PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000523-44.2024.8.05.0154 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| APELANTE: SUELI DA SILVA PACHECO |
| Advogado(s): |
| APELADO: IMOBILIARIA E INCORPORADORA VEREDA TROPICAL LTDA - EPP |
| Advogado(s): JOSEVAN BARBOSA DA ROCHA |
Cinge-se a irresignação da apelante contra sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão contratual, reintegração de posse e cobrança de taxa de fruição, alegando prescrição da dívida, inadequação da via possessória, indevida cobrança de taxa de fruição em lote não edificado e direito à indenização por benfeitorias.
Inicialmente, quanto a alegada prescrição, apelante sustenta que, tendo as parcelas do contrato finalizado em 19/10/2016, o prazo prescricional quinquenal teria se consumado em 19/10/2021, tornando prescrita a pretensão de cobrança.
Pois bem.
A prejudicial não merece acolhimento.
O art. 202, VI, do Código Civil estabelece que a prescrição se interrompe "por qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito pelo devedor". A confissão de dívida constitui inequívoco reconhecimento da obrigação, fazendo cessar o curso da prescrição e reiniciando-o por inteiro.
No caso dos autos, restou comprovado que a apelante, em 10 de junho de 2023, firmou Instrumento Particular de Confissão de Dívida e Renegociação, no valor total de R$ 55.294,45, a ser pago em 80 parcelas mensais de R$ 691,18. Este ato inequívoco de reconhecimento do débito interrompeu validamente o prazo prescricional, nos exatos termos do dispositivo legal mencionado.
Irrelevante que a apelante alegue ter sido induzida a erro ou desconhecer o conteúdo do documento, pois tais alegações não encontram respaldo probatório nos autos. O instrumento foi assinado na presença de duas testemunhas, conferindo-lhe validade e eficácia jurídica.
Rejeita-se, portanto, a preliminar de prescrição.
A apelante argumenta que a requerida não comprovou os requisitos do art. 561 do CPC para o manejo da ação possessória, especialmente a posse e o esbulho.
Outrossim, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.789.863/MS, relatado pelo Ministro Marco Buzzi, consolidou entendimento de que, havendo cláusula resolutiva expressa no contrato de promessa de compra e venda, é desnecessário o prévio ajuizamento de demanda judicial para a resolução contratual, sendo adequada a via possessória para a reintegração na posse. Confira-se:
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO. Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado. Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos . Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa. A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (STJ - REsp: 1789863 MS 2013/0376277-6, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 10/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2021)
No caso concreto, o contrato contém cláusula resolutiva expressa, houve notificação extrajudicial da devedora para purga da mora e decorreu o prazo sem o pagamento. Caracterizada, assim, a precariedade da posse após o inadimplemento, justifica-se plenamente o manejo da ação possessória.
A posse da apelante decorreu do próprio contrato de cessão de direitos, tornando-se precária com o descumprimento das obrigações assumidas. Não há, portanto, inadequação da via eleita.
Destarte, com relação à taxa de fruição, a apelante sustenta ser indevida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado. Sobre o tema, a jurisprudência da Corte Superior é cristalina no sentido da impossibilidade de cobrança de taxa de fruição quando se trata de lote não edificado, ainda que posteriormente tenha havido construção pelo promitente comprador.
No REsp n. 2.113.745/SP, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, a Terceira Turma decidiu:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023. 2. O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador. 3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 4. No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil. 5. Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel. (REsp n. 2.113.745/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024.)
Com efeito, inexiste enriquecimento sem causa quando o lote originalmente não edificado posteriormente recebe construções custeadas pelo próprio adquirente. O promitente vendedor, ao retomar o imóvel, recebe-o valorizado pelas benfeitorias realizadas, não havendo empobrecimento que justifique a cobrança da taxa de fruição.
No caso dos autos, o lote objeto do contrato era originalmente não edificado, tendo a apelante posteriormente realizado construções com recursos próprios.
Merece acolhimento, portanto, a irresignação da apelante quanto a necessidade de exclusão da taxa de fruição.
Ademais, a apelante pleiteia o reconhecimento do direito à indenização por benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel.
O art. 34 da Lei 6.766/79 estabelece expressamente que "o adquirente do lote, verificado o inadimplemento, é imitido de pleno direito na posse do imóvel, cabendo-lhe indenizar as benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote".
Trata-se de norma cogente que visa evitar o enriquecimento ilícito do promitente vendedor. Ainda que o inadimplemento seja imputável ao adquirente, subsiste o direito à indenização pelas benfeitorias que efetivamente agregaram valor ao imóvel.
A questão deve ser resolvida em liquidação de sentença, com a devida apuração do valor das benfeitorias necessárias e úteis, observando-se o art. 1.219 do Código Civil.
Ante o exposto, DÁ-SE PROVIMENTO PARCIAL ao recurso de apelação, apenas para afastar a condenação da apelante ao pagamento de taxa de fruição do imóvel, por se tratar de lote originalmente não edificado; e reconhecer o direito da apelante à indenização por benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença, mantendo-se inalterados os demais termos do decisium vergastado.
Sem majoração de honorários na hipótese, com fulcro no Tema 1.059 do STJ, afastando-se a regra do § 11, art. 85 do CPC.
Sala das sessões,
Desa. Gardênia Pereira Duarte
Relatora