PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. PRECLUSÃO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. REJEIÇÃO. MÉRITO. INADIMPLEMENTO EXCLUSIVO DO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE ENVIO DE BOLETOS. OBRIGAÇÃO PORTABLE. DEVER DE DILIGÊNCIA DO DEVEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL LEGÍTIMA. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. PARÂMETROS DO STJ. INDENIZAÇÃO PELO USO DO IMÓVEL. CABIMENTO. RECONVENÇÃO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PERCENTUAL DENTRO DA FAIXA LEGAL. DESPROVIMENTO. 

I. CASO EM EXAME

1 - Apelação cível interposta pelo promitente comprador contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela promitente vendedora, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda do Apartamento nº 105 do empreendimento "Bela Vista" (Ilhéus/BA), determinando a reintegração de posse, condenando a vendedora a restituir 75% dos valores pagos pelo comprador (R$ 126.598,50), condenando o comprador ao pagamento de indenização mensal pela ocupação do imóvel (0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato a partir de 08/06/2021) e rejeitando a reconvenção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

2 - Há quatro questões em discussão: (i) saber se a ausência de audiência de conciliação, diante do interesse manifestado pelo réu, gera nulidade da sentença; (ii) saber se o inadimplemento contratual foi exclusivo do promitente comprador ou se a promitente vendedora contribuiu para a frustração do negócio — com reflexos sobre a legitimidade da rescisão, o percentual de retenção e a indenização pelo uso do imóvel; (iii) saber se a reconvenção merecia procedência; e (iv) saber se os honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da causa reconvencional são excessivos.

III. RAZÕES DE DECIDIR 

3 - Preliminar. A nulidade por ausência de audiência de conciliação não pode ser acolhida por dois fundamentos cumulativos: (a) preclusão — o réu não arguiu o vício na contestação, primeira oportunidade de manifestação nos autos, conforme exige o art. 278 do CPC; e (b) ausência de prejuízo demonstrado — intimado para especificar provas, o réu não o fez tempestivamente, inviabilizando a demonstração do cerceamento (art. 282, §1º, do CPC).

4 - Inadimplemento contratual e ausência de boletos. O inadimplemento das parcelas mensais e do saldo final é incontroverso. A alegação de que a ausência de envio de boletos teria impossibilitado o pagamento não exclui a mora do promitente comprador. No direito das obrigações, vigora o princípio de que o devedor deve diligenciar o adimplemento de sua obrigação — e, tratando-se de dívida portable, cabe ao devedor buscar os meios disponíveis para efetuar o pagamento. A extensa ata notarial de conversas entre as partes não registra qualquer reclamação do comprador sobre ausência de boletos durante todo o período de inadimplemento, afastando a verossimilhança da tese defensiva. A rescisão foi regularmente exercida pela promitente vendedora nos termos do art. 475 do Código Civil e da cláusula nona do contrato, após notificação extrajudicial de 08/06/2021.

5 - Retenção de 25%. A retenção de 25% dos valores pagos está dentro dos parâmetros admitidos pelo STJ (Súmula nº 543/STJ), justificada pela ocupação do imóvel por mais de quatro anos sem qualquer contraprestação após a notificação extrajudicial de rescisão.

6 - Indenização pelo uso. A indenização mensal pelo uso do imóvel é devida a partir da notificação extrajudicial (08/06/2021), quando a posse do comprador tornou-se controvertida. O percentual de 0,5% ao mês (e não ao dia, como previsto literalmente no art. 67-A, §2º, III, da Lei nº 13.786/2018) foi fixado com base nos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, em patamar compatível com o mercado locatício.

7 - Reconvenção. O contrato de financiamento junto ao Banco Bradesco foi obtido pelo réu em outubro de 2021, após a rescisão já ter sido validamente exercida. Inexiste ilícito contratual na recusa da vendedora em assinar instrumento destinado a liquidar avença que ela havia legitimamente resolvido.

8 - Honorários advocatícios. O julgamento antecipado da lide não reduz automaticamente os honorários advocatícios ao patamar mínimo. O percentual de 15% foi fixado dentro da faixa legal do art. 85, §2º, do CPC, observados os critérios legais aplicáveis à causa.

