PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8098566-58.2022.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. |
| Advogado(s): CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA, LARA BRITTO DE ALMEIDA DOMINGUES NEVES, ERMIRO FERREIRA NETO |
| APELADO: CARLOS MIGUEL ARAUJO HERMANO e outros |
| Advogado(s): WAGNER VELOSO MARTINS, CAMILA FONSECA PORTO, LEONARDO CIRNE DE OLIVEIRA |
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO. INEXISTÊNCIA DE NOVAÇÃO POR CONTRATO DE FINANCIAMENTO. IMÓVEL ENTREGUE COM VÍCIOS CONSTRUTIVOS. TERMO FINAL DA MORA. MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS. OBRIGAÇÃO DE FAZER. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação Cível interposta por JVF Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida em Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenizatória ajuizada por Carlos Miguel Araújo Hermano e Gildecy Fontes de Araújo, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer a mora da construtora na entrega de unidade imobiliária adquirida no empreendimento “Adorato Cabula”, condená-la ao pagamento de multa contratual pelo atraso, indenização por danos morais e cumprimento de obrigações de fazer consistentes na instalação de exaustores e substituição de pia e torneira defeituosas. A construtora sustenta inexistência de mora em razão da pandemia de COVID-19, alegada novação do prazo por contrato de financiamento e ausência de vícios construtivos, pleiteando a reforma integral da sentença.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão: (i) definir se a pandemia de COVID-19 configura hipótese de força maior apta a afastar a mora da construtora na entrega do imóvel; (ii) estabelecer se o contrato de financiamento firmado com instituição financeira promove novação do prazo originalmente pactuado na promessa de compra e venda; (iii) determinar o termo final da mora da construtora diante da entrega do imóvel com vícios construtivos que impediram sua plena habitabilidade; e (iv) verificar a configuração de danos morais e a responsabilidade da construtora por vícios na unidade imobiliária.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A pandemia de COVID-19, com efeitos como aumento de custos de insumos e dificuldades operacionais, quando não demonstrada em concreto, integra o risco da atividade de incorporação imobiliária e caracteriza fortuito interno, não afastando a responsabilidade objetiva do fornecedor nas relações de consumo.
A inexistência de comprovação de paralisação prolongada da obra por determinação do Poder Público impede o reconhecimento da pandemia como causa legítima de prorrogação do prazo contratual de entrega do imóvel.
O contrato de financiamento firmado entre o adquirente e a instituição financeira possui efeitos restritos à relação de crédito e não configura novação da obrigação assumida pela construtora, ausente animus novandi capaz de substituir o prazo originalmente estipulado na promessa de compra e venda.
A obrigação da construtora somente se considera adimplida quando o imóvel é disponibilizado em condições plenas de habitabilidade, não bastando a mera expedição do habite-se ou a formal entrega das chaves quando persistem vícios construtivos que impedem o uso regular da unidade.
A comprovação de que vícios no imóvel, especialmente obstrução da tubulação do ar-condicionado, somente foram solucionados em 21/12/2022 legitima a fixação dessa data como termo final da mora.
Reconhecido o atraso injustificado, aplica-se a cláusula contratual que prevê multa compensatória mensal em favor do adquirente prejudicado.
O atraso significativo na entrega do imóvel residencial, aliado à frustração da legítima expectativa de moradia e à entrega da unidade com vícios construtivos, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e caracteriza dano moral indenizável.
Em relações de consumo, incide a facilitação da defesa do consumidor, cabendo ao fornecedor demonstrar a inexistência de vício do produto, o que não ocorreu no caso quanto à pia e à torneira defeituosas da unidade imobiliária.
O desprovimento do recurso impõe a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em grau recursal.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A pandemia de COVID-19 configura fortuito interno na atividade de incorporação imobiliária e não afasta, por si só, a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel.
O contrato de financiamento celebrado entre adquirente e instituição financeira não promove novação do prazo de entrega estabelecido na promessa de compra e venda sem inequívoco animus novandi.
A mora da construtora persiste até a disponibilização do imóvel em condições plenas de habitabilidade, ainda que já expedido o habite-se ou formalizada a entrega das chaves.
O atraso relevante na entrega de imóvel residencial, associado à entrega com vícios construtivos que impedem sua utilização imediata, configura dano moral indenizável.
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14; CC, arts. 389 e 406; CPC, arts. 85, §11, e 98, §3º.
Jurisprudência relevante citada: Não indicada expressamente no acórdão.
Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, conheço do apelo.
No caso em análise, é incontroverso que o contrato firmado entre as partes (ID. 95158230) estipulava a data de 30/08/2021 para a entrega do imóvel, com previsão de tolerância de 180 dias. Assim, a obrigação deveria ser cumprida, no máximo, até o dia 26/02/2022.
A construtora Apelante tenta afastar sua mora com base em dois fundamentos principais: a incidência de força maior decorrente da pandemia de COVID-19 e a suposta novação do prazo por meio do contrato de financiamento. Ambos os argumentos são insustentáveis.
No que tange à pandemia do COVID-19, por mais que não se ignore seus efeitos, quer na execução da obra, quer nos custos dos insumos necessários, a elasticidade do período de atraso, 271 dias úteis, além dos 180 dias de tolerância, exige muito mais que a simples referência ao período pandêmico para ser admitido o fortuito externo.
A ausência nos autos de elementos concretos que permitam aferir os impactos diretos da pandemia do COVID-19 no montante dos dias atrasados, impede o acolhimento da tese da apelante, caracterizando o fortuito interno, próprio da atividade empresarial por ela desenvolvida, ensejando, por via de consequência, a responsabilidade do fornecedor do serviço, própria das relações de consumo, conforme inteligência do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor.
Destaque-se, ainda, que o setor da construção civil foi considerado atividade essencial em grande parte do período pandêmico, não havendo comprovação de paralisação total prolongada determinada pelo Poder Público que justificasse um atraso tão expressivo (cerca de 271 dias úteis, como sugere unilateralmente a Apelante no relatório de ID. 403170445). A aceitação genérica da pandemia como excludente de responsabilidade transferiria injustamente o risco do empreendimento para o consumidor.
Com relação ao contrato de financiamento (ID. 95158232), assinado entre o Autor Carlos Miguel e a Caixa Econômica Federal em dezembro de 2021, a estipulação de um cronograma físico-financeiro e de um prazo de término de obra (19/12/2022) possui finalidade restrita à relação de crédito entre o mutuário e a instituição financeira.
Este instrumento não tem o poder jurídico de caracterizar novação da obrigação original assumida pela construtora na promessa de compra e venda. Para que ocorra a novação, exige-se o ânimo inequívoco de substituir a obrigação anterior (animus novandi), o que não se verifica pela simples adesão do consumidor a um contrato de mútuo bancário para viabilizar o pagamento do saldo devedor. Prevalecem, portanto, as datas e condições originariamente pactuadas com a incorporadora.
Do Termo Final da Mora e da Multa Contratual
A Apelante defende que a mora teria cessado com a expedição do habite-se em 07/10/2022 ou com a assinatura do Termo de Recebimento de Chaves em 11/11/2022.
Ocorre que o cumprimento da obrigação da construtora não se esgota com a formalidade da entrega de chaves, mas exige a disponibilização do imóvel em condições plenas de habitabilidade. Os documentos juntados aos autos pelos Autores comprovam que a unidade foi entregue com vícios graves, destacando-se a tubulação do ar condicionado obstruída por água, o que impossibilitava a utilização regular do bem e a realização das reformas de adequação necessárias pelo adquirente.
A própria construtora Apelante admitiu a pendência, conforme e-mail enviado ao consumidor informando que "o serviço foi concluído" somente em 21/12/2022 (ID. 95158259). Assim, correta a sentença que fixou esta data como o termo final da mora, afastando o documento formal de entrega de chaves (que continha declaração genérica de quitação) diante da realidade fática de inabitabilidade provisória.
Reconhecido o atraso injustificado entre 27/02/2022 e 21/12/2022, mostra-se escorreita a aplicação da cláusula 05.1 do contrato (ID 213589295), redigida pela própria Apelante, que prevê a imposição de multa compensatória de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato em favor do promissário comprador prejudicado (o Autor Carlos Miguel).
Dos Danos Morais
A Apelante argumenta que o mero descumprimento contratual não gera danos morais indenizáveis.
A jurisprudência efetivamente orienta que o simples atraso não presume o dano moral. Todavia, o caso em tela apresenta contornos que ultrapassam o mero aborrecimento. A demora na entrega do imóvel residencial aproximou-se de 10 (dez) meses além do prazo de tolerância. Os consumidores viram frustrada a legítima expectativa de utilização da moradia, além de terem suportado o desgaste de receber a unidade com vícios construtivos que demandaram novas intervenções e impediram a ocupação imediata, mesmo após a longa espera.
A situação atinge diretamente direitos fundamentais vinculados à dignidade e ao planejamento familiar, configurando lesão extrapatrimonial passível de reparação. Os valores fixados na sentença — R$ 5.000,00 para Gildecy Fontes de Araujo (proporcional ao período inicial do atraso) e R$ 7.000,00 para Carlos Miguel Araujo Hermano (que suportou a maior parte da mora e os transtornos pós-entrega) — respeitam os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, além do caráter compensatório e pedagógico da medida.
Da Obrigação de Fazer (Pia e Torneira)
A construtora insurge-se contra a determinação de substituição da pia e da torneira, alegando ausência de prova robusta e inexistência de menção no checklist de vistoria.
Ocorre que a relação travada entre as partes atrai a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, incluindo a facilitação da defesa de seus direitos com a inversão do ônus da prova. Os Autores apresentaram registros fotográficos e vídeos(IDs. 95158263/95158328) apontando o estado inadequado dos bens.
Caberia à construtora demonstrar, de forma cabal, que instalou os equipamentos em perfeito estado ou que a degradação ocorreu por mau uso do consumidor. A simples ausência de anotação em checklist de recebimento (documento frequentemente assinado em ambiente de pressão ou sem o tempo adequado para inspeção minuciosa) não afasta a responsabilidade do fornecedor por vícios que se apresentam de forma evidente logo no início da posse. A sentença não padece de qualquer vício de fundamentação neste aspecto, devendo ser mantida a obrigação de substituir as peças.
Dos Honorários Recursais
Considerando o desprovimento integral do recurso interposto pela construtora, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência, em observância ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.
A sentença fixou os honorários em 10% sobre o valor da condenação. Majoro a parcela devida pela Apelante aos patronos dos Apelados para 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, respeitando a distribuição de sucumbência recíproca já fixada na origem.
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo-se integralmente a sentença vergastada, por seus próprios e jurídicos fundamentos.
Em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil).
Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, datado e assinado eletronicamente.
DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA
RELATOR
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