PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO EM LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. OBRAS DE INFRAESTRUTURA NÃO CONCLUIDAS. FATO INCONTROVERSO.  INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR AO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE PERCENTUAL DESCABIDA. INVERSÃO DE CLAUSULA PENAL. AUSENCIA DE CONDENAÇÃO E DE INTERESSE PROCESSUAL NESTE PONTO. DANOS MORAIS DEVIDOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM  R$ 8.000,00 (OITO MIL REAIS). OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. MANUTENÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DA RÉ PELO ATRASO EVIDENCIADA. PRECEDENTES DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. APELO DAS RÉS NÃO PROVIDO.

I.                  Caso em exame                                     

1. Apelação cível interposta por empresas rés contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais, as condenou a restituir integralmente os valores pagos pela autora pela aquisição de lote em empreendimento imobiliário, com atualização monetária e juros moratórios, além do pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00.

II. Questão em discussão     
2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar se o atraso na entrega do imóvel autoriza a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos; (ii) definir o termo inicial dos juros de mora; e (iii) analisar a existência de dano moral indenizável.

III. Razões de decidir 
3. Caracterizado o atraso na entrega do empreendimento imobiliário, em descumprimento ao prazo contratual estipulado, com base em documentos oficiais que atestam a não conclusão das obras de infraestrutura, o que configura inadimplemento contratual exclusivo das rés.
4. Em caso de rescisão motivada por culpa exclusiva do vendedor, é devida a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, com atualização pelo IGPM e juros de 1% ao mês desde a citação, conforme entendimento consolidado do STJ.
5. O termo inicial dos juros de mora deve ser a data da citação, conforme o art. 405 do CC e jurisprudência do STJ.
6. O atraso relevante na entrega do imóvel, por tempo considerável, frustra legítimas expectativas da consumidora, ultrapassando mero aborrecimento e caracterizando dano moral indenizável. Valor fixado em R$ 8.000,00, adequado aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
7. Inexistência de interesse recursal quanto à cláusula penal, não deferida na sentença.       

IV. Dispositivo e tese  
8. Recurso de apelação não provido.

Vistos, relatados e discutidos o recurso de apelação nº 0508112-44.2017.8.05.0080, oriundo da comarca de Feira de Santana - Ba, em que figuram, como apelantes, EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA - FEIRA DE SANTANA I - SPE LTDA E DAMHA URBANIZADORA E CONSTRUTORA LTDA , e, como apelada, ARUANE ALMEIDA SANTOS. 

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO à apelação das rés, pelas razões contidas no voto condutor. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido - Por unanimidade.

Salvador, 5 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Cuida-se de recurso de apelação cível interposta por EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS DAMHA - FEIRA DE SANTANA I - SPE LTDA  e DAMHA URBANIZADORA E CONSTRUTORA LTDA contra sentença (id 70151966) proferida pelo juízo da 6ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da comarca de feira de Santana - Bahia, que julgou parcialmente procedente a ação ordinária n. 0508112-44.2017.8.05.0080 movida por ARUANE ALMEIDA SANTOS, nos seguintes termos: 

“Isto posto, com base no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL, EXTINGUINDO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, para:

a) declarar a rescisão do contrato firmado, por culpa da demandada;

b) conceder a tutela de urgência e determinar que a ré se abstenha de efetuar qualquer cobrança das parcelas do contrato ou proceder a inscrição do nome da parte autora nos órgãos de restrição ao crédito em decorrência do contrato discutido na presente lide, devendo, em caso de a inscrição já ter se efetivado, proceder à baixa, no prazo de até 72 horas após a intimação acerca da presente decisão, tudo sob pena de multa diária no valor de R$ 200,00 (duzentos reais);

c) condenar a acionada à restituição de todos os valores pagos pela autora, corrigidos monetariamente pelo IGPM-FGV, a partir da data de cada desembolso, e acrescidos de juros de mora 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação até o efetivo pagamento, bem como multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o total das importâncias pagas pela autora, com correção monetária, pelo IGPM, desde a data de cada desembolso, bem como juros moratórios à ordem de 1% ao mês, desde a citação;

d) condenar a acionada ao pagamento de indenização pelos danos morais suportados pela autora, à ordem de R$ 8.000,00 (oito mil reais), corrigida monetariamente, pelo INPC, a partir do presente arbitramento, acrescida de juros de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação.

Dada a sucumbência mínima, condeno a parte ré a ressarcir o autor pelas custas judiciais adiantadas, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, estes fixados à ordem de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.”

