PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PRELIMINAR DE DESERÇÃO SUSCITADA PELOS RÉUS. REJEIÇÃO. CESSÃO DE CRÉDITO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DOS DEVEDORES. ART. 290 DO CC E ART. 6º, III, DO CDC. DEVER DE INFORMAÇÃO. MORA ACCIPIENDI CARACTERIZADA. CULPA EXCLUSIVA DA CREDORA PELA RESCISÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. ARRAS. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO FIXADA EM R$10.000,00. JUROS DE MORA PELA TAXA SELIC, COM DEDUÇÃO DO IPCA, A PARTIR DA LEI Nº 14.905/2024. SUCUMBÊNCIA INTEGRAL DA AUTORA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM 20% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. RECURSO DO RÉU PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por Investimóveis Adm. Ltda. – EPP e Reinaldo de Sousa Barreto contra sentença que: (i) extinguiu o processo, sem resolução de mérito, quanto ao pedido autoral de imissão na posse; (ii) deferiu a inversão do ônus da prova em favor dos réus; (iii) julgou parcialmente procedente a reconvenção para rescindir o contrato de promessa de compra e venda por culpa da autora, condenando-a à restituição integral das parcelas pagas, em dobro as arras, e ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, além de multa contratual de 10%; (iv) rejeitou o pedido de indenização por danos morais; (v) fixou sucumbência recíproca em 70% para a autora e 30% para os réus.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a apelação da autora deve ser considerada deserta, em razão do recolhimento de custas em valor inferior ao da condenação; (ii) estabelecer a quem deve ser atribuída a culpa pela rescisão contratual; (iii) decidir se é devida a devolução integral das parcelas pagas e em dobro as arras; (iv) determinar a extensão da indenização pelos lucros cessantes e se cabível indenização por danos morais; (v) fixar os parâmetros para a correção monetária, juros de mora e distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A preliminar de deserção é rejeitada, pois o recolhimento das custas recursais observou os parâmetros legais, não havendo prejuízo à admissibilidade do apelo da autora.       

4. A ausência de notificação da cessão de crédito aos compromissários compradores, em violação ao art. 290 do CC e ao dever de informação previsto no art. 6º, III, do CDC, caracterizou mora accipiendi da cessionária, impedindo o adimplemento pelos devedores.      

5. A conduta omissiva da autora, em afronta à boa-fé objetiva e à cooperação contratual, impõe a atribuição da culpa exclusiva pela rescisão à Investimóveis.       

6. A devolução integral das parcelas adimplidas pelos réus é medida que se impõe, conforme Súmula 543 do STJ, vedado o enriquecimento sem causa da promitente vendedora.       

7. Quanto às arras, aplica-se o art. 418 do CC, impondo-se à autora, como inadimplente, a restituição do sinal em dobro, interpretação acolhida pela jurisprudência do STJ.       

8. A condenação em lucros cessantes de 0,5% do valor do imóvel por mês é devida, pois o atraso gera presunção relativa de prejuízo, não desconstituída pela vendedora.      

9. O dano moral ultrapassa mero inadimplemento contratual, configurando frustração injusta do direito à moradia e atingindo a dignidade dos compradores. Fixação da indenização em R$ 10.000,00, em observância à proporcionalidade e ao caráter pedagógico da medida.       

10. A partir da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, os juros de mora devem observar a taxa SELIC, deduzido o IPCA como índice de correção monetária, vedada a fixação em valor negativo.      

11. O resultado impõe a inversão da sucumbência em desfavor da autora, que arcará integralmente com as custas e honorários advocatícios, majorados para 20% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso da autora desprovido. Recurso do réu provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recursos simultâneos de apelação de n° 0139512-05.2008.8.05.0001, em que são simultaneamente apelantes e apelados INVESTIMOVEIS ADM LTDA – EPP e REINALDO DE SOUSA BARRETO.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos em DAR PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR, nos termos do voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA E DAR PROVIMENTO AO APELO DO RÉU - UNÂNIME

Salvador, 4 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Vistos, etc.

Tratam-se de apelações interpostas por INVESTIMOVEIS ADM LTDA – EPP e REINALDO DE SOUSA BARRETO contra a sentença de ID 89667955, proferida pelo MM. Juízo da 11ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR, que nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse n.º 0139512-05.2008.8.05.0001 julgou o feito nos seguintes termos:

“Ante o exposto, com base no art. 485, I e VI, do CPC, JULGO, POR SENTENÇA, EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, quanto aos pedidos autorais, para:

ACOLHER as preliminares de contestação da parte ré, a fim de: a) deferir a gratuidade de justiça aos réus; b) extinguir o processo sem resolução de mérito quanto ao pedido de imissão na posse, por falta de interesse de agir; c) deferir a inversão do ônus da prova em favor dos réus; 

No mérito dos pedidos reconvencionais, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da reconvenção para:

a) Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva da autora;

b) Condenar a autora a restituir integralmente aos réus os valores por eles pagos, incluindo o sinal em dobro, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

c) Condenar a autora ao pagamento de lucros cessantes aos réus, no percentual de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês, desde o prazo previsto para entrega até a data da efetiva posse pela autora (2008), com correção monetária pelo INPC desde cada vencimento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

d) Rejeitar o pedido de indenização por danos morais.

Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao rateio das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação, na proporção de 70% para a autora e 30% para os réus, observada a gratuidade de justiça deferida aos réus.”

Opostos embargos de declaração (ID 89667958 e 89667959), o juízo acolheu apenas  os opostos por REINALDO DE SOUSA BARRETO nos seguintes termos:

“1. ACOLHO os embargos de declaração opostos por REINALDO DE SOUSA BARRETO (ID 473389487), com efeitos infringentes, para: a) Incluir no dispositivo da sentença a condenação da Autora-Reconvinda ao pagamento da multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, com correção monetária pelo INPC desde a data da rescisão e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; b) Retificar o item "c" do dispositivo da sentença para que conste: "Condenar a autora ao pagamento de lucros cessantes aos réus, no percentual de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês, desde o prazo previsto para entrega até a data desta sentença, que declara a rescisão do contrato, com correção monetária pelo INPC desde cada vencimento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação".

2. REJEITO os embargos de declaração opostos por INVESTIMÓVEIS ADM LTDA (ID 474452222), mantendo incólume a sentença neste ponto.”

Inconformada, Investimóveis Adm. Ltda. – EPP interpôs apelação ao ID 89667967 reiterando o grave e reiterado inadimplemento contratual dos compromissários compradores, que, desde outubro de 1996, deixaram de pagar as parcelas do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, permanecendo no bem por mais de uma década sem contraprestação financeira. 

Cessionária legítima dos créditos originários da incorporadora, a apelante narra que notificou os compradores, que permaneceram inertes, razão pela qual buscou judicialmente a rescisão do contrato e a reintegração da posse, pedidos estes que, em parte, foram negados pela sentença.

Insurge-se contra a sentença que, embora tenha reconhecido a rescisão, imputou à apelante responsabilidade pelo inadimplemento, como se houvesse mora accipiendi de sua parte. Sustenta que os compradores, cientes ou que ao menos deveriam estar cientes da cessão, jamais procuraram regularizar a situação contratual, cabendo-lhes o dever de diligência mínima. Advoga que a imputação de culpa à credora cessionária seria inversão ilógica da equação obrigacional e afronta ao princípio da boa-fé objetiva.

Ressalta que não há nos autos qualquer prova de recusa ao recebimento de valores ou de obstáculos impostos por si, de modo que não subsiste a tese de que o inadimplemento se deu por sua culpa. Argumenta que o inadimplemento prolongado, reiterado e injustificado dos réus configura, nos termos do art. 475 do Código Civil, causa legítima para resolução contratual, ainda que ausente cláusula resolutiva expressa. Assim, a culpa pela rescisão deve recair exclusivamente sobre os compromissários compradores.

Quanto à devolução integral dos valores pagos, com acréscimo em dobro das arras, sustenta que tal determinação ignora a longa ocupação indevida do imóvel, que se deu sem qualquer pagamento, configurando enriquecimento sem causa em favor dos compradores. Pleiteia, portanto, o direito de reter ao menos 10% dos valores pagos, nos termos do contrato, como forma de compensar os prejuízos decorrentes do inadimplemento.

Ainda, postula a condenação dos réus ao pagamento de indenização pelo período em que ocuparam o imóvel sem contraprestação, correspondente a 0,5% do valor atualizado do bem por mês de uso indevido, entre a configuração da mora e a efetiva retomada da posse pela apelante em 2008. 

Sustenta que a sentença violou os princípios da equidade e da razoabilidade, premiando o inadimplemento e penalizando a parte que buscou a tutela jurisdicional para recompor o equilíbrio contratual. Reitera que a ocupação indevida não pode ser tratada como irrelevante, pois privou a apelante de qualquer proveito econômico do imóvel durante mais de uma década, impondo-lhe prejuízos severos.

Em conclusão, requer a reforma integral da sentença, com reconhecimento da culpa exclusiva dos compradores pela rescisão, o direito de reter 10% dos valores pagos, a condenação dos réus ao pagamento de indenização mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel até 2008, o afastamento da devolução em dobro das arras e a condenação dos apelados ao pagamento de honorários sucumbenciais recursais.

Por sua vez, a parte ré interpôs apelo adesivo juntamente às contrarrazões ao ID 89667970, inaugurado com a preliminar de deserção do recurso da autora, sob o argumento de que as custas recursais foram recolhidas com base no valor histórico da causa, muito inferior ao valor da condenação atualizado, que superaria R$ 340 mil. 

No mérito, reafirma que não houve inadimplência de sua parte, pois sempre quitou as parcelas contratadas até que a credora originária, Ergon, faliu e desapareceu, deixando os adquirentes sem possibilidade de adimplir. Sustenta que a Investimóveis, ao adquirir os créditos, jamais notificou os devedores sobre a cessão, descumprindo o dever de informação previsto no art. 290 do Código Civil e no art. 6º, III, do CDC.

Argumenta que a sentença acertadamente reconheceu a culpa exclusiva da Investimóveis pela rescisão, caracterizando a mora accipiendi, uma vez que a omissão da cessionária inviabilizou o adimplemento dos compromissários compradores. 

Combate a alegação de que os apelados deveriam ter ajuizado consignatória, frisando que tal exigência não encontra amparo legal quando sequer houve informação sobre quem era o novo credor. Afirma que seria irrazoável exigir do devedor diligência para descobrir, por conta própria, eventual cessão contratual não comunicada.

Afirma que nunca teve a posse da unidade, a qual permaneceu com a Investimóveis, que inclusive ajuizou ação de imissão, depois abandonada, quando se verificou que a própria autora era locadora do bem. Assim, inexiste enriquecimento sem causa dos compradores.

Pleiteia ainda a condenação da Investimóveis ao pagamento de indenização por danos morais, diante da privação injusta do direito à moradia, situação que lhe causou sofrimento e lesou sua honra subjetiva e objetiva. 

Além disso, questiona a distribuição do ônus da sucumbência fixada na sentença, que lhe atribuiu 30% dos encargos. Argumenta que sua sucumbência foi mínima, restrita ao pedido de danos morais, enquanto todos os demais pleitos foram julgados procedentes. Assim, requer a redistribuição para que a Investimóveis arque integralmente com os honorários fixados em 15% sobre a condenação, majorados para 20% em razão do trabalho adicional em grau recursal.

Pugna, ao final, pelo provimento do apelo.

Contrarrazões de INVESTIMOVEIS ADM LTDA – EPP vertidas ao ID 89667972, pelo desprovimento do recurso adesivo.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do CPC.

É o relatório.

Salvador, 09 de dezembro de 2025.

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conheço dos recursos, presentes que se encontram seus pressupostos de admissibilidade.

A controvérsia fulcral repousa na definição de quem deve suportar a responsabilidade pela rescisão contratual. 

Dos autos, depreende-se que os réus, desde 1993, honraram pontualmente as prestações devidas à Ergon, credora originária, até que, em outubro de 1996, esta simplesmente desapareceu, furtando-se ao cumprimento de seus deveres e impossibilitando a continuidade dos pagamentos. 

Sobreveio, então, a cessão dos direitos creditórios à Invest Imóveis, operação que não foi notificada aos compromissários compradores, deixando-os em completa incerteza sobre a quem deveriam adimplir suas obrigações. 

Acerca da cessão de crédito, o art. 290 do CC tem a seguinte redação:

Art. 290. A cessão do crédito não tem eficácia em relação ao devedor, senão quando a este notificada; mas por notificado se tem o devedor que, em escrito público ou particular, se declarou ciente da cessão feita.

Da atenta leitura do indicado dispositivo, observa-se que a notificação do devedor tem por finalidade única dar ciência a este sobre o seu novo credor.

Desse modo, ocorrida a cessão de crédito, a ausência de notificação do devedor não implica, por si só, a ineficácia no negócio, tampouco a isenção do devedor em relação à dívida assumida, sob pena de admitir seu enriquecimento ilícito.

Então, para longe de isentar o devedor de sua dívida, a ausência de notificação provoca consequências outras, a saber: “Em primeiro lugar dispensa o devedor que tenha prestado a obrigação diretamente ao cedente de pagá-la novamente ao cessionário. Em segundo lugar, permite que devedor oponha ao cessionário as exceções de caráter pessoal que teria em relação ao cedente, anteriores à transferência do crédito e também posteriores, até o momento da cobrança (inteligência do artigo 294 do CC/02)” (REsp 936.589/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/02/2011, DJe 22/02/2011).

Já o art. 394 do Código Civil estabelece que “considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.” 

Eis aí a figura da mora accipiendi, em que o adimplemento se torna inviável por culpa exclusiva do credor. No caso vertente, vê-se que os réus honravam suas obrigações até o momento em que lhes sobreveio impedimento criado pelas próprias credoras: pelo desaparecimento da Ergon, que abandonou sua sede sem dar qualquer satisfação aos devedores; e pela negligência da Investimóveis em comunicar-lhes a cessão dos direitos creditórios, afrontando o art. 290 do Código Civil e o dever de informação erigido a direito básico do consumidor pelo art. 6º, III, do CDC. 

Não bastasse, o princípio cardeal da boa-fé objetiva, consagrado em ambos os diplomas, erige como deveres anexos a lealdade, a cooperação e a informação, todos espezinhados pela conduta omissiva da autora. Logo, não há como escapar à conclusão de que a culpa pela rescisão contratual é de sua inteira responsabilidade, e a ela devem ser atribuídas todas as consequências jurídicas que daí decorrem.

Em assim sendo, a restituição dos valores pagos pelos promitentes compradores é devida e conforme entendimento pacificado pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: 

SÚMULA 543-STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor ,deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Sendo patente a culpa exclusiva da autora pela rescisão, impõe-se a devolução integral das parcelas adimplidas pelos réus, em consonância com o princípio que veda o enriquecimento sem causa e com o equilíbrio que deve reger as relações de consumo. 

A restituição há de se dar corrigida monetariamente pelo INPC desde cada desembolso, preservando o valor real da moeda, e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês, a contar da citação, em observância ao art. 405 do Código Civil, para que se restabeleça a justiça contratual violada.

A temática atinente às arras (sinal) foi muito bem tratada por Teixeira de Freitas em sua Consolidação das Leis Civis, anotando o mestre que “é facultado o arrependimento, quando o comprador dér ao vendedor alguma quantia em signal para segurança da compra (…) em tal caso o comprador arrependido perderá o signal, e o vendedor restituirá o signal, e pagará outro tanto ao comprador”. (TEIXEIRA DE FREITAS, Augusto. Consolidação das Leis Civis. 3. ed. mais augmentada. Rio de Janeiro: H. Garnier, 1896, p. 344-345).

Na doutrina moderna, as arras são definidas como “o objeto de valor (dinheiro ou outro bem móvel) que uma parte dá à outra, por ocasião da conclusão do contrato, para confirmar o negócio, ou para estabelecer a possibilidade de as partes desfazerem o negócio, com previsão antecipada, no valor fixado a título de arras, do custo dessa opção para a parte que se reserva o direito de arrependimento” (NERY, Rosa Maria de Andrade; NERY JUNIOR, Nelson. Instituições de Direito Civil: das obrigações, dos contratos e da responsabilidade civil. v. 2. São Paulo: RT, 2019).

A devolução das arras é regra que se extrai do art. 418 do Código Civil:

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. (redação original)

Art. 418. Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der: (Redação dada pela Lei nº 14.905, de 2024)

I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as; (Incluído pela Lei nº 14.905, de 2024)

II - por parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado. (Incluído pela Lei nº 14.905, de 2024)

Deste modo, frustrado o contrato, as arras desempenham função indenizatória própria, distinta da cláusula penal, servindo como compensação imediata pelos prejuízos experimentados pelo contratante prejudicado. 

Em sendo a inexecução proveniente de quem recebeu as arras, cabe a quem as deu haver o ajuste por desfeito e exigir sua restituição mais o equivalente. 

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ARRAS. ART . 418 DO CC/2002. INEXECUÇÃO CONTRATUAL IMPUTÁVEL ÀQUELE QUE RECEBEU AS ARRAS. DEVOLUÇÃO MAIS O EQUIVALENTE. CONFIGURAÇÃO . 1- Recurso especial interposto em 25/01/2021 e concluso ao gabinete em 22/03/2021. 2- O propósito recursal consiste em dizer se as arras ofertadas devem ser "devolvidas em dobro" na hipótese de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que as recebeu. 3- Tanto na hipótese de direito de arrependimento quanto na de inexecução do contrato, à devolução das arras deverá ser somado o "equivalente", se aquele que se arrependeu ou inadimpliu foi quem as recebeu. 4- O Código Civil de 2002, em seu art. 418, não mais utiliza o termo "dobro" previsto no Código Civil de 1916 tendo em vista o fato de que pode ser dado a título de arras bens diferentes do dinheiro, sendo preferível a expressão "mais o equivalente" adotada pela novel legislação. 5- Do exame do disposto no art. 418 do Código Civil é forçoso concluir que, na hipótese de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que recebeu as arras, estas devem ser devolvidas mais o equivalente. 6- Recurso especial provido .(STJ - REsp: 1927986 DF 2021/0078826-2, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/06/2021)

Muito embora o Superior Tribunal de Justiça, em jurisprudência assente, reconheça que, com o advento do Código Civil de 2002, não mais subsista a necessidade de que a restituição seja em dobro, a questão em específico não foi trazida a lume pela parte sucumbente, que se limitou a impugnar a incidência das arras em razão da suposta ausência de contraprestação pelos compradores. 

Assim, sendo a autora responsável pelo desfazimento do contrato, descabe a reforma da sentença também neste ponto, mantendo-se a devolução em dobro do sinal pago pelos réus.

Sobre os lucros cessantes, é cediço que o atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao promitente comprador, dispensando a comprovação de destinação locatícia para a configuração dos lucros cessantes. Basta, pois, a mora do promitente vendedor para que surja o dever de indenizar, incumbindo-lhe o ônus de demonstrar que o inadimplemento não lhe é imputável. 

Evidenciado o atraso na entrega do imóvel prometido à venda, correto supor que era justa a expectativa dos compradores em obter com ele uma renda, alugando-o, por exemplo, ou mesmo o ocupando para livrar-se dessa despesa, uma vez que é assegurado ao adquirente o direito de explorar economicamente a coisa adquirida, a teor da legislação civilista, que obriga o devedor inadimplente a ressarcir o credor, não só pelo que perdeu, mas também pelo que deixou de lucrar.

Assim, pacífico é o entendimento no sentido de que, no caso de atraso na entrega da obra, os lucros cessantes têm presunção relativa, cabendo ao inadimplente desconstituí-la, o que não ocorreu no caso sob análise:

CIVIL E PROCESSUAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS CUJAS RAZÕES SÃO EXCLUSIVAMENTE INFRINGENTES. FUNGIBILIDADE DOS RECURSOS. RECEBIMENTO COMO AGRAVO REGIMENTAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. PROVIMENTO. I. Nos termos da mais recente jurisprudência do STJ, há presunção relativa do prejuízo do promitente comprador pelo atraso na entrega de imóvel pelo promitente vendedor, cabendo a este, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes. II. Agravo regimental provido. (STJ -AgRg no Ag: 1036023 RJ2008/0071103-7, Relator: Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJ: 23/11/2010, T4).

CIVIL E PROCESSUAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS CUJAS RAZÕES SÃO EXCLUSIVAMENTE INFRINGENTES. FUNGIBILIDADE DOS RECURSOS. RECEBIMENTO COMO AGRAVO REGIMENTAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. PROVIMENTO. I. Nos termos da mais recente jurisprudência do STJ, há presunção relativa do prejuízo do promitente comprador pelo atraso na entrega de imóvel pelo promitente vendedor, cabendo a este, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes. II. Agravo regimental provido”.(STJ -AgRg no Ag: 1036023 RJ2008/0071103-7, Relator: Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJ: 23/11/2010, T4).

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES NO PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL PREVISTO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE . DANOS MORAL. CONFIGURADO. APELAÇÃO IMPROVIDA. 1 . Atraso na entrega de imóvel. Sentença que condenou as apelantes ao pagamento de indenização por lucros cessantes, correspondentes ao valor mensal de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel previsto em contrato, a partir 181º dia até a data da imissão na posse, acrescidos de juros e correção monetária. 2. Não há caso fortuito externo a afastar a responsabilidade pelo atraso da obra, pois as circunstâncias alegadas (chuvas e greve dos trabalhadores da construção) não fogem, ou não deveriam fugir, ao poder de absorção e reação da construtora, à luz da teoria do risco empresarial . Os lucros cessantes, no caso de atraso na entrega de obra, são presumidos e, com eles, busca-se compensar o comprador pela falta ou impossibilidade de uso, gozo e disposição da coisa. Correta a fixação do valor dos lucros cessantes, equivalente a 0,5% do valor do imóvel pois, havendo atraso na entrega de imóvel, é cabível a condenação da construtora ao pagamento de alugueres, a fim de compensar os adquirentes pela não disponibilidade do imóvel e pela impossibilidade de exercerem todos os direitos inerentes à propriedade. 3. O aborrecimento causado pelo atraso na entrega do imóvel ultrapassou o transtorno cotidiano e atingiu a dignidade do consumidor, sendo evidente o dano moral . Fixação do quantun indenizatório a título de danos morais em consonância os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e precedentes desta corte. 4. Recurso improvido.(TJ-BA - APL: 05312363620168050001, Relator.: IVANILTON SANTOS DA SILVA, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/11/2020)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. OFENSA A PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. CLÁUSULA VÁLIDA. DANOS MORAIS INEXISTENTES. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. DANO PRESUMIDO. 1. Alegações genéricas de ofensa a princípios constitucionais não têm o condão de provocar manifestação do órgão julgador. 2. É válida a cláusula contratual que prevê a dilação do prazo para conclusão da obra em 180 (cento e oitenta) dias, sobretudo em se tratando de empreendimento de grande porte. 3. O mero inadimplemento contratual não dá ensejo, em regra, à reparação por danos morais. 4. O atraso injustificado na entrega do imóvel enseja a condenação da construtora ao pagamento de lucros cessantes. 5. Recurso da autora parcialmente provido. Recurso da 1ª ré desprovido”.(TJDF. APC nº 0034042-80.2012.8.07. 0003, Rel.: ANTONINHO LOPES, 4ª Turma Cível, DJE: 04/08/2014).

Desta forma, agiu com acerto o Juízo a quo quando condenou as apelantes ao pagamento de lucros cessantes, pois, havendo atraso na entrega de imóvel, é cabível a condenação da construtora ao pagamento de alugueres, a fim de compensar o adquirente pela não disponibilidade do imóvel e pela impossibilidade de exercer todos os direitos inerentes à propriedade.

Nesse contexto, se discute, se o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenização por danos morais. Neste sentido tem-se que estudar caso a caso a incidência ou não de lesão na esfera íntima e a gravidade desta lesão, conforme entendimento desta Corte de Justiça: 

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE REPARAÇÃO PERDAS E DANOS. ATRASO ENTREGA DA OBRA. ABUSIVIDADE. DANOS MORAIS. CONFIGURADOS. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR COMPUTADO APÓS DECURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. PERÍODO CONSIGNADO NA SENTENÇA. LUCROS CESSANTES. PERCENTUAL 0,5% SOBRE VALOR AQUISIÇÃO DO MÓVEL A PARTIR DA DATA PROGRAMADA PARA ENTREGA DO BEM. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. APLICAÇÃO. APELAÇÃO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDA. RECURSO DAS RÉS. PRELIMINAR. JULGAMENTO EXTRA PETITA. REJEITADA. MÉRITO. EVIDENCIADA A CULPA PELO ATRASO ENTREGA DA OBRA. MULTA MORATÓRIA DE 2% SOBRE VALOR DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL A PARTIR DATA INDICADA SENTENÇA. CABIMENTO. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. PERMISSIVIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CORRETA FIXAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO PARÁGRAFO 3º, DO ART. 20, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. APELO NÃO PROVIDO. Inicialmente, a preliminar de julgamento extra petita merece ser rejeitada, uma vez que proferida a sentença nos estritos limites da lide. Em que pese no caso em comento a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, não se pode considerar abusiva a cláusula contratual que prevê prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, utilizada habitualmente nos contratos de empreendimentos, mormente quando os autores expressaram conhecimento e concordância com todos os termos ao firmarem o pacto. Indenizam-se os danos morais cuja ocorrência se mostra em sintonia com o conjunto probatório. No quantum da indenização, fixado ao prudente arbítrio do Juiz, não há de ser considerada apenas a situação econômica do causador do dano, mas, com moderação, a fim de evitar-se o enriquecimento sem causa, os efeitos ocorridos no patrimônio moral do ofendido, além do propósito inibidor da repetição da atitude repugnada. Demonstrada a demora na entrega da obra, após transcorrido o prazo de tolerância, o saldo devedor deve ser congelado, tão somente durante o período do atraso, uma vez que a culpa foi única e exclusiva das rés. Vislumbrado o cabimento dos lucros cessantes, aplicável o percentual de 0,5% por mês, sobre o valor do imóvel, a título de indenização pelo que deixaram de auferir os autores no período que se seguiu ao término do prazo de tolerância até a data da entrega do bem. Cabível a multa moratória de 2% sobre o valor de aquisição do imóvel, com o fim único de punir a mora, que não restou elidida, face a demonstração de ausência de provas, evidenciando-se, ainda, a possibilidade de cumulação com os lucros cessantes, por não haver interferência de um sobre o outro. Nada a reformar na decisão de primeiro grau que fixou os honorários advocatícios no percentual de 15% sobre o valor da condenação, em atendimento ao previsto no § 3º, do art. 20 do Código de Processo Civil." (TJ-BA – APL: 03058087520128050001 BA 0305808-75.2012.8.05.0001, Data de Julgamento: 21/01/2014, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 23/01/2014)

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – RECURSO – PRAZO – LITISCONSÓRCIO – PETIÇÃO INICIAL – INÉPCIA – INOCORRÊNCIA – PRELIMINARES REJEITADAS – IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – ATRASO NA ENTREGA – DANOS DE ORDEM MATERIAL E MORAL. INDENIZAÇÕES DEVIDAS – MONTANTE – AGENTE FINANCEIRO – RESPONSABILIDADE – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – NÃO-REDUÇÃO, NA ESPÉCIE – APELO DA PRIMEIRA RÉ IMPROVIDO E PROVIDO PARCIALMENTE RECURSO DO AUTOR. Havendo litisconsórcio, o prazo para recorrer é dobrado (CPC, arts. 508 e 191). Recurso tempestivo, na espécie. Não é inepta a petição inicial da qual conste a causa de pedir e pedido. Preliminares rejeitadas. O atraso na entrega de imóvel adquirido em construção causa danos de ordem material e moral, consubstanciado aquele nos lucros cessantes decorrentes da não-fruição do bem, e este na frustração das expectativas do promitente comprador. Indenização por dano moral também devida, em montante que atenda à equação de não importar o valor arbitrado em enriquecimento ilícito do requerente e, ao mesmo tempo, desestimular, de forma contundente, qualquer atividade nociva similar à denunciada pela parte autora, por parte da requerida (efeito pedagógico da medida), além da repercussão do dano e a condição econômica do causador do dano. O agente financeiro tem sua responsabilidade contratual restrita à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato, não respondendo de forma solidária com a empresa construtora pelo atraso na entrega do imóvel. Não se reduz verba honorária cujo montante tenha sido fixado em atendimento aos requisitos do art. 20, § 3º do CPC e seja inferior àquele previsto na Tabela de Honorários da OAB-BA. Recurso da primeira Ré improvido. Recurso do Autor provido parcialmente." (TJBA – APL: 01897497720078050001 BA 0189749-77.2007.8.05.0001, Data de Julgamento: 18/02/2014, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 21/02/2014)

Em se tratando de dano moral, sua configuração está ínsita na própria ofensa, de forma que, restando provado o fato, provado está o dano moral. Cuida-se do denominado dano in re ipsa. 

Deve o fornecedor responder independente de culpa sendo objetiva a sua responsabilidade na forma do art. 14, do CDC: 

Art. 14 – O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. 

Vejamos a lição de Carlos Roberto Gonçalves, in Responsabilidade Civil, 8ª ed., São Paulo: Saraiva, 2003, p. 21/22: 

“Nos casos de responsabilidade objetiva, não se exige prova de culpa do agente para que seja obrigado a reparar o dano. Em alguns, ela é presumida pela lei. Em outros, é de todo prescindível, porque a responsabilidade se funda no risco (objetiva propriamente dita ou pura). Quando a culpa é presumida, inverte-se o ônus da prova. O autor da ação só precisa provar a ação ou omissão e o dano resultante da conduta do réu, porque sua culpa já é presumida. Trata-se, portanto, de classificação baseada no ônus da prova. É objetiva porque dispensa a vítima do referido ônus. Mas, como se baseia em culpa presumida, denomina-se objetiva imprópria ou impura. É o caso, por exemplo, previsto no art. 936 do CC, que presume a culpa do dono do animal que venha a causar dano a outrem.

Mas faculta-lhe a prova das excludentes ali mencionadas, com inversão do ônus probandi. Se o réu não provar a existência de alguma excludente, será considerado culpados, pois sua culpa é presumida.

Há casos em que se prescinde totalmente da prova da culpa. São as hipóteses de responsabilidade independentemente de culpa. Basta que haja relação de causalidade entre a ação e o dano.

Deve a parte apelante suportar o risco do negócio.” 

Sobre o tema, Sérgio Cavalieri Filho, verbis: 

“Pela teoria do risco do empreendimento, todo aquele que se disponha a exercer alguma atividade no mercado de consumo tem o dever de responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos bens e serviços fornecidos, independentemente de culpa. Este dever é imanente ao dever de obediência às normas técnicas e de segurança, bem como aos critérios de lealdade, quer perante os bens e serviços ofertados, quer perante os destinatários dessas ofertas. A responsabilidade decorre do simples fato de dispor-se alguém a realizar atividade de produzir, estocar, distribuir e comercializar produtos ou executar determinados serviços. O fornecedor passa a ser o garante dos produtos e serviços que oferece no mercado, respondendo pela qualidade e segurança dos mesmos.” (CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de Responsabilidade Civil. 8.ed. São Paulo: Atlas, 2008, p. 171) 

Vejamos o entendimento e a jurisprudência do STJ esposado da decisão monocrática proferida nos autos do REsp 612704 RJ 2014/0293364-7, da lavra do Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, disponibilizada no DJE de 12/05/2015: 

“Por fim, no tocante ao dano moral arbitrado, importante asseverar que este corresponde à frustração da legítima expectativa do Autor quanto à entrega do imóvel na data aprazada, em desconformidade aos ditames da boa-fé objetiva e do princípio da confiança, sendo evidente que os fatos narrados ultrapassaram a barreira do mero aborrecimento e do simples descumprimento contratual, em consonância ao que dispõe a Súmula nº 75 do TJRJ: (…) Saliento que as provas do dano extrapatrimonial são analisadas com certa ponderação, mormente por se tratar de fatos de difícil comprovação, pois o dano moral repercute na esfera íntima da vítima, é revestido de um caráter subjetivo, caracterizado pelo que a doutrina chama de dor na alma, no âmago do ser humano, consistente em sofrimento, dor, constrangimento, vexame, tanto perante o meio social em que vive, tanto em relação a si próprio. Por conta desse caráter difuso e extremamente subjetivo do dano moral, tornou-se pacífico que é um dano in re ipsa, ou seja, dispensa provas materiais concretas, pois deriva do próprio fato ofensivo. (…) Neste caso, manifesta a intranquilidade, aflição e aborrecimentos experimentados em razão do atraso de cerca de três anos para a finalização das obras e a efetiva entrega da unidade condominial adquirida arduamente pelo Autor mediante o pagamento de expressiva monta, caracterizando ofensa a direito da personalidade, que gera o dever de indenizar.” 

O quantum indenizatório, por seu turno, deve ser estipulado de forma equilibrada, considerando a posição social do autor, o valor do bem adquirido e a situação econômica da parte ré. 

Por outro lado, em torno da matéria, o STJ afirmou que “Os danos morais indenizáveis devem assegurar a justa reparação do prejuízo sem proporcionar enriquecimento sem causa do autor, além de sopesar a capacidade econômica do réu, devendo ser arbitrável à luz da proporcionalidade da ofensa, calcada nos critérios da exemplariedade e da solidariedade”. (REsp 1124471/RJ, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, julgado em 17/06/2010, DJe 01/07/2010) 

No caso dos autos levando-se em conta o período de atraso na entrega, o valor do imóvel, o poderio econômico da acionada e o caráter pedagógico dos danos morais entendo que a indenização deve ser fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), obedecendo assim aos princípios da razoabilidade a proporcionalidade. 

A hipótese vertente trata de responsabilidade contratual e as partes não convencionaram o índice aplicável aos juros.

Em casos que tais, há que ser aplicada a sistemática legal inaugurada desde o advento da Lei n.º 14.905/2024, que deu nova redação aos dispositivos do Código Civil que tratam dos consectários da mora. Referida lei entrou em vigor na data de 01/09/2024, a partir de quando suas disposições deverão ser observadas.

Assim, aos juros de mora deverá ser aplicada a taxa SELIC, e à correção monetária o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que deverá ser deduzido da taxa legal. Caso a taxa SELIC apresente resultado negativo, este será considerado igual a 0 (zero) para efeito de cálculo dos juros no período de referência. 

Neste sentido, a jurisprudência: 

REVISIONAL DE CONTRATO – FINANCIAMENTO DE VEÍCULO. Parcial procedência. Inconformismo do réu. Acolhimento em parte. Ausente demonstração da avaliação do bem dado em garantia. Irregularidade da cobrança da tarifa. Observância do entendimento consolidado pelo Eg. STJ por ocasião do julgamento de recursos repetitivos. Contratação de seguro que, na hipótese, configurou venda casada (Tema 972 do STJ). Correta a determinação de restituição das importâncias pagas. Pretensão de substituição dos juros de 1% a.m. e da correção monetária pela SELIC. Superveniência da Lei nº 14.905/24, que alterou o art. 406 do CC. Juros moratórios atualmente correspondem à taxa SELIC, deduzida a correção monetária (art. 389, parágrafo único do CC). Correção monetária será estabelecida pelo IPCA. Sentença reformada em parte. Ônus sucumbencial mantido. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO(TJ-SP - Apelação Cível: 10347125620248260002 São Paulo, Relator: Paulo Alcides, Data de Julgamento: 26/09/2024, 21ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/09/2024)

Em razão do resultado deste julgamento, os ônus sucumbenciais haverão de ser integralmente suportados pela parte autora, ficando majorados os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Pelo exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA E DAR PROVIMENTO AO APELO DO RÉU para condenar a parte autora ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais; a partir de 01/09/2024, sobre este valor incidirá a taxa SELIC sobre juros de mora, com dedução do IPCA, que será o índice aplicável à correção monetária a contar da referida data. Caso a taxa SELIC apresente resultado negativo, este será considerado igual a 0 (zero) para efeito de cálculo dos juros no período de referência. Os ônus da sucumbência ficarão a cargo da parte autora, restando os honorários advocatícios majorados para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Sala das Sessões, de de 2025.

PRESIDENTE

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA