PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8015060-78.2021.8.05.0080 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS DAMHA - FEIRA DE SANTANA I - SPE LTDA e outros |
| Advogado(s): DIOGO DANTAS DE MORAES FURTADO |
| APELADO: NAYANE FREITAS BRAGA |
| Advogado(s): EDSON COSTA DE ASSIS |
Verificado o recolhimento das custas (Id. 608897141).
Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.
Conforme relatado, insurgem-se as Apelantes contra a sentença que as condenou ao pagamento de indenização por lucros cessantes, à restituição de valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais, em razão do atraso na entrega de loteamento adquirido pela Apelada.
Não havendo preliminares ou prejudiciais de mérito arguidas ou cognoscíveis de ofício, passo diretamente à análise do mérito recursal.
A controvérsia cinge-se em verificar: (i) a ocorrência de mora das Apelantes na entrega do empreendimento imobiliário; (ii) a validade e suficiência do "Termo de Liberação" como prova da disponibilização do imóvel à adquirente; (iii) a configuração e o cabimento dos lucros cessantes; (iv) a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e IPTU antes da imissão na posse.
Da Mora das Apelantes e do Ônus da Prova
As Apelantes sustentam a inexistência de atraso na entrega da obra, argumentando que o empreendimento foi liberado em 2015, conforme "Termo de Liberação".
Contudo, a simples emissão de um termo de conclusão de obras pela municipalidade, atestando a conformidade da infraestrutura do loteamento com as exigências legais, não se confunde com a efetiva disponibilização do lote à adquirente, nem comprova a sua notificação para que pudesse ser imitida na posse.
O contrato de promessa de compra e venda estabelecia como prazo final para entrega do empreendimento, já computado o prazo de tolerância de 24 (vinte e quatro) meses, a data de 18 de agosto de 2016. A sentença reconheceu o atraso a partir desta data até 08 de agosto de 2019, data indicada pelas Apelantes como de liberação do empreendimento.
Incumbia aos Apelantes, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, e do art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, demonstrar que a Apelada foi devidamente notificada para receber o imóvel e que houve recusa injustificada, ou que a posse foi efetivamente disponibilizada na data alegada. O "Termo de Liberação" é um ato administrativo entre a loteadora e o Poder Público, que, por si só, não comprova a comunicação individualizada à adquirente para os fins de imissão na posse e início de suas obrigações propter rem.
A jurisprudência pátria é firme no sentido de que a obrigação da construtora/incorporadora só se considera adimplida com a efetiva entrega das chaves ou, no caso de loteamento, com a comprovada disponibilização da posse direta ao adquirente. De modo que a mera expedição do "habite-se" ou termo de conclusão de obras não é suficiente para tanto.
Nesse contexto, não tendo as Apelantes se desincumbido do ônus de provar a tempestiva e efetiva notificação da Apelada para a imissão na posse do lote, resta caracterizada a mora na entrega do imóvel no período reconhecido pela sentença (de 18 de agosto de 2016 a 08 de agosto de 2019). Cumpre ressaltar que as Apelantes não ventilaram em suas razões recursais a ocorrência de caso fortuito ou força maior como excludente de sua responsabilidade.
Dos Lucros Cessantes
As Apelantes insurgem-se contra a condenação ao pagamento de lucros cessantes, alegando ausência de comprovação do prejuízo.
Sem razão, contudo. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacificado no sentido de que, em casos de atraso injustificado na entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos, correspondendo aos aluguéis que o adquirente poderia ter auferido com a locação do bem, ou ao que deixou de economizar por não poder utilizá-lo.
Este entendimento foi consolidado no julgamento do Tema Repetitivo nº 996/STJ (REsp 1.729.593/SP):
"No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma." (STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
No mesmo sentido, a jurisprudência recente do STJ:
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. 1Ação de reparação de danos materiais e compensação de danos morais, em virtude de atraso na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes. 2 A Segunda Seção do STJ, ao fixar o Tema 996/STJ, concluiu que o atraso injustificado na entrega do imóvel, faz surgir o dever da vendedora de pagar aluguel mensal à compradora, a título de lucros cessantes, "com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". (REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, DJe 27/9/2019). 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2003066 PA 2022/0143849-3, Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 29/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/05/2023)
Este Tribunal de Justiça da Bahia coaduna com o mesmo entendimento:
APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES NO PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. DANOS MORAL. CONFIGURADO. APELAÇÃO IMPROVIDA. (...) 2. Não há caso fortuito externo a afastar a responsabilidade pelo atraso da obra, pois as circunstâncias alegadas não fogem, ou não deveriam fugir, ao poder de absorção e reação da construtora, à luz da teoria do risco empresarial. Os lucros cessantes, no caso de atraso na entrega de obra, são presumidos e, com eles, busca-se compensar o comprador pela falta ou impossibilidade de uso, gozo e disposição da coisa. Correta a fixação do valor dos lucros cessantes, equivalente a 0,5% do valor do imóvel pois, havendo atraso na entrega de imóvel, é cabível a condenação da construtora ao pagamento de alugueres, a fim de compensar os adquirentes pela não disponibilidade do imóvel e pela impossibilidade de exercerem todos os direitos inerentes à propriedade. (...) (TJ-BA - Apelação: 0556462-43.2016.8.05.0001, Relator: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/07/2024)
Assim, correta a sentença ao condenar as Apelantes ao pagamento de lucros cessantes, fixados em 0,5% (meio por cento) sobre o valor do contrato por mês de atraso, parâmetro usualmente adotado pela jurisprudência em casos análogos e que se mostra razoável.
Da Responsabilidade pelo Pagamento de IPTU e Taxas Condominiais
Pleiteiam as Apelantes a reforma da sentença no tocante à devolução dos valores pagos pela Apelada a título de IPTU e taxas condominiais antes da imissão na posse.
Novamente, sem razão. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é do adquirente somente a partir da sua efetiva imissão na posse do imóvel, momento em que passa a usufruir do bem e dos serviços condominiais. Antes disso, tais despesas são de responsabilidade da construtora/vendedora.
O Superior Tribunal de Justiça já sedimentou este entendimento, inclusive em sede de recurso repetitivo (Tema 886/STJ - REsp 1.345.331/RS), aplicável analogicamente à questão do IPTU:
"a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador."
No caso dos autos, não havendo prova da imissão da Apelada na posse do imóvel antes da data considerada pela sentença (08/08/2019), correta a condenação das Apelantes à restituição dos valores comprovadamente pagos pela adquirente a título de IPTU e taxas condominiais em período anterior.
Nesse sentido, segue a jurisprudência do STJ:
CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. (...) RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR PELAS DESPESAS DO IMÓVEL. AUSÊNCIA. TERMO INICIAL. IMISSÃO NA POSSE. (...) 3. A responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do imóvel, como condomínio e IPTU, somente se dá a partir da imissão na posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1961537 SP 2021/0263086-0, Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/03/2022)
Portanto, a sentença deve ser mantida também neste ponto.
Dos Honorários Recursais
Por fim, em razão do desprovimento do recurso das Apelantes, e em atendimento ao disposto no art. 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelas Apelantes ao patrono da Apelada para 2/3 de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, já considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal.
Dispositivo do Voto
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por DAMHA URBANIZADORA E CONSTRUTORA LTDA e EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA – FEIRA DE SANTANA I – SPE LTDA, mantendo-se integralmente a sentença recorrida.
Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelas Apelantes para 2/3 de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
É como voto.
Salvador, data da assinatura eletrônica.
DES. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Relator
R-07