PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. CULPA CONCORRENTE. MULTA CONTRATUAL INDEVIDA. RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. INOVAÇÃO RECURSAL. TUTELA CAUTELAR PARA GARANTIR FUTURA EXECUÇÃO. CABIMENTO. CONHECIMENTO PARCIAL E DESPROVIMENTO DO RECURSO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Ação Ordinária de Resolução de Negócio Jurídico c/c Restituição de Valores e Dano Moral ajuizada por adquirente de imóvel, visando a rescisão do contrato por inviabilidade de obtenção de financiamento bancário.

Sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista julgou parcialmente procedente o pedido inicial para declarar rescindido o contrato e determinar a devolução dos valores pagos, e improcedente a reconvenção formulada pelos réus, além de deferir tutela de urgência para bloqueio da matrícula do imóvel.

Apelação interposta pelos réus alegando culpa exclusiva da autora pela frustração negocial, pleiteando aplicação de multa contratual, exclusão da devolução da comissão de corretagem e reforma da decisão que deferiu o bloqueio cautelar.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) saber se a responsabilidade pela frustração do contrato pode ser atribuída exclusivamente à autora; (ii) saber se é cabível a procedência da reconvenção e a aplicação da multa contratual; (iii) saber se é possível a retenção de valores, notadamente da comissão de corretagem; e (iv) saber se se justifica a manutenção da tutela de urgência concedida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A análise do conjunto probatório revela culpa concorrente entre as partes, impedindo a imputação exclusiva de responsabilidade e afastando a incidência de cláusula penal.

Configurada a culpa concorrente, aplica-se o princípio do retorno ao status quo ante, com restituição integral das parcelas pagas, sem penalidades ou retenções.

A comissão de corretagem não foi objeto de controvérsia na contestação, configurando inovação recursal vedada pelo art. 1.013, §1º, do CPC.

A tutela de urgência deferida na origem mostra-se adequada, estando presentes os requisitos do art. 300 do CPC: plausibilidade do direito e risco ao resultado útil do processo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente conhecido e, nesta parte, desprovido.
Tese de julgamento: “Configurada a culpa concorrente pela frustração do contrato de compra e venda de imóvel, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, afastando-se cláusula penal e retenções, inclusive quanto à comissão de corretagem se não ventilada oportunamente em primeira instância. A tutela de urgência de bloqueio da matrícula do imóvel é medida adequada para garantir a efetividade da prestação jurisdicional.”

Jurisprudência relevante citada

TJ-MG - AC: 10384140058197002, Rel. José de Carvalho Barbosa, j. 05/11/2020

TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10207501420238110003, Rel. Serly Marcondes Alves, j. 03/07/2024

TJ-CE - Apelação Cível: 0181023-67.2019.8.06.0001, Rel. Maria de Fátima de Melo Loureiro, j. 22/05/2024

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 0500431-86.2018.8.05.0274 em que consta como apelantes CLAUDIA SANTOS CABRAL e outro e apelada GENILSA MARIA SANTOS DA SILVA ,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER EM PARTE E NEGAR PROVIMENTO ao apelo interposto, nos termos do voto do Relator.

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 29 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por GILENO LOPES VIANA e CLÁUDIA SANTOS CABRAL contra sentença do MM. Juízo da 5ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista que nos autos da Ação Ordinária de Resolução de Negócio Jurídico c/c Restituição de valores e Dano Moral nº 0500431-86.2018.8.05.0274, movida por GENILSA MARIA SANTOS DA SILVA, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais e improcedente a reconvenção nos seguintes termos:

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido inicial para:

1) Declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes em 04/03/2015;

2) Determinar a devolução dos valores pagos pela autora, devidamente corrigidos monetariamente desde a data do desembolso e acrescidos de juros de mora a partir da citação;

JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção apresentada pelos réus;

DEFIRO a tutela provisória para determinar o bloqueio da matrícula nº 30.558, livro 2E5, fls. 08, do Cartório do 1º Ofício de Imóveis e Hipotecas de Vitória da Conquista, com averbação sob o nº Av2/49.795, com o fim de garantir a futura execução.

Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da causa, na proporção de 50% para cada parte, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida a ambas as partes.

Irresignados, os réus interpuseram recurso de apelação, sustentando que a apelada deu causa à rescisão do negócio jurídico ao retardar a entrega da documentação à Caixa Econômica Federal, inviabilizando o financiamento.

Afirma que a construção da casa foi averbada na matrícula imobiliária em 16 de dezembro de 2015, o que demonstra que a apelante cumpriu com suas obrigações, não impondo qualquer impedimento à concretização do negócio.

Aduz que, diante da inércia da recorrida em cumprir com sua obrigação de obter o financiamento do imóvel junto à instituição bancária, impõe-se a aplicação da multa contratual prevista na Cláusula 5.2 do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda.

Alega que a devolução dos valores não poderá abarcar a comissão de corretagem paga.

Argumentam que a decisão que concedeu a tutela provisória de urgência e determinou o bloqueio da matrícula do imóvel merece reforma, pois os requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano não estão presentes.

Ao final, pugnou pelo provimento do recurso para reformar a sentença de primeiro grau, julgando improcedentes os pedidos autorais e procedente a reconvenção.

A apelada apresentou contrarrazões (ID 81056065).

Examinados, e em condições de proferir o voto, restituo os autos à Secretaria, com relatório, nos termos do art. 931 do CPC, ao tempo em que determino sua inclusão em pauta de julgamento.

É o relatório. 

 Salvador/BA, 7 de julho de 2025.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de recurso apelatório manejado contra decisão que reconheceu a dissolução do vínculo contratual estabelecido entre as partes, determinando o retorno dos valores despendidos pela adquirente e rejeitando a demanda reconvencional.

Na instância originária, a requerente ajuizou demanda objetivando a extinção do pacto negocial firmado para aquisição de unidade imobiliária situada no Loteamento Vila América, da cidade de Vitória da Conquista, pelo valor global de R$ 280.000,00, alegando impossibilidade de consecução do financiamento necessário.

O magistrado de origem deferiu a pretensão dissolutória, fundamentando-se na inviabilidade da obtenção do empréstimo em virtude de questões documentais de cunho registral, concluindo pela inexistência de culpabilidade específica dos contratantes.

Os alienantes interpõem o presente recurso, pleiteando a modificação da decisão com arrimo nas razões anteriormente deduzidas.

Diante de tal contexto, cumpre examinar as seguintes matérias: (I) a determinação de responsabilidade pela frustração negocial; (II) a procedência da demanda reconvencional; (III) a possibilidade de retenção de valores; e (IV) a adequação da providência cautelar

O exame minucioso do material probatório evidencia a existência de culpa concorrente pelo desfazimento do negócio jurídico. A análise pormenorizada dos elementos instrutórios demonstra conduta inadequada de ambos os contratantes em fases distintas avença, impossibilitando a imputação de responsabilidade exclusiva a qualquer das partes pelo malogro da transação.

Com efeito, a prova testemunhal evidencia que a operação creditícia não foi inicialmente requerida em decorrência da mora dos recorrentes na disponibilização da documentação indispensável, notadamente a certidão registral com a competente averbação da edificação.

Neste sentido, os documentos anexados comprovam que a desídia dos alienantes na regularização documental exigida para viabilização do empréstimo imobiliário, consubstanciando uma demora de 09 meses entre a celebração da promessa de compra e venda e a regularização registral necessária para a solicitação do financiamento.

Posteriormente, verifica-se omissão da recorrida na busca junto à instituição bancária para concretização do financiamento que permitiria a quitação do preço acordado, conforme evidenciam os registros das comunicações mantidas entre os contratantes. As mensagens eletrônicas carreadas demonstram que, após a regularização pelos vendedores, a compradora permaneceu inerte quanto às diligências necessárias à obtenção do crédito.

Nas interlocuções estabelecidas, constata-se que os apelantes manifestaram interesse na conclusão negocial, indagando sobre o desenvolvimento das tratativas financeiras. Por outro lado, a apelada restringiu-se a declarações vagas sobre futuras "providências", sem demonstrar efetivo empenho na persecução do financiamento requerido.

Todavia, tal comportamento posterior da adquirente não afasta a responsabilidade primária dos vendedores pela demora na regularização documental, que constitui requisito fundamental para obtenção de crédito imobiliário junto aos bancos. A conjugação desses elementos caracteriza culpabilidade concorrente, obstando a atribuição de responsabilidade única a qualquer parte.

Nestas situações de culpa concorrente pela dissolução contratual, impõe-se a restituição integral dos montantes pagos, sem imposição de sanções aos contratantes, preservando-se o equilíbrio das relações jurídicas. Configurada culpa concorrente pelo desfazimento contratual, prevalece o princípio de retorno ao status quo ante, com devolução integral das parcelas pagas ao adquirente, corrigidas monetariamente, sem retenção ou penalidades contratuais. Tal orientação visa evitar o enriquecimento indevido de qualquer das partes e restabelecer a situação patrimonial anterior à celebração do negócio jurídico.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA DE AMBAS AS PARTES CONTRATANTES - CULPA CONCORRENTE PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO - EXIGÊNCIA DE PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL E DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - IMPOSSIBILIDADE. Restando configurada a culpa concorrente de ambas as partes contratantes pelo desfazimento do negócio, não se mostra cabível a condenação de qualquer uma delas ao pagamento, em favor da outra, de multa contratual ou indenização por dano moral ou material. (TJ-MG - AC: 10384140058197002 Leopoldina, Relator.: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 05/11/2020, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/11/2020)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - PRELIMINARES - INOVAÇÃO RECURSAL - AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL - VIOLAÇÃO À SÚMULA 543/STJ - REJEITADAS - MÉRITO - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA PELO VENDEDOR - INADIMPLÊNCIA DAS PARCELAS PELA COMPRADORA - CULPA CONCORRENTE CONFIGURADA - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES - NÃO APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL - RETORNO AO STATUS QUO - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO TRIENAL - TEMA 938/STJ - NÃO APLICÁVEL - RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO - RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. Não prospera a alegação de inovação recursal se a matéria foi ventilada anteriormente, inclusive em sede de contestação. Ainda que as razões recursais sejam genéricas, reiterando, na verdade, as teses defensivas, tal fato não impõe necessariamente a inadmissibilidade do recurso, sendo bastante que se evidencie o inconformismo com os fundamentos da sentença, como no caso dos autos. Como reconhecida a culpa concorrente, não é caso de aplicar o entendimento da Súmula 543/STJ, que prevê a restituição imediata das parcelas em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor . O atraso na entrega do imóvel pelo vendedor acompanhado da inadimplência no pagamento das parcelas pelo comprador configura culpa concorrente na rescisão contratual e demanda o retorno ao status quo, com a devolução integral das parcelas pagas sem retenção, o que impede, inclusive, a condenação por danos morais e afasta a possibilidade de aplicação da cláusula penal para nenhuma das partes. O entendimento firmado pelo STJ no julgamento do Tema 938, com relação à prescrição da cobrança de comissão de corretagem não é aplicável à situação de rescisão contratual por culpa concorrente. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10207501420238110003, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 03/07/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/07/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS, LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. JULGAMENTO DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. PRETENSÃO DE REFORMA . ATRASO NA ENTREGA DAS UNIDADES COMERCIALIZADAS. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES ANTES DO PRAZO DE ENTREGA. CULPA CONCORRENTE. RECONHECIMENTO . NECESSIDADE DE RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE COM A RESTITUIÇÃO DA TOTALIDADE DOS VALORES PAGOS, SEM RETENÇÃO A QUALQUER TÍTULO. LUCROS CESSANTES, MULTA CONTRATUAL E DANOS MORAIS. TAMBÉM INDEVIDOS. JUROS DE MORA . DESDE A CITAÇÃO. ART. 405, CÓDIGO CIVIL. INAPLICABILIDADE, IN CASU, DO TEMA 1 .002 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1 . O presente Recurso de Apelação visa à reforma da sentença de primeira instância que julgou parcialmente procedente o pedido autoral, declarando a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda e condenando as demandadas, de forma solidária, à devolução, de forma imediata e em parcela única, dos valores efetivamente pagos pelos requerentes, com retenção de 25% (vinte e cinco por cento). 2. Os apelantes firmaram dois contratos de promessa de compra e venda de bens imóveis com a primeira demandada, para aquisição das unidades imobiliárias nº 603 e 1103 do empreendimento COLMEIA FELICITA, Torre Ed. Fortunata . Conforme Cláusula 2 do Quadro Resumo (fl. 41), a previsão de entrega das unidades era 30/03/2017, podendo o prazo ser prorrogado por até 180 (cento e oitenta) dias, ou seja, até 30/09/2017, nos termos da Cláusula 10.01 (fl. 56) . 3. Ocorre que até a propositura da ação, aos 10/10/2019, ou seja, dois anos após o prazo final para a conclusão da obra, os imóveis ainda não tinham sido entregues. Destarte, não restou evidenciada nos autos qualquer justificativa plausível para tal atraso exorbitante. Entretanto, também restou incontroverso nos autos que, antes mesmo do prazo final para a entrega das unidades, os promitentes compradores, ora apelantes, suspenderam, por sua conta e risco, o pagamento das parcelas contratadas, de modo que em junho/2016 deixaram de pagar as prestações do apartamento 1103, e em agosto/2016 as da unidade 603 . 4. O caso dos autos é de nítida culpa concorrente das partes contratantes quanto ao adimplemento dos contratos, na medida em que os autores se tornaram inadimplentes antes do prazo de entrega, ao passo que as apeladas, injustificadamente, não entregaram as unidades no prazo previsto em contrato. Incide, pois, no caso, a previsão expressa no artigo 476 do Código Civil, segundo a qual, ¿Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro¿. 5 . Considerando-se que a avença foi rescindida por culpa concorrente dos compradores e das vendedoras, deve ocorrer a responsabilização de ambas as partes, de modo que essas devem retornar ao status quo ante, com a devolução integral do montante pago pelos consumidores, sem que seja devido o pagamento de indenização aos autores/apelantes a título de lucros cessantes ou multa contratual, ou que seja possível a retenção pelas rés/apeladas de parte dos valores pagos pelo adquirente. Destarte, também não há que se falar em dano moral no caso presente, pois o reconhecimento da culpa recíproca na hipótese rompe o nexo causal, desqualificando, assim, eventual dano indenizável. Precedentes dos Tribunais Pátrios e deste eg. TJCE . 6. Em relação aos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos aos apelantes, importa registrar que há distinguishing entre o caso em comento e o precedente fixado pelo Colendo STJ quando do julgamento do Tema 1.002 (REsp 1740911/DF), no qual se entendeu que o termo a quo dos juros de mora é o trânsito em julgado. Isso porque, no caso analisado pela Corte Superior, houve pedido imotivado de rescisão contratual por parte do comprador, ao passo que na situação ora em apreço, a culpa é concorrente . Assim, os juros de mora somente incidiriam a partir do trânsito em julgado nas hipóteses de resolução contratual por culpa exclusiva do promitente comprador, sem atribuição de qualquer responsabilidade ao promitente vendedor, o que não é o caso, haja vista o reconhecimento da culpa recíproca. 7. Na espécie, pois, deve prevalecer o entendimento de que os juros moratórios incidem a partir da citação, conforme o disposto no artigo 405 do Código Civil, segundo o qual, ¿Contam-se os juros de mora desde a citação inicial¿, ocasião essa em que as devedoras foram constituídas em mora. Precedente do STJ . 8. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. (TJ-CE - Apelação Cível: 0181023-67.2019.8.06 .0001 Fortaleza, Relator.: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 22/05/2024, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 22/05/2024)

Assim sendo, a demanda reconvencional não prospera. A imposição da sanção prevista na cláusula penal exige a comprovação de culpa exclusiva de uma das partes pelo inadimplemento avençado. Demonstrada a responsabilidade concorrente pela frustração negocial, não se justifica a aplicação de penalidade à compradora.

A solução adotada pela instância originária apresenta-se equilibrada e harmônica com os princípios contratuais, preservando a paridade entre os contratantes e evitando o locupletamento ilícito.

Cumpre observar que o abatimento do valor referente à comissão de corretagem trata-se de inovação recursal, quando se coteja a contestação e a apelação. Verifica-se que tal pretensão não foi articulada na resposta dos réus apresentada em primeiro grau, constituindo matéria nova introduzida apenas em sede recursal, o que configura inovação vedada pelo ordenamento processual. O princípio da devolutividade recursal impede a apreciação de questões não suscitadas oportunamente no momento processual adequado.

Por fim, relativamente à providência cautelar adotada, revela-se apropriada e equilibrada.

Quanto ao capítulo da sentença que deferiu a tutela provisória para determinar o bloqueio da matrícula nº 30.558, livro 2E5, fls. 08, do Cartório do 1º Ofício de Imóveis e Hipotecas de Vitória da Conquista, com averbação sob o nº Av2/49.795, com o fim de garantir a futura execução, observo que a tutela de urgência de natureza cautelar pode ser deferida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o risco ao resultado útil do processo, conforme artigo 300 do CPC. Parece particularmente adequada a observância de dois requisitos cumulativos: a plausibilidade das alegações (a respeito da existência do direito de crédito a ser acautelado) e o perigo de lesão a esse direito (risco de ineficácia da tutela principal).

Na espécie, ambos os pressupostos encontram-se atendidos. A plausibilidade das alegações resulta da declaração jurisdicional de dissolução contratual e da consequente determinação de restituição dos valores despendidos, configurando crédito líquido em benefício da autora. Sobre a plausibilidade do direito, resta incontroverso que a apelada pagou parte do preço do imóvel que, após o desfazimento contratual, deve ser restituído.

O risco de lesão materializa-se na possibilidade concreta de alienação ou gravame do bem pelos réus durante o andamento processual, o que comprometeria a efetividade da futura execução dos montantes devidos. Tal perigo se intensifica considerando que os apelantes declararam em audiência de instrução e julgamento que já dissiparam o valor recebido pelo imóvel, não possuindo, na atualidade, meios de devolver o valor devido à apelada, o que indica um risco concreto de inadimplência.

Por fim, não há nada nos autos que indique que o bloqueio está causando algum prejuízo aos devedores, de modo que a garantia da futura execução mostra-se como uma medida salutar, porque preserva a efetividade da prestação jurisdicional.

Isso posto, VOTO NO SENTIDO DE CONHECER EM PARTE E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, confirmando integralmente a decisão recorrida por seus próprios fundamentos.

É como voto.

 Salvador/BA, 7 de julho de 2025.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator