PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NULIDADE PARCIAL DA SENTENÇA. PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por Gilmara Neri da Silva, contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Material e Moral e Pedido de Tutela Antecipada, ajuizada em face de Rodobens Negócios Imobiliários S/A.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Verificar se a sentença incorreu em julgamento extra petita, ao apreciar matérias não incluídas na petição inicial; definir se estão presentes os requisitos para rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa da Compradora; estabelecer se é razoável a retenção de parte dos valores pagos, considerando as circunstâncias do caso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A sentença deve ser, parcialmente, anulada por vício de julgamento, ao ter apreciado a legalidade dos juros remuneratórios e do índice de correção monetária (IGP-M), matérias que não foram objeto de pedido ou fundamentação na petição inicial.

4. A rescisão do contrato é cabível, considerando-se a iniciativa exclusiva da Adquirente, sem demonstração de inadimplemento por parte da Vendedora ou vício na formação do negócio jurídico.

5. A desvalorização do imóvel, por si só, não configura inadimplemento contratual, sendo fenômeno econômico, alheio à esfera de responsabilidade da Apelada, e risco assumido pela Demandante.

6. A retenção de 20% dos valores pagos pela promitente compradora é razoável, proporcional e conforme jurisprudência do STJ, considerando o tempo de vigência do contrato e a impossibilidade de comercialização do imóvel a terceiros.

7. Configurada a sucumbência recíproca, impõe-se a divisão proporcional das custas processuais, com 1/3 atribuídas à Recorrida e 2/3 à Suplicante, mantendo-se os honorários advocatícios fixados na sentença, com suspensão da exigibilidade quanto à Acionante, beneficiária da gratuidade de Justiça.

IV. DISPOSITIVO

8. Recurso parcialmente provido.

____________________________
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC, arts. 86, caput, 98, § 3º, 492 e 487, I; CC, arts. 406 e 591; CDC, arts. 6º e 51.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 22.03.2018, DJe 02.04.2018.

____________________________

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 8005215-85.2022.8.05.0080, em que figuram como Apelante GILMARA NERI DA SILVA, sendo Apelada a RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER EM PARTE E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO APELO.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 3 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Cuida-se de Apelo interposto por GILMARA NERI DA SILVA, em face da sentença prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, que, nos autos da Ação Rescisória c/c Indenização por Danos Material e Moral c/c Pedido de Antecipação dos Efeitos da Tutela nº 8005215-85.2022.8.05.0080, ajuizada em face da RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A, dispôs:

Da detida análise do contrato, verifico que consta expressamente, na parte relativa às Condições Gerais do Contrato (id. 183826825), item 3 – DO PREÇO, PARCELAMENTO E REAJUSTE, a incidência de juros, reajustes monetários e apuração de diferença no caso de pagamento parcelado. Restou estabelecido, de forma clara, no item 3.3, que os valores pactuados seriam corrigidos monetariamente, adotando-se o índice IGP-M como referencial e, em sua falta, o constante da cláusula 3.6, consignando-se, ainda, que a correção monetária dar-se-ia pela variação positiva acumulada do mencionado índice e de forma mensal. Além disso, no item 3.4, consta que foram aplicados sobre o saldo devedor juros de 0.9488% a.m., equivalentes à taxa efetiva de 12% a.a., aplicáveis em conformidade com o sistema de amortização francês (Tabela Price).Logo, não há que se falar em onerosidade excessiva no reajuste das parcelas mensais, sobretudo por se considerar a expressa previsão contratual nesse sentido. Ressalte-se que, o Superior Tribunal de Justiça considera que a Taxa Referencial e o IGP-M, quando pactuados, podem ser utilizados para atualização monetária do débito, sendo os índices de preços (IGP-M e CUB) os fatores mais adequados para a atualização monetária em contratos imobiliários.

Do mesmo modo, não se verifica ilegalidade na cobrança de juros, tendo em vista que, no contrato, os juros remuneratórios foram limitados a 12% (doze por cento) ao ano. Além disso, a utilização do sistema francês de amortização, Tabela Price, não é ilegal.

Não vislumbro, portanto, qualquer ilegalidade ou abusividade no contrato, que adotou índice amplamente utilizado no mercado imobiliário para a correção monetária (IGPM), além de juros remuneratórios no limite de 12% (doze por cento) ao ano, que estão dentro do limite previsto pelo art. 406, do Código Civil, atendendo, ademais, ao quanto disposto no art. 591 do mesmo Codex. Nesse sentido:

[…]

Insta pontuar, por fim, que, parcialmente deferida a liminar pleiteada, a autora deixou de comprovar o adimplemento dos valores pactuados, restando inadimplente, o que atrai a incidência da Lei 13.874/2019.

Quanto às alegações de desvalorização do imóvel, estas não restaram comprovadas pela parte autora.

Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial.

Em consequência, revogo a decisão liminar proferida em id. 210779323.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da causa. Nos termos do art. 98, §3º, do CPC, porém, “vencido o beneficiário, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário”.

Irresignada, a Acionante interpôs Apelo (id. 81598663), aduzindo, inicialmente, que o contrato entabulado caracteriza relação de consumo, devendo, portanto, ser regido pelas normas do Código de Defesa do Consumidor.

Defendeu que houve supervalorização artificial do bem, porquanto, atualmente, o valor de mercado do imóvel corresponde à metade do pactuado, destacando que o montante remanescente para pagamento supera o preço do lote.

Aduziu que a imposição de juros e correção monetária, com base no IGPM, resultou em substancial prejuízo econômico, tornando o contrato excessivamente oneroso.

Alegou que a multa rescisória imposta em contrato é abusiva, no patamar de 50%, pois ultrapassa o percentual de 10% dos valores pagos, contrariando o entendimento consolidado jurisprudencialmente.

Ao final, requereu a reforma integral da sentença, julgando procedentes os pedidos autorais.

Concluiu, pugnando pelo provimento do recurso, nos termos delineados.

Instada, a Apelada deixou de apresentar contrarrazões (id. 81598666).

Na sequência, verificando-se que a legalidade da taxa de juros e do índice de correção monetária não foram objeto de pedido na exordial, na qual a Autora limitou-se a sustentar a ilegalidade da alteração unilateral do saldo devedor e das parcelas mensais, assim como a desvalorização do imóvel, intimou-se a Apelante para, no prazo de 15 (quinze) dias, se manifestar acerca de possível inovação recursal (id. 85585964).

Intimada, a Apelante deixou transcorrer o prazo in albis (id. 89321956).

É o relatório. Inclua-se em pauta.

Salvador, 11 de dezembro de 2025.

Des. Lidivaldo Reaiche

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Exsurgem a tempestividade da irresignação, bem como o atendimento aos demais requisitos de admissibilidade.

Compulsando-se os fólios, constata-se que a Autora ajuizou a lide buscando a rescisão do contrato de compra e venda do Lote nº 2, quadra I, do Condomínio Veredas, Feira de Santana, firmado junto à Demandada, em 24/02/2015, cujo pagamento ocorreria em 180 parcelas menais, no valor de R$ 485,71 (quatrocentos e oitenta e cinco reais e setenta e um centavos), bem como a quitação de prestações anuais, em média no montante de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais).

Salientou que, à época do ajuizamento da presente demanda, em 2022, o valor do lote já se encontrava significativamente desvalorizado, sendo comercializado por montante correspondente à metade da quantia originalmente pactuada, assim como aduziu, genericamente, a elevação das prestações mensais, fixadas em R$ 929,00 (novecentos e vinte e nove reais), além do crescimento do saldo devedor.

O Juiz primevo julgou improcedente a lide, nos seguintes termos:

[…] Da detida análise do contrato, verifico que consta expressamente, na parte relativa às Condições Gerais do Contrato (id. 183826825), item 3 – DO PREÇO, PARCELAMENTO E REAJUSTE, a incidência de juros, reajustes monetários e apuração de diferença no caso de pagamento parcelado. Restou estabelecido, de forma clara, no item 3.3, que os valores pactuados seriam corrigidos monetariamente, adotando-se o índice IGP-M como referencial e, em sua falta, o constante da cláusula 3.6, consignando-se, ainda, que a correção monetária dar-se-ia pela variação positiva acumulada do mencionado índice e de forma mensal. Além disso, no item 3.4, consta que foram aplicados sobre o saldo devedor juros de 0.9488% a.m., equivalentes à taxa efetiva de 12% a.a., aplicáveis em conformidade com o sistema de amortização francês (Tabela Price).Logo, não há que se falar em onerosidade excessiva no reajuste das parcelas mensais, sobretudo por se considerar a expressa previsão contratual nesse sentido. Ressalte-se que, o Superior Tribunal de Justiça considera que a Taxa Referencial e o IGP-M, quando pactuados, podem ser utilizados para atualização monetária do débito, sendo os índices de preços (IGP-M e CUB) os fatores mais adequados para a atualização monetária em contratos imobiliários.

Do mesmo modo, não se verifica ilegalidade na cobrança de juros, tendo em vista que, no contrato, os juros remuneratórios foram limitados a 12% (doze por cento) ao ano. Além disso, a utilização do sistema francês de amortização, Tabela Price, não é ilegal.

Não vislumbro, portanto, qualquer ilegalidade ou abusividade no contrato, que adotou índice amplamente utilizado no mercado imobiliário para a correção monetária (IGPM), além de juros remuneratórios no limite de 12% (doze por cento) ao ano, que estão dentro do limite previsto pelo art. 406, do Código Civil, atendendo, ademais, ao quanto disposto no art. 591 do mesmo Codex. Nesse sentido:

[…]

Insta pontuar, por fim, que, parcialmente deferida a liminar pleiteada, a autora deixou de comprovar o adimplemento dos valores pactuados, restando inadimplente, o que atrai a incidência da Lei 13.874/2019.

Quanto às alegações de desvalorização do imóvel, estas não restaram comprovadas pela parte autora.

Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial […] .

Nessa toada, impende reconhecer a nulidade parcial da sentença, porquanto constatado vício insanável, na medida em que o decisum apreciou matérias que não foram objeto de pedido na petição inicial, configurando pronunciamento extra petita, vedado pelo ordenamento jurídico.

Com efeito, observa-se que a Requerente, na peça inaugural, restringiu-se a alegar a ilegalidade da alteração unilateral do saldo devedor e das parcelas mensais, bem como a desvalorização do imóvel adquirido, por meio de contrato de compra e venda com a parte demandada.

Logo, inexistiu pedido específico ou fundamentação fática e jurídica voltados à ilegalidade dos juros remuneratórios ou à onerosidade da correção monetária com base no IGP-M, os quais passaram a ser questionados, somente, em sede recursal, em razão de apreciação em sentença.

Assim, ao adentrar a análise da legalidade dos juros remuneratórios e do índice de correção monetária, o Juízo de origem extrapolou os limites da lide, incorrendo em vício de julgamento extra petita, proibido pelo art. 492 do Código de Processo Civil, segundo o qual “é vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado”.

Diante disso, declaro a nulidade parcial da sentença, exclusivamente, na parte que examinou a legalidade da taxa de juros remuneratórios e do índice de correção monetária contratualmente estabelecidos, por não guardarem pertinência com os pedidos delineados na inicial.

Corolário disso, considero prejudicado o exame da Apelação, quanto a esses pontos.

Assim, passo agora à análise das questões remanescentes, efetivamente suscitadas na vestibular, sobre a rescisão do contrato.

O Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento consolidado de que, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda, sujeito às normas do Código de Defesa do Consumidor, as parcelas pagas pelo adquirente devem ser restituídas imediatamente, integral ou parcialmente, a depender da parte responsável pela resolução do pacto.

Nesse sentido, dispôs a Súmula 543, do STJ:

Súmula 543 — Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em26/08/2015, DJe 31/08/2015)

No caso sob comento, restou evidenciado que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa exclusiva da Suplicante, a qual, em nenhum momento, demonstrou vício na formação do negócio jurídico que pudesse comprometer a higidez da avença firmada.

Importante destacar que a alegação de desvalorização do bem, por si só, não constitui causa jurídica apta a ensejar a resolução contratual por inadimplemento imputável ao promitente vendedor, tampouco a ensejar indenização por danos material ou moral.

A flutuação do valor de mercado de imóveis é fenômeno econômico sujeito a diversas variáveis, alheias à esfera de controle da Vendedora, e não configura inadimplemento contratual, tratando-se, em verdade, de risco ordinário do negócio, assumido pela Compradora.

