PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL POR TEMPORADA. RESILIÇÃO UNILATERAL PELO LOCATÁRIO. NATUREZA DAS ARRAS. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO INTEGRAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.  Apelação Cível interposta por Douglas Frederick Ferguson Munro contra sentença proferida nos autos da Ação Declaratória de Resilição Contratual c/c Restituição de Valores, movida por Renato Azevedo Dantés dos Reis, na qual se julgou procedente o pedido autoral para rescindir contrato de locação de imóvel por temporada e condenar o réu à devolução de R$ 51.250,00, com dedução de multa contratual de R$ 5.000,00, nos termos da cláusula penal expressamente pactuada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.  Há três questões em discussão: (i) definir se o valor antecipadamente pago possui natureza de arras penitenciais, autorizando sua retenção integral; (ii) estabelecer se a cláusula contratual invocada pelo locador justifica a não devolução dos valores recebidos; (iii) determinar se há sucumbência recíproca que justifique a distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.  A ausência de cláusula expressa prevendo o direito de arrependimento impede a caracterização das arras como penitenciais, nos termos do art. 420 do Código Civil; o valor antecipado assume a natureza de arras confirmatórias.

4.  A cláusula penal prevista no contrato (Cláusula 8ª) estabelece multa de R$ 5.000,00 para qualquer infração contratual, sendo esta a sanção aplicável à resilição unilateral promovida pelo locatário.

5.  A interpretação isolada da cláusula que condiciona eventual reembolso à realocação do imóvel (Cláusula 5ª, § 4º) não prevalece sobre a cláusula penal expressamente estipulada, sob pena de enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 876 do Código Civil.

6.  A retenção integral do valor pago, sem previsão contratual e em descompasso com os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual, configura penalidade desproporcional e abusiva.

7.  Não se verifica sucumbência recíproca, pois o autor limitou seu pedido à restituição do valor efetivamente recebido pelo réu, já admitindo a dedução da multa contratual; a pretensão foi acolhida nos exatos termos resistidos pelo réu.

8.  Em razão do desprovimento do apelo, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso desprovido. 

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 417 a 420 e 876; CPC, art. 85, § 11; CTN, art. 161, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: Não há jurisprudência expressamente citada no acórdão.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº  8005267-43.2021.8.05.0201, oriundos da Comarca de Porto Seguro, em que figura como Recorrente DOUGLAS FREDERICK FERGUSON MUNRO, sendo  Recorrido RENATO AZEVEDO DANTÉS DOS REIS. 

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

09

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Improvido. Unânime.

Salvador, 2 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Cuida-se de Apelo interposto por DOUGLAS FREDERICK FERGUSON MUNRO em face da sentença proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Porto Seguro que, nos autos da Ação Declaratória de Resilição Contratual de Locação c/c Restituição de Valores nº 8005267-43.2021.8.05.0201, ajuizada por RENATO AZEVEDO DANTÉS DOS REIS, julgou procedentes os pedidos formulados na exordial, nos seguintes termos: 

“Pelo exposto, julgo procedentes os pedidos autorais para rescindir o contrato, devendo a parte ré restituir à parte autora R$ 51.250,00 (cinquenta e um mil duzentos e cinquenta reais), correspondente ao valor pago, decotando-se a multa por descumprimento contratual no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), conforme previsto no contrato. Cuidando-se de responsabilidade contratual o valor a ser restituído será corrigido pelo INPC a partir da data do recebimento da contranotificação pelo autor. Após, e a contar do trânsito em julgado, incidirão, somente, juros moratórios. Os juros moratórios são calculados pela taxa Selic, a qual engloba juros e correção monetária, não incidindo, assim, qualquer outra atualização, consoante o artigo 406 do Código Civil c/c o artigo 161, § 1º, do CTN e a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça a respeito da matéria. Publique-se. 

Condeno o réu ao pagamento das custas processuais e os honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação. Publique-se. 

Com o trânsito em julgado, oportunamente, dê-se baixa e, em seguida, arquive-se com as cautelas de praxe.” 

