PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

11/05

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. ÔNUS DA PROVA. EXEGESE ART. 373, I, DO CPC. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. Caso em exame

1. Trata-se de recurso de apelação interposto em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação de Despejo cumulada com Cobrança de Aluguéis, na qual os Apelantes, na qualidade de sucessores do proprietário original, alegam a existência de um contrato de locação verbal com a Apelada, pleiteando a desocupação do imóvel para uso próprio e o pagamento de aluguéis supostamente inadimplidos. A Apelada, em sua defesa, nega a existência da relação locatícia, sustentando que a transferência de propriedade do imóvel ao autor originário constituiu negócio jurídico simulado para garantir um empréstimo usurário (agiotagem), e que os pagamentos mensais realizados tinham natureza de juros sobre tal dívida.

II. Questão em discussão

1. As questões controvertidas submetidas a julgamento são:

a) a comprovação da existência e validade de uma relação locatícia verbal entre as partes, como fato constitutivo do direito dos Apelantes;

b) a correta distribuição do ônus probatório, nos termos do artigo 373 do Código de Processo Civil;

c) a valoração das provas produzidas, incluindo os depoimentos testemunhais e a força probante da escritura pública de compra e venda em contraposição à alegação de simulação e prática de agiotagem como matéria de defesa.

III. Razões de decidir

1. No mérito, a sentença de improcedência deve ser mantida. Incumbia à parte autora, ora Apelante, o ônus de comprovar o fato constitutivo de seu direito, qual seja, a existência de um contrato de locação verbal, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, encargo do qual não se desincumbiu.

2. A escritura pública de compra e venda, embora dotada de fé pública, comprova unicamente a transferência da propriedade do imóvel, não sendo suficiente, por si só, para demonstrar a existência de um subsequente e autônomo contrato de locação verbal. A posse exercida pela Apelada sobre o imóvel, aliada a depósitos mensais por determinado período, não configura, de maneira inequívoca, uma relação locatícia, especialmente diante da plausível tese defensiva que atribui natureza diversa a tais pagamentos. A ausência de contrato escrito, de recibos de aluguel e de qualquer reajuste de valor ao longo de mais de uma década fragiliza a tese autoral e corrobora a conclusão do juízo de primeiro grau.

IV. Dispositivo e tese

1. Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento: "1. A ausência de comprovação do fato constitutivo do direito, notadamente a existência de uma relação locatícia verbal, acarreta a improcedência da ação de despejo cumulada com cobrança, em estrita observância ao disposto no artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. 2. A escritura pública de compra e venda, por si só, é instrumento hábil a comprovar a transferência de propriedade, mas não presume a existência de um contrato de locação posterior e autônomo celebrado com o antigo proprietário que permaneceu na posse do bem. 3. A alegação de negócio jurídico simulado (agiotagem) como matéria de defesa, ainda que não conduza à anulação do ato de transferência de propriedade no bojo da ação de despejo, é suficiente para afastar a presunção de que pagamentos periódicos e sem reajuste constituam aluguéis, incumbindo ao autor a prova inequívoca da natureza locatícia da relação."

Dispositivos relevantes citados: Art. 5º, XXXVI e LV, da Constituição Federal; Arts. 85, § 11, 215, 371, 373, I e II, 487, I, e 1.010, do Código de Processo Civil; Art. 178 do Código Civil.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, conforme fundamentação constante do voto do(a) Excelentíssimo(a) Relator(a), adiante registrado e que a este se integra.

Sala das Sessões, documento datado e assinado de forma eletrônica.

PRESIDENTE

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 17 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

11/05

Trata-se de apelação (ID 97271364) interposta por MIGUEL SILVEIRA DA ROCHA e ESPÓLIO DE VALTER MARINHO DA ROCHA em face da sentença proferida pelo Juízo da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Brumado (ID 97271362) que, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Pedido de Retomada para Uso Próprio movida em desfavor de MARIA DAS GRAÇAS MAIA LIMA, após rejeitar as preliminares arguidas, julgou improcedentes os pedidos da exordial, ao fundamento de ausência de comprovação, por parte dos autores, da existência da relação locatícia, ônus que lhes incumbia nos termos do art. 373, I, do CPC. Considerou, ademais, que a escritura pública apenas prova a propriedade, e não a locação, e que os pagamentos mensais, diante da plausível tese defensiva, não poderiam ser presumidos como aluguéis.

Irresignados, os autores interpuseram o presente Recurso (ID 97271364), sustentando, em síntese, que a escritura pública de compra e venda, dotada de fé pública, comprova a legitimidade da transferência de propriedade e que a tese de simulação arguida pela apelada não foi provada, além de estar fulminada pela decadência. 

Argumentam que a prova testemunhal colhida confirma a lisura da transação de compra e venda. Defendem, ainda, que, comprovada a propriedade e a permanência da apelada no imóvel com pagamentos mensais, estaria demonstrada a existência do contrato de locação verbal, sendo da Apelada o ônus de provar o fato impeditivo de seu direito, do qual não se desincumbiu. 

Ao final, requerem o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais.

Intimada (ID 97271368), a apelada apresentou contrarrazões (ID 97271370), pugnando, preliminarmente, pelo não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade. No mérito, defende a manutenção integral da sentença, reiterando a absoluta ausência de prova da relação locatícia, fato constitutivo do direito dos Apelantes, e o acerto do Juízo a quo na distribuição do ônus probatório e na valoração das provas. Requer, ao final, a majoração dos honorários de sucumbência.

Este é o relatório, que encaminho à Secretaria da Segunda Câmara Cível para inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput, e 934, caput, ambos do CPC.

Salvador, documento datado e assinado de forma eletrônica.

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

RELATOR

11/05

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

11

O recurso preenche os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

A controvérsia central reside em definir a natureza jurídica da relação havida entre as partes, trata-se de uma locação verbal, como sustentam os apelantes, ou uma posse decorrente de negócio jurídico simulado para garantia de mútuo usurário, como alega a apelada.

Pois bem. A resolução desta questão passa, de forma impreterível, pela análise do ônus probatório e do conjunto de provas carreado aos autos.

A sentença de primeiro grau, com notável acerto, julgou improcedentes os pedidos autorais por reconhecer que os autores, ora apelantes, não se desincumbiram do ônus de comprovar o fato constitutivo de seu direito, qual seja, a existência de um contrato de locação, nos exatos termos do que preceitua o artigo 373, I, do Código de Ritos.

Os apelantes fundamentam sua pretensão recursal em dois pilares principais: (i) a presunção de veracidade da escritura pública de compra e venda do imóvel e, (ii) a suposta comprovação do aluguel pelos pagamentos mensais realizados pela apelada. Ambos os argumentos, contudo, são insuficientes para reformar a bem lançada decisão combatida. Explico.

A escritura pública de compra e venda (ID 97269744), de fato, é um documento dotado de fé pública e faz prova plena da transferência de propriedade, conforme dispõe o art. 215 do Código Civil. 

Contudo, seu alcance probatório se limita ao ato que ela documenta: a compra e venda. 

Assim, a existência de uma posterior e autônoma relação locatícia é um fato distinto, que demanda prova própria. 

Ademais, não se pode, a partir da prova de propriedade, presumir a existência de uma locação. 

Isso porque, a posse de um imóvel pode decorrer de diversos títulos – locação, comodato, usufruto, ou mesmo de uma situação de fato a ser discutida em via possessória – e a caracterização de cada um depende de prova específica.

Os apelantes, portanto, confundem os referidos institutos. Comprovar a propriedade não os isenta de provar a alegada relação locatícia firmada com a apelada.

Outrossim, o segundo pilar da argumentação recursal, os pagamentos mensais, também se mostra frágil. 

Muito embora a apelada admita ter realizado depósitos periódicos em favor do autor originário, ela lhes atribui uma causa jurídica completamente distinta: o pagamento de juros de um empréstimo. 

Desta forma, ao apresentar essa tese defensiva, a apelada criou uma controvérsia fática substancial, cabendo aos autores, ainda assim, o ônus de demonstrar que a natureza dos pagamentos era, de fato, locatícia (exegese do art. 373, I, do CPC).

Os comprovantes de depósito (IDs 97269745 e seguintes), por si sós, não especificam a que título os valores foram pagos. São documentos neutros quanto à causa da obrigação. 

Destarte, diante da negativa qualificada da apelada, os depósitos perdem a força de prova inequívoca da locação e passam a ser apenas indícios ambíguos, que poderiam corroborar tanto a tese autoral quanto a defensiva.

Nesse cenário de incerteza probatória, a prova testemunhal assumiu papel crucial. 

A testemunha arrolada pelos apelantes, Sr. João Francisco Chaves, embora tenha confirmado ter presenciado a negociação da compra e venda e parte do pagamento (Depoimento em ID 51671355), nada declarou sobre a celebração de um contrato de locação subsequente. 

Seu depoimento, portanto, reforça a validade do ato de transferência da propriedade, mas é silente e inócuo quanto ao fato constitutivo essencial para esta demanda: a locação.

Por outro lado, o informante ouvido a rogo da apelada, Sr. Euvaldo José de Carvalho, trouxe elementos que, embora não possam ser tomados como prova cabal da agiotagem, conferem verossimilhança à tese defensiva ao afirmar que o autor originário era conhecido na localidade por praticar empréstimos a juros. 

Tal depoimento, somado a outras circunstâncias, como a ausência de qualquer reajuste no valor dos pagamentos por mais de uma década (de 1996 a 2009), torna a versão da apelada plausível e enfraquece sobremaneira a tese de locação, que tipicamente envolve reajustes periódicos.

Os recorrentes argumentam, ainda, que a alegação de simulação estaria fulminada pela decadência, nos termos do art. 178 do Código Civil de 1916. 

Tal argumento, também, não prospera. Uma coisa é a pretensão anulatória do negócio jurídico, que de fato se sujeita a prazo decadencial e que deveria ser exercida em ação própria (como na reconvenção, que não foi o foco do julgamento de mérito da ação principal). 

Outra, completamente distinta, é a arguição da simulação como matéria de defesa, para o fim específico de infirmar a tese de que a posse da apelada era decorrente de locação. 

A exceção de simulação, nesse contexto, serve para demonstrar a real natureza da relação jurídica e afastar a pretensão de despejo, não se sujeitando, como matéria defensiva, ao mesmo prazo decadencial da ação anulatória.

Ao final, o que se extrai do panorama probatório é uma total ausência de comprovação da relação locatícia, uma vez que, os autores, ora recorrentes, não apresentaram contrato escrito, recibos de aluguel, notificações ou qualquer outro documento que atestasse o suposto aluguel. 

Como já dito alhures, a prova testemunhal que produziram foi silente sobre a locação. Os depósitos bancários são ambíguos e, diante de tal quadro, a conclusão do juízo sentenciante é irretocável: os Autores não se desincumbiram do seu ônus probatório, como estavam obrigado, nos termos do art. 373, I, do CPC. 

A improcedência da ação de despejo e de cobrança de aluguéis era, portanto, a única medida de justiça cabível e a manutenção do decisum combatido é, pois, imperativa.

Ante o exposto, o voto é no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se na íntegra a sentença de primeiro grau por estes e por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários recursais devidos pelas partes apelantes para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Sala das Sessões, documento datado e assinado de forma eletrônica.

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

RELATOR

11/05