PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8083078-97.2021.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| APELANTE: TERRA NORTE EMPREENDIMENTOS RURAIS E COMERCIAIS S/A |
| Advogado(s): LUIZ MACHADO BISNETO |
| APELADO: NDCJ CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA. e outros |
| Advogado(s): CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR, CONSTANTINO MACHADO TAVARES FILHO |
Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade.
A matéria devolvida a este Tribunal diz respeito, essencialmente, à legitimidade do agente financeiro para figurar no polo passivo de ação de adjudicação compulsória, à aplicabilidade da Súmula 308 do STJ a imóveis comerciais, à possibilidade de inversão de cláusula penal e à adequação do provimento jurisdicional.
Com certeza. Aprofundando a defesa com base nos novos julgados fornecidos, apresento um texto mais denso e detalhado, com citações diretas, para fortalecer a tese da apelação quanto à legitimidade passiva do Banco PAN.
A decisão de primeira instância, ao acolher a preliminar de ilegitimidade passiva do Banco PAN S.A., fundamentou-se em uma análise restritiva que não apenas desconsiderou a natureza da pretensão deduzida, mas também se afastou da consolidada jurisprudência dos tribunais pátrios. A reforma da sentença, neste ponto, é imperativa, não apenas por uma questão de justiça material, mas também por alinhamento à melhor doutrina processual e aos entendimentos firmados por cortes superiores, incluindo o Superior Tribunal de Justiça.
A análise das condições da ação, como a legitimidade das partes (legitimatio ad causam), deve ser realizada in status assertionis, ou seja, com base nas afirmações e fatos narrados pelo autor na petição inicial. Se a narrativa autoral aponta que a conduta de um determinado réu é a causa do dano ou do impedimento ao seu direito, está estabelecida, para fins de admissibilidade da ação, a pertinência subjetiva daquele réu para figurar no polo passivo.
No caso em tela, a TERRA NORTE narra de forma inequívoca que seu direito à propriedade plena, após a integral quitação do preço, está sendo diretamente obstado pela manutenção de uma hipoteca cuja titularidade pertence ao Banco PAN. A recusa do agente financeiro em promover a baixa deste gravame é o fato gerador da pretensão de adjudicação compulsória livre de ônus. Portanto, a partir das asserções da autora, a legitimidade do banco é manifesta.
Este entendimento é pacificamente adotado pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme se extrai do recente julgado no AgInt no AREsp: 2549814 BA 2024/0014499-5, que, curiosamente, teve origem neste próprio Estado da Bahia:
"Em conformidade com o entendimento desta Corte Superior, segundo a teoria da asserção, as condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, devem ser aferidas a partir das afirmações deduzidas na petição inicial" (AgInt no AREsp n. 1.710.782/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/3/2021, DJe de 26/3/2021).
O Tribunal da Cidadania, no mesmo julgado, reitera que a análise sobre a real responsabilidade do réu é matéria de mérito, não devendo ser confundida com a análise preliminar da legitimidade. Tentar afastar o banco da lide sob o argumento de que ele não tem relação contratual direta com o comprador é, na prática, antecipar o julgamento de mérito de forma inadequada.
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal, em caso análogo, aplicou a teoria da asserção com precisão cirúrgica, em acórdão que se amolda perfeitamente ao presente caso (TJ-DF 0708397-72.2023.8.07.0020 1841946):
"A legitimidade para se postular em juízo requer a presença de vínculo entre os sujeitos da demanda, conforme a teoria da asserção, devendo as afirmações da parte autora serem apreciadas no bojo do mérito recursal. 1.1. In casu, há pertinência subjetiva, visto que a consumidora-autora busca com seu pedido inicial, especificamente a desconstituição da hipoteca gravada pelo banco-réu sobre a matrícula do imóvel por ela adquirido."
A identidade de situações é inegável. A TERRA NORTE busca, tal como no julgado paradigma, a desconstituição da hipoteca gravada pelo banco-réu. Logo, a pertinência subjetiva do Banco PAN é indiscutível.
Para além da questão processual, o direito material estabelece um vínculo de responsabilidade entre a construtora e o agente financeiro perante o adquirente. A relação entre a NDCJ e o Banco PAN não pode ser oposta a TERRA NORTE como duas operações estanques. Ambas as empresas participam de uma cadeia de fornecimento complexa, cujo objetivo final é a venda das unidades ao público. A conduta de ambas (construtora, ao não quitar a dívida correspondente à unidade; e banco, ao não liberar a hipoteca) converge para a produção do mesmo dano: a impossibilidade de o comprador exercer plenamente seu direito de propriedade.
Essa concorrência de causas para o mesmo resultado danoso atrai a responsabilidade solidária. A recusa do banco em liberar o gravame não é uma conduta passiva; é um ato comissivo por omissão que perpetua a ilegalidade e o prejuízo ao comprador.
Este ponto é crucial. Se nem uma situação extrema como a recuperação judicial exime o banco de sua responsabilidade, muito menos o fará a mera alegação de ausência de vínculo contratual direto com o comprador. A solidariedade, neste contexto, decorre do dever de não causar dano a terceiro e da participação do banco em uma cadeia de negócios que, em última análise, depende da confiança depositada pelo adquirente final.
Portanto, a sentença de primeira instância errou ao desconsiderar a responsabilidade solidária do agente financeiro.
A alegação do Banco PAN de que sua relação se restringe à construtora não o isenta de sua obrigação perante o adquirente de boa-fé. Ao participar do empreendimento como financiador e detentor da garantia, o banco assume o ônus de gerenciar essa garantia de forma a não lesar os direitos dos compradores, tornando-se, assim, parte legítima e solidariamente responsável pela solução do impasse. A reforma da sentença, para reconhecer a legitimidade passiva do banco, não é apenas uma questão de técnica processual, mas um imperativo de justiça.
Superado, pois, o primeiro ponto, é necessário seguir ao restante do mérito da controvérsia.
A interpretação restritiva da Súmula 308 do STJ, adotada pelo juízo de primeiro grau, não se coaduna com a finalidade do enunciado nem com a jurisprudência mais abalizada sobre o tema.
A ratio decidendi da Súmula 308 é, em sua essência, a proteção do adquirente de boa-fé, que, ao cumprir sua obrigação principal de quitar o preço do imóvel, não pode ser prejudicado por uma relação jurídica paralela da qual não fez parte.
O Superior Tribunal de Justiça, ao editar o verbete, buscou pacificar a matéria, protegendo o comprador da inércia ou do conflito entre a construtora e o agente financiador. Como se extrai dos precedentes que deram origem à súmula, a exemplo do EREsp 415.667-SP, a boa-fé do terceiro adquirente prevalece sobre o gravame hipotecário, ainda que este seja anterior à venda:
"[...] se o gravame foi constituído e registrado antes de firmado o compromisso de compra e venda, a validade da hipoteca está condicionada ao fato de os recursos serem próprios do agente financeiro, bem como da ciência do fato pelo adquirente. [...] Nestes casos, a Segunda Seção tem decidido pela ineficácia da hipoteca perante o adquirente da unidade habitacional."
Embora o julgado mencione "unidade habitacional", ele o faz ao descrever o caso concreto em análise. A ratio decidendi que se extrai do conjunto de precedentes é a proteção ao adquirente, parte vulnerável que cumpre sua obrigação e não pode ser penalizada por uma relação jurídica alheia. A vulnerabilidade do comprador de uma sala comercial, que pode ter investido todas as suas economias para iniciar um negócio, não é menor que a de quem compra um apartamento para morar.
Em ambos os casos, a frustração de não obter a propriedade plena após a quitação é idêntica.
A lógica jurídica é clara: ao financiar um empreendimento destinado à venda de unidades autônomas, o agente financeiro tem plena ciência de que sua garantia real se extinguirá à medida que cada unidade for quitada. A partir desse momento, seu crédito passa a incidir sobre os recebíveis da construtora, e não mais sobre o imóvel físico já pago por um terceiro.
O texto da Súmula corrobora essa interpretação ampla e teleológica, ao dispor:
"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."
O uso do termo genérico "imóvel", sem qualquer adjetivação, e a menção expressa à anterioridade ou posterioridade do gravame, demonstram a intenção do STJ de criar uma proteção ampla e irrestrita, que não se limita à destinação do bem. A vulnerabilidade do adquirente é a mesma, seja ele uma pessoa física adquirindo uma moradia ou uma pessoa jurídica investindo em um espaço comercial.
Este Tribunal de Justiça já se manifestou em casos idênticos, inclusive envolvendo o mesmo empreendimento, consolidando o entendimento de que a proteção da súmula abrange contratos alheios ao SFH. No julgamento da Apelação Cível n. 0527405-48.2014.8.05.0001, esta Corte foi enfática:
"[...] equivoca-se a Companhia Hipotecária ao trazer tal assunto à baila, [...] esta relatoria posiciona-se de forma dessemelhante, filiando-se a tese solidificada [...] de que 'não pode o adquirente de boa-fé ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente', engrandecendo a abrangência do entendimento sumulado, e permitindo que passe a englobar contratos alheios ao Sistema Financeiro de Habitação”.
Portanto, a decisão de primeiro grau, ao divergir da jurisprudência consolidada deste Tribunal e da finalidade protetiva da Súmula 308, merece ser reformada.
A Apelante postula a condenação das rés ao pagamento de multa de 2% sobre o valor do contrato, por aplicação simétrica da Cláusula 10ª, que previa penalidade para o inadimplemento do comprador.
A sentença rechaçou o pleito sob o fundamento de que a cláusula se referia a uma hipótese diversa. Contudo, a Cláusula Décima (ID. 1369), intitulada "MORA E INADIMPLEMENTO", é clara ao estipular multa moratória pelo "atraso no pagamento de qualquer das parcelas".
O princípio da boa-fé objetiva, que rege as relações contratuais (art. 422 do Código Civil), impõe um dever de lealdade e equilíbrio.
A estipulação de uma penalidade apenas em desfavor de uma das partes, especialmente a mais vulnerável, cria um desequilíbrio inaceitável. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 971 (REsp 1.614.721/DF), pacificou o entendimento de que, em contratos de adesão, a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o adquirente deve ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
Ainda que a relação jurídica em tela não seja estritamente consumerista, a lógica do precedente – a busca pela simetria e pela equidade contratual – aplica-se perfeitamente. O inadimplemento das rés, ao não transferirem a propriedade de um bem quitado há mais de uma década, é indiscutivelmente mais grave do que o eventual atraso no pagamento de uma parcela.
Desta forma, a inversão da cláusula penal é medida que se impõe para restabelecer o equilíbrio contratual e reparar, ainda que minimamente, os danos materiais sofridos pela Apelante.
Por fim, assiste razão à Apelante ao apontar que a sentença foi extra petita.
O pedido principal da Ação de Adjudicação Compulsória não é a condenação do vendedor a uma obrigação de fazer, mas sim um provimento jurisdicional de natureza constitutiva, que supre a manifestação de vontade do devedor e serve, por si só, como título hábil para o registro imobiliário.
A condenação da NDCJ a "outorgar a escritura" é menos eficaz e não corresponde ao pedido formulado. O provimento correto é a expedição de um mandado judicial diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis, determinando o cancelamento do gravame hipotecário e a adjudicação compulsória do bem em nome da compradora.
Esta medida, inclusive, torna desnecessária a fixação de astreintes, pois sua eficácia não depende de um ato futuro da parte vencida.
Ex positis, voto no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO INTEGRAL AO RECURSO DE APELAÇÃO para reformar integralmente a sentença de primeira instância e:
1. Afastar a preliminar de ilegitimidade passiva, para reintegrar o BANCO PAN S.A. ao polo passivo da demanda;
2. Julgar procedente o pedido para declarar a ineficácia da hipoteca gravada sobre os imóveis objeto da lide (salas 3001, 3002, 3003 e 3004, e garagens G3/069, G3/070, G3/071, G3/072, G3/073, G3/074, G3/075, G3/076, G3/093, G2/075 e G2/076 do Edf. Centro Médico Empresarial Vitraux), em conformidade com a Súmula 308 do STJ;
3. Determinar a expedição de mandado de adjudicação compulsória ao 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Salvador/BA, para que proceda ao cancelamento do gravame hipotecário e ao registro da propriedade dos referidos imóveis em nome da Apelante, TERRA NORTE EMPREENDIMENTOS RURAIS E COMERCIAIS S/A;
4. Condenar solidariamente as rés, NDCJ CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. e BANCO PAN S.A., ao pagamento de indenização por danos materiais, consubstanciada na aplicação da multa de 2% (dois por cento) sobre o valor total do contrato, devidamente atualizado desde a data da quitação, com juros de mora a partir da citação;
5. Inverter integralmente os ônus da sucumbência, condenando as rés, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.
É o voto.
Salvador, data registrada no sistema.
Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE
Relatora