                Consta da inicial(ID 70885890) que o Autor celebrou com o Réu, em 21 de julho de 2021, um "Instrumento Particular de Contrato de Locação de Imóvel para Temporada", tendo por objeto um imóvel de alto padrão situado em Trancoso/BA, para o período de 25/12/2021 a 04/01/2022. O valor total da locação foi ajustado em R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), a ser pago em duas parcelas de R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais). A primeira parcela ("Momento A") foi devidamente quitada em 23/07/2021, sendo R$ 51.250,00 destinados ao locador, R$ 8.250,00 à intermediadora Sra. Elza Roberta Mazzeti Abrahao, e R$ 5.500,00 à administradora Taípe Serviços Administrativos Ltda.

                Aduziu o Autor que, por razões de ordem particular, incluindo preocupações com a variante Ômicron da COVID-19, optou por não prosseguir com a locação, comunicando sua decisão de rescindir unilateralmente o contrato em 22/11/2021, data prevista para o pagamento da segunda parcela ("Momento B").

                Diante da ausência de resposta, formalizou a resilição por meio de Notificação Extrajudicial em 23/11/2021, ou seja, com mais de trinta dias de antecedência do início da vigência do contrato. Na referida notificação, propôs a restituição da parcela paga, com a dedução dos valores de corretagem e da multa contratual de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) prevista na cláusula 8ª do pacto.

                Em contrapartida, relatou ter recebido, em 29/11/2021, uma Contranotificação Extrajudicial na qual o Réu se recusou a devolver qualquer valor, exigindo o pagamento de R$ 18.750,00 a título de multa e comissões, e ameaçando levar a protesto os valores supostamente devidos.

                Nesse passo, sustentando a abusividade da retenção integral da primeira parcela, a ausência de previsão contratual de arras penitenciais e a configuração de enriquecimento ilícito por parte do locador, o Autor ajuizou a presente demanda, pleiteando, em sede de tutela de urgência, a declaração de rescisão do contrato e, no mérito, a condenação do Réu à restituição do valor de R$ 59.500,00, ou, subsidiariamente, de R$ 54.500,00.

                O pedido liminar foi indeferido (ID 70885903). Realizada audiência de conciliação, esta restou infrutífera (ID 70885917).

                Regularmente citado, o Réu apresentou contestação (ID 70886720), arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva quanto ao pedido de devolução dos valores pagos a título de honorários de intermediação. No mérito, defendeu que a rescisão se deu por culpa exclusiva do Autor, que teria agido ardilosamente ao invocar a pandemia como pretexto, quando, na verdade, esteve em Trancoso no mesmo período.

                Sustentou que o valor pago no "Momento A" possuía natureza de arras, sendo legítima sua retenção integral como forma de indenização pela perda da chance de locar o imóvel em período de altíssima demanda. Argumentou, ainda, que a cláusula 5ª, parágrafo quarto, do contrato amparava sua defesa e que não havia que se falar em devolução da comissão de corretagem. Pugnou, ao final, pela total improcedência dos pedidos.

                O Autor apresentou réplica (ID 70886725), rebatendo os argumentos da defesa e reiterando os termos da inicial.

                Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, ambas as partes requereram o julgamento antecipado da lide (IDs 70886728 e 70886730).

                Sobreveio a r. sentença (ID 70886734), na qual o MM. Juiz de primeiro grau afastou a preliminar de ilegitimidade passiva, por entender que o Autor não formulou pedido de devolução dos valores de corretagem em face do Réu.

                No mérito, julgou procedentes os pedidos para: a) rescindir o contrato de locação; e b) condenar o Réu a restituir ao Autor a quantia de R$ 51.250,00 (cinquenta e um mil duzentos e cinquenta reais), decotando-se o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de multa por descumprimento contratual, conforme previsto na cláusula 8ª do instrumento. O magistrado sentenciante fundamentou sua decisão na ausência de previsão de arras penitenciais no contrato, considerando que a retenção integral do valor pago configuraria prática abusiva e enriquecimento ilícito, devendo prevalecer a cláusula penal específica para o caso de infração contratual.

                Opostos Embargos de Declaração (ID 70886737), foram  os mesmos rejeitados pelo Juízo a quo (ID 70886741).

                Irresignado, o Réu interpôs o presente Recurso de Apelação (ID 70886744), reiterando os argumentos de sua defesa.

                Sustentou, em síntese, que a culpa pela rescisão foi exclusiva do Apelado; que a retenção integral do valor pago é legítima, seja pela natureza de arras, seja pela aplicação da cláusula 5ª, § 4º do contrato, e que tal retenção serve como compensação pela perda de uma chance. Subsidiariamente, pleiteia o reconhecimento da sucumbência recíproca.

                O Apelado apresentou contrarrazões (ID 70886749), arguindo, preliminarmente, a violação ao princípio da dialeticidade e pugnando, no mérito, pela manutenção integral da sentença.

                Intimado a se manifestar sobre a preliminar suscitada em contrarrazões, o Apelante apresentou petição (ID 75621754), rechaçando a alegação de ofensa à dialeticidade e reiterando o cabimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Salvador, datado eletronicamente.

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

09

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  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL POR TEMPORADA. RESILIÇÃO UNILATERAL PELO LOCATÁRIO. NATUREZA DAS ARRAS. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO INTEGRAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.  Apelação Cível interposta por Douglas Frederick Ferguson Munro contra sentença proferida nos autos da Ação Declaratória de Resilição Contratual c/c Restituição de Valores, movida por Renato Azevedo Dantés dos Reis, na qual se julgou procedente o pedido autoral para rescindir contrato de locação de imóvel por temporada e condenar o réu à devolução de R$ 51.250,00, com dedução de multa contratual de R$ 5.000,00, nos termos da cláusula penal expressamente pactuada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.  Há três questões em discussão: (i) definir se o valor antecipadamente pago possui natureza de arras penitenciais, autorizando sua retenção integral; (ii) estabelecer se a cláusula contratual invocada pelo locador justifica a não devolução dos valores recebidos; (iii) determinar se há sucumbência recíproca que justifique a distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.  A ausência de cláusula expressa prevendo o direito de arrependimento impede a caracterização das arras como penitenciais, nos termos do art. 420 do Código Civil; o valor antecipado assume a natureza de arras confirmatórias.

4.  A cláusula penal prevista no contrato (Cláusula 8ª) estabelece multa de R$ 5.000,00 para qualquer infração contratual, sendo esta a sanção aplicável à resilição unilateral promovida pelo locatário.

5.  A interpretação isolada da cláusula que condiciona eventual reembolso à realocação do imóvel (Cláusula 5ª, § 4º) não prevalece sobre a cláusula penal expressamente estipulada, sob pena de enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 876 do Código Civil.

6.  A retenção integral do valor pago, sem previsão contratual e em descompasso com os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual, configura penalidade desproporcional e abusiva.

7.  Não se verifica sucumbência recíproca, pois o autor limitou seu pedido à restituição do valor efetivamente recebido pelo réu, já admitindo a dedução da multa contratual; a pretensão foi acolhida nos exatos termos resistidos pelo réu.

8.  Em razão do desprovimento do apelo, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso desprovido. 

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 417 a 420 e 876; CPC, art. 85, § 11; CTN, art. 161, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: Não há jurisprudência expressamente citada no acórdão.

Exsurge a tempestividade do Apelo e o atendimento aos demais requisitos de admissibilidade.

Registre-se, inicialmente, que o Apelado, em suas contrarrazões, suscita preliminar de não conhecimento do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade, ao argumento de que as razões recursais seriam mera reprodução da contestação, sem impugnar especificamente os fundamentos da sentença recorrida.

Contudo, a argumentação não merece acolhida.

O princípio da dialeticidade, consagrado no artigo 1.010, incisos II e III, do Código de Processo Civil, impõe ao recorrente o ônus de apresentar os fundamentos de fato e de direito pelos quais entende que a decisão judicial deve ser anulada ou reformada, estabelecendo um diálogo direto com os fundamentos do provimento jurisdicional atacado. A mera repetição de peças processuais anteriores, sem o devido enfrentamento da motivação da decisão, pode, de fato, conduzir à inadmissibilidade do recurso.

uma análise atenta das razões de apelação revela que, embora haja reiteração de teses já expostas na contestação, o Apelante não se furta a atacar o núcleo da fundamentação sentencial, buscando o reconhecimento do seu alegado direito á retenção integral da quantia paga.

Superada a questão preliminar, passa-se à análise do mérito do apelo, o qual, adianta-se, não merece provimento.

A controvérsia central reside em definir as consequências jurídicas da rescisão unilateral do contrato de locação por temporada por parte do locatário, ora Apelado, notadamente no que tange ao direito do locador, ora Apelante, de reter integralmente a primeira parcela do aluguel paga antecipadamente.

É fato incontroverso nos autos que a iniciativa para o desfazimento do negócio partiu do Apelado que optou por não dar continuidade à locação pactuada. As razões invocadas para tal decisão – sejam elas a preocupação com uma nova variante da COVID-19 ou, como alega o Apelante, a obtenção de uma proposta mais vantajosa – são, para o deslinde da causa, irrelevantes. O que importa é que a rescisão se deu por culpa exclusiva do locatário, que inadimpliu o contrato ao deixar de efetuar o pagamento da segunda parcela e manifestar sua desistência.

A questão fulcral, portanto, não é a atribuição de culpa, mas sim a determinação da penalidade aplicável a essa inexecução contratual. O Apelante defende a retenção total da quantia de R$ 51.250,00 que lhe foi paga, sustentando que tal valor ostenta a natureza de arras penitenciais.

Contudo, a argumentação não se sustenta. O instituto das arras, ou sinal, é regulado pelos artigos 417 a 420 do Código Civil, que o distinguem em duas modalidades: confirmatórias e penitenciais. As arras penitenciais, previstas no artigo 420, são aquelas que, além de servirem como prefixação de perdas e danos, conferem às partes o direito de arrependimento, ou seja, a faculdade de resilir licitamente o contrato. A consequência para quem se arrepende é a perda do sinal, se foi quem o deu, ou a sua devolução em dobro, se foi quem o recebeu. Para sua configuração, a lei exige que o direito de arrependimento seja expressamente estipulado no contrato.

Por outro lado, as arras confirmatórias, regidas pelos artigos 417 a 419, são a regra geral. Elas servem para confirmar a celebração do negócio, tornando-o obrigatório, e funcionam como um princípio de pagamento. Em caso de inexecução culposa do contrato, como na hipótese dos autos, a parte inocente pode reter as arras (se as recebeu) ou exigi-las em dobro (se as deu), mas, diferentemente das penitenciais, pode também pleitear indenização suplementar se provar prejuízo maior, valendo as arras como valor mínimo de indenização.

Ao examinar o "Instrumento Particular de Contrato de Locação de Imóvel para Temporada" (ID 70885892), constata-se, tal como o fez o juízo de primeiro grau, a total ausência de qualquer estipulação expressa do direito de arrependimento. Os termos "arras" ou "sinal" sequer são mencionados. O pagamento realizado pelo Apelado é inequivocamente tratado como a primeira de duas parcelas do aluguel ("Momento A"). Assim sendo, a quantia paga possui natureza de arras confirmatórias, não se aplicando a regra de perdimento automático prevista para as arras penitenciais.

Sendo o pagamento de natureza confirmatória, as consequências do inadimplemento do Apelado devem ser buscadas nas disposições do próprio contrato. E, nesse ponto, o instrumento é claro ao estipular uma penalidade específica para a infração de suas cláusulas.

A Cláusula 8ª do pacto dispõe, em sua primeira parte: "As partes obrigam-se a cumprir o presente contrato em todos os seus termos, incorrendo o contratante que infringir quaisquer de suas cláusulas, na multa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), podendo a parte inocente, mediante notificação extrajudicial, dar por rescindido o CONTRATO."

Trata-se de uma cláusula penal compensatória, cuja finalidade é, precisamente, prefixar as perdas e danos decorrentes do inadimplemento total ou parcial da obrigação. Ao desistir da locação e deixar de pagar a segunda parcela, o Apelado infringiu o contrato, fazendo incidir a referida multa. Esta é a sanção que as próprias partes, em exercício de sua autonomia privada, elegeram para a hipótese de descumprimento.

O Apelante, por sua vez, ignora a clareza da cláusula penal e busca amparo na Cláusula 5ª, parágrafo quarto, que estabelece: "Em caso de cancelamento da reserva, O LOCADOR concorda em devolver ao LOCATÁRIO o mesmo valor que receber de uma possível futura locação para o mesmo período, podendo chegar ao reembolso integral do valor total deste contrato, desde que o LOCATARIO tenha pago as parcelas do momento A e B do presente instrumento."

A interpretação que o Apelante pretende conferir a este dispositivo não prospera. Primeiramente, a aplicação da cláusula está expressamente condicionada ao pagamento de ambas as parcelas do aluguel ("momento A e B"), o que, como é incontroverso, não ocorreu. Em segundo lugar, a cláusula não institui um direito de retenção automática, mas sim um mecanismo para uma possível devolução de valores, condicionada a uma futura e exitosa relocação do imóvel. Por fim, uma interpretação sistemática do contrato impõe que esta cláusula genérica de cancelamento seja lida em harmonia com a cláusula penal específica (Cláusula 8ª).

Pretender a retenção de R$ 51.250,00 quando o contrato prevê uma multa de R$ 5.000,00 para qualquer infração, representa uma penalidade desproporcional e excessivamente onerosa, que resultaria em manifesto enriquecimento sem causa do Apelante, vedado pelo art. 876 do Código Civil. A alegação de "perda de uma chance" não se sustenta, pois a cláusula penal de R$ 5.000,00 tem exatamente a função de compensar o locador por esse tipo de prejuízo. Ademais, a comunicação da desistência com mais de um mês de antecedência, para a locação de um imóvel de alto padrão em Trancoso durante o período de Réveillon – reconhecidamente de altíssima procura –, torna ainda mais evidente a abusividade da retenção integral.

Portanto, agiu com irretocável acerto o magistrado sentenciante ao aplicar a sanção expressamente prevista no contrato – a multa de R$ 5.000,00 –, determinando a devolução do saldo remanescente ao Apelado.

Por fim, o Apelante postula, subsidiariamente, o reconhecimento da sucumbência recíproca, ao argumento de que o Apelado não obteve êxito em toda a sua pretensão, uma vez que o valor pleiteado na inicial era de R$ 59.500,00.

O pedido também não merece acolhida. A sucumbência recíproca ocorre quando autor e réu são, em parte, vencedores e vencidos. No caso em tela, é preciso analisar o objeto litigioso efetivamente resistido pelo Réu/Apelante.

Embora o valor da causa tenha sido fixado em R$ 59.500,00, a leitura da petição inicial, especialmente de seus pedidos, deixa claro que a pretensão de restituição em face do Apelante se limitava ao valor que este efetivamente recebeu (R$ 51.250,00), já admitindo o Autor o abatimento da multa e dos valores de corretagem pagos a terceiros. O pedido subsidiário ("seja restituído o valor de R$ 54.500,00 R5,5 mil e da 'multa' de R$ 5 mil") corrobora essa interpretação.

O juízo de primeiro grau, ao afastar a preliminar de ilegitimidade passiva, consignou expressamente que "o autor não formulou pedido de devolução dos valores referentes à corretagem". A condenação, por sua vez, recaiu sobre a devolução da quantia que estava em poder do Apelante (R$ 51.250,00), com a dedução da multa que lhe era devida (R$ 5.000,00). Logo, o Apelado obteve êxito em praticamente toda a pretensão que foi objeto de resistência por parte do Apelante. A diferença entre o valor postulado e o obtido decorre da aplicação da multa contratual, cuja incidência foi aceita pelo próprio Apelado, não caracterizando uma derrota processual a ensejar a distribuição dos ônus sucumbenciais.

O Apelante foi a parte substancialmente vencida na demanda, devendo, por isso, arcar integralmente com as verbas de sucumbência, como corretamente determinado na sentença.

Em razão do desprovimento do recurso e do trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro os honorários advocatícios de sucumbência, fixados na origem em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, para o patamar de 15% (quinze por cento) sobre a mesma base de cálculo, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo inalterada a sentença.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível,  datado e assinado eletronicamente.

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

09