PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CARACTERIZADO. LUCROS CESSANTES. PERCENTUAL DE 0,5% AO MÊS SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL INVERTIDA. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970 DO STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM MANTIDO. RECURSO PROVIDO, EM PARTE.

I. Caso em exame

 1. Recurso de apelação interposto por PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações e Atmos Incorporadora Ltda contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de indenização por danos materiais e morais cumulada com repetição de indébito, condenando solidariamente as rés ao pagamento de lucros cessantes, à aplicação invertida de cláusula penal (multa de 2% e juros de 1% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel) e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00, em razão de atraso superior a 28 meses na entrega de unidade imobiliária adquirida pelo apelado.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) definir se as apelantes fazem jus ao benefício da gratuidade da justiça; (ii) verificar o critério correto de quantificação dos lucros cessantes devidos pelo atraso na entrega do imóvel; e (iii) definir se é possível a cumulação da cláusula penal invertida com os lucros cessantes.

III. Razões de decidir

3. A documentação financeira apresentada pelas apelantes demonstra quadro de severa restrição econômica, com patrimônio líquido negativo, caixa praticamente inexistente e faturamento zero, justificando o deferimento da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98 do CPC e da Súmula 481 do STJ.

4. A relação entre as partes é de consumo, sujeitando-se ao regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor e à responsabilidade objetiva das fornecedoras, nos termos do art. 14 do CDC.

5. A cláusula de tolerância de 180 dias é válida, nos termos do Tema 971 do STJ; ultrapassado esse prazo, configura-se o inadimplemento contratual, gerando o dever de indenizar.

6. O atraso superior a 28 meses na entrega do imóvel restou incontroverso, não tendo as apelantes se desincumbido do ônus de demonstrar a ocorrência de caso fortuito ou força maior.

7. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera para o promitente vendedor o dever de indenizar o adquirente pela privação do uso do bem, sendo o prejuízo presumido, conforme a tese firmada pelo STJ no Tema 996.

8. A jurisprudência consolidada desta Primeira Câmara Cível fixa os lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, parâmetro que se coaduna com os valores locatícios de mercado, devendo a sentença ser reformada nesse capítulo.

9. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 970, vedou a cumulação da cláusula penal moratória com os lucros cessantes, por configurar bis in idem, devendo ser afastada a condenação à multa e aos juros fixados a esse título.

10. O atraso superior a 28 meses na entrega do imóvel, com o pagamento expressivo do preço pelo adquirente, extrapola o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável, mantendo-se o valor de R$ 15.000,00, proporcional e razoável às circunstâncias do caso.

IV. Dispositivo e tese

11. Recurso  provido, em parte.

Tese de julgamento:

- O atraso injustificado na entrega de imóvel gera para o promitente vendedor o dever de indenizar o adquirente por lucros cessantes presumidos, fixados no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente.

- A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com os lucros cessantes, por configurar bis in idem, nos termos da tese firmada no Tema 970 do STJ. 3.

- O atraso expressivo na entrega de imóvel adquirido na planta configura dano moral indenizável, por ultrapassar o patamar do mero dissabor contratual.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 14 e 51; CPC, art. 98; CC, art. 476.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996), Segunda Seção, j. 11.09.2019, DJe 27.09.2019; STJ, Tema 970, Segunda Seção, j. 22.05.2019, DJe 25.06.2019; STJ, Tema 971, Segunda Seção; STJ, Súmula 481; STJ, AgInt no REsp 2.003.066/PA, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 29.05.2023; TJ-BA, Apelação nº 0075244-34.2011.8.05.0001, Rel. Des. Mário Augusto Albiani Alves Junior, 1ª Câmara Cível, pub. 23.07.2024; TJ-BA, Apelação nº 0577404-96.2016.8.05.0001, Rel. Des. Paulo Cesar Bandeira de Melo Jorge, 1ª Câmara Cível, pub. 26.08.2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n.º 0550070-24.2015.8.05.0001, em que figuram como apelantes ATMOS INCORPORADORA LTDA e PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e apelado ANTONIO PIRES SOARES.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em DAR PROVIMENTO, EM PARTE, ao recurso, nos termos do voto da relatora.

 Sala de Sessões, DATA REGISTRADA NO SISTEMA

PRESIDENTE

Desa. Maria da Purificação da Silva

RELATORA

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 17 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta por PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações e Atmos Incorporadora Ltda em face da sentença proferida pela 12ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que, nos autos da ação de indenização por danos materiais e morais cumulada com repetição de indébito ajuizada por Antonio Pires Soares, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos, Id 89826050,

"[...]

