PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0510044-67.2017.8.05.0080 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. |
| Advogado(s): AIRES VIGO |
| APELADO: VALDECY RIBEIRO SEARA |
| Advogado(s): RODRIGO DOS SANTOS SOUZA |
Conforme relatado, trata-se de Apelação interposta por URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. contra a sentença que julgou parcialmente procedente a ação contra ela proposta por VALDECY RIBEIRO SEARA, “declarando a resolução do contrato entabulado entre as partes, por culpa da ré, e condenando a parte acionada a restituir ao autor a integralidade dos valores pagos devidamente corrigidas a partir de cada pagamento e com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, extinguindo o processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC” (ID 861629011).
Em suas razões recursais, URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. aventa, em síntese, (i) ilegitimidade passiva; (ii) prescrição dos valores atinentes à comissão de corretagem e à taxa SATI, “tendo em vista que a presente ação foi ajuizada em 02/08/2017, ou seja, quase 06 (seis) anos após a assinatura do contrato e pagamento dos valores correspondentes aos serviços de intermediação”; (iii) não houve atraso na entrega do imóvel; (iv) o laudo pericial foi produzido unilateralmente, não se prestando como prova; (v) impossibilidade de devolução dos valores pagos a título de intermediação imobiliária e taxa de administração; (vi) que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado; (vii) “necessidade de reforma da sentença para majorar o percentual de retenção para 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelo apelado”.
Da análise das provas juntadas aos autos, é forçoso concluir que deve ser rejeitada a tese de ilegitimidade passiva. Nos boletos (ID 86162720) para pagamento das parcelas referentes à aquisição do imóvel, consta o emblema da URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. Em paralelo, esta afirma, em suas razões recursais, que “mesmo que as empresas pertençam a um mesmo grupo econômico… (…)”.
Ademais, a URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. não impugnou especificamente a afirmação de que foi ela a construtora responsável pelas obras.
Nessa esteira, é certo que, “incidente o Código de Defesa do Consumidor, aplica-se o entendimento pacífico do STJ de que, em se tratando de relação de consumo, são responsáveis solidariamente perante o consumidor, em caso de defeito ou vício, todos aqueles que tenham integrado a cadeia do fornecimento do produto ou da prestação de serviço” (STJ, AREsp n. 2.893.845/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 26/9/2025).
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRATO SOB REGIME DE ADMINISTRAÇÃO OU PREÇO DE CUSTO. SIMULAÇÃO. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. CADEIA DE FORNECEDORES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS PROMITENTE-COMPRADORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DO DESEMBOLSO.
1. No caso, o Tribunal de origem entendeu aplicável o Código de Defesa do Consumidor e responsabilizou as recorrentes pelo atraso na conclusão das obras do empreendimento imobiliário, anotando que, em verdade, não houve a celebração de contrato sob regime de administração ou preço justo, mas contrato típico de incorporação imobiliária sujeito às normas do CDC. A reforma desse entendimento encontra óbice na Súmula n. 7/STJ. 2. Incidente o Código de Defesa do Consumidor, aplica-se o entendimento pacífico do STJ de que, em se tratando de relação de consumo, são responsáveis solidariamente perante o consumidor, em caso de defeito ou vício, todos aqueles que tenham integrado a cadeia do fornecimento do produto ou da prestação de serviço.
3. " Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.644.843/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/9/2020, DJe de 24/9/2020). 4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.
(STJ, AREsp n. 2.893.845/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 26/9/2025). (Grifos nossos).
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. IMPROVIMENTO DO RECURSO. I. Caso em exame 1. Ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada por adquirentes de imóvel contra construtora e incorporadora, diante do atraso na entrega de unidade residencial no empreendimento Torres do Atlântico. 2. A sentença reconheceu a prescrição do pedido de restituição de corretagem e julgou parcialmente procedente os demais pedidos, condenando a ré ao pagamento de lucros cessantes, substituição do índice de correção do saldo devedor e devolução de encargos condominiais. II. Questão em discussão 3. Há três questões em discussão: (i) saber se a construtora recorrente detém legitimidade passiva para figurar no polo da demanda; (ii) saber se é cabível a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes; e (iii) saber se é devida a devolução de valores referentes a encargos condominiais e a aplicação do IPCA no saldo devedor. III. Razões de decidir 4. A legitimidade passiva da construtora recorrente foi corretamente reconhecida, diante de sua participação no contrato como interveniente anuente e corresponsável pela entrega da obra, conforme entendimento pacífico na jurisprudência consumerista. 5. A cumulação de cláusula penal e lucros cessantes foi corretamente afastada com fundamento no Tema 970 do STJ, sendo mantida apenas a indenização por lucros cessantes. 6. A devolução de encargos condominiais e a aplicação do índice IPCA ao saldo devedor a partir do vencimento contratual estão de acordo com o Tema 996 do STJ, diante do inadimplemento contratual. IV. Dispositivo e tese Recurso não provido. Tese de julgamento: '1. A incorporadora/interveniente que figura no contrato de compra e venda de imóvel possui legitimidade para responder pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual. 2. É indevida a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, devendo prevalecer a indenização por lucros cessantes em caso de inadimplemento contratual. 3. O índice de correção monetária do saldo devedor deve ser substituído pelo IPCA após o descumprimento contratual.' Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VIII; CPC, arts. 355, I, e 373, I e II.
(TJBA, Apelação/Reexame Necessário 0525059-90.2015.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Joanice Maria Guimaraes de Jesus, Terceira Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 05/03/2026). (Grifos nossos).
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. I. Caso em exame Cuida-se de recurso de apelação interposto contra sentença que, em Ação de Rescisão Contratual cumulada com Pedido de Indenização, julgou procedentes os pedidos formulados pela promitente compradora. A decisão de primeiro grau reconheceu o inadimplemento da construtora, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, e a condenou à restituição integral do valor pago a título de sinal, que também correspondia à comissão de corretagem, bem como ao pagamento de indenização por danos morais. II. Questão em discussão As questões devolvidas ao conhecimento deste Tribunal consistem em analisar: a) as preliminares suscitadas pela Apelante, relativas à necessidade de suspensão do processo em virtude de sua recuperação judicial, sua ilegitimidade passiva para restituir a comissão de corretagem, e a ocorrência de prescrição da pretensão de restituição; b) as preliminares arguidas em contrarrazões pela Apelada, de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal e de litigância de má-fé; e c) no mérito, a quem se atribui a culpa pela rescisão do contrato, a obrigatoriedade de devolução integral dos valores pagos, a configuração de dano moral indenizável, a adequação do valor arbitrado a esse título e, por fim, a correção da verba honorária sucumbencial e sua eventual majoração em grau recursal. III. Razões de decidir Rejeita-se a preliminar de suspensão do processo, pois, nos termos do art. 6º, § 1º, da Lei nº 11.101/2005, o deferimento do processamento da recuperação judicial não suspende as ações de conhecimento que demandam quantia ilíquida, as quais devem prosseguir no juízo de origem até a apuração do crédito para posterior habilitação no juízo universal. Afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva. Com base na teoria da asserção, a legitimidade das partes é verificada em abstrato, com base nas alegações da petição inicial. Ademais, na cadeia de consumo, todos os fornecedores que participam da negociação são solidariamente responsáveis perante o consumidor, especialmente quando a pretensão de restituição da comissão de corretagem decorre do inadimplemento culposo da construtora. Rechaça-se a prejudicial de prescrição. A pretensão de restituição de valores, inclusive comissão de corretagem, quando fundamentada na rescisão contratual por culpa da construtora em razão do atraso na entrega da obra, submete-se ao prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil, e não ao prazo trienal, por não se tratar de mero enriquecimento sem causa. Rejeitam-se as preliminares suscitadas em contrarrazões. O recurso de apelação impugnou, ainda que de forma sucinta e reiterando teses anteriores, os fundamentos da sentença, permitindo a compreensão da controvérsia e o exercício da ampla defesa, o que afasta a alegação de ofensa à dialeticidade. Igualmente, não se vislumbra dolo processual ou intuito manifestamente protelatório que justifique a condenação da Apelante por litigância de má-fé, cujo reconhecimento exige prova robusta. No mérito, a culpa pela rescisão contratual é exclusiva da construtora Apelante, que não demonstrou ter concluído a obra no prazo estipulado (julho de 2018) nem se desincumbiu do ônus de provar o fato impeditivo do direito da autora, qual seja, a suposta recusa na obtenção de financiamento pela compradora. Diante da culpa exclusiva da promitente vendedora, impõe-se a restituição integral e imediata de todos os valores desembolsados pela promitente compradora, incluindo a comissão de corretagem, a fim de restabelecer o status quo ante, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. O atraso substancial e injustificado na entrega de imóvel prometido à venda, frustrando a legítima expectativa do consumidor de adquirir a casa própria, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável, pois atinge a esfera dos direitos da personalidade. O montante de R$8.000,00 (oito mil reais), fixado a título de indenização por danos morais, mostra-se razoável e proporcional às peculiaridades do caso, atendendo ao caráter compensatório e pedagógico da medida, sem implicar enriquecimento ilícito. Vencida a parte Apelante em grau recursal, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. IV. Dispositivo e tese Preliminares rejeitadas. Apelação conhecida e não provida. Sentença mantida em sua integralidade. Honorários advocatícios majorados. Tese de julgamento: '1. O deferimento do processamento da recuperação judicial da construtora não implica a suspensão de ação de conhecimento que visa à apuração de crédito ilíquido, conforme dispõe o art. 6º, § 1º, da Lei nº 11.101/2005. 2. A construtora promitente vendedora possui legitimidade para figurar no polo passivo de demanda que busca a restituição da comissão de corretagem, quando a rescisão contratual decorre de seu próprio inadimplemento. 3. O prazo prescricional para a pretensão de restituição de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda, incluindo a comissão de corretagem, fundada na resolução do negócio por culpa da vendedora, é decenal, nos termos do art. 205 do Código Civil. 4. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da construtora, em razão de atraso na entrega da obra, acarreta o dever de restituir integralmente todas as parcelas pagas pelo comprador, inclusive a comissão de corretagem, nos termos da Súmula 543 do STJ. 5. O atraso prolongado e injustificado na entrega de imóvel residencial configura dano moral indenizável, por violar a justa expectativa do consumidor e atingir seus direitos de personalidade.' Dispositivos relevantes citados: (…).
(TJBA, Apelação/Reexame Necessário 8004127-80.2020.8.05.0080, Rel(a). Des(a). Eduardo Afonso Maia Caricchio, Segunda Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 27/03/2026). (Grifos nossos).
Inclusive, em relação à comissão de corretagem e à taxa SATI, a responsabilidade também é solidária, não sendo possível que a construtora, que integra a cadeia de produção e pertence ao mesmo grupo econômico da vendedora, se esquive da obrigação de restituir tais valores - cabendo, se for o caso, ação de regresso contra o corretor.
A propósito, “a construtora promitente vendedora possui legitimidade para figurar no polo passivo de demanda que busca a restituição da comissão de corretagem, quando a rescisão contratual decorre de seu próprio inadimplemento” (TJBA, Apelação/Reexame Necessário 8004127-80.2020.8.05.0080, Rel(a). Des(a). Eduardo Afonso Maia Caricchio, Segunda Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 27/03/2026)
Com efeito, “a incorporadora, na condição de promitente-vendedora, possui legitimidade passiva para responder pela restituição da comissão de corretagem, configurando responsabilidade solidária (Tema 939/STJ)” (TJBA, Apelação/Reexame Necessário 0500281-42.2017.8.05.0080, Rel(a). Des(a). Maria do Socorro Barreto Santiago, Segunda Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 06/02/2026).
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO E INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO AFASTADA. TERMO INICIAL. INADIMPLEMENTO. TERMO ADITIVO. QUITAÇÃO GERAL. CONTRAPARTIDA INEXISTENTE. NULIDADE. DANO MORAL 'IN RE IPSA'. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1 - Apelação cível interposta por construtora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em Ação de Restituição de Valores e Indenização. A sentença reconheceu o atraso na entrega de obra e condenou a ré ao pagamento de danos materiais (multa e aluguéis), danos morais (R$ 10.000,00) e à restituição simples de comissão de corretagem e correção indevida. 2 - A construtora apelante alega (i) ilegitimidade passiva quanto à comissão de corretagem; (ii) prescrição da pretensão de restituição (paga em 2013); e (iii) inexistência de mora, sustentando a validade de termo aditivo que prorrogou o prazo e conferiu quitação plena de danos em troca do congelamento do saldo devedor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3 - Há três questões em discussão: (i) saber se a construtora (promitente-vendedora) possui legitimidade passiva para restituir comissão de corretagem; (ii) definir o termo inicial da prescrição da pretensão de restituição (data do pagamento ou data do inadimplemento contratual); e (iii) analisar a validade de cláusula de quitação geral de danos (materiais e morais) inserida em termo aditivo, cuja contrapartida era o 'congelamento' de saldo devedor de imóvel já integralmente quitado. III. RAZÕES DE DECIDIR 4 - A incorporadora, na condição de promitente-vendedora, possui legitimidade passiva para responder pela restituição da comissão de corretagem, configurando responsabilidade solidária (Tema 939/STJ). Preliminar de ilegitimidade rejeitada. 5 - A causa de pedir não é o enriquecimento sem causa (pagamento indevido), mas a reparação de danos (perdas e danos) decorrente do inadimplemento contratual (atraso na obra). O termo inicial da prescrição trienal (Art. 206, § 3º, V, CC) é a data da lesão (o inadimplemento, em Março/2015), e não o desembolso (2013). Prejudicial de prescrição rejeitada. 6 - A mora da construtora está configurada, pois o prazo final (Setembro/2015, incluída a tolerância) foi extrapolado, ocorrendo a entrega das chaves apenas em Julho/2017. A expedição de 'habite-se' parcial (apenas áreas comuns) não elide a mora. 7 - É nula a cláusula de quitação geral (renúncia de direitos) inserida em termo aditivo (Art. 51, IV, CDC), quando a contrapartida oferecida pela construtora (congelamento de saldo devedor) é fictícia, pois o imóvel já estava integralmente quitado pelos consumidores. A conduta viola a boa-fé objetiva (Art. 422 CC), e o negócio jurídico carece de causa e possui objeto juridicamente impossível (Art. 104 CC). 8 - O atraso substancial (21 meses) na entrega de imóvel residencial ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral presumido (in re ipsa). Mantidas as condenações por danos morais e materiais (multa e aluguéis), decorrentes do inadimplemento culposo. IV. DISPOSITIVO 9 - Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: Código Civil (CC), arts. 104, 206, § 3º, V, e 422; Código de Defesa do Consumidor (CDC), arts. 42, parágrafo único, e 51, IV; Código de Processo Civil (CPC), art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.551.951/SP (Tema 939); STJ (Tema 971); TJ-BA, Apelação 80107189220198050080."
(TJBA, Apelação/Reexame Necessário 0500281-42.2017.8.05.0080, Rel(a). Des(a). Maria do Socorro Barreto Santiago, Segunda Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 06/02/2026). (Grifos nossos)
Também não há que se falar em prescrição, uma vez que, in casu, “o termo inicial da prescrição (...) é a data da lesão (o inadimplemento […]), e não o desembolso (...)” (TJBA, Apelação/Reexame Necessário 0500281-42.2017.8.05.0080, Rel(a). Des(a). Maria do Socorro Barreto Santiago, Segunda Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 06/02/2026).
Ademais, “a pretensão de restituição de valores, inclusive comissão de corretagem, quando fundamentada na rescisão contratual por culpa da construtora em razão do atraso na entrega da obra, submete-se ao prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil, e não ao prazo trienal, por não se tratar de mero enriquecimento sem causa” (TJBA, Apelação/Reexame Necessário 8004127-80.2020.8.05.0080, Rel(a). Des(a). Eduardo Afonso Maia Caricchio, Segunda Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 27/03/2026).
No mérito, deve ser mantida a condenação proferida pelo Juízo primevo. De fato, a Apelante, em sua contestação, não impugnara, de forma específica, a afirmação de que, em virtude das obras por ela realizadas, o lote adquirido pelo Apelado tornou-se impróprio para construção.
Como bem fundamentou o Juízo primevo, “o demandado não impugnou especificamente a tese do autor no sentido de que a escavação nas proximidades dos lotes, inviabilizou a edificação, tornando-os impróprios para os fins a que se destinavam”, e, além disto, “os fatos defendidos pelo acionado na contestação não são tema da lide, vez que a insurgência autoral não se refere a eventual atraso das obras de infraestrutura do empreendimento” (ID 86162901 – trechos da sentença).
Para além disto, a petição inicial do Apelado foi instruída com laudo elaborado por engenheiro civil, inscrito no CREA-BA sob o nº 91.995, indicando que a obra da construtora Apelante tornou os lotes adquiridos impróprios para construção.
Após a desestabilização do terreno provocada pela obra de escavações da construtora, constata-se, visualmente, várias fissuras devido ao recalque sofrido pela falta de compactação, bem como necessidade de conserto das anomalias, para que não ocorra agravamento do problema. Sendo assim concluo que a área de terra referente aos lotes 10 e 11, não está apta para execução de edificações.
Diante de tal cenário fático probatório, conclui-se que houve inadimplemento contratual por parte da Apelante, que, com sua conduta, tornou o imóvel impróprio para construção, sendo devida a resolução contratual, com a devolução integral dos valores que já haviam sido pagos pelo Apelado, devidamente corrigidos desde a data de cada desembolso, com juros de mora incidindo desde a citação. Não há que se falar em direito de retenção. Os valores anteriormente desembolsados devem ser restituídos em sua integralidade.
Com efeito, “‘na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor’ (Súmula n. 543/STJ),” e, prosseguindo com essa esteira de intelecção, “de acordo com a jurisprudência do STJ, ‘no caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem’ (AgInt no REsp n. 1.863.961/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/6/2021, DJe 30/6/2021)” (STJ, AgInt no AREsp n. 2.249.896/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023).
A propósito, o “STJ perfilha o entendimento de que nos casos em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato de compra e venda e a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica do dever de restituição dos valores pagos” (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.627.058/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024).
Em se tratando de indenização por dano material decorrente de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação. A correção monetária, desde o desembolso de cada parcela; os juros de mora, desde a citação.
A propósito, “os juros de mora, em responsabilidade contratual, incidem desde a citação” (STJ, REsp n. 2.128.018/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026).
Nesse sentido:
PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF E 211 DO STJ. MORA DA VENDEDORA. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DANOS MORAIS. EXCLUSÃO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (…). 5. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. Ademais, de acordo com a jurisprudência do STJ, "no caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem" (AgInt no REsp n. 1.863.961/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/6/2021, DJe 30/6/2021), o que foi observado pela Corte local. 6. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 7. (…).
(STJ, AgInt no AREsp n. 2.249.896/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023). (Grifos nossos).
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA/VENDEDORA. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. PRAZO TRIENAL. INAPLICABILIDADE. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA.
1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais e materiais. 2. Alterar o decidido no acórdão impugnado no que se refere às teses atinentes à alegada ilegitimidade passiva dos recorrentes no tocante à relação jurídica havida entre as partes e à delimitação de suposta responsabilidade, envolve o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 3. Este STJ perfilha o entendimento de que nos casos em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato de compra e venda e a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica do dever de restituição dos valores pagos, não se aplica o prazo prescricional de 3 (três) anos objeto do Tema 938/STJ. Precedentes. 4. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC/2015. 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.
(STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.627.058/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024). (Grifos nossos).
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE. MORA EXCESSIVA DA CONSTRUTORA. MULTA CONTRATUAL. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. ENTENDIMENTO DO STJ. DANOS MORAIS. CASO CONCRETO. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO.
1. (…). No que diz respeito à possibilidade de devolução integral das parcelas pagas pela rescisão da promessa de compra e venda, o acórdão atacado está em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes. (…). 4. Os juros de mora calculados sobre os valores a serem devolvidos devem incidir desde a citação, por se tratar de resolução por iniciativa da promitente vendedora. Precedente. 5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.
(STJ, AREsp n. 2.610.295/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 26/9/2025). (Grifos nossos).
"Ementa . DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DE CHAVES SEM CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE. CONFIGURAÇÃO DE MORA DA CONSTRUTORA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM. LEGITIMIDADE PASSIVA PARA RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRA DECORRENTES DA INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL. APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL INVERSA EM CONTRATO DE ADESÃO. COBRANÇA INDEVIDA DE ENCARGOS APÓS PRAZO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. DANO MORAL CONFIGURADO. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA E À DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de indenização por danos material e moral ajuizada em razão de atraso na entrega de unidade habitacional adquirida pelos autores junto à construtora. 2. Sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA julgou procedentes os pedidos, reconhecendo o atraso na entrega no período de 27/12/2022 a 23/03/2023, condenando a ré ao pagamento de: a) indenização por danos morais de R$ 10.000,00 para cada autor; b) multa contratual com base na cláusula penal inversa (cláusula 5.4); c) restituição em dobro dos valores pagos a título de juros de obra no período indicado; além de custas e honorários de sucumbência. 3. Apelação interposta pela ré, suscitando preliminar de ilegitimidade passiva quanto ao pedido de restituição de juros de obra e, no mérito, impugnando o reconhecimento do atraso, a aplicação da cláusula penal inversa, a condenação à restituição em dobro e à indenização por danos morais. 4. Apelados não apresentaram contrarrazões. Caixa Econômica Federal, intimada como interessada, manifestou desinteresse no ingresso na lide. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: a) saber se a construtora possui legitimidade passiva para responder pela restituição dos juros de obra cobrados após o prazo de tolerância; b) saber se houve efetivamente mora na entrega do imóvel; c) saber se é aplicável a cláusula penal inversa estipulada em favor da construtora em caso de inadimplemento do comprador; e d) saber se estão configurados os danos morais passíveis de indenização. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva, pois os encargos de obra questionados decorreram diretamente da mora da construtora na entrega do imóvel com condições de habitabilidade, sendo aplicável a tese firmada pelo STJ no Tema 996 (REsp 1.729.593/SP), que reconhece a ilicitude da cobrança de juros de obra após o prazo contratual para entrega, incluído o período de tolerância. 7. Restou evidenciado nos autos que, embora as chaves tenham sido formalmente entregues em 26/12/2022, o imóvel apresentava vícios estruturais relevantes (problemas no esgoto e mau cheiro) que inviabilizaram a habitação até março de 2023, configurando mora da construtora. 8. A entrega das chaves sem a efetiva disponibilidade do bem para uso regular e digno afasta o cumprimento da obrigação contratual, conforme entendimento consolidado do STJ. 9. Confirmada a mora, é devida a aplicação da cláusula penal inversa nos termos do Tema 971 do STJ, admitindo-se a inversão da penalidade estipulada unilateralmente contra o consumidor, como forma de restabelecer o equilíbrio contratual. 10. A cobrança de juros de obra em período posterior à data-limite de entrega e durante a inabitabilidade do imóvel violou a boa-fé objetiva e justificou a devolução em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC. 11. Os transtornos vivenciados pelos autores, obrigados a deixar o imóvel recém-entregue e arcar com nova moradia em razão de vícios ocultos, superam o mero aborrecimento e configuram dano moral indenizável. 12. A fixação de R$ 10.000,00 por autor mostra-se proporcional, considerando o período de privação do imóvel, a gravidade da violação e a função pedagógica da indenização. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente. Tese de julgamento: 'É legítima a responsabilização da construtora pela cobrança indevida de juros de obra quando decorrente da mora na entrega do imóvel em condições de habitabilidade, sendo cabível a restituição em dobro do indébito. A aplicação da cláusula penal inversa se justifica nos contratos de adesão como forma de reequilibrar as obrigações em caso de inadimplemento do fornecedor. O atraso injustificado, aliado a vícios construtivos que inviabilizam a habitação, caracteriza dano moral indenizável.'. Dispositivos relevantes citados Código de Defesa do Consumidor, art. 6º, art. 14, art. 42, parágrafo único Código de Processo Civil, art. 85, §11; art. 1.026, §2º Tema 996 do STJ (REsp 1.729.593/SP) Tema 971 do STJ (REsp 1.635.428/SC) . (…).
(TJBA, Apelação/Reexame Necessário 8097746-05.2023.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Maria das Gracas Guerra de Santana Hamilton, Primeira Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 20/03/2026). (Grifos nossos).
Destarte, a presente Apelação deve ser improvida.
Conclusão:
Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Apelo interposto.
É como voto.
Salvador, data registrada em sistema.
Sala de Sessões, de de 2026.
DESA. GRAÇA MARINA VIEIRA FURTADO
RELATORA
(GMVF 2)