IV. DISPOSITIVO 

9 - Recurso a que se nega provimento.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 475 e 884; CPC, arts. 278, 282, §1º, 334, §4º, I, 355, I, e 373, II, e 85, §2º; CDC, arts. 2º, 3º e 47; Lei nº 13.786/2018, art. 67-A, §2º, III.

Jurisprudência relevante citada: Súmula nº 543/STJ; STJ, AgInt no AgRg no AREsp 816.434/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, T3, j. 27/09/2016; STJ, REsp 2.167.264/PI, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 15/10/2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8011285-15.2023.8.05.0103, sendo parte Apelante DAVID RIBEIRO DE JESUS e parte Apelada EGIUS EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, data da assinatura eletrônica.

PRESIDENTE 

José Reginaldo Costa Rodrigues Nogueira
DESEMBARGADOR RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 10 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Vistos.

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por DAVID RIBEIRO DE JESUS contra sentença (ID 95241746) proferida pelo Juízo da 4ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por EGIUS EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA, para:

“a) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes em 20/05/2019, referente ao Apartamento nº 105 do empreendimento "Bela Vista";

b) DETERMINAR a reintegração da autora na posse do imóvel, concedendo ao réu o prazo de 30 (trinta) dias, a contar da intimação desta sentença, para desocupação voluntária do imóvel, sob pena de expedição de mandado de reintegração de posse;

c) CONDENAR a autora a restituir ao réu 75% dos valores por ele pagos, equivalente a R$ 126.598,50 (cento e vinte e seis mil, quinhentos e noventa e oito reais e cinquenta centavos, acrescido de correção monetária a partir da data do desembolso e juros simples de mora a partir do trânsito em julgado, observando-se, respectivamente, (i) o INPC e os juros de 1% ao mês, até 31 de agosto de 2024, e (ii) o IPCA e a taxa SELIC, deduzido o IPCA, a partir de 1º de setembro de 2024, conforme Lei nº 14.905/2024;

d) CONDENAR o réu ao pagamento de indenização pela ocupação do imóvel, no valor correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pelo período compreendido entre 08/06/2021 (data da notificação extrajudicial) e a efetiva desocupação do imóvel, valor a ser apurado em liquidação de sentença e que poderá ser compensado com o montante a ser restituído pela autora;

e) CONDENAR o réu ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% do valor da condenação, observado o elevado grau de zelo, o bom trabalho prestado e o tempo médio de duração exigido para a prestação do serviço, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Por sua vez, REJEITO a reconvenção.

CONDENO o réu reconvinte ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% do valor da causa atualizado da reconvenção, observado o elevado grau de zelo, o bom trabalho prestado e o tempo médio de duração exigido para a prestação do serviço, nos termos do art. 85, §2º, do CPC”.

Em suas razões recursais (ID 95241756), o apelante suscita, preliminarmente, a nulidade da sentença por ausência de designação de audiência de conciliação, nos termos do art. 334 do CPC. Aduz que requereu expressamente a realização da audiência conciliatória tanto na contestação (ID 95241719) quanto em petição complementar, sem que a parte autora tenha manifestado desinteresse, de modo que sua designação seria obrigatória. Sustenta que a dispensa da audiência prévia somente se justifica quando ambas as partes manifestam, expressamente, desinteresse na composição consensual, ou quando não se admite a autocomposição. Requer o acolhimento da preliminar para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem com a designação da audiência.

No mérito, sustenta a inexistência de inadimplemento contratual exclusivo de sua parte, argumentando que a frustração da avença decorreu de condutas omissivas da apelada. Afirma que a apelada descumpriu a cláusula 4.1 do contrato ao não comprovar o envio dos boletos de cobrança referentes às parcelas intermediárias, e que a cláusula 4.2, invocada na sentença como alternativa de pagamento, é genérica e inócua, por não conter dados bancários válidos (banco, agência ou número de conta) que viabilizassem o depósito direto. Assevera que envidou esforços para a conclusão do negócio, tendo viabilizado a aprovação de financiamento bancário junto ao Banco Bradesco, no valor de R$ 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil) - atualizado, superior a R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais) -, formalizado por meio do contrato nº 9.083.128, mas que a apelada se recusou a comparecer à instituição financeira para assinar o instrumento e liberar os valores. Postula a aplicação do art. 6º, VIII, do CDC, com a inversão do ônus da prova em razão da hipossuficiência do consumidor e da verossimilhança das alegações.

Prossegue sustentando que a posse exercida sobre o imóvel sempre foi legítima e que arcou com todas as despesas de manutenção do bem (IPTU, taxas condominiais e benfeitorias), razão pela qual não seria cabível a condenação ao pagamento de indenização mensal pela ocupação. Aduz que a restituição dos valores pagos deve ser integral, por ausência de inadimplemento exclusivo de sua parte. Quanto à reconvenção, argumenta que a apelada foi quem, de forma reiterada, resistiu injustificadamente à conclusão do negócio, pleiteando o reconhecimento da validade do contrato e a condenação da apelada à obrigação de assinar o instrumento de financiamento nº 9.083.128 junto ao Banco Bradesco. Por fim, impugna a fixação dos honorários advocatícios em 15% sobre o valor atualizado da causa reconvencional, reputando-a excessiva, e pugna pela redução ao mínimo de 10%, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Ao final, requer seja provido o recurso para acolher a preliminar de nulidade ou, alternativamente, reformar a sentença para julgar improcedente o pedido inicial e procedente o pedido reconvencional.

Em contrarrazões (ID 95241761), a apelada pugna pelo não provimento do recurso e pela manutenção integral da sentença. Quanto à preliminar, sustenta que o apelante não apresentou qualquer proposta conciliatória ao longo de todo o processo, nunca buscou contato com o patrono da parte contrária, e que a impossibilidade de composição era evidente diante do inadimplemento desde 2021 e da notificação extrajudicial de rescisão, incidindo o art. 334, II, do CPC. Acrescenta que o apelante não especificou as provas que pretendia produzir, conforme exigem os arts. 357 e 370 do CPC, tendo seu direito precluído. No mérito, rebate a alegação de inadimplemento concorrente, destacando que o apelante não comprovou qualquer solicitação de boletos e que a extensa ata notarial das conversas entre as partes não registra qualquer reclamação a esse respeito. Ressalta que o pagamento de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil) foi realizado após a notificação extrajudicial e era insuficiente para quitar o débito; que o contrato de financiamento foi obtido após a manifestação expressa de rescisão, não podendo sanar a mora já constituída. Defende a manutenção da reconvenção improcedente, da retenção de 25%, da indenização pelo uso e dos honorários advocatícios em 15%, invocando o princípio do pacta sunt servanda e a Súmula nº 543 do STJ. Requer, ainda, a majoração dos honorários sucumbenciais para 20% do valor da causa.

Distribuído o feito, coube-me a relatoria.

É o que importa relatar, ainda que sinteticamente.

Registre-se o cabimento de sustentação oral no julgamento do presente recurso, na forma do art. 187, inciso I, alínea “a” do Regimento Interno do Tribunal de Justiça da Bahia.

Inclua-se em pauta para julgamento.

José Reginaldo Costa Rodrigues Nogueira 

Desembargador Relator

JR04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora em ação de rescisão contratual, determinando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do Apartamento nº 105 do empreendimento "Bela Vista" (Ilhéus/BA), a reintegração de posse em favor da vendedora, a restituição de 75% ( setenta e cinco por cento) dos valores pagos pelo comprador, a condenação ao pagamento de indenização mensal pela ocupação do imóvel no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato desde a data da notificação extrajudicial (08/06/2021), além da rejeição da reconvenção.

Na origem, EGIUS EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA ajuizou ação de rescisão de contrato mediante distrato cumulada com pedido de tutela de urgência em face de DAVID RIBEIRO DE JESUS, narrando que, em 20/05/2019, as partes celebraram instrumento particular de promessa de compra e venda do referido apartamento pelo valor total de R$ 391.784,05 (trezentos e noventa e um mil, setecentos e oitenta e quatro reais e cinco centavos), a ser pago mediante: (a) sinal de R$ 83.798,00 (oitenta e três mil, setecentos e noventa e oito reais), quitado por meio da entrega de veículo JEEP RENEGADE; (b) dez parcelas mensais de R$ 2.000,00 (dois mil reais), corrigidas pelo INCC; e (c) saldo final de R$ 283.986,00 (duzentos e oitenta e três mil, novecentos e oitenta e seis reais), a ser liquidado por financiamento bancário ou recursos próprios. Sustentou a autora que o réu deixou de adimplir as parcelas mensais e o saldo final, tendo efetuado apenas o pagamento de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil) em 08/07/2021, após notificação extrajudicial de 08/06/2021, valor insuficiente para quitar o débito total, permanecendo o apelante na posse do imóvel por mais de quatro anos sem qualquer contraprestação.

O Juízo de origem reconheceu a configuração de relação de consumo, aplicando o CDC ao contrato, e entendeu que a notificação extrajudicial e a mora inconteste do réu legitimavam o exercício do direito potestativo de rescisão pela vendedora, nos termos do art. 475 do Código Civil e da cláusula nona do contrato. Fixou o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos — dentro da faixa admitida pela Súmula 543 do STJ —, condenou o réu ao pagamento de indenização mensal pelo uso irregular do imóvel no percentual de 0,5% (cinco décimos por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, e rejeitou a reconvenção, por entender que o financiamento junto ao Banco Bradesco foi obtido após a rescisão já ter sido validamente exercida.

Irresignado, o apelante interpôs o presente recurso, pugnando pela reforma integral da sentença. Nesse contexto, as questões a decidir são: (i) se a ausência de designação de audiência de conciliação gera nulidade da sentença; (ii) se o inadimplemento contratual foi exclusivo do apelante ou se houve culpa concorrente da apelada — com reflexos sobre a legitimidade da rescisão, a integralidade da restituição e a indenização pelo uso; (iii) se a reconvenção merecia procedência; e (iv) se os honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da reconvenção são excessivos.

I — Da preliminar: nulidade por ausência de audiência de conciliação 

O apelante sustenta que a sentença é nula porque o Juízo de origem deixou de designar audiência de conciliação, mesmo diante de manifestação expressa de seu interesse na composição, o que violaria o art. 334 do CPC.

O argumento tem fundamento normativo parcial. Com efeito, o art. 334, §4º, I, do CPC é expresso ao prever que a audiência de conciliação somente será dispensada quando ambas as partes manifestarem, expressamente, desinteresse na composição consensual. No caso dos autos, a sentença registra que a autora informou não possuir interesse em nova designação de audiência (ID 500889834), enquanto o réu manifestou interesse na composição — de modo que o pressuposto de dispensa bilateral não se configurou.

Não obstante, há dois óbices que comprometem o acolhimento da preliminar. O primeiro é a questão da preclusão. O réu apresentou contestação (ID 485897154) sem arguir, naquela oportunidade, a nulidade pela ausência de designação de audiência — limitando-se a requerer a realização da assentada ao final da peça. A arguição de nulidade somente veio a lume nos embargos de declaração opostos à sentença, ou seja, em momento posterior à primeira oportunidade de manifestação nos autos. O próprio STJ, no precedente invocado pelo apelante (REsp 2.167.264/PI, rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 15/10/2024), estabeleceu que "a nulidade pela não realização da audiência de conciliação ou mediação, quando for obrigatória, deve ser arguida na primeira oportunidade em que couber à parte se manifestar nos autos, sob pena de preclusão (art. 278 do CPC)". A norma processual é clara ao exigir tempestividade na arguição dos vícios.

O segundo óbice é a ausência de demonstração de prejuízo concreto. A parte que invoca a nulidade deve demonstrar o efetivo cerceamento sofrido (art. 282, §1º, do CPC — pas de nullité sans grief). Pois bem: intimado pelo Juízo de origem para especificar as provas que pretendia produzir (ID 494270840), o réu não especificou provas adicionais tempestivamente. Limitou-se a reiterar o interesse na audiência de conciliação e na realização de oitiva de testemunhas, sem indicar quais testemunhas, sobre quais fatos, tampouco qual seria a relevância desse meio de prova para o deslinde da lide. Diante de tal comportamento, a demonstração do prejuízo, requisito inafastável à declaração de nulidade, resta comprometida.

Soma-se a isso um dado fático relevante: a extensa ata notarial das conversas entre as partes via WhatsApp e por e-mail, constante dos autos, não registra qualquer proposta conciliatória do réu nem qualquer reclamação sua relacionada à ausência de boletos durante todo o período de inadimplemento — o que denota que a alegação de interesse genuíno na composição colide com o comportamento efetivamente adotado ao longo da relação.

Diante do exposto, rejeita-se a preliminar de nulidade, por força da preclusão da arguição (art. 278 do CPC) e da ausência de demonstração de prejuízo concreto.

II — Do mérito 

II.1 — Do inadimplemento contratual e da legitimidade da rescisão 

O apelante sustenta que o inadimplemento não foi exclusivo de sua parte, imputando à apelada condutas omissivas que teriam impossibilitado o cumprimento das obrigações contratuais — especificamente, a não emissão tempestiva de boletos de cobrança (cláusula 4.1) e a ausência de dados bancários válidos para depósito direto (cláusula 4.2).

A tese não prospera. O conjunto probatório dos autos demonstra, de forma robusta, que o inadimplemento foi protagonizado exclusivamente pelo apelante. São fatos incontroversos: (a) o réu entregou o veículo como sinal, mas não pagou nenhuma das dez parcelas mensais de R$ 2.000,00 (dois mil reais) nos vencimentos contratuais; (b) o único pagamento realizado — R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais) em 08/07/2021 — ocorreu após a notificação extrajudicial de 08/06/2021, e era insuficiente para quitar o débito, que já incluía as parcelas mensais corrigidas e o saldo final de R$ 283.986,00 (duzentos e oitenta e três mil, novecentos e oitenta e seis reais); (c) o réu não apresentou nos autos qualquer comprovante de que solicitou boletos e não foi atendido pela apelada, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, II, do CPC.

Especificamente quanto à alegação de ausência de boletos, importa registrar que, no direito das obrigações, vigora o princípio de que o devedor deve diligenciar o adimplemento de sua obrigação. Tratando-se de dívida portable, isto é, que deve ser paga no domicílio do credor, a eventual inércia do credor em emitir o boleto não autoriza o simples inadimplemento, cabendo ao devedor valer-se dos meios disponíveis para realizar o pagamento, a exemplo da consignação em pagamento.

Esta Corte já assentou esse entendimento em caso análogo:

"APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CADEIA DE FORNECIMENTO. AUSÊNCIA DE ENVIO DE BOLETOS. INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGIME LEGAL ESPECÍFICO. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE INTERESSE PÚBLICO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Rafael Henrique Silva dos Santos contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais em Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores c/c Danos Morais, mantendo a exclusão da URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. do polo passivo. O recurso discute a legitimidade passiva da Urbplan, a culpa da rescisão contratual (alegada falha no envio de boletos), a consequente restituição integral dos valores pagos e a indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão no presente recurso: (i) Definir a legitimidade passiva da empresa URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S.A., que não figurou expressamente no contrato, mas alegadamente integra a cadeia de fornecimento. (ii) Determinar a culpa pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária, e se a alegada falha da credora (não envio de boletos) justifica o inadimplemento do devedor, ensejando a rescisão sem ônus com devolução integral dos valores. (iii) Estabelecer se o inadimplemento e a alegada frustração do comprador geram direito à indenização por danos morais. Não houve manifestação da Procuradoria de Justiça, por ausência de interesse público. III. RAZÕES DE DECIDIR Acolhe-se a preliminar de legitimidade passiva da URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. com fundamento na teoria da aparência e na responsabilidade solidária da cadeia de fornecedores, conforme o Código de Defesa do Consumidor (CDC). A URBPLAN integra o mesmo grupo econômico das demais rés e figura em comunicações enviadas ao consumidor, além de ter marca vinculada à plataforma de emissão de boletos, integrando, assim, a cadeia de fornecimento. Afasta-se a culpa exclusiva das Apeladas pela rescisão, pois, no direito das obrigações, vigora o princípio de que o devedor deve diligenciar o adimplemento de sua obrigação. O contrato celebrado pelas partes exclui a ausência de recebimento de boletos como justificativa para o atraso no pagamento e prevê expressamente a responsabilidade do comprador em providenciar a segunda via por meios alternativos (site ou Central de Relacionamento). O Apelante não demonstrou o exaurimento de todas as medidas contratuais e legais para a quitação do débito (como utilizar os diversos canais de contato telefônico e eletrônico disponíveis ou a consignação em pagamento), restringindo-se a comprovar apenas a troca de e-mails. A dívida é portável (portable), ou seja, deve ser paga no domicílio do credor, mas a inércia do credor (fornecedor) em enviar o boleto não autoriza o simples inadimplemento, cabendo ao devedor diligenciar o pagamento (querable). Tratando-se de contrato com pacto de alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97), a resolução por inadimplemento do devedor fiduciante (Apelante) deve seguir o rito específico da lei especial (consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e leilão extrajudicial), e não a regra geral do CDC (art. 53), ressalvada a devolução de eventual saldo remanescente após o leilão. Sendo do Apelante a causa do inadimplemento e não havendo culpa das Apeladas, não se sustenta o pleito de restituição integral dos valores pagos ou rescisão sem ônus. Não se configura o dano moral, pois a alegada frustração decorre da própria inércia do Autor em regularizar o débito pelos meios adequados, não havendo conduta ilícita das Apeladas com nexo causal direto e exclusivo para o inadimplemento. No mérito, julgam-se improcedentes os pedidos formulados, inclusive em relação à Urbplan, pelos mesmos fundamentos. Em razão do provimento parcial, deixo de majorar a verba honorária nos termos do art. 85, §11 do CPC, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese(s) de julgamento: A empresa que integra a cadeia de fornecimento, mesmo sem figurar no contrato de compra e venda de imóvel, possui legitimidade passiva ad causam com base na teoria da aparência e na responsabilidade solidária do CDC. A falta de envio de boletos pela credora não afasta a responsabilidade do devedor pela quitação do débito, se o contrato prevê meios alternativos para a emissão da segunda via e a lei processual e civil prevê a consignação em pagamento como via para evitar a mora. Não havendo culpa da credora fiduciária no inadimplemento do comprador, a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária segue o rito da Lei nº 9.514/97, afastando-se a pretensão de restituição integral imediata. O dano moral não se configura quando a alegada frustração é consequência da inércia do próprio devedor em se valer dos meios contratuais e legais disponíveis para evitar o inadimplemento da obrigação. Dispositivos legais relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor (CDC), arts. 7º, parágrafo único; 25, § 1º; 53. Lei nº 9.514/97, arts. 26 e 27. Código de Processo Civil (CPC), arts. 98, § 3º; 85, § 11; 931; 1.013, § 3º. Código Civil (CC), art. 334. Jurisprudência relevante citada: Jurisprudência do TJBA em caso análogo".