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:

CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de LUCROS CESSANTES correspondentes ao valor mensal do aluguel pago pelo autor (R$ 1.800,00), desde novembro de 2013 (término do prazo contratual) até a efetiva entrega das chaves do imóvel, com correção monetária pelo INPC desde cada vencimento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de MULTA de 2% e JUROS de 1% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, desde novembro de 2013 até a data desta sentença, a título de aplicação invertida da cláusula penal, conforme Tema 971 do STJ;

CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), com correção monetária pelo INPC desde a publicação desta sentença e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

Condeno as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Sem sucumbência recíproca face à aplicação da Súmula 326, do STJ.

Transitada em julgado, certifique-se e arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.

 [...]"

Inconformadas, as apelantes interpuseram recurso de apelação no id. 89826051, apresentando inicialmente, pedido de concessão da gratuidade da justiça, sob a alegação de que se encontram em recuperação judicial e de que a delicada situação financeira por que passam as impossibilitaria de arcar com o recolhimento do preparo recursal sem comprometimento do seu patrimônio, invocando o art. 98 do CPC e a Súmula 481 do STJ. No mérito sustentaram a ausência de responsabilidade das apelantes, argumentando que o contrato foi celebrado com pleno conhecimento e anuência do adquirente acerca de todas as condições pactuadas, invocando o princípio do pacta sunt servanda e a impossibilidade de modificação unilateral das cláusulas contratuais. Pleitearam o afastamento da condenação ao pagamento de lucros cessantes, alegando que o autor não teria comprovado efetivamente os gastos com aluguéis e que nada teria deixado de lucrar, acrescentando que, subsidiariamente, caso mantida a condenação, o percentual deveria ser reduzido para 0,3% do valor do imóvel ao mês. Por fim, sustentaram a impossibilidade de cumulação da multa moratória com a multa compensatória, invocando o Tema 970 do STJ, ao argumento de que ambas derivariam do mesmo fato gerador. Requereram o provimento do recurso para afastar o pagamento da multa contratual e dos juros de mora, bem como a condenação ao pagamento de lucros cessantes.

Intimado, o autor apresentou contrarrazões no id. 89826059, impugnando o pedido de gratuidade da justiça sustentando que os extratos bancários juntados são insuficientes para demonstrar hipossuficiência, e a recuperação judicial da PDG foi encerrada em 2021, conforme noticiado no próprio site da empresa, estando as apelantes a desenvolver atividades empresariais normalmente em todo o país. Refutou as alegações recursais, pugnando pelo desprovimento do recurso e condenação das recorrentes ao pagamento de honorários sucumbenciais no patamar máximo legal.

Por meio de despacho, Id 94311947, esta relatoria determinou a intimação da parte apelante para, no prazo de 10 dias, apresentar documentação complementar apta a demonstrar efetivamente sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais, o que foi atendido mediante juntada de peças de Id 95168931/95168935.

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC c/c art. 187, I, do RITJBA.

 Salvador/BA,  data da assinatura registrada no sistema.

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conforme consta em relatório, trata-se de apelação cível interposta por PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações e Atmos Incorporadora Ltda em face da sentença proferida pela 12ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que, nos autos da ação de indenização por danos materiais e morais cumulada com repetição de indébito ajuizada por Antonio Pires Soares, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos, Id 89826050:

"[...]

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:

CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de LUCROS CESSANTES correspondentes ao valor mensal do aluguel pago pelo autor (R$ 1.800,00), desde novembro de 2013 (término do prazo contratual) até a efetiva entrega das chaves do imóvel, com correção monetária pelo INPC desde cada vencimento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de MULTA de 2% e JUROS de 1% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, desde novembro de 2013 até a data desta sentença, a título de aplicação invertida da cláusula penal, conforme Tema 971 do STJ;

CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), com correção monetária pelo INPC desde a publicação desta sentença e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

Condeno as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Sem sucumbência recíproca face à aplicação da Súmula 326, do STJ.

Transitada em julgado, certifique-se e arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.

 [...]"

Inicialmente cumpre analisar o pedido de concessão da gratuidade da justiça formulado pelas apelantes.

Como é cediço, nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil, a pessoa natural ou jurídica com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça.

Em se tratando de pessoa jurídica, contudo, a concessão do benefício exige comprovação efetiva da impossibilidade de arcar com os encargos processuais, conforme consagrado na Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça. O STJ firmou, ademais, entendimento de que a situação de recuperação judicial, por si só, é insuficiente para evidenciar a hipossuficiência econômica da pessoa jurídica, sendo necessária a demonstração concreta da impossibilidade financeira (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1388726 SP 2018/0247571-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 18/02/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/02/2019).

Instadas por despacho de id. 94311947 a complementar a documentação, as apelantes juntaram balanços patrimoniais, demonstrações de resultado e de fluxo de caixa, além de declaração de faturamento zero da Atmos Incorporadora (ids. 95168933, 95168934 e 95168935). A documentação complementar revela quadro de severa restrição financeira: o balanço patrimonial da Atmos Incorporadora encerrado em 31/12/2024 aponta patrimônio líquido negativo de R$ 7.623.158,31, ativo circulante de apenas R$ 85.801,45, caixa praticamente inexistente (R$ 0,01), passivo não circulante de R$ 13.239.480,92 e faturamento zero entre julho de 2024 e junho de 2025, ao passo que as demonstrações financeiras da PDG Realty apontam igualmente contexto de severa restrição de liquidez.

Diante desse conjunto probatório, entendo estar satisfatoriamente demonstrada a impossibilidade de arcar com os encargos processuais, razão pela qual defiro o benefício da gratuidade da justiça às apelantes.

Atendidos os demais requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Passo ao exame do mérito.

O cerne da controvérsia diz respeito à responsabilidade civil das apelantes pelo atraso na entrega de imóvel adquirido pelo apelado, à possibilidade de cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, e ao acerto dos valores arbitrados na origem.

Inicialmente, cumpre assentar que a relação travada entre as partes é inegavelmente de consumo, sujeitando-se ao regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor, com a consequente responsabilidade objetiva das fornecedoras pelos vícios e defeitos na prestação do serviço, independentemente de culpa, nos termos do art. 14 do CDC.

No que se refere ao atraso na entrega do imóvel, a matéria encontra-se pacificada na jurisprudência.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 971, consolidou o entendimento de que a cláusula de tolerância de 180 dias é válida, não se revelando abusiva por si só quando prevista no contrato de forma clara e expressa, sendo certo que, ultrapassado esse prazo, caracteriza-se o inadimplemento contratual das incorporadoras, gerando o dever de indenizar.

No caso dos autos, conforme bem pontuado pelo magistrado sentenciante, 

  "[...] mesmo considerando válida a cláusula de tolerância, há prova inequívoca de que o prazo foi ultrapassado em muito. A convocação para Assembleia Geral de Instalação de Condomínio (AGI) apenas em abril/2015 (ID 260156206, p. 1), mais de 17 meses após o término do prazo contratual, demonstra que o imóvel não foi entregue no prazo. Ademais, conforme narrado pelo autor e não impugnado especificamente pelas rés, essa AGI foi rejeitada pelos adquirentes, por estar a obra inacabada, tendo sido remarcada para agosto/2015, o que comprova um atraso de pelo menos 28 meses.

 As rés não comprovaram a ocorrência de caso fortuito ou força maior que justificasse tamanho atraso. Os e-mails trocados entre o autor e as rés (ID 260156206, p. 3-12) demonstram que o consumidor questionou diversas vezes sobre o andamento da obra, sem obter respostas satisfatórias. (...) No entanto, as rés não apresentaram documentos comprobatórios de eventos extraordinários, ônus que lhes incumbia, especialmente após a inversão do ônus da prova.

 Portanto, configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel, impõe-se o reconhecimento do inadimplemento contratual por parte das rés.[...]"

 Assim, a parte apelante não se desincumbiu do ônus de demonstrar a ocorrência de caso fortuito ou força maior aptos a justificar o atraso, limitando-se a invocar genericamente o princípio do pacta sunt servanda e a ausência de responsabilidade, argumentos que não têm o condão de afastar a conclusão pelo inadimplemento contratual.

No tocante aos danos morais, o atraso de mais de 28 meses na entrega do imóvel adquirido pelo apelado, que efetuou pagamento expressivo de R$ 278.400,00 à vista, extrapola o mero inadimplemento contratual e ultrapassa o patamar do simples dissabor ou aborrecimento cotidiano, configurando situação de angústia e frustração que afeta a esfera existencial e a dignidade do adquirente.

O próprio Superior Tribunal de Justiça reconhece que o atraso expressivo na entrega de imóvel pode configurar dano ao patrimônio moral do contratante, circunstância que enseja reparação ((STJ - AgInt no REsp: 1679556 SE 2017/0151947-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 10/04/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/04/2018).

Na hipótese, o valor arbitrado de R$ 15.000,00 a título de danos morais revela-se proporcional e razoável, atendendo à dupla finalidade compensatória e pedagógica, sem configurar enriquecimento ilícito do autor ou punição excessiva das rés, razão pela qual deve ser mantido, em consonância com o entendimento reiteradamente adotado por esta Câmara em casos análogos.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL . DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA . LEGALIDADE. ULTRAPASSADO O PRAZO DE 180 (CENTO E OITENTA DIAS) DIAS PREVISTOS EM CONTRATO. RESPONSABILIDADE DA RÉ/APELANTE. RESSARCIMENTO PELOS LUCROS CESSANTES . 1% DO VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL, NO PERÍODO DA DELONGA TEMPORAL ABUSIVA. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES. DANO MORAL CONFIGURADO . SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A lide versa exclusivamente sobre o pleito indenizatório decorrente de alegado atraso na entrega da obra e descumprimento do Contrato de Promessa de Compra e Venda, celebrado entre as partes para aquisição de unidade imobiliária de apartamento nº 1205 da Torre Residencial 03, do empreendimento “Villa Privilege”, com data de entrega para 01 de julho de 2012, porém, consoante narrado na propositura da ação, houve atraso considerável na conclusão do imóvel . 2. O primeiro ponto a se destacar é que a presente demanda versa sobre relação de consumo e, por conseguinte, deve ser analisada à luz da Lei 8.078/90. 3 . A cláusula de tolerância prevista contratualmente tem como escopo prevenir imputações referentes a atrasos ocorridos dentro do lapso temporal inicialmente previsto, para suplantar atrasos que são previsíveis e corriqueiros em se tratando de obra de unidade imobiliária. Deste modo, é injustificável a dilatação deste prazo em prejuízo dos compradores. 4. Conforme documentação acostada aos autos, verifica-se que é fato incontroverso o atraso na entrega do imóvel, não havendo como ser alegado culpa de terceiro, visto que em se tratando de relação de consumo a responsabilidade pela falha na prestação do serviço ocorre na modalidade objetiva . Saliente-se que o risco da atividade e toda situação dela corrente é ônus do fornecedor que não pode ser imputado ao consumidor, já que se trata de risco da própria atividade comercial. 5. Tratando-se da condenação em indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça e demais Cortes tem decidido que evidenciado o atraso na entrega do imóvel prometido à venda, correto supor que o comprador quedou-se obstado de usufruí-lo, sendo obrigado a arcar com aluguéis de outro. 6 . No caso em epígrafe, com efeito, restou evidenciado a falha no serviço prestado pela apelante, nos termos do art. 14, da Lei Federal nº 8.078/90- Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a empresa não entregou o imóvel, objeto do contrato de promessa de compra e venda entabulado com o consumidor. 7 . In casu, verificado o ato ilícito da ré, consistente na falha na prestação do serviço, atrasando em mais de 02 (dois) anos a entrega do seu bem imóvel, configura-se o dano moral e, por conseguinte, presente o nexo de causalidade entre o ato e o dano, o dever do fornecedor de indenizar o consumidor. 8. Os transtornos causados à parte autora ultrapassam os limites do mero aborrecimento, eis que o tempo de mora da ré, por prazo superior a 02 (dois) anos, a toda evidência, é capaz de gerar angústia, apreensão, frustração e incertezas desnecessárias na esfera subjetiva da personalidade do adquirente. 9 . A reparação compensatória por dano moral, no caso concreto, deve ser mantida em R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para cada autor, de acordo com os limites da razoabilidade e proporcionalidade, em consonância com os parâmetros habitualmente utilizados por esta Quinta Câmara Cível. 10. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO . 
(TJ-BA - Apelação: 05206276220148050001, Relator.: GEDER LUIZ ROCHA GOMES, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/02/2024)

 APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. DANOS MORAIS E PATRIMONIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. NÃO COMPROVAÇÃO. MORA CONTRATUAL EVIDENCIADA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970 DO STJ. DANOS MATERIAIS RELATIVOS AO DESEMBOLSO DE VALORES A TÍTULO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. INEXISTÊNCIA. PRECEDENTES DO STJ. DANOS MORAIS CONSTATADOS. CONDENAÇÃO EM MONTANTE RAZOÁVEL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1. De fato, encontra-se sobejamente demonstrado o atraso nas obras do empreendimento ofertado a Autora, não restando comprovação da ocorrência efetiva de qualquer fato imputável à terceiro ou evento fortuito ou de força maior que não àqueles da própria atividade-fim desempenhada pela empresa. 2. No que toca aos lucros cessantes e à inversão da cláusula moratória em favor da consumidora, o STJ, em julgamento de Recurso Especial Repetitivo, vedou a sua cumulação, consoante se afere da respectiva tese vinculante, Tema 970, vazada nos seguintes termos gA cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.h 3. De igual forma, descabe a imposição em face da Acionada do adimplemento referente aos honorários contratuais despendidos pela Acionante ao fito de viabilizar o ajuizamento da presente lide. In casu, a jurisprudência do STJ afasta o citado ônus, nos termos dos seguintes precedentes: 4. No que toca aos danos morais, em consonância com os arestos do Superior Tribunal de Justiça, conclui-se como adequado o valor de R$ 15.0000,00 (quinze mil reais), estabelecido pelo il. sentenciante. 4. Recurso provido em parte. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0565975-69.2015.8.05.0001,Relator (a): MARCIA BORGES FARIA,Publicado em: 21/07/2021 )

Quanto aos lucros cessantes, é cediço que o atraso na entrega do imóvel gera para o promitente vendedor o dever de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, sendo o prejuízo presumido, conforme a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996.

A propósito,

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ . 1. Ação de reparação de danos materiais e compensação de danos morais, em virtude de atraso na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes. 2. A Segunda Seção do STJ, ao fixar o Tema 996/STJ, concluiu que o atraso injustificado na entrega do imóvel, faz surgir o dever da vendedora de pagar aluguel mensal à compradora, a título de lucros cessantes, "com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" . ( REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, DJe 27/9/2019). 3 . Agravo interno não provido.  

(STJ - AgInt no REsp: 2003066 PA 2022/0143849-3, Relator.: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 29/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/05/2023)

No entanto, no que se refere ao critério de quantificação, a jurisprudência consolidada desta Primeira Câmara Cível é uniforme no sentido de fixar os lucros cessantes no percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, parâmetro que se coaduna com os valores locatícios usuais de mercado e que foi reiteradamente aplicado por esta Câmara, conforme se extrai dos seguintes precedentes:

PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. IMOBILIÁRIO . ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PLEITO DE ENTREGA DE VEÍCULO PROMOCIONAL. AUSÊNCIA DE PEDIDO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO . IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DA PARTE AUTORA NEGADO PROVIMENTO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS PELA IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO DO BEM. PREJUÍZO PRESUMIDO . REDUÇÃO DO PERCENTUAL DOS LUCROS CESSANTES. ENTENDIMENTO DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL CONFIGURADO . QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. RECURSO DA RÉ PROVIDO EM PARTE. Inobstante conste na exordial o relato de que a requerente realizou a compra do imóvel aderindo à promoção na qual ganharia um veículo 0 km, em nenhum momento da peça inicial ou mesmo dos autos houve pedido para entrega do referido veículo, restando impossibilitada a determinação de entrega do veículo em homenagem ao princípio da adstrição. Apelo da autora improvido . As Rés não cumpriram a obrigação de entrega do empreendimento imobiliário no prazo avençado, considerando, inclusive, a incidência da cláusula de tolerância, devendo responder por sua mora. Nesta seara, deve ser consignado que o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera para o promitente vendedor a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com os lucros cessantes, conforme tese fixada pelo STJ (Tema 970). Logo, no caso em apreço, a indenização por lucros cessantes não deve corresponder necessariamente ao percentual fixado como penalidade contratual . Desta forma, merece reparo o capítulo da sentença atinente ao percentual da indenização por lucros cessantes, merecendo ser reduzido de 1% (um por cento) para 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel, nos termos do entendimento remansoso do Superior Tribunal de Justiça. No caso dos autos, a data limite para entrega do bem foi descumprida por tempo correspondente a 13 meses, logo, resta caracterizada a demora suficiente apta a configuração de dano extrapatrimonial, acrescido do fato de que houve atraso na entrega do veículo promocional que estava vinculado à mesma data da entrega do imóvel, tendo a parte autora se desfeito do seu próprio veículo para conseguir pagar parcelas do empreendimento, acreditando que lhe seriam entregues no prazo acordado, o que não foi realizado. Deste modo, deve ser mantido o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) referente à compensação por danos morais . Observe-se que o referido valor não implica ônus excessivo aos apelados nem desborda da gravidade da situação danosa experimentada pelos apelantes, sendo, inclusive, semelhante ao que regularmente tem sido arbitrado por esta Corte em situações análogas que sequer consideraram a desídia também na entrega de veículo..
(TJ-BA - Apelação: 00752443420118050001, Relator.: MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/07/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . ATRASO ABSOLUTO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO DAS PROMITENTES VENDEDORAS. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS . SÚMULA 543 DO STJ. TEMAS 970 E 971 DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. APLICAÇÃO. LUCROS CESSANTES . PREJUÍZO PRESUMIDO. PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. CABIMENTO. DANOS MORAIS . ATRASO EXCESSIVO QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. CONFIGURAÇÃO. INDENIZAÇÃO FIXADA EM R$ 10.000,00 . SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DOS AUTORES. CONDENAÇÃO INTEGRAL DOS RÉUS AO PAGAMENTO DE CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO . I. Caso em Exame 1. Trata-se de Apelação Cível interposta por VALQUIRIA BARROS e WALTER DE BRITO MACIEL contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para confirmar a rescisão do contrato e determinar a restituição integral dos valores pagos, mas julgou improcedentes os pleitos de inversão da cláusula penal, lucros cessantes, danos morais e devolução de taxas e despesas. II . Questão em Discussão 2. Discute-se a possibilidade de condenação das promitentes vendedoras ao pagamento de lucros cessantes, indenização por danos morais e aplicação inversa de cláusulas penais, em razão do inadimplemento contratual absoluto, ante a não entrega do imóvel. III. Razões de Decidir 3 . É incontroverso o inadimplemento absoluto das apeladas, que não entregaram o imóvel aos apelantes, mesmo após o adimplemento integral do contrato e um período de mais de uma década desde a celebração do pacto, sem sequer terem iniciado a construção à época do ajuizamento da ação. 4. A sentença agiu corretamente ao reconhecer a rescisão contratual e determinar a restituição integral e imediata dos valores pagos, em consonância com a Súmula 543 do STJ, restabelecendo o status quo ante. 5 . O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que os lucros cessantes são presumidos em caso de atraso na entrega do imóvel, dada a privação do uso do bem, inclusive em caso de rescisão contratual (Tema 996 do STJ). A indenização deve corresponder a 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, mensalmente, desde o fim do prazo de tolerância (29/04/2016) até a data da prolação da sentença (03/10/2024), que ratificou a rescisão, valores a serem apurados em liquidação, com juros de mora e correção monetária nos moldes da sentença. 6. A inversão da cláusula penal (Tema 971 do STJ) é cabível para reequilibrar a relação contratual . Contudo, em virtude da vedação de cumulação com lucros cessantes (Tema 970 do STJ), e sendo estes devidos pela privação de uso do bem, a reparação pelos danos materiais deve se dar prioritariamente pelos lucros cessantes, dada a sua maior abrangência e adequação à natureza do imóvel comercial. 7. A mora absoluta e a não entrega do imóvel por um período tão prolongado extrapolam o mero dissabor e configuram dano moral indenizável. O sofrimento, a angústia e a frustração da legítima expectativa dos adquirentes justificam a condenação das apeladas . 8. A indenização por danos morais é fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor razoável e proporcional às peculiaridades do caso e aos precedentes desta Corte. 9 . A improcedência do pedido de devolução de taxas de IPTU e demais despesas é mantida por ausência de comprovação do desembolso, ônus que incumbia aos apelantes. IV. Dispositivo e Tese 10. Recurso parcialmente provido para reformar a sentença e condenar as apeladas ao pagamento de lucros cessantes e indenização por danos morais, além de custas e honorários advocatícios integralmente a cargo das apeladas . Tese de julgamento: "1. O atraso absoluto na entrega de imóvel, com a completa inexecução da obra, configura inadimplemento contratual grave, gerando direito à rescisão com restituição integral dos valores pagos (Súmula 543/STJ), bem como à indenização por lucros cessantes (Tema 996/STJ) e por danos morais, cujo montante deve ser proporcional à frustração e angústia experimentadas pela privação do uso do bem. 2. A inversão da cláusula penal (Tema 971/STJ) não se cumula com os lucros cessantes (Tema 970/STJ), optando-se pela reparação mais abrangente . 3. A sucumbência mínima do consumidor implica a condenação integral do fornecedor às verbas sucumbenciais." 
(TJ-BA - Apelação: 05774049620168050001, Relator.: PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/08/2025)

Assim, a sentença merece reforma nesse capítulo para adequar os lucros cessantes ao parâmetro de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do imóvel,  calculados conforme parâmetros estabelecidos na sentença, afastando-se o critério de fixação com base no valor do aluguel pago pelo autor.

 No que tange à cumulação da cláusula penal invertida com os lucros cessantes, entretanto, a sentença recorrida igualmente merece reparo.

O Superior Tribunal de Justiça, ao firmar a tese do Tema 970 em sede de recursos especiais repetitivos, estabeleceu que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com os lucros cessantes.

Esta Primeira Câmara Cível adota esse entendimento de forma reiterada, conforme se extrai dos precedentes colacionados, afastando a cumulação por configurar bis in idem. Nesse sentido, confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS . PRELIMINAR DE NULIDADE POR JULGAMENTO ULTRA PETITA REJEITADA. JUROS DE MORA E MULTA MORATÓRIA PREVISTOS CONTRUAMENTE. MÉRITO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA . ENTREGA DO IMÓVEL CONDICIONADA À QUITAÇÃO DO PREÇO. CABIMENTO. LUCROS CESSANTES NÃO CUMULAÇÃO COM A MULTA MORATÓRIA. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA NO PERÍODO DO ATRASO PELO IPCA . CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR INDEVIDO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. APELAÇÃO A QUE SE DÁ PROVIMENTO PARCIAL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO ULTRA PETITA REJEITADA: Os juros de mora e a multa moratória foram devidamente previstas, com base no Capítulo X – DA MORA E DO INADIMPLEMENTO, ID 33697685, fl . 21. Ademais, tratam de pedidos implícitos, por serem de ordem pública. MÉRITO. Consta dos autos o contrato de compromisso de cessão de direitos da unidade autônoma 2703 do Edifício Begônia, Torre 10, do Condomínio Horto Bela Vista, adquirida pelo recorrido em 08/06/2011 (ID 33697585), o qual estabelece, em sua cláusula 7ª (fl . 4), que “As partes ajustam como data de entrega da unidade objeto do presente, como forma de repactuamento do disposto no Capítulo IX do instrumento original e, consequentemente, do instrumento mencionado no primeiro considerando, o prazo de 30 de novembro de 2012, sem que tal alteração represente qualquer direito a pleito pelo COMPRADOR.”. Observa-se dos autos, que que o “habite-se” foi expedido em 21/05/2013, ID 33697600, ainda dentro do prazo previsto pela cláusula de tolerância. Contudo, as chaves só foram entregues 23/11/2013, correspondendo tal atraso ao que deu ensejo à presente ação, cuja mora foi observada no período de 30/05/2013 a 23/11/2013, ID 33697601 . Anote-se que o autor realizou o depósito judicial do saldo devedor no valor de R$ 251.884,14 (duzentos e cinquenta e um mil, oitocentos e oitenta e quatro reais e quatorze centavos), como entendeu devido, conforme documentos de ID's 33697615 e 33697616, em 16/09/2014, em cumprimento à decisão prolatada em 26/08/2014, ID 33697613, que concedeu a tutela, sendo o alvará liberado a apelante. De outra parte, como apenas poderia ser exigido o pagamento total do preço a partir da efetiva entrega das chaves, o consumidor somente poderia se insurgir contra o atraso da entrega da obra se efetivamente cumprisse suas obrigações contratuais, ainda que este atraso se afigure injustificável. Contudo, como anotado, o apelado só realizou o depósito do saldo devedor em juízo e da forma que entendeu cabível, tendo em consideração a concessão da tutela . Portanto, não se mostra nula ou abusiva a cláusula que condiciona a entrega das chaves ao pagamento do saldo devedor, não sendo plausível obrigar o promitente vendedor a entregar o imóvel sem receber o seu preço, razão pela qual afigura-se perfeitamente cabível estabelecer, em contratos bilaterais, que o cumprimento da obrigação de uma das partes seja exigível simultaneamente ao cumprimento da obrigação da outra, como ocorreu na espécie, inexistindo nulidade ou abusividade na cláusula que vinculou a entrega do bem imóvel à quitação do saldo devedor. O Egrégio STJ tem entendido pela legalidade e razoabilidade da cláusula de tolerância, destaca-se que, por analogia, este é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4 .864/1965), e também é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC), já que, no mercado imobiliário, eventualmente, ocorre prorrogação na data de conclusão da obra, em razão de acontecimentos imprevisíveis inerentes a este tipo de atividade comercial. Em análise à matéria, essa Corte no julgamento do Tema 996 fixou as seguintes teses: “1.1 . Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1 .3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 . O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor". De referência ao lucro cessante, aplica-se a tese firmada no julgamento do Tema 970 do STJ, pela qual não pode haver cumulação da multa moratória com os lucros cessantes, “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". No caso, o lucro cessante foi fixado em 1% do valor do imóvel, corrigido pelo IGP-M. Para o reconhecimento da existência de dano moral faz-se necessária a demonstração de que houve prática de ilícito e que este excedeu o simples descumprimento contratual, gerando dano não limitado à esfera patrimonial do autor, o que, a toda evidência, não restou demonstrado no caso presente, uma vez que o recorrido não havia cumprido a obrigação de quitação do preço quando da entrega da obra, mas, mesmo assim, recebeu as chaves . Como asseverado retro, apesar de entregue a obra em 21/05/2013, o autor recebeu as chaves do imóvel em 23/11/2013, sem quitar o saldo devedor, não havendo que se falar em ato ilícito praticado pela recorrente, inexistindo, portanto, direito à indenização. Em relação ao índice de correção monetária, encontra-se sedimentado no STJ o entendimento segundo o qual “Não se aplica o INCC como índice de correção após à entrega da obra”. Todavia, quanto ao congelamento do saldo devedor, o entendimento não se justifica, uma vez que, mesmo durante o atraso, consiste em mera reposição da moeda, e não efetivo acréscimo de valores, cabendo a correção, durante o período do atraso, pelo IPCA e não pelo IGP-M. Nesse sentido, foi firmada tese relativa ao Tema 996, do STJ (REsp 1729593, julgado em 11/09/2019), já listada . RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. ACORDÃO 

(TJ-BA - Apelação: 05313089120148050001, Relator.: FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/03/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SOBRESTAMENTO . INCIDENTES DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS Nº RESP. 1.635.428 E 1 .498.484. DESCABIMENTO. TEMAS 970 E 971 JULGADOS . RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 STJ. ATRASO NA ENTREGA. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS . ART. 476 CC. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. CLÁUSULA PENAL CUMULADA COM LUCROS CESSANTES . IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970 DO STJ. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. Não há se falar em sobrestamento em virtude das decisões proferidas nos Incidentes de Resolução de Demandas Repetitivas nº Resp . 1.635.428 e 1.498 .484, porquanto as matérias aventadas já foram decididas, sob o âmbito dos recursos repetitivos, temas n.º 970 e 971 do Superior Tribunal de Justiça, em 22/05/2019, com publicação em 25/06/2019. O atraso excessivo nas obras por culpa exclusiva do vendedor permite a aplicação da Súmula 543 STJ, impondo a imediata restituição das parcelas pagas pelo comprador. É entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que são presumidos os lucros cessantes em favor do comprador nas hipóteses de atraso além do prazo de tolerância . Descabe a aplicação da cláusula penal concomitantemente com os lucros cessantes, sob pena de bis in idem – TEMA 970 DO STJ. Tratando-se de sentença de julgamento parcial do mérito (art. 356, II do CPC) e, considerando que a agravante foi vencida na maior parte dos pedidos, pelo princípio da causalidade deverá suportar as despesas processuais em percentual correlato à sua sucumbência. APELO PARCIALMENTE PROVIDO .

(TJ-BA - APL: 05208248020158050001, Relator.: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/03/2020)

Assim, deve ser afastada a cumulação da cláusula penal invertida com os lucros cessantes, optando-se pela manutenção destes últimos como verba mais abrangente e adequada à reparação integral do dano material sofrido pelo apelado, com exclusão da condenação à multa de 2% e aos juros moratórios de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, fixados na sentença.

Consigno, por fim, que fica mantida a condenação em honorários advocatícios considerando a sucumbência mínima da parte autora, não se justificando a majoração da referida verba ao patamar máximo de 20% pretendido nas contrarrazões, observados os critérios estabelecidos para a sua fixação, nos moldes do luz do art. 85, § 2º, incisos I a IV do CPC.

Ante o exposto, VOTO no sentido de DAR PROVIMENTO, EM PARTE, ao recurso, tão somente para adequar os lucros cessantes ao percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, calculados conforme parâmetros estabelecidos na sentença; bem como excluir a cumulação da cláusula penal invertida com os lucros cessantes, suprimindo da condenação a multa de 2% e os juros de mora de 1% ao mês sobre o valor do imóvel fixados a esse título.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

               Relatora