PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. COBRANÇA DE TAXA EXTRA PARA DESPESAS ORDINÁRIAS (13º SALÁRIO). VALIDADE DAS ASSEMBLEIAS. PARTICIPAÇÃO EFETIVA DA CONDÔMINA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. SOBERANIA DA ASSEMBLEIA GERAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta por condômina contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de declaração de nulidade e inexigibilidade de taxas extraordinárias instituídas nos anos de 2020 e 2021 pelo Condomínio Edifício Arembepe. A recorrente sustenta que as cobranças são nulas por vício de convocação das assembleias e ilegais por destinarem-se ao custeio de despesas ordinárias (13º salário e encargos trabalhistas), que deveriam integrar a previsão orçamentária mensal .

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em definir: a) se a eventual ausência de edital formal de convocação anula as deliberações assembleares quando demonstrada a participação da condômina interessada; b) se é legítima a instituição de rateio suplementar para despesas ordinárias mediante aprovação soberana da coletividade; e c) se houve comprovação de má gestão financeira ou abuso de direito pela administração condominial.

III. Razões de decidir

3. Nos termos do princípio da instrumentalidade das formas e da máxima pas de nullité sans grief, não se declara a nulidade de ato que atingiu sua finalidade sem prejuízo às partes. A presença e a participação ativa da apelante nas assembleias, com registro de seu voto contrário, suprem eventuais irregularidades formais de convocação, afastando a tese de cerceamento de defesa.

4. A deliberação que ratifica cobranças anteriormente instituídas opera a convalidação de vícios sanáveis, prestigiando a conservação dos atos jurídicos e a estabilidade administrativa do ente condominial.

5. O art. 1.336, inciso I, do Código Civil impõe ao condômino o dever de contribuir para o rateio das despesas. A assembleia geral detém soberania e autonomia privada para deliberar sobre a forma de arrecadação dos recursos necessários, inclusive optando por rateios suplementares ao final do exercício para despesas periódicas, como o 13º salário, a fim de evitar a majoração excessiva da cota mensal regular .

6. O Poder Judiciário deve abster-se de interferir na discricionariedade da gestão interna do condomínio, ressalvadas as hipóteses de flagrante ilegalidade ou violação estatutária, o que não restou demonstrado no caso concreto, tratando-se de mera discordância subjetiva da apelante quanto ao modelo de rateio adotado pela maioria.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e desprovido, com a majoração dos honorários advocatícios recursais para 12% sobre o valor da causa, mantida a suspensão da exigibilidade por ser a apelante beneficiária da gratuidade da justiça .

Tese de julgamento: "1. A participação efetiva do condômino em assembleia geral, com o exercício do direito de voz e voto, supre eventuais irregularidades na convocação formal, em atenção ao princípio da instrumentalidade das formas. 2. É lícita a instituição de taxas extras para o custeio de despesas ordinárias, desde que aprovadas de forma soberana pela assembleia de condôminos no exercício de sua autonomia administrativa."

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 8077241-27.2022.8.05.0001, em que figuram, como apelante, ZORAIDE CARDOSO VILASBOAS, e, como apelado, CONDOMÍNIO EDIFÍCIO AREMBEPE.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, pelos fundamentos constantes, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença de primeiro grau em todos os seus termos, nos exatos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões,     de             de 2026.

Presidente

Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

ZORAIDE CARDOSO VILASBOAS ajuizou Ação Declaratória com Obrigação de Não Fazer em face do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO AREMBEPE, alegando, em síntese, que o réu vem instituindo taxas extraordinárias de forma reiterada e sem a devida aprovação prévia em assembleia para o custeio de despesas ordinárias e previsíveis, tais como o pagamento de 13º salário e encargos trabalhistas de funcionários. 

A autora questionou especificamente a exigibilidade de três parcelas de R$ 60,00, no exercício de 2020, e outras três parcelas de R$ 125,00, no ano de 2021, sustentando que tais valores deveriam ser suportados pela arrecadação ordinária mensal, dada a existência de saldo positivo no caixa do condomínio. Requereu a declaração de nulidade e inexigibilidade das referidas cobranças, a imposição de obrigação ao condomínio de se abster de realizar novas cobranças sob a mesma rubrica e o ressarcimento de valores pagos indevidamente .

Em sede de contestação, o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO AREMBEPE arguiu, preliminarmente, a ocorrência de litispendência com o processo nº 0192220-41.2022.8.05.0001, em trâmite perante o Juizado Especial Cível. No mérito, defendeu a regularidade das cobranças, afirmando que o pagamento do 13º salário dos empregados, embora seja despesa ordinária, é objeto de rateio suplementar no final de cada ano para não onerar excessivamente a taxa mensal dos moradores, sendo tal prática aprovada pela maioria em assembleias regularmente convocadas .

O Juízo da 8ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, ao proferir a sentença de ID 103997483, rejeitou a preliminar de litispendência por entender que as demandas possuíam objetos distintos (períodos de cobrança diferentes). 

No entanto, no mérito, julgou IMPROCEDENTES os pedidos autorais. O magistrado de primeiro grau fundamentou que a coletividade condominial possui autonomia para deliberar sobre a forma de arrecadação de seus recursos e que as atas de assembleia gozam de presunção de legitimidade. Destacou, ainda, que a própria autora participou da assembleia realizada em 20/09/2021, na qual as cobranças foram ratificadas e aprovadas, o que afasta a alegação de nulidade por falta de convocação ou cerceamento de defesa.

Irresignada, a autora interpôs recurso de APELAÇÃO (ID 103997492), sustentando a reforma integral do julgado. Em suas razões, reitera que o condomínio não pode converter despesas ordinárias em extraordinárias por mera conveniência administrativa, violando o disposto no art. 1.336, I, do Código Civil. 

Arguiu a nulidade das assembleias pela ausência de editais de convocação regulares e afirmou que a sentença operou uma inversão indevida do ônus da prova ao exigir que a condômina provasse a irregularidade formal do ato convocatório . Por fim, defendeu que a soberania da assembleia não é absoluta e deve respeitar os princípios da transparência e da boa-fé objetiva.

O apelado apresentou contrarrazões (ID 103997494), pugnando pela manutenção da sentença. Alegou que a matéria já transitou em julgado em processo anterior perante o Juizado Especial, configurando coisa julgada. 

No mérito, reafirmou que a cobrança de taxa complementar para o 13º salário é praxe no condomínio há mais de 20 anos e que a apelante não logrou êxito em comprovar qualquer ilegalidade nas deliberações coletivas.

Os autos foram distribuídos a esta Primeira Câmara Cível, cabendo-me a relatoria do feito. Após a triagem inicial, os dados cadastrais foram conferidos e o recurso foi considerado apto para julgamento. 

É o que cumpre circunstanciar.

É O RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento, conforme prevê o artigo 931 do Código de Processo Civil, destacando a possibilidade de sustentação oral na espécie, na forma do artigo 937 do mesmo diploma processual e do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça.

Salvador/BA, data da assinatura eletrônica.

Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

Inicialmente, submeto o recurso ao juízo de admissibilidade. No que tange à tempestividade, verifica-se que a intimação da sentença de ID 103997483 foi disponibilizada no Diário de Justiça Eletrônico Nacional em 20/02/2026, considerando-se publicada no primeiro dia útil seguinte.

Registre-se que a apelante é assistida pela Defensoria Pública do Estado da Bahia, o que lhe assegura a prerrogativa da contagem de todos os prazos em dobro, nos termos do art. 128, inciso I, da Lei Complementar Federal nº 80/1994 e do art. 148, inciso II, da Lei Complementar Estadual nº 26/2006. Assim, tendo o recurso sido protocolado em 06/03/2026, resta plenamente configurada a sua tempestividade.

Quanto ao preparo recursal, a apelante é beneficiária da gratuidade da justiça, benefício este deferido pelo juízo de primeiro grau na própria sentença recorrida e devidamente certificado pela secretaria da vara . Por tal razão, a recorrente é isenta do recolhimento de custas e do porte de remessa e retorno, conforme autoriza o art. 98, § 1º, inciso VIII, do Código de Processo Civil.

Presentes os demais pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade — quais sejam, cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer —, conheço do recurso de apelação e passo ao exame do mérito.

Com efeito, a apelante sustenta a nulidade das assembleias condominiais sob o argumento de que não houve a devida convocação por meio de editais regulares, o que viciaria as deliberações que instituíram as taxas extras nos anos de 2020 e 2021. 

No entanto, o exame detido do acervo probatório revela que tal pretensão carece de amparo jurídico, especialmente diante da aplicação do princípio da instrumentalidade das formas e da ausência de prejuízo efetivo.

No Direito Civil contemporâneo, a validade dos atos jurídicos deve ser analisada sob a ótica da finalidade atingida. No contexto condominial, a exigência de convocação formal visa garantir que todos os condôminos tenham ciência das matérias a serem debatidas e possam exercer seu direito de participação e voto, conforme preconiza o art. 1.335, III, do Código Civil. Quando essa finalidade é plenamente alcançada por outros meios, a ausência de rigor formal na convocação não tem o condão de anular o ato, em observância à máxima pas de nullité sans grief.

Compulsando os autos, verifica-se que a apelante teve ciência inequívoca da realização das assembleias impugnadas. 

A Ata da Assembleia Geral Ordinária realizada em 20 de setembro de 2021 (ID 103997458) demonstra, de forma inconteste, que a recorrente não apenas esteve presente ao ato, como participou ativamente das discussões, manifestando expressamente o seu voto contrário à instituição das taxas extras para o pagamento do 13º salário dos funcionários. 

A presença física e a participação efetiva no conclave suprem qualquer eventual irregularidade no edital de convocação, uma vez que o direito à informação e ao voto foi plenamente exercido.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria orienta que a participação do condômino na assembleia afasta a alegação de nulidade por vício de convocação:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA. INCIDÊNCIA DO ART. 1.354 DO CC. CONVOCAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS. REQUISITO DE VALIDADE. CONVOCAÇÃO REALIZADA POR EDITAL FIXADO NO QUADRO DE AVISO DOS PRÉDIOS. EXIGÊNCIA DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO DE CONVOCAÇÃO ATRAVÉS DE CIRCULAR COLOCADA EM LOCAL VISÍVEL A TODOS E ENVIADA POR E-MAIL E SOB PROTOCOLO A CADA CONDÔMINO. INOBSERVÂNCIA. INVOCAÇÃO DO PRINCÍPIO DA PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF (NÃO HÁ NULIDADE, SEM PREJUÍZO). PREJUÍZO MANIFESTO. FRUSTRAÇÃO DO DIREITO DE VOTO PREVISTO NO ART. 1.335, III DO CC. DESNATURAÇÃO DA FINALIDADE DA PRÓPRIA ASSEMBLEIA CONSISTENTE NA TOMADA DE DECISÕES COM A MAIS AMPLA PARTICIPAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. (Classe: Apelação,Número do Processo: 8005420-06.2019.8.05.0150, Relator(a): MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO, Publicado em: 22/10/2024)

Ademais, as deliberações questionadas foram objeto de ratificação posterior pela coletividade. A ata de ID 103997458 registra que os presentes ratificaram a cobrança das taxas de 2020 e aprovaram formalmente os rateios de 2021. A ratificação assemblear é instituto legítimo que opera a convalidação de eventuais vícios sanáveis, restaurando a plena eficácia das decisões tomadas em benefício da administração do condomínio.

Portanto, inexistindo prova de que a suposta falha na convocação impediu a participação da apelante — que, repita-se, esteve presente e votou —, e tendo havido a posterior confirmação soberana dos atos pela assembleia, não há que se falar em nulidade. A manutenção da sentença de primeiro grau, neste ponto, é medida que se impõe para preservar a segurança jurídica das relações condominiais e a vontade da maioria.

No mérito recursal, a controvérsia gravita em torno da legalidade da instituição de taxas extras para o custeio de despesas que possuem, reconhecidamente, natureza ordinária, tais como o pagamento de 13º salário e encargos trabalhistas de funcionários. 

A apelante sustenta que, por serem gastos previsíveis e periódicos, tais valores deveriam estar obrigatoriamente inseridos na previsão orçamentária anual e ser adimplidos exclusivamente pela cota condominial mensal regular.

Contudo, razão não assiste à recorrente. O dever de cada condômino de contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal encontra-se expressamente previsto no art. 1.336, inciso I, do Código Civil. Essa obrigação possui natureza propter rem, vinculando-se à titularidade da unidade autônoma e visando, primordialmente, à manutenção e à conservação do patrimônio comum. 

O inadimplemento ou a desoneração injustificada de um proprietário acarretaria, inevitavelmente, o sobrecarregamento dos demais, configurando enriquecimento sem causa.

No que tange à classificação das despesas, embora o pagamento do 13º salário dos empregados constitua uma despesa ordinária por ser inerente à rotina administrativa, não há impedimento legal para que a assembleia de condôminos, no exercício de sua soberania, delibere sobre a melhor forma de arrecadação desses valores. A escolha administrativa do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO AREMBEPE em manter a taxa ordinária mensal em patamares mais reduzidos e instituir rateios suplementares ao final do ano insere-se no âmbito da autonomia privada da coletividade.

Trata-se de uma estratégia de gestão financeira que busca facilitar o fluxo de caixa dos moradores durante o ano, evitando que a cota mensal seja fixada em valor superior. 

Como bem pontuado na sentença recorrida, o Poder Judiciário não deve interferir na discricionariedade das decisões internas do condomínio, salvo se demonstrada flagrante ilegalidade ou violação a normas de ordem pública. 

Ademais, a apelante não logrou êxito em demonstrar a ocorrência de má administração ou desvio de finalidade dos recursos. As alegações de que o condomínio possuiria saldo suficiente em caixa para suportar tais despesas sem a necessidade de taxa extra não retiram a validade da decisão tomada pela maioria em assembleia. 

A existência de reservas financeiras é, inclusive, recomendável para o atendimento de imprevistos e emergências, não conferindo ao condômino individual o direito de exigir a aplicação desse fundo para gastos que a coletividade preferiu ratear de forma apartada.

Reforce-se que a presunção de legitimidade das atas de assembleia colacionadas pelo réu não foi elidida por qualquer prova em contrário. O que se observa é apenas a discordância subjetiva da apelante com o modelo de gestão adotado pela maioria, o que, nos termos da jurisprudência consolidada, não autoriza a reforma da sentença:

EMENTA: CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONDOMÍNIO. RATEIO DE DESPESAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA DE EDIFÍCIO. ASSEMBLEIA QUE NÃO OBTÉM VOTOS PARA ALTERAÇÃO DE CRITÉRIO LEGAL DA FRAÇÃO IDEAL (ARTIGO 1336, I, DO CC). AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E OBRIGAÇÃO DE FAZER. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE OFENSA AO ART. 1022, DO NCPC. DIREITO DE PROVA. VIOLAÇÃO NÃO OBSERVADA. MATÉRIA DE DIREITO. REVOLVIMENTO DO MATERIAL DE CONHECIMENTO. ÓBICE DA SÚMULA Nº 7/STJ. MANUTENÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL PARA RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO OU INOBSERVÂNCIA DO DEVER DE BOA-FÉ NO EXERCÍCIO DE DIREITO QUE NÃO SE VERIFICAM PELA MERA ALEGAÇÃO DE INJUSTIÇA DO CRITÉRIO. PRECEDENTES. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO VERIFICAÇÃO QUANDO A DECISÃO RECORRIDA SE ORIENTA NO MESMO SENTIDO DOS PRECEDENTES ATUAIS DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. As disposições do NCPC, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016. 2. Conquanto fundamental, o direito de prova (no caso técnica) não é absoluto, mas tem sua aplicação disciplinada pelo art. 130 do NCPC que, de maneira utilitária e econômica, regulamenta a realização de provas que sejam úteis e imprescindíveis para a aplicação do direito ao caso concreto. 3. A ilação de que pelo critério legal de rateio das despesas de condomínio (art. 1336, I, do CC), aquele que detém maior fração arca com maior contribuição traduz conhecimento a priori, tornando dispensável recorrer ao empirismo técnico para a formação de um juízo de valor para sobre isso. 4. Dada a autonomia e força normativa da Convenção de Condomínio, a intervenção do Poder Judiciário para alteração do critério de rateio de despesas condominiais só é feita em caráter excepcional e não com base na discussão da justiça do método. 5. Devido a amplitude do conceito, a discussão da justiça do critério de rateio da despesa condominial, que no caso é o legal do art. 1336, I, do CC, não fundamenta a alegação de enriquecimento sem causa, e, por conseguinte, o êxito da demanda. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.657.456/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 30/11/2022.) - grifos inseridos

Em suma, a cobrança das parcelas de R$ 60,00 no exercício de 2020 e de R$ 125,00 no exercício de 2021 está devidamente amparada por deliberações válidas da coletividade, visando ao cumprimento de obrigações legais e trabalhistas do ente condominial. 

Por conseguinte, a manutenção da sentença de improcedência é o caminho que melhor atende à legalidade e à estabilidade das relações privadas no âmbito do condomínio edilício.

No que tange aos encargos da sucumbência, a fattispecie atrai a aplicação da regra prevista no art. 85, § 11, do CPC. Dessa forma, considerando que a sentença de origem fixou a verba honorária em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, impõe-se a sua majoração para o patamar de 12% (doze por cento) sobre a mesma base de cálculo. 

Contudo, em virtude de a apelante ser beneficiária da gratuidade da justiça, a exigibilidade tanto das custas processuais quanto dos honorários advocatícios permanece sob a condição suspensiva prevista no art. 98, § 3º, do CPC .

DISPOSITIVO:

Ante o exposto, CONHEÇO do presente recurso de apelação para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença de primeiro grau em todos os seus termos; c) MAJORO os honorários advocatícios de sucumbência para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, ressalvada a suspensão da exigibilidade decorrente do benefício da justiça gratuita deferido à apelante.

É como voto.

Sala de Sessões,   de                 de 2026.

Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator