PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PANDEMIA DE COVID-19. REVISÃO CONTRATUAL. ALUGUÉIS DURANTE O PERÍODO DE RESTRIÇÃO DE FUNCIONAMENTO. REDUÇÃO PROPORCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO TOTAL DOS ENCARGOS LOCATÍCIOS. TERMO FINAL DOS ALUGUÉIS. ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Cuida-se de Apelação cível interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, com a decretação da rescisão do contrato de locação comercial, o afastamento da multa por rescisão antecipada e a redução proporcional de 50% dos valores locatícios devidos entre março de 2020 e a entrega das chaves em 11 de julho de 2020.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível a suspensão integral dos aluguéis comerciais em razão da pandemia de covid-19 e da consequente paralisação da atividade empresarial; (ii) estabelecer se é legítima a fixação do termo final da obrigação locatícia no momento da efetiva devolução das chaves.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do Tribunal de Justiça da Bahia reconhece os efeitos econômicos da pandemia de covid-19 como hipótese de revisão contratual, mas afasta a possibilidade de isenção total do pagamento dos aluguéis, considerando que os impactos atingiram igualmente locadores e locatários.

4. O entendimento consolidado é no sentido de que, nas locações comerciais, a solução adequada é a readequação temporária do valor dos aluguéis, em atenção ao princípio da conservação dos contratos e da função social da propriedade.

5. Não havendo comprovação específica de que os prejuízos enfrentados pela Autora/Apelante comprometeram de forma absoluta sua capacidade de adimplir o contrato, é legítima a imposição de pagamento proporcional (redução de 50%).

6. Quanto ao termo final da obrigação de pagamento dos aluguéis, corresponde, conforme reiterado pela jurisprudência, à data da efetiva devolução das chaves, marco que encerra a posse direta do locatário e, por consequência, sua obrigação contratual.

7. A sentença recorrida encontra respaldo em julgados deste e de outros Tribunais estaduais, que adotam solução equitativa e proporcional diante da situação excepcional da pandemia.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento:

1. A pandemia de covid-19 autoriza a revisão dos contratos de locação empresarial, mas não legitima a suspensão total dos aluguéis, salvo prova robusta de inviabilidade absoluta do cumprimento contratual.

2. A obrigação de pagamento dos aluguéis subsiste, ainda que de forma reduzida, até a efetiva devolução das chaves pelo locatário, marco que encerra a relação locatícia.

Jurisprudência relevante citada:
TJBA, Agravo de Instrumento nº 8017613-81.2020.8.05.0000, 3ª Câmara Cível, Rel. Des. Moacyr Montenegro Souto, j. 15/02/2021;
TJBA, Agravo de Instrumento nº 8004181-58.2021.8.05.0000, 2ª Câmara Cível, Rel. Desa. Lisbete Maria Teixeira Almeida Cezar Santos, j. 06/04/2022; TJDF, Apelação nº 0715289-41.2020.8.07.0007, 2ª Turma Cível, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, j. 24/11/2021;
TJSP, Agravo de Instrumento nº 2029091-72.2021.8.26.0000, 29ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Francisco Carlos Inouye Shintate, j. 28/04/2021; TJBA, Apelação nº 0500314-59.2016.8.05.0244, 5ª Câmara Cível, Rel. Des. José Edivaldo Rocha Rotondano, j. 05/03/2021;
TJMG, Apelação nº 5079842-73.2016.8.13.0024, 10ª Câmara Cível, Rel. Desa. Jaqueline Calábria Albuquerque, j. 09/04/2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8056300-27.2020.8.05.0001, em que figuram como Apelante e Apelado, respectivamente, W PACKS COMERCIO DE ROUPAS E ACESSORIOS LTDA. e CONDOMINIO NACIGUAT.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER do apelo e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões,

PRESIDENTE

DESA. MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 3 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de recursos de apelação interposto pela W PACKS COMERCIO DE ROUPAS E ACESSORIOS LTDA em face de sentença proferida pelo juízo da 9^a Vara Cível e Comercial da comarca de Salvador, no bojo da Ação de Rescisão Contratual proposta em face do CONDOMINIO NACIGUAT.

Adota-se, como próprio, o relatório da sentença impugnada (id. 93709453), que julgou parcialmente procedentes os pedidos nos seguintes termos:

“Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão inicial para DECLARAR a rescisão contratual, afastando, por consequência, a incidência de multa pela rescisão antecipada, bem como DETERMINAR a redução do valor do aluguel no percentual de 50% (cinquenta por cento) desde março de 2020 até a data efetiva da entrega das chaves, qual seja 11 de julho de 2020.

Extingo o feito com resolução de mérito, na inteligência do art. 487, I, do CPC.

Diante da sucumbência mínima da autora, CONDENO a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa, a ser corrigido pela variação do IPCA, desde a data da publicação da sentença e acrescido de juros de mora na forma do artigo 406, §1º do Código Civil ao mês, a contar do trânsito em julgado.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.”

Irresignada, a Autora/Apelante alega em suas razões (id. 937094562), em síntese, que malgrado “apenas em 11.07.2020 houve a efetiva assinatura do termo de entrega das chaves, a realidade dos fatos é que referida rescisão ocorreu desde 18.05.2020” e por isso “os aluguéis vencidos em Abril e Maio não foram objeto de pagamento. Porém, o aluguel vencido em Junho, ainda que fosse devido, deveria ser contabilizado de forma proporcional a 18 dias e os alugueis vencidos em Julho e Agosto devem ser excluídos”.

Assim, pede pelo conhecimento e provimento do apelo para que a sentença seja reformada e seja declarada a inexigibilidade dos meses vencidos, ou, alternativamente, determine-se que o aluguel de junho seja pago de forma proporcional e os de julho e agosto sejam excluídos do cômputo.

Devidamente intimada, a Ré/Apelada formulou suas contrarrazões (id. 93709459), aduzindo pela impossibilidade de aplicação da teoria da imprevisão para isenção integral dos alugueis e defendendo a sentença quanto a fixação do temo final da locação. Ao fim, pugna pelo não provimento do apelo e pela manutenção da sentença.

Remetidos os autos ao Tribunal de Justiça, foram distribuídos mediante livre sorteio para a Primeira Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, inciso I, do CPC, c/c art. 187, inciso I, do RITJBA.

Salvador,

DESA. MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conforme se extrai do relatório, trata-se de recurso de apelação interposto em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela Autora/Apelante, declarando a rescisão contratual, afastando a incidência da multa pela rescisão antecipada e determinando a redução do valor do aluguel no percentual de 50% (cinquenta por cento) de março de 2020 até a efetiva entrega das chaves no dia 11 de julho de 2020.

Inicialmente, por estarem presentes os requisitos necessários para admissibilidade, conheço do presente recurso.

No mérito, de logo, há que se ressaltar que o cerne da questão devolvida à análise deste juízo recai tão somente sobre o capítulo da sentença que determinou que a Autora/Apelante procedesse com o pagamento de metade do valor dos aluguéis compreendidos entre março de 2020 até a efetiva entrega das chaves no dia 11 de julho de 2020.

Dentro desse escopo, o Autor sustenta ser indevido o pagamento dos mencionados aluguéis em razão de não ter podido desenvolver a sua atividade comercial ao longo desse período, diante das deliberações públicas decorrentes da pandemia de covid.

É fato que a pandemia de covid gerou consequências sérias e imprevisíveis nos mais diversos âmbitos da sociedade e da atividade empresarial, sedo hipótese ensejadora de aplicação da teoria da impressão, com autorização da intervenção judicial para proceder com a preservação do equilíbrio econômico de contratos.

Contudo, no que diz respeito aos contratos de locação empresarial existentes, o entendimento solidificado no âmbito deste Tribunal de Justiça é no sentido de as mazelas decorrentes dos efeitos da pandemia de covid foram prejudiciais não só aos locatários, mas também ao Shopping Centers e locadores como um todo, razão pela qual não seria devida a isenção ou suspensão por completo da obrigação locatícia, a qual deveria ser readequada, mesmo que momentaneamente.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALUGUEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. SUSPENSÃO OU REVISÃO. PANDEMIA. PRETENSÃO DE FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO EM VALOR ESTIMADO UNILATERALMENTE PELO LOCATÁRIO. AUSENCIA DE COMPROVAÇÃO EFETIVA DE REDUÇÃO NOS RENDIMENTOS DA EMPRESA E DO COMPROMETIMENTO FINANCEIRO A IMPACTAR O PAGAMENTO DOS ALUGUEIS NOS MOLDES CONTRATADOS. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. […]. 3. O estado da pandemia que assolou o mundo no ano de 2020, com inegáveis repercussões negativas para o comércio em geral, não autoriza, por si, a isenção do pagamento dos aluguéis ou a sua fixação em valor provisório, não havendo nos autos, documento apto a convalidar o pleito de urgência, o que demonstra a necessidade de dilação probatória, a ser produzida na fase instrutória do feito originário. Recurso Improvido. Decisão mantida. (TJBA - Agravo de Instrumento nº 80176138120208050000, Terceira Câmara Cìvel, Des. Rel. Moacyr Montenegro Souto, j. 15/02/2021) – Grifo nosso

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. DECISÃO AGRAVADA QUE CONCEDEU A TUTELA ANTECIPADA, DETERMINOU A MANUTENÇÃO DOS ENCARGOS LOCATÍCIOS FIXADO NA DECISÃO LIMINAR PROFERIDA NOS AUTOS DO AI Nº 8022087-95 .2020.8.05.0000, ENQUANTO PERDURAR A PANDEMIA DO COVID – 19 E ASSEGUROU A RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO EM CARÁTER PRECÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO AGRAVADA QUE EXTRAPOLA OS LIMITES TEMPORAIS. DECISÃO PROFERIDA NO AGRAVO DE INSTRUMENTO DE Nº 8022087-95.2020 .8.05.0000 FIXOU A OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DO PERCENTUAL DE 30% DO PAGAMENTO MÍNIMO DE ALUGUEL, ESTABELECIDO EM CONTRATO, SOMENTE DURANTE A VIGÊNCIA DOS DECRETOS MUNICIPAIS DE Nº 32.268/20 E 32.326/20, QUE ESTABELECERAM, NA ÉPOCA, O FECHAMENTO TOTAL DOS SHOPPING CENTERS. MANTIDA A POSSIBILIDADE DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO EM CARÁTER PRECÁRIO FACE AO RISCO DE DANO INVERSO PARA A PARTE AGRAVADA. REFORMA EM PARTE DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO PROVIDO EM PARTE. [...]. Nunca é demais reconhecer que é inegável as dificuldades pelos quais passam os lojistas, tendo em vista a queda abrupta dos seus rendimentos por não terem como alienar seus produtos e serviços e ter que continuar honrando seus custos fixos, no entanto, o aluguel pago por eles constitui também fonte de renda para o proprietário, ora parte Agravante, de modo que a situação afigura-se prejudicial para ambas as partes. (TJBA - Agravo de Instrumento nº 80041815820218050000, Segunda Câmara Cível, Desa. Rel. Lisbete Maria Teixeira Almeida Cezar Santos, julgado publicado em 06/04/2022) – Grifo nosso

No mesmo sentido é o posicionamento de outros Tribunais:

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. BOX COMERCIAL. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PANDEMIA. COVID-19. FORÇA MAIOR. DESCONTO CONCEDIDO. INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO. 1. É suficiente para o pedido de cobrança de aluguéis a prova do contrato de locação. A prova do pagamento compete ao réu, por se tratar de fato extintivo do direito. 2. A suspensão das atividades comerciais em razão da pandemia de covid-19 não desobriga ao pagamento dos aluguéis contratados, especialmente se os contratantes negociaram a redução de setenta por cento (70%) dos valores. 3. É válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção inserida no contrato de locação. 4. Apelação desprovida. (TJDF - Apelação nº 0715289-41.2020.8.07.0007, 2ª Turma Cível, Des. Rel. Hector Valverde Santanna, j. 24/11/2021) – Grifo nosso

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL - LOCAÇÃO COMERCIAL – REDUÇÃO TEMPORÁRIA DE ALUGUEL E ENCARGOS CONTRATUAIS EM RAZÃO DAS RESTRIÇÕES ECONÔMICO-FINANCEIRAS CAUSADAS PELA PANDEMIA MUNDIAL – LIMINAR DEFERIDA NA ORIGEM PARA SUSPENDER AS OBRIGAÇÕES DA LOCATÁRIA – INSURGÊNCIA DA LOCADORA – ENCARGOS REDUZIDOS PARA 50% APENAS NO PERÍODO DE FECHAMENTO DAS ATIVIDADES COMERCIAIS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...]. Conquanto o governo tenha adotado medidas destinadas a suspender o comércio e obrigando o fechamento dos estabelecimentos, bem como a posterior restrição de horários de funcionamento, gerando prejuízos aos locatários, é certo que a suspensão total dos valores dos locativos e encargos também prejudica os locadores, que têm despesas com a manutenção do local, com funcionários, segurança, limpeza. Diante da necessidade de se repartir os efeitos econômicos nocivos decorrentes da pandemia, entendo prudente reduzir o aluguel e demais encargos contratuais em 50% apenas no período de fechamento das atividades comerciais determinado pelo Governo do Estado de São Paulo, devendo as demais questões envolvendo eventuais débitos e demais períodos serem discutidas no curso do processo. Recurso parcialmente provido. (TJSP – Agravo de Instrumento nº 2029091-72.2021.8.26.0000, 29ª Câmara de Direito Privado, Des. Rel. Francisco Carlos Inouye Shintate, j. 28/04/2021) – Grifo nosso

Portanto, não há como se acolher a tese de que seria devida a suspensão por completo dos aluguéis devidos pela Autora/Apelante em razão do fechamento do comércio diante das determinações impostas pelas autoridades públicas quando da deflagração a pandemia de covid.

No que diz respeito ao questionamento quanto ao termo final dos aluguéis devidos, já com a redução imposta em sentença e não impugnada pela parte Ré/Apelada, a detida análise dos autos mostra que o pedido de rescisão do contrato foi formulado ao longo do mês de maio de 2020, tendo o boleto gerado em razão do mesmo sido gerado em 25/05/2020 (id. 93709129), e a loja esvaziada com devolução das chaves em 11 de julho de 2020 (id. 93709435).

Nesse cenário, já cientes de que não se mostra devida a suspensão por completo dos aluguéis em decorrência da pandemia de covid, tal obrigação será devida até o momento em que se findou a relação de locação, ou seja, quando da desocupação por completo do imóvel com a devolução das chaves.

Foi o que estabeleceu o juízo a quo, ao corretamente estabelecer em sentença que os valores devidos pelo Autor/Apelante estariam limitados ao dia 11/07/2020, oportunidade em que foram devolvidas as chaves do imóvel objeto da locação.

Trata-se de deliberação que se perfilha ao entendimento posto por este e outros Tribunais de Justiça em situações análogas:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES E MULTA CONTRATUAL . DECLARAÇÃO DA RESCISÃO CONTRATUAL QUE TEM COMO TERMO O DEPÓSITO DAS CHAVES DO IMÓVEL EM JUÍZO. INVIÁVEL A CONDENAÇÃO DO CONSIGNANTE AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS UMA VEZ QUE O CONSIGNATÁRIO NÃO APRESENTOU RECONVENÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 67, vi DA Lei 8 .245/91. SENTENÇA EXTRA PETITA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Apesar de demonstrado o interesse na resilição do ajuste, o locatário não logrou êxito em comprovar que o proprietário do imóvel locado tenha enjeitado o recebimento da multa contratual e as chaves, ônus que lhe competia. 2. Rescisão do contrato de locação que se opera na data do depósito das chaves em juízo, rompendo a relação “ex locato”. 3. Sem a apresentação de reconvenção, nos termos do art. 67, VI da Lei 8.245/91, o consignatário fica impossibilitado de pleitear a cobrança de eventuais alugueis ou encargos ou diferença do depósito. 4. Recurso parcialmente provido para, reformando a sentença, extirpar da condenação o pagamento de aluguéis e encargos.  (TJBA – Apelação nº 05003145920168050244, Quinta Câmara Cível, Des. Rel. José Edivaldo Rocha Rotondano, j. 05/03/2021) – Grifo nosso

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS - TERMO FINAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - ENTREGA DAS CHAVES OU NOTIFICAÇÃO DO PROPRIETÁRIO - RECUSA INJUSTIFICADA DO LOCADOR EM RECEBER AS CHAVES - CONDUTA CONTRÁRIA À BOA-FÉ OBJETIVA - CONTINUIDADE DA LOCAÇÃO INDEFINIDAMENTE - IMPOSSIBILIDADE - MULTAS COMPENSATÓRIA E COMINATÓRIA - CUMULAÇÃO - MESMO FATO GERADOR - NÃO CABIMENTO - FIANÇA - PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA - POSSIBILIDADE - EXONERAÇÃO - MEDIANTE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO - RESPONSABILIDADE DOS FIADORES - VERIFICAÇÃO - INDÍCE DE CORREÇÃO - CONTRATO VAGO - APLICAÇÃO DA TABELA DA CGJ/MG - POSSIBILIDADE. (TJMG - Apelação nº 5079842-73.2016.8.13.0024, 10ª Câmara Cível, Desa. Rel. Jaqueline Calábria Albuquerque, j. 09/04/2024) – Grifo nosso

Ante tudo o quanto acima exposto, VOTO no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao apelo, para manter inalterada a sentença.

Sala das sessões,

DESA. MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA

RELATORA