No apelo, as construtoras recorrentes sustentaram, em síntese, que (i) há inexistência de atraso na obra, eis que desde outubro/2015 já havia liberação para construção das unidades residenciais, conforme documentos expedidos pela Prefeitura de Feira de Santana (ID 122465018), de modo que o prazo contratual, inclusive com a tolerância, teria sido observado; (ii) requerem a reforma da sentença para afastar a culpa dos apelantes pela rescisão contratual; (iii)  há impossibilidade de restituição integral já que tendo sido a rescisão de iniciativa da compradora, é devida a retenção contratual de 10% do valor pago, nos termos da cláusula 3.4.1, podendo chegar a 20%, conforme entendimento consolidado do STJ; (iv) aduzem ter direito à retenção e pedem o afastamento a inversão da cláusula penal; (v) defendem que, nos casos de desistência do comprador, a incidência de juros deve ocorrer apenas após o trânsito em julgado da decisão, e não desde a citação, conforme jurisprudência do STJ (REsp nº 1.008.610/RJ); (vi) a inexistência de danos morais, diante da ausência de falha contratual e de lesão a direitos da personalidade da autora ou, subsidiariamente, pugnam pela redução do valor arbitrado, em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade; (vii) descabimento da multa diária e confirmação da tutela; (viii) condenação da parte adversa aos honorários de sucumbência. 

Requereu, ao final, o provimento do recurso para, reformando a sentença, para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial e prequestiona a matéria. 

Regularmente intimada, a apelada apresentou suas contrarrazões ao id. 70152032, pugnando pelo não provimento da insurgência. 

O recurso foi distribuído por sorteio a esta relatoria. 

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do Novo Código de Processo Civil, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC e art. 187, I, do RITJBA. 

Salvador, 18 de agosto de 2025. 

Desª. Maria de Lourdes Pinho Medauar

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade dos apelos, conheço dos recursos interpostos.  

Consoante relatado, cuida-se, na origem, de ação ordinária ajuizada por  ARUANE ALMEIDA SANTOS em desfavor de EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA - FEIRA DE SANTANA I - SPE LTDA E DAMHA URBANIZADORA E CONSTRUTORA LTDA, objetivando ser indenizado pelos danos materiais e morais em decorrência do atraso na entrega de imóvel. 

Na inicial, os autores sustentaram, em apartada síntese, que celebraram contrato de compra e venda tendo como objeto um lote do Loteamento Residencial Village Damha I, de propriedade da ré, no valor total de R$ 123.591,55 (cento e vinte e três mil, quinhentos e noventa e um reais e cinquenta cinco centavos), já tendo amortizado o valor de R$ 71.494,33 e que, o contrato previu a conclusão das obras de infraestrutura no prazo de 24 (vinte e quatro) meses contados do registro do loteamento do cartório de imóveis ou da licença de instalação, do fato que por último se consumar, podendo haver antecipação ou prorrogação pelo prazo de seis meses. 

Assim, afirmaram os requerentes que passados mais de dois anos do registro do loteamento no cartório de imóveis e da licença de instalação, as obras ainda não foram concluídas e o empreendimento não foi entregue, o que deu causa à rescisão do contrato pleiteada, com a devolução dos valores já adimplidos, danos morais e lucros cessantes. 

O juízo a quo, ultrapassada a instrução processual, julgou o feito parcialmente procedente para condenar as acionadas a devolver imediatamente aos autores, corrigidos monetariamente pelo IGPM-FGV, a partir da data de cada desembolso e acrescidos de juros de mora 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação até o efetivo pagamento, bem como multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o total das importâncias pagas pela autora, com correção monetária, pelo IGPM, desde a data de cada desembolso, bem como juros moratórios à ordem de 1% ao mês, desde a citação, além de condenar a acionada ao pagamento de indenização pelos danos morais suportados pela autora, à ordem de R$ 8.000,00 (oito mil reais), corrigida monetariamente, pelo INPC, a partir do presente arbitramento, acrescida de juros de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação. 

Insatisfeitos, os acionados interpuseram  o recurso.

Feita a digressão necessária à compreensão da lide, passo a analisar o mérito recursal.

Da detida análise dos autos, extrai-se que a relação estabelecida entre as partes se encaixa perfeitamente nos conceitos instituídos nos arts. 2° e 3° do CDC, restando, portanto, configurada a incidência do Código de Proteção e Defesa do Consumidor na situação em escopo. 

Infere-se, nestes termos, que a controvérsia jurídica da presente insurgência se cinge quanto às consequências do não cumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, em razão do atraso na conclusão da obra e entrega da unidade imobiliária com as obras de infraestrutura devidas. 

E examinando os autos de origem, observo ser incontroverso que o imóvel não foi entregue dentro do prazo previsto contratualmente, eis que o no próprio termos de liberação da Secretaria de Desenvolvimento Urbano (SEDUR) de Feira de Santana, certifica-se que as obras de infraestrutura foram parcialmente concluídas e que o habite-se somente seria liberado após tal conclusão, o que evidencia a não entrega da obra no prazo estipulado.

De tal maneira, resta caracterizado o atraso da entrega do bem, na medida em que em 19/10/2015 há relatório da SEDUR que informa explicitamente a não conclusão integral do empreendimento e, assim, se o contrato possuía como previsão que o loteamento deveria ser entregue em 24 meses contados do seu registro no cartório de imóveis ou da licença de instalação, o que por último se consumasse, com previsão de antecipação ou prorrogação do prazo por seis meses, conforme previsão da clausula 6.2 do contrato (id 70151870) e, não sendo tais documentos juntados aos autos pelas partes a fim de averiguar o termo a quo de tal contagem, correto o entendimento de que se daria data da assinatura do contrato em 06/05/2013, fato não contestado, devendo ser entregue até 06/11/2015, já com a cláusula de tolerância, o que não ocorreu, o que evidencia, portanto, que a culpa do desfazimento contratual é exclusiva da parte apelante, não havendo que se falar, portanto, em retenção de percentual seja de 10% ou 20% em proveito das acionadas.

Assim, limita-se a discussão à incidência dos juros de mora a partir da citação ou do trânsito em julgado, bem como quanto ao cabimento ou não de danos morais. 

Não merecem acolhida os pleitos das empresas/recorrentes, senão vejamos: 

No que tange aos juros de mora, devem incidir a partir da citação e não do trânsito em julgado, como pugnam as empresas apelantes, sendo esta a previsão do art. 405 do CC e entendimento firmado pelo STJ.

Vale, para tanto, colacionar o artigo e arestos acerca da matéria: 

“Art. 405. Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.” 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.  

1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ. 

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que a iterativa jurisprudência desta eg. Corte firmou-se pela devolução integral em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora, ora agravante. Incidência da Súmula 543/STJ. 

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça" (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018). 4. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 1477168 RS 2019/0088390-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/09/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/09/2019). 

APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ALEGAÇÃO DE RESCISÃO UNILATERAL DO CONSUMIDOR. NÃO COMPROVAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL QUE SUPERA O PRAZO DE TOLERÂNCIA. OCORRÊNCIA DE CHUVAS E ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA QUE CONSTITUEM RISCOS PREVISÍVEIS E INERENTES À ATIVIDADE PRATICADA. ASSENTADA A CULPA DA CONSTRUTORA PELA RESCISÃO. DEVER DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CONSTRUTORA QUE SÓ SE DESONERA DE SUA OBRIGAÇÃO COM A EFETIVA DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL AO PROMITENTE COMPRADOR. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$10.000,00 (DEZ MIL REAIS) PELA SENTENÇA. MANTIDO EM RESPEITO À PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. CORREÇÃO DA DÍVIDA JUDICIAL PELO INPC. MANUTENÇÃO. ÍNDICE QUE TEM MELHOR REFLETIDO AS PERDAS INFLACIONÁRIAS. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. DATA DA CITAÇÃO. APELO QUE NÃO MERECE ACOLHIMENTO. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E PROVIDO PARA QUE A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS SEJA FEITA DE FORMA INTEGRAL. RECURSO DAS RÉS CONHECIDO E IMPROVIDO. HONORÁRIOS MANTIDOS. CONDENAÇÃO A CARGO DA PARTE RÉ NO PERCENTUAL MÁXIMO DE 20% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. (Apelação, Número do Processo: 0528961-80.2017.8.05.0001, Relator(a): GUSTAVO SILVA PEQUENO, Publicado em: 02/02/2023). 

No que toca à indenização por danos morais, a situação vivenciada pela autora não pode ser enquadrada como mero descumprimento contratual eis que quando o consumidor adquire uma unidade imobiliária, são projetados diversos planos e criadas expectativas, inclusive, em função da sua data de entrega, motivo pelo qual suportar o atraso no recebimento do bem adquirido vai além de mero dissabor. 

Em verdade, a expectativa frustrada, in casu, ao menos até a data do ajuizamento da demanda (01 ano depois), gerou na compradora aborrecimento, decepção, angústia, incerteza e desconforto emocional, danos de ordem imaterial que merecem indenização. 

Na fixação do montante indenizatório, devem ser observados os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, bem como a natureza jurídica da indenização, que deve constituir uma pena ao causador do dano e, concomitantemente, compensação ao lesado, além de cumprir seu cunho pedagógico, sem caracterizar enriquecimento ilícito.  

Se de um lado, se faz necessário levar em conta a capacidade patrimonial do ofensor, para medir a extensão da indenização imposta, por outro lado, deve-se levar em conta a situação concreta e o estado do ofendido.  

 Assim, consideradas as condições pessoais dos envolvidos e os danos morais a serem indenizados, a fixação do importe de R$ 8.000,00 (oito mil reais) para a autora, mostra-se proporcional, razoável ao caso em voga, devendo ser acrescida de correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e juros de mora de 1%, desde a citação, tal como previsto no comando sentencial. 

Ademais, quando à inversão da Cláusula Penal inexiste interesse recursal, eis que não deferida na sentença de primeiro grau.

Com relação aos honorários de sucumbência, é cabível sua majoração para o percentual de 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação, em favor de seu patrono.

Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso de apelação das rés, com a manutenção da sentença, majorando os honorários advocatícios devidos pelas requeridas/apelantes para 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação.

Sala de Sessões,             de                                    de 2025.

Presidente

Desª. Maria de Lourdes Pinho Medauar

Relatora

                                                                     Procurador(a) de Justiça