condômino o dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores. A realização de obras em áreas comuns, mesmo que de uso exclusivo, geralmente demanda a aprovação da assembleia de condôminos.
3. A mera expectativa de uso prolongado não se traduz automaticamente em um direito irrestrito de alteração física da propriedade condominial, especialmente quando há indícios de prejuízos aos demais condôminos e à estrutura do edifício. Ausência de probabilidade do direito apta ao deferimento da tutela de urgência.
4. A análise do perigo de dano deve ser feita sob uma perspectiva de ponderação de interesses. A manutenção de uma situação fática que, em tese, gera infiltrações em área de circulação do edifício representa um risco maior e mais imediato à coletividade do que o prejuízo patrimonial individual da agravante.
5. O interesse coletivo na segurança, salubridade e integridade do patrimônio comum do condomínio deve prevalecer sobre o interesse individual da condômina em manter uma obra cuja regularidade e segurança ainda não foram plenamente comprovadas. O prejuízo financeiro decorrente do eventual desfazimento da obra é um dano de natureza patrimonial e, em princípio, reversível ou passível de indenização.
6. A prudência recomenda que, diante de alegações de risco à coletividade, a situação que gerou a controvérsia seja suspensa até que se tenha um juízo de certeza, o que demanda aprofundamento probatório.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Agravo de instrumento conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "1. O uso exclusivo consolidado de área comum de condomínio, ainda que amparado pelos institutos da supressio e da surrectio, não confere ao condômino o direito automático de edificar ou alterar substancialmente essa área sem a aprovação da assembleia condominial. 2. A realização de obras em áreas comuns que, em tese, causam danos à coletividade condominial não enseja a concessão de tutela de urgência quando ausente a probabilidade do direito e quando o interesse coletivo na preservação do patrimônio comum se sobrepõe ao interesse individual. 3. Em sede de cognição sumária, o interesse coletivo na segurança, salubridade e integridade do patrimônio condominial prevalece sobre o interesse individual em manter obra cuja regularidade não foi plenamente demonstrada."

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; CC, art. 1.336, IV.

Jurisprudência relevante citada: TJ-GO, AI 54175445320228090000, Rel. Des. Nelma Branco Ferreira Perilo, 4ª Câmara Cível, j. 16.12.2022; TJ-MG, AI 50536734320248130000, Rel. Des. Maria Lúcia Cabral Caruso, 12ª Câmara Cível, j. 20.02.2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8044123-58.2025.8.05.0000, em que figuram como apelante IVANILDES LOPES COSTA e como apelada EDIFICIO JARDIM DO VALE.

 ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, EM NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. 

 Salvador, 

Presidente

Gustavo Silva Pequeno

Juiz Convocado/Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 25 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por IVANILDES LOPES COSTA em face de DECISÃO INTERLOCUTÓRIA (ID. 87546029) proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, no sentido de indeferir seu pedido de tutela provisória de urgência, nos seguintes termos:

“(...) A autora fundamenta a probabilidade do seu direito na inércia prolongada do condomínio em se opor à utilização exclusiva da área comum, o que, segundo sustenta, teria suprimido o direito do réu de reivindicá-la (supressio) e, em contrapartida, gerado para si um direito subjetivo ao uso (surrectio).   

De fato, a teoria do abuso de direito, em suas manifestações como a supressio, encontra amparo na jurisprudência pátria como forma de tutelar a boa-fé objetiva e a confiança legítima gerada entre as partes.  

Ocorre que a controvérsia dos autos não se limita à simples utilização da área, mas avança sobre a realização de uma obra que altera o estado anterior da coisa.  

A notificação expedida pelo condomínio réu em 7 de fevereiro de 2025, acostada à própria petição inicial, introduz um elemento fático de extrema relevância: a alegação de que a obra iniciada pela autora estaria "provocando represamento de água e infiltrações no hall de entrada, prejudicando a conservação das áreas comuns". 

Tal alegação, por si só, enfraquece a probabilidade do direito invocado.  

Ainda que se pudesse cogitar a consolidação do direito de uso da área pela autora, em razão do decurso do tempo, o mesmo raciocínio não se estende, de plano, ao direito de edificar no local, especialmente quando a nova construção supostamente acarreta prejuízos às áreas comuns e, consequentemente, aos demais condôminos.  