(Apelação/Reexame Necessário 8018396-27.2020.8.05.0080, Rel(a). Des(a). Raimundo Nonato Borges Braga, Segunda Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 05/02/2026).

A conclusão é reforçada pelo comportamento documentado do apelante ao longo da relação contratual. A extensa ata notarial das conversas entre as partes via WhatsApp e por e-mail não registra, em nenhum momento, qualquer reclamação do réu acerca de ausência de boletos ou impossibilidade de pagamento. Tais comunicações demonstram que o patrono do réu estava em contato regular com a apelada sobre o contrato sem jamais mencionar esse suposto impedimento — o que afasta a verossimilhança da tese defensiva e colide com o padrão de boa-fé objetiva esperado do contratante diligente.

A obtenção do financiamento junto ao Banco Bradesco em 28/10/2021, quatro meses após a notificação extrajudicial de rescisão, tampouco altera o quadro. A apelada havia exercido validamente seu direito potestativo de resolução do contrato — direito esse expressamente previsto na cláusula nona do instrumento particular, em consonância com o art. 475 do Código Civil. Uma vez exercido o direito de resolver, o contrato estava desfeito, e nenhuma oferta posterior de adimplemento tem o condão de restaurar o vínculo já extinto pela vontade da vendedora.

Mantém-se, portanto, a rescisão do contrato, por inadimplemento exclusivo do apelante, nos termos do art. 475 do Código Civil e da cláusula nona do contrato.

II.2 — Do percentual de retenção e da restituição dos valores pagos 

O apelante impugna a limitação da restituição a 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, argumentando que, diante da alegada ausência de inadimplemento exclusivo, a devolução deveria ser integral.

Como assentado, o inadimplemento foi exclusivo do comprador. Nesse cenário, a Súmula 543 do STJ é expressa:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

O STJ admite percentual de retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme consolidado em reiterados julgados (AgInt no AgRg no AREsp 816.434/DF, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, T3, j. 27/09/2016).

No caso concreto, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) — percentual máximo da faixa admitida, está justificada pelas circunstâncias específicas: o apelante ocupou o imóvel por mais de quatro anos sem qualquer contraprestação após a notificação extrajudicial, causando à apelada prejuízo de difícil mensuração. O percentual está expressamente previsto na cláusula nona, alínea "e", do contrato, foi livremente pactuado entre as partes e encontra respaldo na jurisprudência do STJ. Mantém-se a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, estimado em R$ 126.598,50 (cento e vinte e seis mil, quinhentos e noventa e oito reais e cinquenta centavos).

II.3 — Da indenização pelo uso do imóvel 

A sentença fixou indenização pela ocupação do imóvel no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a partir de 08/06/2021 (data da notificação extrajudicial), com liquidação em fase de cumprimento de sentença.

O ponto é correto em sua essência. O apelante, após tomar ciência inequívoca da rescisão do contrato pela notificação extrajudicial, permaneceu na posse do imóvel sem qualquer contrapartida — configurando enriquecimento sem causa às expensas da apelada (art. 884 do Código Civil). A jurisprudência do STJ admite a fixação de valor pela fruição do bem em hipóteses de rescisão contratual, em percentual compatível com o mercado locatício.

Quanto ao percentual aplicado, andou bem o Juízo de origem ao afastar a aplicação literal de 0,5% ao dia, previsto no art. 67-A, §2º, III, da Lei 13.786/2018, que resultaria em montante manifestamente desproporcional — e ao fixar, com amparo nos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, a indenização em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato. O marco temporal adotado — 08/06/2021, data da notificação extrajudicial — é razoável, pois a partir daí o réu estava inequivocamente ciente do exercício do direito de resolução pela vendedora, e sua permanência no imóvel tornou-se controvertida. Mantém-se a condenação nos termos fixados na sentença.

II.4 — Da reconvenção 

O apelante requer a procedência da reconvenção para que a apelada seja condenada à obrigação de assinar o instrumento de financiamento nº 9.083.128 junto ao Banco Bradesco, viabilizando a quitação do saldo devedor e a manutenção do contrato de compra e venda.

O pedido reconvencional pressupõe que o contrato esteja vigente e que a recusa da apelada em assinar o financiamento configure inadimplemento ou abuso de direito. Nenhuma das premissas se sustenta. O contrato havia sido validamente resolvido pela apelada antes mesmo da obtenção do financiamento pelo réu. A resolução, exercida pela notificação extrajudicial de 08/06/2021 e reafirmada nas comunicações posteriores de julho de 2021, extinguiu o vínculo obrigacional. A apelada, portanto, não estava obrigada a comparecer ao banco para assinar um instrumento destinado a liquidar uma avença que ela havia legitimamente desfeito, sem que sua recusa configure ilícito contratual. Mantém-se a improcedência da reconvenção.

II.5 — Dos honorários advocatícios sobre a reconvenção 

O apelante pugna pela redução dos honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor atualizado da causa reconvencional para o percentual mínimo de 10%, argumentando que a reconvenção foi julgada antecipadamente, sem instrução probatória complexa, e que a manifestação da autora à reconvenção foi breve.

O argumento não prospera. O art. 85, §2º, do CPC confere ao magistrado liberdade para fixar os honorários entre 10% e 20%, à luz dos critérios do grau de zelo, lugar da prestação, natureza e importância da causa e trabalho realizado. O julgamento antecipado da lide — decorrente da suficiência das provas documentais —, por si só, não é parâmetro legal para redução dos honorários, pois estes remuneram a responsabilidade profissional assumida e o risco da atuação, e não apenas o número de atos praticados. A jurisprudência do STJ é consolidada nesse sentido. Ademais, a causa reconvencional — envolvendo debate sobre relação de consumo, inadimplemento contratual, manutenção de contrato e obrigação de fazer em desfavor de construtora — não pode ser qualificada como de baixa complexidade jurídica. O percentual de 15% está dentro da faixa legal e foi fundamentado pelo Juízo de origem nos critérios do art. 85, §2º, do CPC. Mantém-se a verba honorária nos termos fixados.

III — Dispositivo 

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus (ID 95241746), nos termos da fundamentação expendida.

É como voto.

Salvador, data da assinatura eletrônica.

José Reginaldo Costa Rodrigues Nogueira
Desembargador Relator

JR04