AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. REFORMA DE LAJE. NECESSIDADE DE CONTRADITÓRIO. SUSPENSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. PROVIMENTO DO RECURSO.

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO EXPRESSO 2222 RESIDÊNCIA & CHARME contra decisão proferida nos autos da Ação Cominatória de Obrigação de Fazer c/c Indenizatória com Tutela de Urgência, na qual foi determinada a realização de reparos em infiltrações na unidade da autora, EGILA MARIA SOLEDADE DA SILVA, no prazo de 15 dias úteis, sob pena de multa diária.

2. Discute-se a responsabilidade do condomínio pelos reparos nas infiltrações e a necessidade de prova técnica para determinar a origem do problema antes da imposição de qualquer obrigação de fazer.

3. A presença de múltiplos processos tratando da mesma questão, incluindo ação de produção antecipada de provas e outra demanda sobre a instalação de estrutura na cobertura da unidade, indica risco de decisões contraditórias.

4. A ausência de comprovação categórica de que as infiltrações decorrem de área comum e não das intervenções realizadas pela agravada justifica a necessidade de dilação probatória antes da imposição de obrigação ao condomínio.

5. A prudência processual recomenda a suspensão da obrigação de fazer até que se conclua a prova pericial em andamento.

6. O julgamento do mérito do agravo de instrumento torna prejudicado o agravo interno interposto pela parte agravada contra a decisão monocrática que concedeu efeito suspensivo ao recurso principal, em razão da perda superveniente do interesse recursal.

7. Recurso conhecido e provido para suspender os efeitos da tutela de urgência deferida nos autos de origem até a conclusão da prova pericial. Agravo interno julgado prejudicado.

Tese de julgamento: "1. A obrigação de fazer para reparação de danos estruturais em imóvel condominial deve ser precedida de prova técnica quando houver controvérsia sobre a origem do problema. 2. O risco de decisões conflitantes justifica a necessidade de prudência processual na concessão de tutela de urgência. 3. Com o julgamento do mérito do agravo de instrumento, resta prejudicado o agravo interno interposto contra a decisão monocrática que concedeu efeito suspensivo."

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8051841-43.2024.8.05.0000, em que é Agravante o CONDOMÍNIO EXPRESSO 2222 RESIDÊNCIA & CHARME e Agravado o EGILA MARIA SOLEDADE DA SILVA.

ACORDAM, os Desembargadores integrantes da colenda Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO E JULGAR PREJUDICADO O AGRAVO INTERNO, nos termos do voto condutor.

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO EXPRESSO 2222 RESIDÊNCIA E CHARME (ID67673728), em face da decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, que, na AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA COM TUTELA DE URGÊNCIA de nº 8085728-15.2024.8.05.0001, deferiu a tutela de urgência requerida pela parte autora, EGILA MARIA SOLEDADE DA SILVA (ID451657169 – autos de origem), nos seguintes termos:

Nos moldes do art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora). Com isso, busca-se conceder, de forma antecipada, o próprio provimento jurisdicional pleiteado ou seus efeitos.

Na lição do Prof. E. CARREIRA ALVIM, in Do Código de Processo Civil, Saraiva, 1996, pág. 60:

A constatação da verossimilhança e demais condições que autorizam a antecipação da tutela dependerá, sempre, de um juízo de delibação, em moldes análogos ao formulado para fins de verificação dos pressupostos da medida liminar em feitos cautelares ou mandamentais. Esse Juízo consiste em valorar os fatos e o direito, certificando-se na probabilidade de êxito na causa, no que pode influir a natureza do fato, a espécie de prova (v.g., prova pré-constituída), como da própria orientação jurisprudencial.

Por esta razão, no exame do pedido de tutela de urgência, o juiz não foge a esse juízo crítico dos fatos e do direito, do qual resultará, ou não, o seu convencimento da verossimilhança, para fins de concessão ou denegação do provimento antecipado.

Ao exame dos autos, a título de cognição sumária e superficial, constata-se a presença dos requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil, que autorizam a concessão da tutela de urgência, vez que este Juízo, ante as provas produzidas, encontra-se convencido da verossimilhança da alegação e há, no caso, fundado receio de dano de difícil reparação, caso aguarde-se o julgamento final da demanda.

Com efeito, as fotografias juntadas ao fólio indicam a existência de infiltrações que atingem o imóvel residencial de propriedade dos autores, danificando o forro e as paredes e colocando em risco a integridade dos móveis que guarnecem o apartamento. Pontua-se, ainda, que o parecer técnico colacionado aos autos (ID. 451292211), subscrito pelo engenheiro José Dantas Ribeiro, CREA/BA 16.480, evidencia que os problemas detectados no imóvel da autora são provenientes da laje de cobertura dos apartamentos, de responsabilidade do condomínio réu. Essa questão também já tinha sido sinalizada em laudo anterior (ID. 451292210), subscrito pelo Engenheiro Eliseu Dantas Ramos, CREA 33.769. Por tudo isso, conclui-se estar presente o fumus boni juris da pretensão autoral.

Não se pode negar, ainda, que existe a possibilidade da ocorrência de dano grave e de difícil reparação caso a medida liminar não seja imediatamente deferida, em razão dos danos que vem sendo causados no imóvel da autora, agravados a cada dia em que o problema não é resolvido, com reflexos, inclusive, no bem-estar daqueles que ali residem. Há, ainda, o risco de curto-circuito e incêndio, como noticiado no laudo pericial de ID. 451292211.

Por tudo quanto exposto, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA, para determinar ao Réu que adote as providências necessárias para reparar as infiltrações que vêm causando danos aos imóveis da autora, iniciando, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, a impermeabilização da laje superior e o reparo dos danos internos provocados pelos vazamentos, devendo finalizar o serviço em até 45 (quarenta e cinco) dias úteis da intimação desta decisão. Fixo multa diária no valor de R$ 200,00 (duzentos reais) para a hipótese de descumprimento de quaisquer das determinações constantes desta decisão, sem prejuízo de outras medidas aptas a assegurar o seu resultado prático.

INTIME-SE a parte ré para imediato cumprimento dessa decisão e CITE-SE para contestar o feito, no prazo de 15 (QUINZE) dias. Registre-se que a regra para contagem do prazo do art. 335, I do CPC não será aplicada, tendo em vista que não ocorrerá, no momento, tentativa de conciliação. Destarte, o prazo para defesa contará a partir da citação”.

Ressalta a parte agravante que “segundo o art. 5º, do Código Civil, o terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. No caso dos autos, deve-se ressaltar que a Agravada é proprietária das unidades 704 e 705, sendo que ambas são unidades DUPLEX, inclusive com pavimento superior aberto em sua maior parte”.

Alega que, segundo a regra incerta no artigo 1.344 do CC, ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Prossegue argumentando que “o terraço de cobertura pode ser área comum ou privativa de determinada unidade autônoma, de modo que a manutenção e a conservação do terraço de cobertura incumbem ao condômino quando integrar a propriedade exclusiva da unidade autônoma ou, ainda que de propriedade comum, for de uso exclusivo do condômino. Apenas se de propriedade e de uso comum, os terraços, lajes e telhados devem ser mantidos e conservados pelo condomínio”.

Pondera que, no caso dos autos, a parte mais significativa do terraço/laje do condomínio é de propriedade privativa da unidade da parte agravada.

Chama a atenção para o fato de que “a Recorrida não faz qualquer relação entre os pontos de infiltração no interior de sua unidade e as áreas que seriam áreas comuns de laje. Não há então delimitação adequada das áreas de infiltração e vazamento vislumbradas nas unidades 704 e 705, bem como de sua extensão, não sendo possível dizer que as mesmas se vinculam ou se originam das áreas de laje comum”.

Pontua que “ao longo dos últimos anos, a Agravada executou diversas intervenções nas estruturas físicas das unidades, incluindo a instalação de uma piscina, um elevador, fechamento com estruturas metálicas e instalação de guarda-corpo. Por fim, a Recorrida promoveu da realização da obra, com a instalação de cobertura AEROMAX na área aberta da cobertura”.

Sinaliza que “A instalação dessa cobertura implicou em furos de fixação da estrutura sobre a laje. Nesse ponto precisamente é preciso fazer alusão à ação de nº. 8079363- 42.2024.805.0001, promovida pelo Agravante em face da Recorrida e na qual já foi deferida medida liminar (confirmada pelo Tribunal de Justiça da Bahia no agravo de n. 8049543-78.2024.8.05.0000), determinando a retirada da mencionada estrutura”.

Descreve que a parte agrava realizou diversas obras e modificações em sua unidade, destacando que tais alterações constituem situações de perda de garantias nas instalações originalmente entregues, ficando a agravada responsável pelos danos que ocorrerem nas unidades residenciais, listou as referidas alterações.

Destacou, ainda, que “diante da impossibilidade atual em se dizer acerca da origem correta das infiltrações, o Agravante ajuizou ação de produção antecipada de prova, a qual fora autuada sob o nº. 8100731-10.2024.8.05.0001 e que objetiva precisar a causa dos danos nos imóveis de propriedade da Agravada, os quais podem ser originários tanto das intervenções realizadas pela própria Agravada, como podem advir de vício construtivo, diante da inadequada concepção e/ou execução do sistema de impermeabilização”.

Em acréscimo, afirma que “Não bastasse essas circunstâncias, cumpre ainda apontar para a existência de vícios de obra referentes ao sistema de impermeabilização já verificado em trabalhos diversos. Assim, inspeções em áreas comuns do Empreendimento como, garagens, laje do térreo e cobertura demostraram problemas de infiltrações e falhas construtivas no processo executivo do sistema de impermeabilização”.

Revela a existência de demanda proposta pelo Condomínio em face da incorporadora (8140197-50.2020.8.05.0001), bem como ação de produção antecipada de prova que aborda vícios de obra a partir da avaliação das áreas comuns do empreendimento (8032252-04.2020.8.05.0001) e que trata, de modo geral, do sistema de impermeabilização.

Salienta não ser sua responsabilidade intervir para reparar vícios construtivos, o que seria responsabilidade da incorporadora, diz serem inaplicáveis os artigos 1.331 e 1.348 do CC.

Ao final, pugna seja atribuído, efeito suspensivo ao agravo de instrumento no sentido de que sejam imediatamente suspensos os efeitos da interlocutória agravada, especialmente para que não seja o Agravante compelido a executar as intervenções deferidas. No mérito, pugna pela reforma da liminar, revendo-se a interlocutória que impôs ao Agravante obrigação de fazer.

Em decisão de ID68035978, foi deferido o pedido de concessão do efeito suspensivo.

Irresignada, a parte agravada interpôs agravo interno (ID69376350) pugnando pela reforma da decisão monocrática, especialmente para que seja declarada a ausência de conexão entre processos.

A parte Agravada, devidamente intimada, apresentou contrarrazões ao agravo de instrumento, conforme ID69652751, com preliminar de incompetência deste Relator para conhecer e julgar o agravo de instrumento.

CONDOMÍNIO EXPRESSO 2222 RESIDÊNCIA E CHARME apresenta contrarrazões ao agravo interno no ID70902168.

Manifestação da parte agravante sobre a preliminar arguida em contrarrazões no ID72737211.

Devolvo os autos à Secretaria da Primeira Câmara, com o presente relatório, nos termos do art. 931 do CPC, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando que há previsão regimental para sustentação oral (RITJBA, art. 187, I).

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto pelo CONDOMÍNIO EXPRESSO 2222 RESIDÊNCIA & CHARME em face da decisão interlocutória proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, nos autos da Ação Cominatória de Obrigação de Fazer c/c Indenizatória com Tutela de Urgência, proposta por EGILA MARIA SOLEDADE DA SILVA, que determinou a adoção de providências para reparar infiltrações na unidade da parte autora, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, sob pena de multa diária.

No mérito, a controvérsia cinge-se à análise da responsabilidade do condomínio pelos reparos determinados na decisão agravada, bem como à alegação da parte agravada de inexistência de conexão entre os processos mencionados.

A parte agravada sustenta que não há conexão entre o presente agravo e o agravo de instrumento anteriormente interposto pelo agravante, no qual foi deferida medida liminar determinando a retirada da estrutura instalada na cobertura da unidade de sua propriedade. Argumenta, ainda, que os pedidos e causas de pedir são distintos e, por isso, não haveria risco de decisões conflitantes.

Entretanto, tal alegação não se sustenta à luz do que se verifica nos autos. A conexão entre os feitos não decorre apenas da eventual identidade de pedidos ou causas de pedir, mas da inegável interdependência dos fatos subjacentes a ambas as demandas e do risco concreto de prolação de decisões conflitantes pelo mesmo Tribunal.

A presente demanda tem por objeto a obrigação imposta ao agravante de realizar obras de reparo na unidade da agravada, sob o fundamento de que as infiltrações decorrem de falhas estruturais na laje de cobertura do edifício, supostamente de responsabilidade do condomínio. Contudo, o agravante sustenta que a referida cobertura é de uso privativo da agravada e que, além de diversas intervenções estruturais realizadas na unidade, a agravada instalou uma cobertura AEROMAX, cuja remoção já foi determinada judicialmente no agravo anteriormente interposto.

Ora, se a remoção da estrutura foi determinada em um agravo e, neste, se discute a origem das infiltrações e a responsabilidade pelos danos, há evidente risco de decisões contraditórias. No primeiro agravo, reconheceu-se que a estrutura deveria ser retirada, o que pode indicar sua influência sobre os problemas relatados. Já na presente demanda, busca-se impor ao agravante o dever de reparação, sem que se aguarde a definição técnica sobre a relação entre as intervenções da agravada e os danos constatados.

Além disso, há uma ação de produção antecipada de provas em trâmite, na qual já foi deferida perícia para avaliar a origem das infiltrações. Assim, eventual manutenção da tutela de urgência imposta ao agravante poderia tornar inócua a referida prova pericial, caso esta venha a concluir que os danos resultam de intervenções realizadas pela própria agravada.

O Código de Processo Civil prevê, em seu art. 55, § 3º, que mesmo na ausência de conexão estrita entre ações, a reunião de processos poderá ser determinada quando houver risco de decisões conflitantes. Nesse contexto, o argumento de ausência de conexão formal não pode ser utilizado para afastar a necessidade de uma abordagem prudente e coordenada entre os feitos, especialmente diante da existência de múltiplas ações discutindo, sob diferentes aspectos, as infiltrações na unidade da agravada.

Portanto, há sim conexão fática e jurídica entre os processos, pois todos envolvem a responsabilidade pelos danos alegados e a definição da real origem das infiltrações, sendo essencial que se evite a antecipação de uma obrigação que poderá ser posteriormente afastada, caso a prova técnica venha a demonstrar que a causa das infiltrações não é de responsabilidade do condomínio.

Assim, rejeita-se a alegação da agravada de inexistência de conexão entre os feitos, pois a interdependência dos fatos e o risco concreto de decisões conflitantes impõem a necessidade de tratamento uniforme das questões em debate.

No mérito, convém ressaltar que, a jurisprudência tem assentado que a tutela de urgência só pode ser deferida quando há elementos suficientes a demonstrar a probabilidade do direito alegado pela parte autora. No caso concreto, há uma discussão legítima sobre a origem das infiltrações, que ainda não foi esclarecida de forma técnica.

A parte agravada requer, na ação de origem, a antecipação da tutela para determinar que o Réu, ora agravante, adote as providências reparatórias necessárias, em caráter emergencial, das áreas comuns afetadas pelas infiltrações, bem como das áreas privativas das unidades autônomas 704 e 705.

Contudo, não restou esclarecido nos autos se a cobertura a que se refere a parte autora pertence de fato ao condomínio acionado, tendo em vista que a unidade da parte agravada é um DUPLEX, restando duvidoso nos autos, ao menos neste momento processual, a parte que deve ser responsabilizada pelos reparos pretendidos.

Neste ponto, convém chamar atenção para o fato de que a parte agravada fez diversas alterações na sua unidade, tais como: “Substituição da jacuzzi entregue originalmente por uma piscina, considerando a alteração dos equipamentos de operação e tubulações; Instalação de esquadrias e vidros a fim de fechar a varanda; Instalação de cobertura de vidro e alumínio na área da varanda; Instalação de equipamento de acessibilidade (elevador) com corte da laje estrutural do edifício; Instalação de deck de madeira nas varandas das coberturas”, conforme se verifica do documento de ID67673729.

Para além destas modificações, também foi realizada a instalação de uma cobertura AEROMAX, a qual foi objeto de impugnação pelo Condomínio na ação de nº 8079363-42.2024.805.0001, com liminar deferida determinando a imediata retirada da estrutura, decisão que foi objeto de agravo de instrumento nº 8049543-78.2024.8.05.0000, no qual foi indeferido, por este Relator, o pedido de efeito suspensivo.

A parte agravante menciona a existência da ação de produção de prova antecipada de nº 8100731-10.2024.8.05.0001, distribuída para a 3º Vara Cível de Salvador, discutindo exatamente as infiltrações objeto da ação de origem, observo que naquela ação foi proferido despacho em 29/07/2024, nomeando perito para realização da prova pericial pretendida.

A produção antecipada de provas é um procedimento específico, em regra preventivo, diante da existência de fundado receio de que os fatos que se pretende constatar por meio de exame pericial, se tornem de impossível ou muito difícil verificação no momento regular de sua realização, assim, acaso mantida a decisão agravada a perícia determinada nesta ação poderá ficar comprometida.

Nesse contexto, e diante da existência de dúvidas ainda não saneadas por completo, vislumbro a verossimilhança das alegações da parte agravante, sendo prudente aguardar a produção da prova pericial para que fique delimitada a responsabilidade pelos reparos na unidade da parte agravada.

Como bem asseverado pelo agravante, há registros de diversas intervenções estruturais realizadas pela agravada em sua unidade. Esse fator por si só já justificaria a necessidade de perícia antes da imposição de qualquer obrigação de fazer ao condomínio.

Além disso, o laudo técnico apresentado pela agravada não esclarece de forma categórica que as infiltrações são provenientes de área comum, o que evidencia a necessidade de dilação probatória.

Assim, impõe-se a reforma da decisão para suspender a obrigação imposta ao agravante até que haja instrução probatória adequada nos autos, com a conclusão da perícia determinada.

Por fim, ressalte-se que o julgamento de mérito do Agravo de Instrumento torna prejudicado o objeto do Agravo Interno interposto no bojo do recurso principal em face de decisão monocrática, haja vista que o ato processual impugnado se reveste de decisão precária e provisória, a ser destituída ou confirmada pelo julgamento de mérito do recurso principal.

Assim, com a perda superveniente do interesse recursal, face o julgamento de mérito do Agravo de Instrumento, impõe-se reconhecer a prejudicialidade do Agravo Interno de ID68793506

Ante o exposto, voto por DAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, reformando a decisão agravada para suspender os efeitos da tutela de urgência deferida nos autos de origem, até que seja realizada a produção de prova técnica apta a esclarecer a real origem das infiltrações e definir a responsabilidade pelos reparos. Julgo prejudicado o agravo interno interposto em face da decisão monocrática proferida no bojo do Agravo de Instrumento (ID68793506).

Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8051841-43.2024.8.05.0000
Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível
AGRAVANTE: CONDOMINIO EXPRESSO 2222 RESIDENCIA & CHARME
Advogado(s): SYLVIO GARCEZ JUNIOR
AGRAVADO: EGILA MARIA SOLEDADE DA SILVA
Advogado(s):LETICIA MARIA CABRAL SARAIVA, LUIZ GONZAGA DE PAULA VIEIRA

Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8051841-43.2024.8.05.0000
Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível
AGRAVANTE: CONDOMINIO EXPRESSO 2222 RESIDENCIA & CHARME
Advogado(s): SYLVIO GARCEZ JUNIOR
AGRAVADO: EGILA MARIA SOLEDADE DA SILVA
Advogado(s): LETICIA MARIA CABRAL SARAIVA, LUIZ GONZAGA DE PAULA VIEIRA

Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8051841-43.2024.8.05.0000
Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível
AGRAVANTE: CONDOMINIO EXPRESSO 2222 RESIDENCIA & CHARME
Advogado(s): SYLVIO GARCEZ JUNIOR
AGRAVADO: EGILA MARIA SOLEDADE DA SILVA
Advogado(s): LETICIA MARIA CABRAL SARAIVA, LUIZ GONZAGA DE PAULA VIEIRA