PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. IMPUGNAÇÃO AO PEDIDO DE GRATUIDADE DA JUSTIÇA REJEITADA. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. REQUISITOS DO ART. 59, § 1º, VIII, DA LEI Nº 8.245/1991. PRESENTES. INFRAÇÕES CONTRATUAIS CONFIGURADAS. SUBLOCAÇÃO NÃO AUTORIZADA E ALTERAÇÕES ESTRUTURAIS. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que deferiu medida liminar de despejo em ação de despejo por denúncia vazia, envolvendo locação não residencial de box de garagem destinado a fins comerciais, com base no art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/1991. A agravante sustenta ausência dos requisitos legais, questiona a legitimidade do locador em razão de ação reivindicatória paralela e invoca direitos fundamentais ao trabalho e à dignidade humana.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se deve ser acolhida a impugnação ao pedido de gratuidade da justiça formulada pelo agravado; (ii) saber se estão presentes os requisitos legais para concessão da liminar de despejo por denúncia vazia em locação não residencial; (iii) saber se a existência de ação reivindicatória paralela afeta a legitimidade do locador para pleitear o despejo.

III. Razões de decidir

3. A impugnação ao pedido de gratuidade da justiça deve ser rejeitada, pois a agravante comprovou receber benefício previdenciário próximo ao salário mínimo e firmou declaração de hipossuficiência, sendo insuficiente a mera alegação de propriedade de bens sem demonstração de sua liquidez ou capacidade de geração de renda substancial.

4. Todos os requisitos legais para concessão da liminar de despejo por denúncia vazia foram rigorosamente observados: natureza não residencial da locação, término do prazo contratual com conversão em locação por prazo indeterminado, notificação prévia da locatária, propositura da ação no prazo legal e prestação de caução equivalente a três meses de aluguel.

5. A existência de ação reivindicatória movida por terceiro não afeta a legitimidade do locador, aplicando-se os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório, considerando que a locatária reconheceu o agravado como locador durante mais de quinze anos, pagando regularmente os aluguéis.

6. Restaram comprovadas infrações contratuais graves, incluindo sublocação não autorizada evidenciada pelo funcionamento de estabelecimento de barbearia no local e alterações estruturais realizadas sem anuência do locador, em violação às cláusulas contratuais.

7. Os direitos fundamentais ao trabalho e à dignidade humana não possuem força suficiente para afastar a aplicação da legislação específica, não conferindo ao locatário o privilégio de perpetuar situação de inadimplemento contratual contra a vontade expressa do proprietário após regular notificação.

IV. Dispositivo e tese

 8. Impugnação ao pedido de gratuidade da justiça rejeitada. Agravo de Instrumento conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "1. A impugnação ao pedido de gratuidade da justiça deve ser rejeitada quando a parte comprova receber renda próxima ao salário mínimo e firma declaração de hipossuficiência, sendo insuficiente a mera alegação de propriedade de bens sem demonstração de liquidez ou capacidade de geração de renda. 2. Para concessão de liminar de despejo por denúncia vazia em locação não residencial são necessários: natureza não residencial da locação, término do prazo contratual, notificação prévia do locatário, propositura da ação no prazo legal e prestação de caução equivalente a três meses de aluguel. 3. A existência de ação reivindicatória movida por terceiro não afeta a legitimidade do locador quando a relação locatícia foi mantida por anos com reconhecimento e cumprimento das obrigações contratuais, aplicando-se os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório.".

_________

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 59, § 1º, VIII; CC, art. 574; CPC, arts. 99, § 3º, 1.026, § 2º.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8032583-13.2025.8.05.0000, sendo Agravante Solange dos Santos da Hora e Agravado Lázaro Gunnar Weber, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e negar provimento ao Agravo de Instrumento.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

Des. Marcelo Silva Britto

Presidente/Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 22 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo e antecipação de tutela recursal, interposto por Solange dos Santos da Hora contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo de Direito da 8ª Vara Cível e Comercial de Salvador, nos autos da ação de despejo com pedido liminar que lhe move Lázaro Gunnar Weber.

A decisão atacada possui o seguinte teor:

"Ante o exposto, CONCEDO A MEDIDA LIMINAR DE DESPEJO, nos termos do art. 59, § 1º, VIII, da Lei 8.245/91, determinando que a ré desocupe voluntariamente o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias. Após o prazo concedido, caso não haja desocupação voluntária, expeça-se mandado de despejo para ser cumprido de forma coercitiva, com o auxílio da força policial e arrombamento, se necessário for. Condiciono a eficácia dessa decisão ao pagamento de 03 (três) meses de aluguel, na forma do art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91; devendo a parte autora ser intimada, por publicação no Diário Oficial, para comprovar a prestação da caução, no prazo de 05 (cinco) dias. Intime-se a ré, através de Oficial de Justiça, para cumprir essa decisão e, no mesmo ato, CITE-A para tomar conhecimento da ação, fazendo constar do mandado que o prazo para a apresentação de contestação será de 15 (quinze) dias, sob pena de aplicação dos efeitos da revelia, inclusive quanto à presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor, nos termos do art. 344 do CPC.".

Inconformada com a decisão, a agravante sustenta em suas razões recursais que utiliza o box para atividade comercial essencial à sua subsistência e de sua família, sendo a desocupação forçada causadora de grave desequilíbrio financeiro. Alega ausência de periculum in mora, considerando que as supostas infrações perduram há anos sem demonstração de prejuízo concreto ao locador.

Argumenta sobre a existência de ação judicial paralela (processo nº 8069372-47.2021.8.05.0001) na qual o Condomínio Edifício Cahesil contesta a propriedade do agravado sobre o imóvel, questionando sua legitimidade.

Sustenta que a concessão da liminar, sem adequada dilação probatória, cerceou seu direito de defesa, invocando proteção ao direito ao trabalho e à dignidade humana.

Por derradeiro, alega que o valor da caução (R$ 1.050,00) é insuficiente para reparar os prejuízos decorrentes da interrupção das atividades comerciais, requerendo liminarmente a concessão de efeito suspensivo para impedir a desocupação do imóvel e, no mérito, a reforma da decisão com revogação da liminar concedida.

Em decisão monocrática de id 83939582, foi indeferido o pedido de concessão de efeito suspensivo.

O agravado apresentou tempestivamente suas contrarrazões (id 85447318), pugnando pela manutenção da decisão de primeiro grau. Impugnou preliminarmente o pedido de gratuidade da justiça formulado pela agravante, alegando que esta seria possuidora de bens imóveis e veículo automotor, sendo aposentada. No mérito, sustentou a presença de todos os condicionantes legais para albergar o pedido de despejo liminar.

A agravante manifestou-se sobre a impugnação ao pedido de gratuidade da justiça, juntando comprovante de renda do INSS no valor de R$ 1.518,00, reiterando sua condição de hipossuficiência financeira.

Com este sucinto relato, nos termos do art. 931 do CPC, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade de realização de sustentação oral pelos advogados das partes (art. 937, III).

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

O recurso merece ser conhecido, por estarem presentes os pressupostos de admissibilidade. Contudo, não assiste razão à recorrente, pelos fundamentos que passo a expor.

Inicialmente, cumpre analisar a impugnação ao pedido de gratuidade da justiça formulada pelo agravado.

A agravante comprovou receber benefício previdenciário no valor de R$ 1.518,00 mensais, valor próximo ao salário mínimo vigente, além de ter firmado declaração de hipossuficiência. A mera alegação de propriedade de bens imóveis e veículo, sem demonstração concreta de sua liquidez ou capacidade de geração de renda substancial, não é suficiente para afastar a presunção relativa de veracidade da declaração de pobreza. Assim, rejeito a impugnação e defiro o pedido de gratuidade da justiça à agravante.

Quanto ao mérito recursal, o presente agravo de instrumento impugna decisão que deferiu medida liminar de despejo fundamentada no artigo 59, parágrafo primeiro, inciso VIII, da Lei nº 8.245/1991, que trata do término do prazo da locação não residencial.

A jurisprudência desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, para a concessão da liminar de despejo por denúncia vazia em locação não residencial, devem estar presentes cumulativamente os seguintes requisitos: natureza não residencial da locação; término do prazo contratual ou sua prorrogação por prazo indeterminado; notificação prévia do locatário para desocupação no prazo mínimo de trinta dias; propositura da ação no prazo de até trinta dias após o término do prazo concedido para desocupação; prestação de caução equivalente a três meses de aluguel.

No caso em análise, restou amplamente demonstrado nos autos que todos os requisitos legais foram rigorosamente observados. O objeto da locação consiste em box de garagem destinado a fins comerciais, caracterizando inequivocamente sua natureza não residencial. O contrato de locação, inicialmente celebrado por prazo determinado de doze meses em 1º de agosto de 2009, converteu-se em locação por prazo indeterminado após agosto de 2010, por força do artigo 574 do Código Civil.

A locatária foi devidamente notificada em 11 de fevereiro de 2025, através de mensagem de WhatsApp, sobre o intento de retomada, sendo-lhe concedido prazo de quatorze dias para desocupação voluntária, superior ao mínimo legal exigido. A ação de despejo foi proposta em 13 de março de 2025, portanto dentro do prazo fatal de trinta dias contados do termo do prazo concedido para desocupação. O locador prestou caução no valor equivalente a três meses de aluguel, conforme documentação constante dos autos.

A alegação da agravante de que a existência de ação reivindicatória movida pelo Condomínio Edifício Cahesil questionando a propriedade do imóvel afetaria a legitimidade do locador não merece acolhimento. A locatária mantém relação contratual com o agravado há mais de quinze anos, tendo-o reconhecido como locador durante todo este período, pagado regularmente os aluguéis e cumprido as demais obrigações contratuais. Aplicam-se ao caso os princípios da boa-fé objetiva e da proibição do comportamento contraditório, vedando-se à locatária questionar agora a legitimidade de quem sempre reconheceu como seu contratante.

Ademais, a mera existência de ação reivindicatória não tem o condão de suspender automaticamente os efeitos do contrato de locação validamente celebrado, especialmente quando não há notícia de concessão de tutela antecipada naqueles autos determinando a imissão imediata do condomínio na posse do bem.

Além do fundamento da denúncia vazia, os elementos probatórios coligidos demonstram inequivocamente a ocorrência de infrações contratuais graves que, por si só, justificariam a rescisão do contrato e o consequente despejo por falta de pagamento. A sublocação não autorizada encontra-se comprovada através de fotografia que evidencia o funcionamento de estabelecimento de barbearia no local, atividade desenvolvida pelo filho da locatária sem qualquer anuência do locador, em flagrante violação à cláusula sexta do contrato, que proíbe terminantemente a sublocação total ou parcial do imóvel.

As alterações estruturais não autorizadas restam igualmente demonstradas pela documentação fotográfica e pelas próprias mensagens trocadas entre as partes, nas quais a locatária admite a realização das obras, comprometendo-se a promover sua reversão, compromisso que evidentemente não foi cumprido. Tais modificações importaram em violação à cláusula quinta do instrumento contratual, que condiciona qualquer benfeitoria à prévia e expressa autorização escrita do locador.

O argumento da agravante de que as supostas infrações perduram há anos sem demonstração de prejuízo concreto não se sustenta. O descumprimento de cláusulas contratuais constitui, por si só, causa ensejadora da rescisão, independentemente da demonstração de danos materiais específicos. O contrato de locação estabelece direitos e obrigações recíprocos que devem ser rigorosamente observados pelas partes, não cabendo ao devedor invocar a tolerância do credor como excludente de sua responsabilidade.

A invocação pela recorrente dos direitos fundamentais ao trabalho e à dignidade da pessoa humana, embora respeitável sob o aspecto humanitário, não possui força suficiente para afastar a aplicação da legislação específica. O direito ao trabalho e à livre iniciativa não conferem ao locatário o privilégio de perpetuar situação de inadimplemento contratual ou de utilizar bem alheio contra a vontade expressa do proprietário após regular notificação para desocupação.

A Constituição Federal, ao consagrar a função social da propriedade, não suprimiu o direito fundamental de propriedade, mas apenas condicionou seu exercício ao cumprimento de sua função social. No caso em análise, o proprietário não está impedindo o exercício de atividade econômica pela locatária de forma discriminatória ou abusiva, mas apenas exercendo regularmente seu direito de retomada após o término da relação locatícia, observando rigorosamente o procedimento legal estabelecido.

A alegação de ausência de periculum in mora não procede. O perigo da demora decorre da própria natureza da medida pleiteada e da possibilidade de perpetuação da ocupação do imóvel contra a vontade do proprietário. A locação por prazo indeterminado está, por sua própria essência, sujeita à denúncia vazia a qualquer tempo, mediante observância do procedimento legal, sendo tal possibilidade inerente a esta modalidade contratual.

O valor da caução prestada pelo locador (R$ 1.050,00) encontra-se em conformidade com o estabelecido na Lei nº 8.245/1991, equivalendo a três meses de aluguel. Embora a agravante alegue insuficiência de tal montante para cobrir eventuais prejuízos, não apresentou qualquer demonstrativo concreto dos alegados danos, limitando-se a assertivas genéricas sobre perda de clientela e equipamentos.

O alegado cerceamento de defesa não se configurou. A concessão de liminar em ação de despejo, quando presentes os requisitos legais, constitui faculdade do magistrado, não importando em prejulgamento da causa. A locatária terá ampla oportunidade de produzir as provas que entender necessárias no curso da instrução processual, inclusive para demonstrar eventual ausência dos pressupostos da medida liminar ou a presença de fatos extintivos, modificativos ou impeditivos do direito do autor.

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao agravo de instrumento, mantendo incólume a decisão atacada.

Por fim, advirto a parte de que a reiteração das razões já expressamente analisadas implicará o reconhecimento de comportamento protelatório, passível de aplicação de multa, na forma do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

Des. Marcelo Silva Britto

Relator