PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROVA DOCUMENTAL E ORAL SUFICIENTES. CLÁUSULA CONTRATUAL DE RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA POR DESPESAS DE CORRETAGEM. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. Caso em exame

1. Apelação contra sentença que reconheceu o direito de corretores ao recebimento de comissão de corretagem em razão de intermediação em negociação imobiliária concluída entre a vendedora e a adquirente, com fixação de percentual e condenação ao pagamento do valor correspondente.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se o conjunto probatório comprova a atuação intermediadora e a obrigação da vendedora de suportar as despesas de corretagem e, em caso afirmativo, se há motivo para afastar ou reduzir o percentual arbitrado.

III. Razões de decidir

3. O contrato de corretagem prescinde de forma solene. A comprovação da intermediação e do resultado útil pode decorrer de prova documental e oral. Inteligência do art. 722 do Código Civil.

4. A cláusula contratual que atribui à vendedora a responsabilidade por despesas de corretagem reforça a alocação do encargo no âmbito do negócio e é compatível com a exigibilidade da comissão quando demonstrada a atuação do corretor.

5. A negativa genérica de contratação e a impugnação abstrata dos meios de prova não desconstituem o acervo formado. A parte ré não comprovou fato impeditivo, modificativo ou extintivo, em atenção ao ônus do art. 373, II, do CPC.

6. A pretensão de redução do percentual não se sustenta sem demonstração objetiva de inadequação do arbitramento ao caso concreto.

IV. Dispositivo

7. Apelo desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0079920-25.2011.8.05.0001, em que figuram como apelante PINHEIROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e como apelada GUILHERME CARVALHO DE SOUZA TEIXEIRA e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO, nos termos do voto do relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

NEGAR PROVIMENTO AO APELO -UNÂNIME

Salvador, 30 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por PINHEIROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de sentença (ID. 94980520) proferida pelo Juízo da 8ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, nos autos da ação de cobrança ajuizada por GUILHERME CARVALHO DE SOUZA TEIXEIXEIRA e JOSÉ CARLOS SILVA FONSECA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para condenar a parte ré ao pagamento de R$ 436.000,00 (-), a título de comissão de corretagem.

Em suas razões recursais (ID. 94980531), a apelante afirma que a controvérsia deve ser analisada à luz da natureza urbana da área negociada, alegando que a antiga “Estrada Velha do Aeroporto (EVA)”, atual Avenida Aliomar Baleeiro, teria sido incorporada ao perímetro urbano de Salvador a partir de marco normativo que indica como “Lei Ordinária nº 1038/1960”, e que, posteriormente, em 1973, lei municipal teria denominado a via como Avenida Aliomar Baleeiro.

Invoca tais referências para sustentar que, já em 2009, a área objeto da negociação não se caracterizaria como rural, mas como situada em área urbana do Município de Salvador.

A partir dessa premissa, a apelante passa a discutir o percentual de corretagem/comissão, defendendo que a legislação profissional (referida no recurso como Lei nº 6.530/1978) não fixaria percentual obrigatório, alegando que percentuais seriam, em regra, fruto de negociação entre as partes, com menção à existência de tabelas referenciais do CRECI, que não teriam caráter impositivo.

Sustenta que os próprios autores/apelados teriam reconhecido que não formalizaram contrato escrito e não teriam indicado com clareza com quem contrataram honorários de corretagem, circunstância que, na ótica recursal, fragilizaria o pleito e impediria arbitrar percentual elevado sem base contratual específica.

Aduz que, à época, haveria prática de mercado de 5% a 6% para imóveis em geral, e patamares menores (3% a 4%) em lançamentos, e invoca a “Tabela do CRECI-BA”, mencionando como faixa mínima para “venda de imóveis urbanos” percentuais de 5% a 7%.

Sustenta que, inexistindo contratação escrita, o Juízo teria arbitrado incorretamente a comissão em 10%, defendendo que, se devido algum percentual, deveria ser fixado no mínimo de 5%, sobretudo porque reafirma que a área negociada estaria inserida em zona urbana do Município de Salvador.

Frisa que não há prova suficiente para a configuração de corretagem “perante” a Pinheiros, argumentando que os autores teriam indicado que o suposto ajuste foi verbal em 5% do valor da transação, e que eles próprios quantificariam a comissão em R$ 216.000,00, equivalente a 5%.

Afirma que haveria lacuna essencial quanto à demonstração de quem, pela Pinheiros, teria participado efetivamente das negociações, sustentando que o processo não teria individualizado sócio ou preposto da apelante envolvido nas tratativas, o que inviabilizaria atribuir responsabilidade pelo pagamento da comissão no patamar reconhecido na sentença.

Ressalta que o Juízo teria considerado como prova válida da contratação apenas e-mails trocados entre os autores e a empresa Tenda, sem participação da apelante, sustentando a “ausência de triangulação” entre comprador, corretor e vendedor, e reiterando que não teria sido citado nenhum dirigente da Pinheiros como participante das negociações com os corretores.

Menciona cláusula contratual que atribuiria, de forma genérica, à promitente vendedora responsabilidade por eventuais despesas de corretagem/intermediação, mas sustenta que a cláusula seria genérica e não substituiria “contrato específico de corretagem”, pois não identificaria partes envolvidas e valor devido.

Ao final, pugna pela reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial.

A parte apelada apresentou contrarrazões (ID. 94980538), sem preliminares, requerendo o desprovimento do recurso e a condenação da Apelante ao pagamento de multa por litigância de má-fé.

O recurso foi distribuído para minha Relatoria.

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, com relatório lançado, encaminho os autos à Secretaria, pedindo dia para julgamento, observando o cabimento de sustentação oral.

Salvador/BA, 26 de fevereiro de 2026.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator

A05

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

O apelo foi preparado (ID. 94980536), é tempestivo e atende aos demais requisitos de admissibilidade, devendo ser conhecido.

De início, indefiro o pedido formulado em contrarrazões de aplicação de multa por litigância de má-fé, por não vislumbrar conduta da parte recorrente subsumível às hipóteses elencadas no art. 80 do CPC.

Ademais, conforme já pacificado pelo STJ (AgInt no AREsp 1243285/MG), o regular exercício do direito constitucional de recorrer não enseja aplicação das penalidades legais por suposta litigância de má-fé, a qual jamais deve ser presumida, pois exige prova concreta de prática processual desleal, o que não se verificou no caso em apreço.

No mérito, cinge-se a controvérsia em aferir se a Apelante pode ser compelida ao pagamento de indenização aos Apelados a título de comissão de corretagem.

Da análise dos autos, verifica-se que a narrativa autoral foi amparada por documentação (ID. 94979644 e seguintes) que indica a participação dos corretores na aproximação das partes e no desenvolvimento das tratativas, além de evidenciar que o negócio foi formalizado entre a vendedora e a adquirente mediante instrumento particular.

A obrigação de corretagem decorre, em regra, do próprio contrato de corretagem, definido no art. 722 do Código Civil, que se perfaz quando o corretor, sem vínculo de dependência, promove a obtenção do negócio conforme as instruções recebidas.

A forma escrita, embora recomendável, não é pressuposto absoluto de existência do vínculo corretivo, desde que haja elementos objetivos suficientes para demonstrar a atuação útil e causal do intermediador na conclusão do ajuste principal, como o que ocorre na hipótese dos autos.

No caso concreto, avulta ainda a relevância do contrato firmado entre a vendedora e a adquirente, datado de 02/09/2010, no qual se consignou cláusula expressa atribuindo à promitente vendedora a responsabilidade por despesas de corretagem e intermediação relacionadas ao negócio.

A tese recursal de que a cláusula contratual seria “genérica” por não indicar nominalmente os corretores e por não fixar valor numérico não é apta, por si, a infirmar o dever de pagar.

Em contratos empresariais, é recorrente que a cláusula de corretagem seja estruturada como regra de responsabilidade interna entre vendedor e comprador, deixando a quantificação para apuração conforme tabela de referência, prática do mercado e prova da atuação do intermediário.

Exigir que o próprio instrumento de compra e venda reproduza, com todos os detalhes, um ajuste autônomo de corretagem equivaleria, na prática, a impor forma solene não prevista em lei.

Também não procede a tentativa de esvaziar o acervo probatório sob o argumento de ausência de indicação nominal de sócio ou preposto “com poderes” na fase pré-contratual.

Em matéria de negociações empresariais, a atuação de interlocutores, ainda que sem formalização por procuração, não é irrelevante quando se demonstra que conduziram tratativas, realizaram repasses documentais e viabilizaram o diálogo entre vendedor e interessado, em ambiente de aparente legitimidade e com posterior celebração do negócio pela pessoa jurídica beneficiária.

A boa-fé objetiva, enquanto padrão de conduta, impede que a parte que se valeu das tratativas e colheu o resultado útil do negócio, a posteriori, tente neutralizar os efeitos econômicos da intermediação alegando, de modo genérico, insuficiência de poderes do interlocutor, sem demonstrar fato concreto que rompa o nexo entre a atuação do corretor e a conclusão do negócio.

Nesse ponto, observa-se que a própria recorrente busca inverter o encargo de esclarecimento probatório ao sustentar, de um lado, que não houve contratação e, de outro, que os autores não individualizaram suficientemente o representante.

Todavia, uma vez demonstrados, pelos autores, os elementos constitutivos do direito alegado — intermediação e conclusão do negócio — cabia à ré apresentar fato impeditivo, modificativo ou extintivo, nos termos do art. 373, II, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu.

A resistência apresentada limita-se, em essência, à negativa ampla e à tentativa de desqualificação abstrata dos meios de prova, sem a produção de contraprova idônea capaz de desconstituir, com densidade, o quadro probatório reconhecido no decisum.

Na mesma direção, ainda que se invoque o art. 14, §3º, I e II, do CDC, por analogia argumentativa quanto a excludentes de responsabilidade, não se identifica demonstração efetiva de inexistência do defeito/culpa exclusiva de terceiro ou do consumidor que, aqui, rompa o nexo e afaste a obrigação.

O que se verifica é a ausência de prova eficaz de que a intermediação não existiu ou não foi determinante, ou de que a obrigação de corretagem teria sido assumida por outrem.

A insurgência quanto à natureza urbana da área, além de se apoiar em digressões históricas sobre denominação de via e expansão urbana, desconsidera que o enquadramento do imóvel para fins de corretagem não decorre apenas de narrativa sobre “urbanidade” do entorno, mas do regime registral e da caracterização documental do bem negociado no caso concreto.

De todo modo, ainda que se admitisse, por hipótese, debate sobre perímetro urbano, isso não afastaria o núcleo da condenação: a remuneração do corretor é devida quando comprovada a aproximação e a efetivação do negócio por sua mediação, e a cláusula contratual alocou no vendedor a responsabilidade pelos custos de corretagem.

Quanto ao percentual, a alegação de inexistência de contratação escrita não impede o arbitramento judicial com base em parâmetros de mercado e referências corporativas.

Aliás, a própria apelante transcreve tabela mínima que prevê, para imóveis rurais, faixa de 8% a 10%, e, ao mesmo tempo, afirma que o patamar de 10% seria “excessivo”, pretendendo deslocar a discussão para “imóvel urbano” com faixa inferior.

Essa linha argumentativa, entretanto, não se sustenta diante do conjunto probatório reconhecido na sentença, que apontou compatibilidade do percentual com a natureza do negócio e com a tabela de referência pertinente ao caso, além de inexistir contraprova concreta capaz de demonstrar que o percentual fixado seria manifestamente dissociado do padrão aplicável à transação efetivamente realizada.

Dito isto, registre-se que a pretensão subsidiária de redução para 5% parte de premissa que não se confirma: não basta afirmar prática geral de mercado ou sugerir percentuais usuais. Era indispensável demonstrar, de modo objetivo, que a transação possuía características que impunham patamar inferior e que o percentual fixado na origem violaria parâmetros de razoabilidade à luz das circunstâncias concretas.

Sem essa demonstração, e reconhecida a adequação do percentual ao cenário probatório delineado, não há espaço para intervenção revisora.

A reforçar os fundamentos acima:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. VENDA DO IMÓVEL INTERMEDIADA. APROXIMAÇÃO DAS PARTES. POSTERIOR DESISTÊNCIA. COMISSÃO DEVIDA. VENDA SUBSEQUENTE REALIZADA A COMPRADOR APRESENTADO PELA CORRETORA. VALIDADE DO CONTRATO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por ARLETE APARECIDA DE OLIVEIRA BELISARIO e WENDER ALVES BELISARIO contra sentença que, em ação de cobrança de comissão de corretagem imobiliária movida por TRIETO IMÓVEIS LTDA., julgou procedente o pedido inicial e condenou os apelantes ao pagamento da comissão de corretagem de R$ 1.215 .284,10, com juros de mora e correção monetária. Os apelantes argumentam que não houve intermediação efetiva da venda e que a corretagem seria indevida, além de alegarem vício de consentimento no contrato inicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se a comissão de corretagem é devida mesmo com a desistência de uma primeira venda e a efetivação da venda a outro comprador posteriormente; (ii) definir se houve intermediação da corretora no segundo negócio, o que justificaria o pagamento da comissão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de "Autorização de venda de imóvel com exclusividade" firmado entre as partes é válido e impõe a obrigação de pagamento da comissão pela venda do imóvel, conforme os termos pactuados, independentemente de posterior desistência de uma das vendas.

A comissão de corretagem é devida pela aproximação das partes, ainda que a venda inicialmente acordada tenha sido desfeita. A jurisprudência do STJ é clara ao afirmar que a aproximação entre as partes realizada pelo corretor, mesmo que a venda não se concretize em razão de arrependimento, gera o direito à comissão.

Quanto à venda subsequente ao Sr. Jorge Bustamante, ficou comprovado que a corretora foi responsável pela aproximação do comprador, sendo esta uma continuação de seus serviços de intermediação. O depoimento da corretora e os registros de conversas via WhatsApp confirmam que o comprador teve contato com a propriedade por intermédio da corretora, sendo o negócio efetivado em decorrência dessa atuação.

O art . 727 do Código Civil prevê que a comissão é devida mesmo após a expiração do contrato de corretagem, desde que o negócio seja realizado como fruto da mediação do corretor, o que se aplica ao presente caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso não provido.

Tese de julgamento:

A comissão de corretagem é devida quando o corretor realiza a aproximação entre as partes, ainda que o negócio não seja concluído em razão de arrependimento ou desistência, sendo suficiente que a intermediação tenha possibilitado a concretização do negócio.

O art. 727 do Código Civil prevê que, mesmo após o prazo contratual, se o negócio for realizado em razão da intermediação do corretor, a comissão é devida.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 725 e 727.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10285538220228110003, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 23/10/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/10/2024)

AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Autor que requer a cobrança de verbas a título de comissão de corretagem, em razão da prestação de serviços de intermediação na aquisição de imóvel . Sentença de procedência. Apelo dos réus. Preliminar de cerceamento de defesa. O juiz é o destinatário final das provas que servem à formação da sua convicção sobre a demanda . Poder-dever de indeferir diligências que entenda inúteis ou meramente protelatórias para o desfecho da causa. Inteligência do art. 370 do Código de Processo Civil. Prova oral prescindível para o deslinde do feito . Preliminar afastada. Mérito. Incontroversa a atuação do requerente na aproximação entre vendedores e compradores. Adquirentes que tomaram ciência do lote adquirido por meio da atuação do autor . Avença concluída posteriormente com corretor diverso, nas mesmas condições negociadas pelo requerente. Efetiva intermediação do autor demonstrada. Incidência do art. 725 do Código Civil . Comissão de corretagem devida. Percentual não impugnado especificamente pelos réus. Sentença mantida neste quesito. Termo inicial para incidência da correção monetária. Comissão que deve ser corrigida a partir da efetiva celebração da avença, quando as verbas seriam devidas ao autor. Sentença reformada neste quesito. Recurso parcialmente provido.

(TJ-SP - AC: 10025526220208260666 SP 1002552-62 .2020.8.26.0666, Relator.: Mary Grün, Data de Julgamento: 28/04/2022, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2022)

Portanto, constata-se que a sentença foi proferida em consonância com a prova dos autos, legislação e jurisprudência aplicáveis na espécie, razão pela qual a sua integral manutenção é medida que se impõe.

Ante o exposto, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO APELO, mantendo a sentença inalterada.

Majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante em dois pontos percentuais, por força do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Salvador/BA, 26 de fevereiro de 2026.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator