PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8003389-36.2023.8.05.0000 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| AGRAVANTE: ALUMEN EMPREENDIMENTOS LTDA |
| Advogado(s): PEDRO EDUARDO PINHEIRO SILVA, NADINE ARAUJO AMORIM |
| AGRAVADO: DELVANDE DA SILVA BRITO e outros (2) |
| Advogado(s): PRISCILA DE OLIVEIRA GRILO SOUZA registrado(a) civilmente como PRISCILA GRILO SOUZA, WILIAM SILVA SOUZA |
A teor do art. 1.015, I do CPC/2015, é hipótese de cabimento do recurso.
Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por ALUMEN EMPREENDIMENTOS LTDA contra a decisão de Id. 235028034 dos autos originários, que deferiu a tutela de urgência no processo 8000811-74.2022.8.05.0020, ajuizado por DELVANDE DA SILVA BRITO em face de MARCOS BARBOSA FREIRES e ELAINE REHEM FREIRES.
O presente recurso está restrito ao exame da decisão que deferiu a medida liminar requerida pelo 1º Agravado (Delvande da Silva Brito), preservando a matéria de fundo que ainda será conhecida em primeiro grau.
A pretensão de reforma da decisão hostilizada deve ser analisada à luz do que dispõe o art. 300 do CPC/2015, cuja redação é a seguinte:
Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Analisando o referido dispositivo, verifica-se que o deferimento da tutela exige a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo.
Segundo ensinamento de Daniel Mitidiero (Antecipação da Tutela. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2023 – [livro eletrônico]):
“A antecipação de tutela está ligada à probabilidade das alegações. É preciso valorar a adequação da hipótese afirmada pela parte, analisar as provas produzidas e promover um confronto entre hipótese e prova, ainda que se exija grau menos elevado de certeza a respeito da veracidade das alegações para sua concessão. Não basta a verossimilhança para antecipação da tutela – isto é, não basta a valoração da alegação da parte à luz daquilo que normalmente acontece. Se bastasse a verossimilhança, correr-se-ia o risco de agredir a esfera jurídica da parte sem suficiente grau de certeza a respeito da veracidade das alegações – violando-se, portanto, o direito à segurança jurídica no processo. Ao permitir juízos de cognição sumária, é certo que o legislador autoriza a prolação de provimentos provisórios fundados em versões unilaterais da causa e em quadros probatórios incompletos. Daí não se tire, porém, que o legislador tenha renunciado à confirmação – ainda que em grau menor – das alegações da parte para concessão da tutela jurisdicional”.
Já sobre o perigo de dano, o doutrinador esclarece:
“O conceito que importa para antecipação da tutela é o conceito de perigo na demora, consubstanciado na impossibilidade de espera para acautelamento ou satisfação do direito alegado em juízo, sob pena de frustrada a possibilidade de obtenção de tutela específica do direito ou mesmo de tutela pelo equivalente monetário em face do decurso do tempo. É o perigo ligado à espera, que pode acarretar a ocorrência, a reiteração ou a continuação tanto de um ato ilícito como de um fato danoso capaz de frustrar a frutuosidade do direito. Nessa perspectiva, aliás, é importante perceber que o perigo na demora, como conceito puramente processual que é, tem textura suficientemente aberta ao plano do direito material, sendo idôneo para viabilizar a antecipação da tutela tanto diante do ato ilícito como do fato danoso”.
Compulsando os autos de origem, verifica-se que Delvande da Silva Brito ingressou com ação ordinária de obrigação de fazer c/c pedido de tutela de urgência em face de Marcos Barbosa Freires e Elaine Rehem Freires.
Na inicial, o Autor aduz que, em 12 de janeiro de 2022, adquiriu 04 (quatro) lotes (terrenos) dos Requeridos, por meio de Instrumento Particular de Compra e Venda, o qual estabelecia um pagamento inicial no valor de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), por meio de dois cheques, no valor de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais) cada, os quais já foram compensados, e o restante, ou seja, a quantia de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) no ato de registro da escritura.
Ainda conforme a Inicial, “semanas após a aquisição dos imóveis, o Requerente tomou conhecimento de que os Requeridos haviam vendido os mesmos imóveis para uma terceira pessoa de nome MURILO ANDRADE SANTOS FILHO e, fato que levou o Requerente a entrar em contato telefônico com os Requeridos, os quais confirmaram a venda para aquela pessoal, contudo, ressaltaram que houve descumprimento de contrato por parte do Sr. MURILO ANDRADE, razão pela qual procedeu-se com o distrato” (Id. 224293017).
Pugnou pela concessão de tutela de urgência para decretar a indisponibilidade dos imóveis objeto da lide, junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Barra do Choça.
O juízo de primeiro grau deferiu o pleito liminar, nos seguintes termos:
“In casu, busca o autor a antecipação dos efeitos da tutela, a fim de que seja determinada a indisponibilidade dos imóveis adquiridos por ele.
Alega que adquiriu quatro lotes junto aos Requeridos, no valor de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), através de contrato particular de compra e venda, datado de 12 de janeiro de 2022, com pagamento de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais) na assinatura do contrato e R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) que deveria ser pago no ato de formalização da escritura do imóvel.
A determinação de indisponibilidade dos bens até o julgamento da ação, tem o objetivo de prevenir litígios e prejuízos para o requerente e eventuais adquirentes dos imóveis negociados.
Posto isto, defiro a tutela de urgência requerida, determinando a indisponibilidade dos imóveis abaixo relacionados, junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Barra do Choça:
· UM LOTE sob nº “12” da Quadra “03”, medindo 13,33 (treze vírgula trinta e três) de largura na frente, 12 (doze) metros de largura no fundo, 32,31 (trinta e dois vírgula trinta e um) metros da frente ao fundo do lado direito e 26,49 (vinte e seis virgula quarenta e nove) metros da frente ao fundo do lado esquerdo, do Loteamento Candeias, situado na Av Francisco Amorim, nº 788, Bairro Cidade Jardim, Barra do Choça – Bahia, objeto matricula de º. 8.274, Cartório de Registros Imóveis de Barra do Choça – BA.
· UM LOTE sob nº “13” da Quadra, “03” medindo 11,67 (onze virgula sessenta e sete) metros de largura na frente, 10,50 (dez virgula cinquenta) metros de largura no fundo, 37,41 (trinta e sete virgula quarenta e um) metros da frente ao fundo do lado direito e 32,31 (trinta e dois virgula trinta e um) metros da frente ao fundo do lado esquerdo, do Loteamento Candeias, situado na Av Francisco Amorim, nº 800 , Bairro Cidade Jardim, Barra do Choça – Bahia, objeto matricula de nº. 8.277, Cartório de Registros Imóveis de Barra do Choça – BA.
· UM LOTE sob nº “14” da Quadra “03”, medindo 11,67 (onze virgula sessenta e sete) metros de largura na frente, 10,50 (dez virgula cinquenta) metros de largura no fundo, 32,51 (trinta e dois virgula cinquenta e um) metros da frente ao fundo do lado direito e 27,41 (vinte e sete virgula quarenta e um) metros da frente ao fundo do lado esquerdo, do Loteamento Candeias, situado na Av Francisco Amorim, Bairro Cidade Jardim, Barra do Choça – Bahia, objeto matricula de nº. 8.275, Cartório de Registros Imóveis de Barra do Choça – BA.
· UM LOTE sob o n.º “15” da Quadra, “03”, medindo 13,33 (treze virgula trinta e três) metros de largura na frente, 12 (doze) metros de largura no fundo, 38,34 (trinta e oito virgula trinta e quatro) metros da frente ao fundo, do lado direito e 32,51 (trinta e dois virgula cinquenta e um) metros da frente ao fundo do lado esquerdo, do Loteamento Candeias, situado na Av. Francisco Amorim, nº 8.276, Bairro Cidade Jardim, Barra do Choça – Bahia, objeto matricula de nº. 8.276, Cartório de Registros Imóveis de Barra do Choça – BA”.
Na condição de terceira interessada, ALUMEN EMPREENDIMENTOS LTDA interpõe o presente recurso.
Afirma que os bens objeto do litígio foram vendidos à Agravante, mediante promessa de compra e venda firmada em 23/04/2020 e averbada na matrícula dos bens.
Aponta que “o próprio Primeiro Agravado, em sua exordial, afirma-se ciente de que os bens objeto da lide foram prometidos a outrem e que tal pactuação antecede os negócios jurídicos que ele mesmo firmou.”
Menciona a existência de “Notificação Extrajudicial desta Agravante (Id 224296975), datada de 15/08/2022, que registra a vigência da pactuação e sua expectativa de lavrar, em breve, as respectivas Escrituras Públicas de Compra e Venda”.
Indica, ainda, que consta nos autos comprovante de pagamento desta Agravante em favor do Segundo e da Terceira Agravados (Id 224296975 - Pág. 4), datado de 16/08/2022.
Por fim, salienta que a alegação de que o contrato firmado com a Agravante teria sido objeto de distrato carece de comprovação.
Diante disso, sustenta a ausência de probabilidade do direito do 1º Agravado, destacando que a manutenção da determinação de indisponibilidade dos imóveis continuaria a impossibilitar, injustificadamente, o exercício do seu genuíno direito real de aquisição.
Examinemos a probabilidade do direito.
Na origem, o objeto de discussão consiste no direito de aquisição dos lotes sob os n.ºs 12, 13, 14 e 15, da Quadra “03”, do Loteamento Candeias, situado na Av Francisco Amorim, nº 788, Bairro Cidade Jardim, Barra do Choça – Bahia, objeto das matrículas n.ºs 8.274, 8.277, 8.275 e 8.276, no Cartório de Registro de Imóveis de Barra do Choça-BA.
No “Contrato Particular de Compra e Venda” (Id. 224293033 dos autos originários), celebrado em 12 de janeiro de 2022, consta como compromissários vendedores dos referidos imóveis, Marcos Barbosa Freires e Elaine Rehem Freires (2º e 3º Agravados), e como compromissário comprador, Delvande da Silva Brito (1º Agravado).
No referido instrumento, ficou ajustado que o preço total de venda é de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), a ser pago da seguinte forma: “R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais) de entrada, dividido em (02) dois cheques de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais) (...), ficando R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais), para ser pago no ato da escritura”.
Os extratos colacionados no Id. 224293029 demonstram que o valor da entrada foi pago pelo 1º agravado, tendo em vista a compensação de dois cheques no valor de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), cada, respectivamente nos dias 12 e 13 de janeiro de 2022.
Por sua vez, verifica-se que foi firmado outro “Contrato de Compromisso de Compra e Venda” (Id. 329827566 dos autos originários), em 23/04/2020, relativo aos mesmos imóveis, no qual figura como promitente vendedores, Marcos Barbosa Freires e Elaine Rehem Freires (2º e 3º Agravados), e como promitente comprador, Alumen Empreendimentos LTDA (Agravante), representada pelo sócio Murilo Andrade Santos Filhos. Na cláusula terceira do referido instrumento, convencionou-se o pagamento da seguinte forma:
“O preço e pagamento certo e ajustado de R$ 160.000,00 (Cento e sessenta mil reais), dos quais R$ 107.100,00 (cento e sete mil e cem reais) correspondem à dívida contraída no Banco Bradesco para baixa da alienação fiduciária, cujo valor será pago pelo COMPRADOR, e na assinatura deste presente instrumento a quantia de R$ 52.900,00 (Cinquenta e dois mil e novecentos reais).
Com a contestação, a ora Agravante juntou documentos que demonstram a averbação do referido contrato particular de compromisso de compra e venda nas matrículas dos imóveis (Ids. 329827579, 329827582, 329827585 e 329827587), bem como o pagamento à 3ª Agravada, Elaine Rehem Freires, do valor de R$ 107.100,00 (cento e sete mil e cem reais), no dia 16/08/2022, portanto, muito tempo após a celebração do ajuste.
Por sua vez, os 2º e 3º Agravados, Marcos Barbosa Freires e Elaine Rehem Freires, juntaram aos presentes autos documento de “Distrato de compromisso de Compra e Venda de Imóvel”, tendo por objeto rescindir o contrato de promessa de compra e venda celebrado com a Agravante “devido ao descumprimento parcial de obrigações pelo COMPRADOR” (Id. 53454834).
Assim, existe fundada controvérsia nos autos originários a respeito de quem é o legítimo adquirente dos imóveis descritos na Inicial – se é o primeiro Agravado, autor da ação (Sr. Delvande de Silva Brito), ou se é a Agravante, terceira interessada no presente feito (Alumen Empreendimentos LTDA).
Considerando os documentos juntados pelo Autor (1º Agravado) à petição inicial, dentre os quais destacam-se o próprio negócio jurídico e comprovantes de pagamento do valor acordado no ato de celebração do pacto, a indisponibilidade dos imóveis revela-se medida acautelatória adequada e prudente até que se proceda à análise aprofundada acerca de todas as circunstâncias que ensejaram a existência de dois compromissos particulares de promessa de compra e venda, tendo por objeto os mesmos imóveis, bem como sobre eventual inadimplemento por qualquer dos contratantes e, ainda, sobre o distrato acostado nos autos.
Ressalta-se que a questão debatida enseja, inclusive, a verificação de eventual fraude praticada pelos vendedores, a qual não se encontra evidenciada nesse instante processual e cuja averiguação exige dilação probatória.
Estando comprovada a relação contratual entre o 1º Agravado (comprador) e os 2º e 3º Agravados (vendedores), bem como o pagamento, ainda que parcial do preço constante do contrato de compra e venda firmado entre as partes, está evidenciada a probabilidade do direito do comprador, 1º Agravado.
Quanto ao perigo de dano grave ou de difícil reparação, havendo elementos indicativos de que o comprador, ora 1º recorrido, efetuou o pagamento do valor previsto no contrato de compra e venda entabulado entre as partes, ainda que parcialmente, afigura-se prudente a declaração de indisponibilidade do imóvel objeto da aludida negociação, impedindo a alteração da titularidade desse bem até análise final do feito de origem, quando então será decidido quem detém o direito de aquisição sobre os bens.
Como bem consignado pelo Magistrado de origem, “a determinação de indisponibilidade dos bens até o julgamento da ação, tem o objetivo de prevenir litígios e prejuízos para o requerente e eventuais adquirentes dos imóveis negociados” (Id. 235028034).
Tudo isso está dentro do poder geral de cautela positivado pelo art. 301 do CPC/2015, cuja redação é a seguinte:
Art. 301. A tutela de urgência de natureza cautelar pode ser efetivada mediante arresto, sequestro, arrolamento de bens, registro de protesto contra alienação de bem e qualquer outra medida idônea para asseguração do direito.
A doutrina assim consigna sobre o assunto:
Ao regular o poder cautelar do juiz, o novo Código nomeou algumas medidas tipificadas na codificação revogada, sem, contudo, prever um procedimento especial e diferenciado para cada uma delas (NCPC, art. 301). É o caso do arresto, sequestro, arrolamento de bens, registro de protesto contra alienação de bens.
Mas a função cautelar não fica restrita às providências nominadas pelo Código, porque o intuito da lei é assegurar meio de coibir qualquer situação de perigo que possa comprometer a eficácia e a utilidade do provimento jurisdicional. Daí existir, também, a previsão de que caberá ao juiz determinar outras medidas provisórias idôneas para asseguração do direito em risco (arts. 297 e
301), desde que julgadas adequadas, sempre que configurados os requisitos do art. 300, caput (fumus boni iuris e periculum in mora). Há, destarte, medidas que foram nominadas e, também, medidas que são criadas e deferidas pelo próprio juiz, diante de situações de perigo não previstas ou não reguladas expressamente pela lei.
Esse poder de criar providências de segurança, fora dos casos já arrolados pelo Código, recebe, doutrinariamente, o nome de “poder geral de cautela”. É, porém, de ressaltar que entre as medidas nominadas e as que provêm do poder geral de cautela não há diferença de natureza ou substância.
Em todos os casos – adverte Rocco – os órgãos judicantes desempenham a mesma função de natureza cautelar, ou seja, a atividade destinada a evitar um perigo proveniente de um evento possível ou provável, que possa suprimir ou restringir os interesses tutelados pelo direito.
Diante, porém, do poder geral de cautela, a atividade jurisdicional apoia-se em “poderes indeterminados”, porque a lei, ao prevê-los, não cuidou de preordená-los a providências de conteúdo determinado e específico. Já nas medidas nominadas, a função preventiva está predestinada a um objetivo determinado pela lei anterior. (THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil: teoria geral do direito processual civil, processo de conhecimento, procedimento comum. Vol. I. 60. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019 [livro eletrônico]).
Nesse sentido, vêm decidindo os Tribunais pátrios:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. DEFERIDA NA ORIGEM. ART. 300 DO CPC. REQUISITOS PREENCHIDOS. DECRETAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE DO IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO. ART. 301 DO CPC. VIABILIDADE. FRAUDE. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto pela ré contra decisão proferida que, nos autos de ação de conhecimento, deferiu a tutela provisória vindicada na petição inicial, para determinar a indisponibilidade dos imóveis objetos das matrículas ns. 133.485 e 360.597 à 360.615 do Cartório do 3º Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, até a prolação da sentença?. 2. Consigne-se que é objeto de discussão, na origem, o negócio jurídico que instrumentalizou a compra e venda do imóvel localizado na ?Área especial n. 197, Setor ?H? Norte, Taguatinga/DF?, no qual a parte autora, ora agravada, figurou como promitente compradora, e a ora agravante como promitente vendedora. Convém ressaltar que as partes não divergem, neste momento, quanto à existência do contrato, mas tão somente quanto ao cumprimento de seus termos. 3. O art. 300 do CPC não autoriza concessão da tutela provisória de urgência sem que se façam minimamente presentes os pressupostos que elenca: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. 4. Por sua vez, o art. 301. do CPC estabelece que a tutela de urgência de natureza cautelar pode ser efetivada mediante arresto, sequestro, arrolamento de bens, registro de protesto contra alienação de bem e qualquer outra medida idônea para asseguração do direito. E, da análise detida dos autos, constata-se que o Juízo de origem observou tal regramento, ao deferir a tutela provisória de urgência vindicada pela parte agravada. 5. Se verificados, neste instante processual, elementos que indicam que o promitente comprador, ora recorrido, efetuou o pagamento, ainda que parcial, do valor previsto no contrato de compra e venda imóvel entabulado entre as partes, afigura-se medida prudente a declaração de indisponibilidade do imóvel objeto da aludida negociação, nos moldes do art. 301 do CPC, impedindo a alteração da titularidade desse bem até análise final do feito de origem. 6. Para além disso, quanto ao perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, tem-se que este ressai da possibilidade de a promitente vendedora, ora agravante, promover a alienação dos imóveis a terceiros, sem comunicação prévia à parte compradora, ora agravada, com risco ao resultado útil do processo e, ainda, com perigo de dano grave a terceiros. Não há falar, assim, em reforma da r. decisão agravada. 7. Recurso conhecido e desprovido.
(TJ-DF 07082958120218070000 DF 0708295-81.2021.8.07.0000, Relator: SANDRA REVES, Data de Julgamento: 26/05/2021, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 02/07/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO E DE REGISTRO IMOBILIÁRIO C/C PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DETERMINAÇÃO DE AVERBAÇÃO DE CLÁUSULA DE INDISPONIBILIDADE E INALIENABILIDADE DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. MEDIDA DE PRUDÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por GEO Construtora e Imobiliária Ltda. Contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Paracuru/CE, que deferiu a indisponibilidade dos imóveis objeto da ação de obrigação de fazer (0 0014781-26.2018.8.06.0140) ajuizada por Maria do Socorro Lopes Moreira, ora recorrida. Compulsando os autos, observa-se que os argumentos e os documentos colacionados não permitem formular um juízo de probabilidade acerca da existência do direito alegado pela agravante, mormente quando não juntou nada sobre suas alegações. Por outro lado, a Agravada juntou na origem : Contrato de Promessa de Compra e Venda (p.20/21), comprovantes de IPTU e Notas Promissórias vinculadas ao contrato citado (p.22/82). Neste termos, constata-se que a medida de indisponibilidade do bem imóvel se encontra correta haja vista, vem assegurar que possíveis prejuízos sejam potencializados com a eventual transferência do bem, de modo a resguardar, inclusive, a esfera jurídica de terceiros de boa-fé, evitando um verdadeiro tumulto capaz de macular a efetividade e celeridade processual, e ainda, a própria segurança jurídica que se espera da atividade jurisdicional. Outrossim, sendo julgada improcedente a pretensão da agravada, a parte agravante poderá dispor naturalmente do imóvel, demonstrando que a presente medida é plenamente reversível. Precedente do TJCE. Agravo de instrumento conhecido e improvido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, para conhecer do Agravo de Instrumento, todavia para negar-lhe provimento nos termos do voto do Eminente Relator. Fortaleza, data e hora indicados pelo sistema. MARIA VILAUBA FAUSTO LOPES Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR FRANCISCO LUCIANO LIMA RODRIGUES Relator
(TJ-CE - AI: 06292485620198060000 Paracuru, Relator: FRANCISCO LUCIANO LIMA RODRIGUES, Data de Julgamento: 16/12/2020, 3ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 18/12/2020)
Por fim, a medida de indisponibilidade dos imóveis é reversível. Caso a pretensão do 1º recorrido seja julgada improcedente, e caso seja demonstrada a condição de legítima compradora da Agravante, ela poderá dispor do imóvel.
CONCLUSÃO
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.
Salvador/BA, 1 de novembro de 2024.
Des. Antonio Adonias Aguiar Bastos
Relator