O exercício de uma posição jurídica, mesmo que consolidada, não pode se dar de forma a lesar o direito alheio, conforme preceitua o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, que impõe ao condômino o dever de não utilizar suas partes de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 

A questão, portanto, transborda a discussão sobre a supressio e adentra a seara da segurança e da regularidade da edificação, o que demanda dilação probatória, com a necessária instauração do contraditório, para que se possa aferir a veracidade das alegações de ambas as partes, inclusive por meio de perícia técnica, se necessário.  

O laudo técnico apresentado pela autora, por ser documento unilateral, não é suficiente para, neste momento, elidir a controvérsia sobre os supostos danos causados pela obra. 

Tampouco se verifica, com a clareza necessária, o periculum in mora na forma como articulado.  

O perigo de dano deve ser concreto e iminente.  

A autora aponta o risco de prejuízo financeiro caso seja obrigada a desfazer a obra.  

Contudo, há um risco inverso e igualmente relevante: o da continuidade ou agravamento dos danos que a obra estaria causando à coletividade condominial, conforme alegado pelo réu. 

Ponderando os interesses em conflito, a manutenção da situação fática que, em tese, gera infiltrações em área de circulação do edifício representa um risco maior e mais imediato à coletividade do que o prejuízo patrimonial individual da autora, que, ao iniciar uma obra em área comum sem as devidas autorizações e ao arrepio da vontade formalmente expressa do condomínio, assumiu o risco de sua conduta. 

A reversibilidade da medida, arguida pela demandante, também é um ponto que milita em seu desfavor. Se a obra, de fato, causa infiltrações, a sua manutenção até o julgamento final pode gerar danos de difícil e custosa reparação ao patrimônio do condomínio, tornando a situação mais gravosa. 

É por tudo isso que o indeferimento do pedido é medida que se impõe.  

A matéria de fundo é complexa e controvertida, não se afigurando prudente a concessão de medida liminar que antecipe os efeitos da tutela sem que se oportunize ao réu o exercício do contraditório e da ampla defesa. 

3. DISPOSITIVO 

Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela provisória de urgência formulado pela parte autora, por não vislumbrar, em cognição sumária, o preenchimento dos requisitos legais do artigo 300 do Código de Processo Civil.”

Em suas razões recursais (ID. 87546029), a agravante defende a necessidade de reforma da decisão interlocutória vergastada para que seja concedida tutela recursal, determinando que o agravado se abstenha de exigir o desfazimento da obra já realizada, bem como de impedir a continuidade do uso do espaço pela agravante.

Sustenta, inicialmente, que utiliza a área lateral contígua à sua unidade desde 1993, sem qualquer objeção do condomínio, e que, ao longo de mais de 30 anos, consolidou-se legítima expectativa de uso exclusivo, o que atrairia a incidência dos institutos da supressio e da surrectio, à luz da boa-fé objetiva, conforme precedentes do STJ.

Aduz que a obra realizada teve finalidade preventiva, visando evitar novas ocorrências de inundações e entupimentos, inclusive relatados em ata de assembleia do próprio condomínio, não representando qualquer risco à estrutura da edificação, conforme laudo técnico anexado.

Pontua que a decisão agravada incorreu em equívoco ao indeferir a tutela provisória com base em alegações unilaterais do agravado, desacompanhadas de prova pericial, ao passo que o pedido liminar não busca autorização para continuidade da obra, mas apenas impedir que se exija sua demolição até decisão final, medida que se afigura reversível e proporcional frente ao risco de dano irreparável.

Com isso, pede que sejam antecipados os efeitos da tutela pretendida, para que o Agravado seja proibido, judicial e extrajudicialmente, de exigir, antes do julgamento final deste processo, o desfazimento da obra já executada, bem como seja proibido de impedir a continuidade do uso do espaço pela agravante, sob pena de multa diária a ser fixada.

Recurso desacompanhado de preparo, sendo a recorrente beneficiária da assistência judiciária gratuita.

O pedido de efeito suspensivo foi indeferido na decisão de id.87610146.

Devidamente intimada, a agravada não apresentou contrarrazões ao recurso, conforme certidão de id.92005948.

 Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso que admite sustentação oral, pois atendidas as exigências contidas nos artigos 937, do CPC e 187, I do Regimento Interno do TJBA.

Salvador/BA, 20 de janeiro de 2026.

Gustavo Silva Pequeno

Juiz Convocado/Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço deste agravo de instrumento, dispensando o preparo em face da recorrente te sido beneficiado com a assistência judiciária gratuita (ID 508818209 - autos de origem). 

A análise da pretensão recursal exige a verificação dos requisitos para a concessão da tutela de urgência, conforme o artigo 300 do Código de Processo Civil, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

A agravante fundamenta a probabilidade de seu direito na aplicação dos institutos da supressio e da surrectio, argumentando que a inércia do condomínio por mais de 30 anos em se opor ao uso exclusivo da área lateral contígua à sua unidade residencial teria consolidado seu direito de uso e, por extensão, de edificação no local. 

De fato, a doutrina e a jurisprudência pátrias reconhecem a supressio como manifestação da boa-fé objetiva, que inibe o exercício de um direito que, por longo tempo, não foi exercido, gerando na contraparte a legítima expectativa de que tal direito não mais seria exigido. Concomitantemente, a surrectio opera como a aquisição de um direito pelo decurso do tempo e pela expectativa legitimamente despertada por um comportamento reiterado.

Contudo, a controvérsia nos autos transcende a mera discussão sobre o direito de uso de uma área comum. A questão central reside na realização de uma obra que altera o estado físico da coisa, e que, segundo as alegações do condomínio, estaria causando prejuízos à coletividade. 

A notificação expedida pelo condomínio em 7 de fevereiro de 2025 (ID 502973003) é explícita ao afirmar que a intervenção da agravante estaria "provocando represamento de água e infiltrações no hall de entrada, prejudicando a conservação das áreas comuns". Esta alegação introduz um elemento fático de gravidade considerável, que não pode ser sumariamente desconsiderado.

É imperioso distinguir o direito de uso de uma área comum, ainda que exclusivo e consolidado pela inércia do condomínio, do direito de edificar ou alterar substancialmente essa área. 

A edificação em área comum, por sua natureza, implica em modificação da estrutura do condomínio e pode afetar a segurança, a salubridade e a estética do edifício, bem como o direito de propriedade dos demais condôminos. 

O artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, é claro ao impor ao condômino o dever de "dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes". 

A realização de obras em áreas comuns, mesmo que de uso exclusivo, geralmente demanda a aprovação da assembleia de condôminos, conforme as disposições da convenção condominial e da legislação específica, de modo que não se observa probabilidade do direito apta ao deferimento da tutela de urgência.

A mera expectativa de uso prolongado não se traduz automaticamente em um direito irrestrito de alteração física da propriedade condominial, especialmente quando há indícios de prejuízos aos demais condôminos e à estrutura do edifício.

A agravante alega ainda que o periculum in mora reside no risco de sofrer grave prejuízo financeiro caso seja obrigada a desfazer a obra já iniciada, sem que haja fundamento para tal exigência. Contudo, a análise do perigo de dano deve ser feita sob uma perspectiva de ponderação de interesses, considerando os riscos para ambas as partes e para a coletividade.

O Juízo a quo corretamente apontou a existência de um risco inverso e igualmente relevante: o da continuidade ou agravamento dos danos que a obra estaria causando à coletividade condominial, conforme alegado pelo recorrido. 

A manutenção de uma situação fática que, em tese, gera infiltrações em área de circulação do edifício representa um risco maior e mais imediato à coletividade do que o prejuízo patrimonial individual da agravante. 

Nesse momento processual, de cognição prematura, o interesse coletivo na segurança, salubridade e integridade do patrimônio comum do condomínio deve prevalecer sobre o interesse individual da condômina em manter uma obra cuja regularidade e segurança ainda não foram plenamente comprovadas.

O prejuízo financeiro decorrente do eventual desfazimento da obra, embora indesejável, é um dano de natureza patrimonial e, em princípio, reversível ou passível de indenização. 

Por outro lado, os danos estruturais ou as infiltrações prolongadas em áreas comuns podem gerar prejuízos de difícil e custosa reparação ao patrimônio do condomínio, afetando a segurança e o bem-estar de todos os moradores.

Ainda que a agravante afirme que seu pedido de tutela de urgência não busca autorização para continuar a obra, mas apenas para que o condomínio se abstenha de exigir a demolição e de proibi-la de usar a área, a essência da controvérsia permanece. 

A prudência recomenda que, diante de alegações de risco à coletividade, a situação que gerou a controvérsia seja suspensa até que se tenha um juízo de certeza, o que demanda aprofundamento probatório.

Em sentido semelhante:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. OBRAS DE INFRAESTRUTURA. TUTELA DE URGÊNCIA DE CARÁTER SATISFATIVO . IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA. DECISÃO REFORMADA. 1. Nos termos do disposto no artigo 300 do Código de Processo Civil, para que a tutela provisória de urgência seja concedida, se faz necessária a presença concomitante de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco de resultado útil do processo, não podendo, ainda, haver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão a ser prolatada na espécie . 2. No caso, a tutela antecipada concedida, visando a construção de benfeitorias e infraestrutura em loteamento, possui características de irreversibilidade e satisfatividade, revelando-se, portanto, inadequada para o atual momento procedimental. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.

(TJ-GO 54175445320228090000, Relator.: DESEMBARGADORA NELMA BRANCO FERREIRA PERILO, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/12/2022)

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. SUSPENSÃO DE CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA DO PERIGO DE DANO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. DECISÃO MANTIDA . I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em ação de nunciação de obra nova cumulada com demolição, perdas e danos e indenização por danos morais. Os agravantes alegam que a obra realizada pela agravada causa danos estruturais ao imóvel onde funciona sua clínica odontológica e pleiteiam a suspensão imediata da construção . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão da tutela de urgência pleiteada, notadamente a probabilidade do direito alegado e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo . III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A concessão de tutela de urgência exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme o art. 300 do CPC . 4. Os documentos juntados pelos agravantes, incluindo laudo técnico e depoimentos testemunhais, não comprovam de forma inequívoca que os danos ao imóvel são consequência exclusiva da obra realizada pela agravada, especialmente diante da existência de laudo apresentado pela agravada que indica a preexistência de algumas patologias construtivas. 5. A obra possui alvará regularmente expedido pela Prefeitura Municipal, com validade até 12/08/2025, o que afasta, neste momento, a alegação de irregularidade do empreendimento . 6. A necessidade de produção de prova pericial conclusiva para determinar a relação entre a obra e os danos alegados evidencia a complexidade da matéria, inviabilizando a antecipação dos efeitos da tutela de urgência. 7. O agravo de instrumento não comporta a análise aprofundada do mérito quando há co ntrovérsia fática relevante que exige dilação probatória, sob pena de supressão de instância . IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1 . A tutela de urgência exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. 2. A inexistência de prova inequívoca da relação entre os danos alegados e a obra realizada impede a suspensão da construção em sede de tutela provisória. 3 . A necessidade de prova pericial técnica conclusiva para a apuração do nexo causal entre a obra e os supostos danos justifica a manutenção da decisão que indeferiu a tutela de urgência. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300 e 370. Jurisprudência relevante citada: * TJMG, Apelação Cível 1 .0079.14.044427-8/001, Rel. Des . Pedro Bernardes de Oliveira, 9ª Câmara Cível, j. 12/11/2019. * TJMG, Agravo de Instrumento 1.0069 .11.002871-4/001, Rel. Des. Eduardo Mariné da Cunha, 17ª Câmara Cível, j . 03/05/2012. * TJMG, Apelação Cível 1.0447.15 .001949-8/002, Rel. Des. Luciano Pinto, 17ª Câmara Cível, j. 18/06/2020 .

(TJ-MG - Agravo de Instrumento: 50536734320248130000, Relator.: Des.(a) Maria Lúcia Cabral Caruso, Data de Julgamento: 20/02/2025, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/02/2025)

A decisão agravada, ao ponderar os interesses em conflito e a complexidade da matéria de fundo, agiu com acerto ao indeferir a tutela provisória de urgência. 

Isto posto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, mantendo-se a decisão recorrida em todos os seus termos, por seus próprios fundamentos. 

Salvador/BA,

Gustavo Silva Pequeno

Juiz Convocado/Relator