Do mesmo modo, o inconformismo com o valor do saldo devedor não configura causa válida para rescisão contratual, com imputação de culpa à Suplicada, apesar de constituir insurgência que poderia, eventualmente, fundamentar pedido revisional de cláusulas contratuais.

Nesse contexto, relevado que a rescisão do contrato se deu, exclusivamente, por iniciativa do promitente comprador, sem demonstração de culpa ou inadimplemento da Recorrida.

No que pertine à retenção, o STJ possui entendimento firme, no sentido de ser razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

Nesse diapasão, o aresto colacionado abaixo:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta ao art. 535 do CPC/1973 quando a Corte local pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em princípio, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. O fato de o Tribunal de origem não ter adotado a tese defendida pela parte recorrente não configura negativa de prestação jurisdicional. 2. "É firme o entendimento do STJ quanto à possibilidade de revisão dos contratos findos, ainda que em decorrência de quitação, para o afastamento de eventuais ilegalidades" (REsp n. 1.412.662/RS, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 1º/9/2016, DJe 28/9/2016). 3. “A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 4. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem análise de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fáticoprobatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 5. O Tribunal de origem analisou o contrato e as demais provas contidas no processo para concluir que o percentual aplicado pela agravante, para a retenção parcial da quantia paga pelos consumidores, era abusivo. Alterar esse entendimento demandaria reexame do conjunto probatório do feito, vedado em recurso especial. 6. O acórdão recorrido asseverou a existência do dano moral decorrente da conduta negligente da ré, ora agravante, quando da inscrição do nome da primeira agravada em cadastros de restrição ao crédito. Para dissentir das conclusões quanto ao tema, seria necessário reexaminar a prova dos autos, o que não se admite. 7. Só em hipóteses excepcionais, quando irrisório ou exorbitante o valor da indenização por danos morais arbitrado na origem, a jurisprudência desta Corte permite o afastamento da Súmula n. 7/STJ, para possibilitar a revisão. No caso, o montante estabelecido pela Corte a quo não se mostra excessivo, a justificar sua reavaliação em recurso especial. 8. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018).

No caso sub oculi, entendo que a estipulação de retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pela Promitente Compradora demonstra-se legítima e razoável, em consonância com os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do equilíbrio contratual.

Nessa toada, ressalte-se que entre a celebração do contrato, em 24/02/2015, e o ajuizamento deste feito, transcorreram mais de sete anos, período durante o qual o imóvel permaneceu vinculado à relação jurídica firmada com a Recorrente, o que, na prática, inviabilizou a sua comercialização a terceiros.

Ex positis, CONHEÇO, EM PARTE, E DOU PROVIMENTO PARCIAL AO APELO, para declarar a nulidade parcial da sentença, no tocante à análise da legalidade da taxa de juros remuneratórios e do índice de correção monetária contratualmente previstos, por configurar julgamento extra petita, assim como julgar procedente o pedido autoral, quanto à rescisão contratual, reconhecendo, contudo, que a resolução do contrato ocorreu por sua iniciativa, com a estipulação de retenção de 20% (vinte por cento) do montante efetivamente adimplido.

No que concerne às custas processuais e aos honorários advocatícios, constata-se a existência de sucumbência recíproca, impondo-se, por conseguinte, a divisão proporcional das despesas processuais, nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil.

Considerando que a Demandante formulou, na petição inicial, três pedidos cumulados e que, apenas, o primeiro foi acolhido, ainda que parcialmente, reconhecendo-se a resolução contratual por sua exclusiva iniciativa e com retenção de 20% dos valores pagos, devido o seguinte rateio: 1/3 (um terço) das custas processuais serão suportadas pela Apelada e 2/3 (dois terços) pela Apelante.

No tocante aos honorários advocatícios, mantém-se a condenação nos moldes fixados na sentença, ou seja, em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, ressalvando-se, contudo, que, em relação à Recorrente a exigibilidade fica suspensa, em conformidade com o disposto no art. 98, § 3º, do CPC, por ter sido agraciada com os benefícios da gratuidade de Justiça.

Sala das Sessões, data conforme o protocolo de assinatura digital.

Des. Lidivaldo Reaiche

Relator