PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. DÉBITO CONDOMINIAL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. MERO INCONFORMISMO. EMBARGOS NÃO ACOLHIDOS.

I. Caso em exame

1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento a agravo de instrumento, mantendo a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade em cobrança de cotas condominiais.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve omissão na aplicação do Tema Repetitivo 886 do STJ e na análise dos documentos sobre a ciência do condomínio acerca da venda do imóvel; (ii) saber se houve omissão quanto ao pedido de limitação de futura penhora; (iii) saber se o acórdão foi omisso ao não analisar a tese de exceção do contrato não cumprido pela ausência de seguro predial.

III. Razões de decidir

3. O acórdão embargado não padece de omissão, pois enfrentou expressamente os documentos apresentados e aplicou a jurisprudência pertinente, concluindo que a ausência de registro da transmissão do imóvel mantém o proprietário registral como responsável solidário pela dívida, dada a natureza da obrigação vinculada à coisa, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (Tema Repetitivo 886).

4. A alegação de ausência de contratação de seguro predial pelo condomínio exige a produção de provas adicionais, sendo incompatível com a via estreita da exceção de pré-executividade, cujo escopo se restringe a matérias de ordem pública aferíveis de plano.

5. O pedido de limitação da futura penhora a apenas uma sala comercial revela-se prematuro, uma vez que diz respeito a uma fase de constrição patrimonial que ainda será conduzida pelo juízo de origem no momento oportuno.

6. A argumentação do embargante denota mero inconformismo com a interpretação desfavorável adotada no julgamento, não autorizando a oposição de embargos de declaração, que possuem fundamentação vinculada, mesmo quando opostos para fins de prequestionamento.

IV. Dispositivo

8. Embargos de declaração não acolhidos.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração em Apelação Cível n.º 8004952-94.2025.8.05.0000, figurando como Embargante ALOISIO DE MAGALHÃES FILHO e, como Embargado, CONDOMÍNIO EDIFÍCIO AUGUSTO BORGES.

ACORDAM, os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E REJEITAR O RECURSO, nos termos do voto condutor.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 17 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de embargos de declaração opostos por ALOISIO DE MAGALHAES FILHO contra acórdão proferido pela Primeira Câmara Cível nos autos do agravo de instrumento n. 8004952-94.2025.8.05.0000, que negou provimento ao recurso, mantendo a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade (defesa apresentada no próprio processo de execução para apontar erros evidentes sem necessidade de novas provas), nos termos de seguinte ementa:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. DÉBITO CONDOMINIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESPONSABILIDADE CONCORRENTE. RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 5. Agravo de instrumento não provido.”

Em suas razões (id. 94398389), o embargante alega, em síntese, que a decisão embargada contém omissão, pois:

(i) não aplicou adequadamente o Tema Repetitivo 886 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ignorando os documentos que comprovariam a ciência do condomínio sobre a venda do imóvel e a posse por terceiros, especialmente o acordo de confissão de dívida;

(ii) deixou de analisar o pedido de limitação da futura penhora exclusivamente à sala comercial que originou o débito, conforme o art. 791 do Código de Processo Civil (CPC);

(iii) omitiu-se quanto à alegação de exceção do contrato não cumprido, baseada na suposta falta de contratação de seguro predial pelo condomínio;

(iv) carece de fundamentação adequada, violando o art. 489, § 1º, do CPC e o art. 93, IX, da Constituição Federal (CF), contrariando o Tema de Repercussão Geral 339 do Supremo Tribunal Federal (STF).

Ao final, requer o acolhimento dos embargos, com efeitos modificativos e para fins de prequestionamento, a fim de extinguir a execução em relação a si.

Em contrarrazões (id. 95149430), o embargado alega que o recurso possui natureza protelatória e busca apenas a rediscussão do mérito probatório e jurídico. Sustenta que o acórdão enfrentou de forma fundamentada a questão da legitimidade passiva com base na responsabilidade atrelada ao imóvel. Requereu, ao final, a rejeição dos aclaratórios.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, salientando que o presente recurso NÃO é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC e art. 187, §1º, do RITJBA.

Salvador, 25 de fevereiro de 2026.

Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

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  Primeira Câmara Cível 

Conheço do recurso, vez que presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade.

No mérito, a hipótese é de NÃO acolhimento dos aclaratórios.

Com efeito, sabe-se que os embargos de declaração são recurso de fundamentação vinculada ao esclarecimento de omissão, obscuridade e ao saneamento de contradição e erro material, não constituindo meio hábil à reapreciação da matéria, mesmo quando opostos para fins de prequestionamento.

E nestes termos, observo que a decisão embargada analisou e decidiu todos os assuntos postos a exame, não comportando nenhum esclarecimento.

Pois bem.

O embargante alega que o acórdão teria incorrido em omissão em relação à análise do termo de confissão de dívida e à aplicação do Tema Repetitivo 886 do STJ, o que comprovaria a ciência do condomínio sobre a venda e afastaria a sua legitimidade para responder à execução

No tocante ao alegado vício, restou consignado, no julgado, o seguinte:

“Conforme julgamentos recentes do Superior Tribunal de Justiça, orientando a interpretação do Tema Repetitivo nº 886, a responsabilidade pelo pagamento de débitos condominiais, em caso de promessa de compra e venda não registrada, é concorrente entre o promitente vendedor (proprietário registral) e o promissário comprador (possuidor).

(…)

No caso dos autos, observa-se, da matrícula do imóvel (ID 394070960 dos autos originários), que a venda não foi registrada, permanecendo o agravante como proprietário formal do bem. Ademais, verifica-se que o "Termo de Acordo e Confissão de Dívida" (ID. 78875205, pág. 2), apresentado pelo agravante com o objetivo de demonstrar a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação do imóvel, na verdade foi firmado pelo exequente e uma das promitentes vendedoras, Tânia de Jesus Brito, e não pela compradora que consta na Promessa de Compra e Venda acostada”

Deste modo, percebe-se que o colegiado enfrentou expressamente os documentos apresentados e aplicou o entendimento jurisprudencial pertinente.

A conclusão adotada foi a de que a ausência de registro em cartório a respeito da transmissão da propriedade do imóvel mantém o embargante como responsável solidário pela dívida em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, senão vejamos outro trecho do decisum:

“Em julgados de 2025, a Corte Superior tem consolidado o entendimento de que há legitimidade passiva concorrente entre o promitente vendedor (proprietário registral) e o promitente comprador (possuidor), quando, embora haja compromisso de compra e venda, este não tenha sido levado a registro.

No julgamento do REsp nº 1.910.280/PR, a Segunda Seção do STJ, adotando a teoria da dualidade do vínculo obrigacional, distinguiu o débito da responsabilidade. O débito é atribuído a quem se beneficia dos serviços, ou seja, o promitente comprador imitido na posse. A responsabilidade, por outro lado, permanece vinculada ao proprietário cujo nome consta na matrícula do imóvel, pois a obrigação adere à coisa (propter rem), e o próprio bem serve como garantia do pagamento.

Ficou, por fim, assentado que "em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio".

Portanto, não assiste razão ao embargante, verificando-se, em verdade, que a irresignação representa mero inconformismo com a interpretação desfavorável, o que não justifica o uso de embargos de declaração.

O recorrente também sustenta que o acórdão teria incorrido em omissão por não se manifestar sobre o pedido de limitar futura penhora apenas à sala comercial cobrada, bem como sobre a defesa de que o condomínio não teria contratado seguro predial.

Vale ressaltar que o recurso analisou a rejeição de uma exceção de pré-executividade e, como se sabe, tal espécie de defesa se presta, exclusivamente, a discussão de matérias que o juiz pode identificar imediatamente, sem a necessidade de dilação probatória.

Na hipótese, discutir a existência ou não de um seguro xige análise de provas adicionais, sendo incompatível com esse instrumento processual.

Além disso, o debate de limites de penhora revela-se prematuro, pois diz respeito a uma fase de constrição patrimonial que o juízo de origem ainda conduzirá no momento adequado.

A propósito, o Superior Tribunal de Justiça vem reiteradamente decidindo que “o julgador não está obrigado a rebater individualmente todos os argumentos das partes, desde que apresente fundamentação suficiente para respaldar sua decisão” (AgInt no REsp n. 1.967.663/CE, Relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 26/3/2025, DJEN de 2/4/2025). O reconhecimento da responsabilidade solidária já esgota a necessidade de manter a execução contra o embargante.

Passo à frente, o embargante alega, ainda, que o acórdão teria incorrido em omissão por falha na sua fundamentação lógica e jurídica, contrariando a Constituição Federal e o Supremo Tribunal Federal.

Entretanto, como visto, o julgamento expôs de forma clara os motivos pelos quais o embargante permanece no processo, detalhando a aplicação do Tema 886 do STJ à luz da falta de registro da venda na matrícula do imóvel, e evidenciando a recente revisão da tese fixada, apresentando expressamente a fundamentação jurídica aplicada e os precedentes da Corte Superior que orientam o entendimento adotado.

Em verdade, o que se observa é o inconformismo do embargante com o resultado do julgado, pretendendo rediscutir os termos da decisão através de via inadequada.

Vale notar que “por serem recurso de fundamentação vinculada, os embargos de declaração são cabíveis apenas para sanar vícios específicos, não se prestando à reconsideração, ao reexame do mérito ou ao inconformismo com o resultado do julgamento.” (EDcl no AgInt no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.390.431/SP, Relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025).

Ademais, “mesmo para fins de prequestionamento, os embargos de declaração são cabíveis apenas quando houver obscuridade, contradição ou omissão no julgado, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil” (AgInt no AREsp n. 2.043.112/SP, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024).

Por fim, tem-se que eventual divergência jurisprudencial, ou a existência de precedentes em sentido diverso, não justifica a interposição de embargos declaratórios, mas recurso em instâncias superiores.

Tecidas estas considerações, resta claro que o acórdão em questão não padece de obscuridade, omissão, contradição ou erro material.

Ante os fundamentos acima explanados, REJEITA-SE o presente recurso de embargos de declaração.

Salvador, de de 2026.

Presidente

Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar

Relatora

Procurador(a) de Justiça