PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. TUTELA DE URGÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO PARA CONCLUSÃO DA OBRA. HABITE-SE. EXIGIBILIDADE DO SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA ANTES DO TERMO CONTRATUAL FINAL. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO CONFIGURADOS. REFORMA DA DECISÃO. 

1.    Nos termos do Enunciado Administrativo n.º 3 do STJ, aplicam-se aos recursos interpostos sob a égide do CPC/2015 os requisitos de admissibilidade previstos no referido diploma legal.

2.    O agravo de instrumento é recurso secundum eventum litis, limitando-se ao exame do acerto ou desacerto da decisão recorrida, vedada a supressão de instância.

3.    A tutela de urgência exige demonstração simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300 do CPC).

4.    Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, prevalecem os princípios do pacta sunt servanda e da boa-fé objetiva (art. 422 do CC).

5.    Cláusula contratual que fixa prazo para conclusão da obra até 28/02/2026, com tolerância legal, considerando-se concluída a construção com a expedição do habite-se.

6.    Obrigação de quitação do saldo devedor vinculada à expedição do habite-se e à entrega do imóvel, não sendo legítima a exigência de pagamento antecipado em desconformidade com o ajuste contratual.

7.    Cobrança anterior ao termo final contratual que se revela abusiva e apta a justificar a concessão da tutela de urgência.

8.    Recurso conhecido e provido para deferir a tutela e tornar inexigível o pagamento do saldo devedor antes de 28/02/2026.

AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, CONHECER E DAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, pelos motivos expostos no voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 16 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Vistos.

Tratam os autos de Agravo de Instrumento interposto por Jacqueline Freitas Pereira contra MD BA Vaticano Construções SPE Ltda., irresignado com a decisão proferida pelo Juízo da 14ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que indeferiu a tutela pretendida.

Insurge-se contra a decisão, sob o argumento de que o contrato prevê prazo de conclusão e entrega, ainda não cumprido pela Agravada. Sustenta que a cobrança refere-se a parcelas exigíveis após entrega das chaves.

Alega que, conforme cláusula 8.1 do contrato, o prazo para conclusão da obra foi fixado em 28/02/2026, acrescido de 180 dias de tolerância , encerrando, assim, em agosto de 2026.

Embora a obra tenha sido concluída antes do prazo contratual, conforme aduz, a parte Agravada vem exigindo o pagamento antecipado das  parcelas vincendas e do saldo de financiamento, sendo tal conduta abusiva e desalinhada com o pactuado, impondo à Autora grave exposição financeira e frustração da legítima expectativa de pagamento apenas em 2026, quando efetivamente estaria obrigada a quitar o saldo, de acordo com o cronograma contratual.

Aponta, no mais, para a configuração do periculum in mora, consubstanciado pela ameaça expressa de inclusão do nome da Agravante nos cadastros restritivos de crédito, pugnando, ao final, pelo provimento do Recurso para que seja reformada a decisão no sentido de indeferir a tutela de urgência.

A decisão de ID 96036985 deferiu o pedido de antecipação da tutela recursal para determinar a suspensão da cobrança de parcelas antecipadas do saldo devedor. 

O Agravado apresentou contrarrazões de ID 98577976, refutando as razões recursais e pugnando pelo improvimento do Recurso.

O Agravo de Instrumento é tempestivo.

O preparo foi efetuado.

É o Relatório que ora submeto aos demais integrantes da Quinta Câmara Cível.

Peço inclusão em pauta de julgamento.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO 

 Relator

SC05

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Requisitos de admissibilidade

Pondero, inicialmente, que o Enunciado Administrativo n.º 3 do Superior Tribunal de Justiça determina que os pressupostos de admissibilidade do presente Recurso de Agravo de Instrumento sejam verificados à luz do Código de Processo Civil de 2015, senão vejamos da ementa abaixo:

Enunciado Administrativo nº 3 - Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 

Presentes os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do Recurso.

Do mérito

De início, relevante observar que o Agravo de Instrumento é um recurso secundum eventum litis, ou seja, limita-se à análise do acerto ou desacerto do que restou decidido pelo juízo a quo, não sendo lícito à instância revisora antecipar-se ao julgamento do mérito da demanda, sob pena de suprimir um grau de jurisdição.

Como se sabe, o deferimento ou denegação de tutelas antecipadas reside no poder discricionário do julgador, informado pelo princípio do livre convencimento motivado e ocorre após a análise e adequada avaliação dos elementos acostados aos autos, com o escopo de perquirir os requisitos autorizadores da medida. 

Destarte, compete ao órgão revisor o mister da aferição de tais requisitos e reformar a decisão que defere a tutela antecipada somente se for ilegal ou abusiva. 

Em sintonia com o exposto, o doutrinador Humberto Theodoro Júnior assinala com propriedade:

“(...) A matéria transferida ao exame do Tribunal é unicamente a versada no decisório recorrido. Não cabe à instância superior, a pretexto de julgamento do agravo, apreciar ou rever outros termos ou atos do processo”. (in Curso de Direito Processual Civil, vol. I, Rio de Janeiro: Editora Forense, 2007, p.674). 

Somado a isto, convém destacar que de acordo com a sistemática do atual Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (ex vi do art. 300, do CPC).

Pois bem.

Deveras, tratando-se de contrato de direito privado, aplica-se o princípio pacta sunt servanda, o qual estipula que as regras dispostas em instrumento negocial têm força de lei em relação às partes integrantes da relação obrigacional. Uma vez celebrado o negócio, as partes terão a obrigação de cumprir o pactuado no respectivo instrumento contratual.

Celebrado o contrato, deve viger o princípio da boa-fé, configurado pela lealdade e confiança que regem as relações jurídicas, na forma do art. 422 do Código Civil, o qual dispõe que “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

Compulsando os autos da demanda originária, observo do contrato celebrado pelas partes a fixação do prazo para conclusão da obra do imóvel objeto da lide, senão vejamos da cláusula a seguir: 

8. PRAZO DE CONSTRUÇÃO: 

8.1 A construção do apartamento, objeto deste instrumento, deverá ser finalizada e concluída até a data de 28/02/2026. O ADQUIRENTE concede, neste ato, um prazo adicional de tolerância de mais 180 (cento e oitenta) dias corridos (art. 43-A da Lei 4.591/64) para conclusão definitiva da construção da referida unidade imobiliária pela ALIENANTE sem que isso acarrete o pagamento de qualquer multa, penalidade ou indenização de parte a parte. Para fins do presente contrato, considerar-se-á que a construção restou devidamente concluída com a expedição do habite-se pela Municipalidade. 

Depreende-se da cláusula contratual supracitada que a previsão de término da obra é em 28/02/2026 com prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, considerando-se devidamente concluída a construção com a expedição do habite-se pelo Município. 

Registre-se que, em outro momento, prevê o instrumento contratual, na parte de pagamento com recursos de financiamento bancário que;

3.4 Se o valor do financiamento imobiliário aprovado pelo ADQUIRENTE junto ao Agente Financeiro (carta de crédito) não for suficiente para quitar a totalidade de seu saldo devedor perante a ALIENANTE, tal diferença apurada deverá ser paga pelo ADQUIRENTE de uma só vez e com recursos próprios no prazo de até 60(sessenta) dias contados da data de expedição do habite-se ou no ato de assinatura do contrato de financiamento bancário, prevalencedo como vencimento dessa obrigação o evento que ocorrer em primeiro lugar, sob pena do ADQUIRENTE incorrer em mora, sujeitandose ao pagamento de juros e multa moratórios previstos no inciso I da Subcláusula 7.1 do QUADRO RESUMO, sem prejuízo da exigibilidade das demais penalidades, obrigações, indenizações, ressarcimentos e disposições previstas no QUADRO RESUMO já prefixadas e convencionadas para a hipótese de resolução do contrato por mora e/ou inadimplemento do ADQUIRENTE. 

Denota-se, portanto, que a obrigação de pagamento do saldo devedor pelo adquirente do imóvel deve ocorrer no prazo de 60 (sessenta) dias contados da expedição do habite-se, no momento da entrega das chaves, pelo que a entrega da obra de forma antecipada à previsão contratual não obrigada o devedor/adquirente a antecipar igualmente o saldo devedor.

Exigir tal obrigação do devedor configura conduta abusiva, posto que em desconformidade com as cláusulas estabelecidas no contrato firmado pelas partes e, por conseguinte, viola o princípio do pacta sunt servanta e autonomia contratual.

Sob este aspecto, embora o contrato tenha fixado um prazo limite para a finalização da construção, não se pode exigir do consumidor o pagamento antes desta data do saldo devedor, uma vez que o termo “até’ é bastante genérico, o que impede a sua organização financeira e torna o contrato oneroso para o consumidor.

Acerca do tema, destaque-se o julgado abaixo:

APELAÇÃO CÍVEL. Ação de Revisão Contratual, Indenização por Danos Materiais e Morais e Devolução de Valores. Insurgência das partes contra sentença de parcial procedência. Relação de Consumo constatada . Inteligência do art. 3º do CDC. Responsabilidade Solidária da Construtora pelo atraso na entrega da unidade imobiliária adquirida (Art. 25, § 1º, do CDC) . Inadimplemento contratual por culpa das Requeridas. Mora configurada das Corrés entre 04/2013 e 08/11/2013. Não ocorrência de fortuito externo. Inteligência da Súmula nº 161 deste E . Tribunal de Justiça. Alegação de inadimplemento do Autor na obtenção do financiamento para quitação do saldo devedor, ou existência deste que não pode ser invocada como justificativa para prolongar o atraso na entrega do imóvel. "Habite-se" emitido após o prazo para conclusão das obras. Termo final da mora, ademais, que se dá somente com a efetiva disponibilização do imóvel, e não com a simples emissão do "habite-se", quando esta não coincidir com a entrega das chaves . Aplicação da Súmula nº 160 desta Corte de Justiça. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel, é cabível a condenação das Requeridas por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio. Aplicação da Súmula nº 162 e da Tese nº 05 do IRDR deste Tribunal de Justiça. Correção monetária, corretamente fixada . Patamar de 0,5% ao mês a ser corrigido sobre o valor atualizado do imóvel previsto em contrato, durante o período de mora, acrescido de juros de mora a partir da citação. Reforma da sentença no que pertine à condenação por danos morais. Não preenchimento, na espécie, dos requisitos necessários para a configuração dos danos extrapatrimoniais. Atraso configurado em prazo menor que dois anos . Precedentes dessa C. 2ª Câmara de Direito Privado. Sentença reformada em parte. RECURSOS das Corrés PARCIALMENTE PROVIDOS e NÃO PROVIDO o apelo adesivo do Autor .

(TJ-SP - Apelação Cível: 11147714320158260100 São Paulo, Relator.: Corrêa Patiño, Data de Julgamento: 21/11/2024, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/11/2024).

Desse modo, considerando a data de 28/02/2026 como limite para a entrega da obra, conforme previsão em contratual e como já houve expedição do habite-se, razoável que se fixe tal data também como limite para pagamento do saldo devedor imobiliário.

Diante das considerações acima delineadas, a decisão que indeferiu a tutela deve ser reformada por este Juízo.

Conclusão

Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos transparece, voto no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento para reformar a decisão no sentido de deferir a tutela de urgência para tornar inexigível o pagamento do saldo devedor antes do dia 28/02/2026.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator