PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Primeira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8039738-35.2023.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível |
| APELANTE: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA - CONDER |
| Advogado(s): EMILIA BARRETO BITTENCOURT LAGE MAGALHAES, ANISIO ARAUJO NETO, LUCAS BRIZACK FILARDI, PEDRO LUIZ REIS CHAGAS, EDUARDO AGNELO PEREIRA |
| APELADO: JACQUELINE CORREA TAVARES TORRES e outros |
| Advogado(s): ANDRE LOPES SALES, WALTER BRITO LIMA |
Trata-se de recurso de apelação interposto em face de sentença que julgou parcialmente procedente a ação de desapropriação, fixando a avaliação em R$ 12.738.700,30 (doze milhões, setecentos e trinta e oito mil, setecentos reais e trinta centavos), com base no laudo pericial judicial.
De início, ressalto que o recurso interposto é compreensível, impugnando especificamente e fundamentadamente a sentença combatida, motivo pelo qual merece conhecimento.
Na origem, a CONDER ingressou com ação de desapropriação postulando a expropriação de imóvel medindo 4.914,11m², com benfeitorias, localizado na Marginal da Rodovia BR 324, s/nº, Águas Claras, Salvador-BA, registrado sob matrícula nº 56.756 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador, oferecendo o valor de R$ 4.642.177,59 (quatro milhões, seiscentos e quarenta e dois mil, cento e setenta e sete reais e cinquenta e nove centavos). (ID 86221020)
O Juízo a quo acolheu integralmente o laudo pericial judicial, fixando a indenização no valor mencionado, determinando o pagamento mediante depósito judicial direto, com fundamento no Tema 865 do STF, diante da comprovada inadimplência do Estado da Bahia no pagamento de precatórios. (ID 86221408)
Irresignada, a CONDER interpôs o presente recurso pugnando a (i) desconsideração do laudo pericial judicial e adoção do laudo administrativo elaborado pela empresa; (ii) determinação de pagamento via regime de precatórios; e (iii) redução dos honorários advocatícios.
Nesse contexto, cumpre analisar: (I) a validade do laudo pericial judicial; (II) a forma de pagamento da complementação da indenização; e (III) o arbitramento dos honorários advocatícios.
I – DA VALIDADE DO LAUDO PERICIAL JUDICIAL
A questão central reside em definir se o laudo pericial judicial apresenta vícios metodológicos que justifiquem sua desconsideração em favor da avaliação administrativa unilateral produzida pela expropriante.
A prova pericial é meio de prova dotado de presunção de veracidade, eis que produzida por profissional técnico habilitado, nomeado pelo juízo como auxiliar imparcial da justiça, nos termos do art. 156, do CPC.
O perito judicial atua com independência técnica e não possui vinculação com as partes, devendo pautar sua atuação pelos princípios da imparcialidade e objetividade. No caso dos autos, a perícia foi regularmente realizada, com observância ao contraditório e à ampla defesa.
As alegações da apelante quanto a supostos vícios metodológicos não se sustentam.
Quanto à utilização de amostras de diversos bairros de Salvador, e não apenas de Águas Claras, verifica-se que a própria perita esclareceu:
e) Assim, utiliza-se a Estatística Descritiva quando existem apenas DADOS SEMELHANTES AO AVALIANDO em quantidade pequena. Não é o caso do Terreno objeto da perícia. Isto está explicado no texto do Laudo Pericial. No entorno do avaliando poucos são os terrenos semelhantes disponíveis e, principalmente vazios (terrenos desocupados). Inclusive, nem que houvesse tal direcionamento se faria o uso da Estatística Descritiva. (ID 86221383)
Portanto, desde que respeitada a técnica como foi realizada, diante de justificativa plausível, a prática da perita está consentânea com o que deveria ser realizado.
Quanto aos alegados erros pontuais em parâmetros, percebe-se que eles não têm o condão de invalidar o trabalho pericial, que se baseia em modelo estatístico robusto com inúmeras amostras, não sendo apuradas quaisquer falhas no laudo elaborado.
Inclusive, é destacada a valorização que tem passado a região, argumento extremamente válido, ainda que a apelante pretenda reputar incorreto considerar aquilo que chama de especulação imobiliária. Ora, a definição do valor perpassa as expectativas legítimas dos entes que atuam no mercado imobiliário, o que poderia eventual reduzir ou ampliar os valores praticados.
Quanto à utilização do valor máximo do campo de arbítrio (15% de acréscimo sobre o valor central), as justificativas apresentadas pela perita justificam que ele é previsto na própria NBR 14.653 e sua utilização insere-se na em legítima técnica.
No tocante à alegada não aplicação de depreciação física às benfeitorias, verifica-se que a perita está correta ao justificar tratar-se de terreno.
Por fim, a alegação de que a região de Águas Claras seria área de alta periculosidade, constituindo fator desvalorizante não considerado, mostra-se genérica e desprovida de comprovação nos autos, uma vez que foi analisado ao compor os valores na pesquisa mercadológica.
Em contraposição, o laudo administrativo elaborado unilateralmente pela CONDER não pode prevalecer sobre a avaliação judicial. Trata-se de avaliação produzida pela própria parte interessada, sem a imparcialidade e isenção inerentes à perícia judicial.
A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, inexistindo vícios no laudo pericial judicial, deve ele prevalecer sobre avaliações administrativas unilaterais.
Assim, não vislumbro vícios que justifiquem a desconsideração do laudo pericial judicial, devendo ser mantida a sentença quanto ao valor da indenização.
II – DA FORMA DE PAGAMENTO DA COMPLEMENTAÇÃO DA INDENIZAÇÃO
A apelante sustenta que o pagamento da complementação da indenização deve submeter-se ao regime de precatórios, nos termos do art. 100 da Constituição Federal, alegando que a aplicação do Tema 865 do STF seria indevida por ausência de comprovação de inadimplência da CONDER ou do Estado da Bahia.
A questão não comporta maiores digressões, pois o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 865 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese:
"No caso de necessidade de complementação da indenização, ao final do processo expropriatório, deverá o pagamento ser feito mediante depósito judicial direto se o Poder Público não estiver em dia com os precatórios."
Trata-se de entendimento vinculante, proferido em sede de repercussão geral, que deve ser observado por todos os órgãos do Poder Judiciário.
Quanto à alegada ausência de comprovação da inadimplência, a argumentação da apelante não merece acolhida.
A mora do Estado da Bahia no pagamento de precatórios constitui fato público e notório, amplamente reconhecido pela jurisprudência deste Tribunal e documentado em informações oficiais disponibilizadas no portal eletrônico do próprio TJBA.
A sentença consignou expressamente que há prova até mesmo produzida pela apelante. Vejamos:
É mister ainda apontar que a Embargante demonstrou inequivocamente que o Estado da Bahia não se encontra em dia com o pagamento dos precatórios, visto que, ainda está pagamento precatórios inscritos no regime comum do ano orçamento de 2008, conforme comprova-se uma simples pesquisa no próprio site do Tribunal de Justiça da Bahia, que comprova a tela anexada no bojo do recurso manejado. (ID 86221408)
Negar eficácia probatória a dados oficiais fornecidos pelo próprio Poder Judiciário implicaria afronta aos princípios da publicidade e da boa-fé processual.
Além do mais, a inadimplência do Estado da Bahia quanto a precatórios não é fato que demande dilação probatória, constituindo realidade amplamente conhecida e reconhecida inclusive em decisões judiciais. Exigir prova exaustiva de tal circunstância representaria formalismo excessivo e despropositado.
Portanto, comprovada a inadimplência do Estado da Bahia e aplicável o Tema 865 do STF, impõe-se a manutenção da determinação de pagamento mediante depósito judicial direto.
III – DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
A apelante sustenta que os honorários advocatícios, fixados em 5% sobre a diferença entre a oferta e o valor da condenação, seriam exorbitantes, pugnando pela redução ao mínimo legal de 0,5%.
O art. 27, §1º, do Decreto-Lei nº 3.365/41 estabelece que os honorários advocatícios nas ações de desapropriação devem ser fixados "entre meio e cinco por cento do valor da diferença" entre a oferta e a condenação.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.114.407/SP (Tema 184 dos recursos repetitivos), pacificou o entendimento de que os honorários devem incidir sobre a diferença entre os valores, admitindo percentuais entre 0,5% e 5%.
No caso concreto, a fixação no percentual de 5% mostra-se adequada. Trata-se de um processo de alta complexidade que, inclusive, a apelante recorreu e foi julgado improvido na integralidade, ou seja, se fosse possível, os honorários ainda seriam majorados, conforme determinação legal.
Não há, portanto, qualquer excesso ou desproporcionalidade na fixação dos honorários, devendo ser mantida a sentença.
CONCLUSÃO
Ante todo o exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo integralmente a sentença apelada por seus próprios fundamentos.
É como voto.
Salvador/BA, 8 de outubro de 2025.
Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior
Relator