PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ13

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR VÍCIOS CONSTRUTIVOS. AUSÊNCIA DE PROVA DE DEFEITOS ESTRUTURAIS. ÔNUS PROBATÓRIO NÃO CUMPRIDO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

 1. Trata-se de apelação interposta pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VIA VENETTO contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação indenizatória movida em face da CONSTRUTORA BAHIA FORTE LTDA, na qual se buscava o reconhecimento de vícios construtivos no empreendimento, a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, restituição de despesas com perícia e honorários advocatícios, bem como a obrigação de entregar os projetos da obra.

 2. O juízo de primeiro grau, após regular instrução, entendeu inexistirem elementos que comprovassem a responsabilidade da construtora pelos defeitos alegados, reconhecendo tratar-se de problemas decorrentes de desgaste natural e ausência de manutenção.

II. Questão em discussão
3. A controvérsia recursal cinge-se em verificar se restou comprovada a existência de vícios construtivos aptos a ensejar a responsabilidade civil da construtora, nos termos do art. 618 do Código Civil.

III. Razões de decidir
4. O prazo de cinco anos previsto no art. 618 do Código Civil constitui garantia legal conferida ao comitente, e não prazo prescricional ou decadencial, limitando a responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra durante o referido período.
5. Não obstante a alegação da parte apelante, o magistrado de origem não reconheceu prescrição ou decadência, mas apenas delimitou o alcance do prazo de garantia, aplicando corretamente o dispositivo legal.
6. A prova pericial e documental constante dos autos não demonstrou a ocorrência de vícios de construção, tampouco a existência de defeitos estruturais que comprometam a segurança ou solidez do edifício, revelando-se os problemas relatados como decorrentes do uso, desgaste natural e ausência de manutenção.
7. Diante da ausência de demonstração de nexo causal entre os danos e eventual falha de execução da obra, não se desincumbiu o autor do ônus probatório que lhe competia, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC.

IV. Dispositivo e tese
8. Recurso conhecido e não provido. Sentença de improcedência mantida.
Tese de julgamento: “1. O prazo do art. 618 do Código Civil possui natureza de garantia e não de prescrição ou decadência. 2. A ausência de prova de vícios construtivos e de nexo causal entre os danos alegados e a conduta da construtora impede o reconhecimento da responsabilidade civil.”

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL nº 0365489-39.2013.8.05.0001, em que figura, como apelante, CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VIA VENETTO, e, como apelada,  CONSTRUTORA BAHIA FORTE LTDA.

 ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator.

Sala das Sessões, data da assinatura eletrônica.

Presidente

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE
RELATOR

Procurador de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 9 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ13

Cuida-se de recurso de apelação interposto pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VIA VENETTO contra sentença (ID 88697475) proferida pelo MM Juízo da 7ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador (BA), nos autos da AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR VÍCIOS CONSTRUTIVOS  n. 0365489-39.2013.8.05.0001, proposta em face de CONSTRUTORA BAHIA FORTE LTDA, que julgou improcedente a demanda nos seguintes termos:

“(...) Ante o exposto, com base no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados pela autora, extinguindo o processo, com análise de mérito. Considerando que não houve acolhimento dos pedidos, condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, na quantia correspondente a 10% do valor da causa, devidamente atualizado, bem como às custas processuais. Intimações necessárias. Após o trânsito em julgado, nada requerido, arquive-se. PRI.”

Inicialmente, o apelante requer a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, sustentando a impossibilidade de arcar com as despesas processuais sem prejuízo de sua manutenção, argumentando que, embora pessoa jurídica, o condomínio enfrenta severas dificuldades financeiras decorrentes de alta inadimplência e dos custos para reparo dos vícios construtivos identificados nas áreas comuns.

No mérito, o recorrente afirma que o empreendimento, entregue em 2008, apresentou, desde o início, inúmeros vícios construtivos, muitos de natureza oculta, como infiltrações, trincas, falhas de impermeabilização e defeitos estruturais, comprovados por laudo técnico elaborado em 2013. Alega que tais vícios comprometeram a segurança e a habitabilidade do edifício, e que, não obstante devidamente notificada, a construtora permaneceu inerte, compelindo o condomínio a promover as obras corretivas às suas expensas.

Defende a inexistência de decadência, sustentando que o prazo de cinco anos, previsto no art. 618 do Código Civil, refere-se apenas à garantia de solidez e segurança da obra, não se confundindo com o prazo prescricional decenal para propositura de ação indenizatória, conforme o art. 205 do mesmo diploma legal e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. 

Argumenta que os vícios foram detectados dentro do prazo de garantia e que a ação foi proposta tempestivamente, razão pela qual a sentença incorreu em equívoco ao considerar extinto o direito de ação.

Aduz, ainda, que a construtora responde objetivamente pelos vícios construtivos, nos termos do art. 618 do Código Civil e do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, dispensando-se a prova de culpa, bastando a demonstração do defeito e do nexo causal. 

Ressalta que o laudo pericial confirma a origem construtiva dos defeitos e que a conduta omissiva da ré viola o dever de boa-fé e a confiança legítima dos adquirentes.

Afirma que os vícios ocultos apenas se manifestaram após certo tempo de uso, o que reforça a natureza contínua da responsabilidade da construtora. Sustenta que o condomínio agiu de forma diligente ao buscar solução extrajudicial antes de recorrer ao Judiciário e que a sentença desconsiderou a jurisprudência pacífica sobre a matéria.

Por fim, pleiteia o reconhecimento da responsabilidade civil da construtora e a consequente condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, correspondentes aos gastos efetuados com reparos, contratação de perícias e honorários, bem como à compensação pelos prejuízos extrapatrimoniais suportados pelos condôminos, decorrentes da perda de tranquilidade e da frustração das legítimas expectativas quanto à qualidade do empreendimento. 

Requer, assim, o provimento integral do recurso para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais.

Apesar de devidamente intimada, a parte apelada deixou de apresentar contrarrazões ao recurso, conforme se infere da certidão constante do ID 88697487.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do CPC/2015, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC/2015 e art. 187, I, do RITJBA.

É o relatório.

Salvador (BA), 10 de novembro de 2025.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ13

Inicialmente, passo à análise do pedido de gratuidade da justiça formulado pela parte apelante. 

Nos termos do art. 98, caput, do Código de Processo Civil, "a pessoa natural ou jurídica, com ou sem fins lucrativos, que comprovar insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios, tem direito à gratuidade da justiça".

No caso em exame, a documentação acostada aos autos, sob os IDs. 88697481, 88697482, 88697483 e 88697484, mostra-se suficiente para comprovar a condição de hipossuficiência financeira da parte apelante. 

Cumpre também observar o enunciado da Súmula nº 481 do STJ, que dispõe: “Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais”.

Assim, considerando o acervo documental juntado, especialmente as demonstrações contábeis que evidenciam a situação deficitária da apelante, DEFIRO o pedido de justiça gratuita recursal, permitindo que a parte apelante litigue sob o amparo da assistência judiciária.

Assim, presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo à análise do mérito.

No mérito, verifica-se que a presente ação cinge-se à pretensão do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VIA VENETTO de obter a responsabilização civil da CONSTRUTORA BAHIA FORTE LTDA pelos vícios construtivos identificados no empreendimento após a entrega da obra e a imissão na posse dos adquirentes. 

A parte autora alega a existência de diversas irregularidades de ordem técnica que comprometem a segurança, a solidez e a estética do edifício, causando desvalorização do imóvel e prejuízos aos condôminos. Busca, assim, a condenação da ré ao ressarcimento dos danos materiais e morais, bem como à restituição dos valores despendidos com a perícia e honorários advocatícios, além da obrigação de entregar os projetos da obra e demais providências correlatas.

Após regular tramitação do feito, sobreveio sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados pela parte autora, motivo pelo qual esta interpôs o presente recurso de apelação.

Feita esta digressão necessária à compreensão da lide e delimitação da irresignação, passa-se à análise do mérito recursal.

A priori, cumpre ressaltar que, não obstante o esforço argumentativo desenvolvido pela parte apelante no sentido de sustentar que a sentença teria reconhecido a ocorrência de prescrição, verifica-se que, em momento algum, o magistrado de primeiro grau declarou a existência de prescrição ou decadência da pretensão autoral. Ao revés, limitou-se, de forma adequada, a discorrer acerca do prazo de garantia previsto no artigo 618 do Código Civil, o qual disciplina a responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra.

A jurisprudência consolidada, inclusive em sede do Superior Tribunal de Justiça, firmou entendimento de que o prazo de cinco anos referido no dispositivo legal mencionado não se trata de prazo prescricional ou decadencial, mas sim de prazo de garantia legal, conferido ao comitente para verificação de vícios ocultos que afetem a solidez e segurança da obra.

Com efeito, durante o referido prazo quinquenal, subsiste a responsabilidade do construtor pelos vícios que comprometam a solidez, a segurança ou a durabilidade do imóvel, de modo que, constatado o defeito dentro do período de garantia, assiste ao comitente o direito de pleitear a reparação cabível. Tal compreensão foi corretamente delineada pelo douto magistrado de primeiro grau, que assim consignou, in verbis:

“(...)” É fato que ambos buscaram a realização de laudo técnico para comprovar suas alegações, entretanto, observa-se que em verdade, não se verificou a presença de responsabilidade da construtora no tocante aos vícios encontrados no edifício. Desde já, destaco que, conforme informado, a garantia prevista no art. 618 do Código Civil possui prazo de 5 (cinco) anos. Sobre o assunto, vejamos: Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Superada essa questão, vê-se que, de fato, os vícios constatados não foram averiguados dentro do período legalmente previsto. Se este fosse o caso, haveria a necessidade da construtora ser acionada para que procedesse com as reparações cabíveis. “(...)”

Ademais, da análise detida dos autos, não se verifica a existência de elementos probatórios capazes de demonstrar que os vícios relatados tenham decorrido de falha na execução da obra imputável à construtora, inexistindo, portanto, comprovação de que os danos apontados sejam resultado de defeito construtivo.

Os elementos probatórios produzidos não evidenciam a existência de defeitos estruturais capazes de comprometer a segurança ou a solidez do edifício, mas, ao revés, demonstram tratar-se de problemas pontuais e compatíveis com o desgaste natural do tempo, uso contínuo do imóvel e ausência de manutenção adequada por parte dos condôminos.

Conforme se extrai da documentação acostada, os vícios alegados consistem, em sua maioria, em infiltrações, trincas superficiais e deteriorações próprias da passagem dos anos, não sendo demonstrada a relação direta de causalidade entre tais fatos e eventual falha na execução da obra.

Dessa forma, ausente prova robusta de que os danos advêm de vício construtivo imputável à ré, não se desincumbiu a parte autora do ônus probatório que lhe competia, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

Destarte, a manutenção da sentença de improcedência é medida que se impõe, uma vez que a pretensão indenizatória carece de suporte fático e probatório suficiente.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO, mantendo-se incólume a sentença de improcedência.

Diante do não provimento do recurso, majoro os honorários sucumbenciais fixados na origem para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do § 11 do art. 85, do CPC.

É o voto.

Salvador, Sala de sessões, data da assinatura eletrônica.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator