PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL INCONTROVERSO – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA EVIDENCIADA – RETENÇÃO DE VALORES PELA FORNECEDORA – DESCABIMENTO – DISCUSSÃO A RESPEITO DE JUROS – NÃO CONHECIMENTO – MATÉRIA TRATADA EM SEDE DE ACLARATÓRIOS PELO JUÍZO DE ORIGEM – APELO CONHECIDO EM PARTE E IMPROVIDO

1. Cuida-se de apelação em face de sentença que considerou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel adquirido pela autoria junto a parte apelante, reconhecendo culpa exclusiva da construtora, por não ter sido iniciada a obra mesmo após transcorrido o prazo de entrega do imóvel.

2. Não merece conhecimento o apelo quanto a discussão a respeito da incidência de juros, matéria que foi tratada em sede de aclaratórios na origem e deferidos conforme requerido pela parte apelante.

3. Quanto ao mérito, todo o apelo foi apresentado com argumentação como se a rescisão contratual tivesse ocorrido a requerimento e por escolha exclusiva da parte recorrida por não ter mais interesse no imóvel, entendimento diverso daquele constante dos autos onde a motivação para a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da incorporadora que não entregou o bem a tempo e modo.

4. As provas colacionadas demonstram que, mesmo decorrido o prazo para entrega do empreendimento onde se localizava o imóvel, as obras sequer haviam começado, restando evidente a responsabilidade exclusiva da acionada pela rescisão do contrato.

5. A relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto os autores são destinatários finais do produto oferecido ou do serviço prestado pela ré, qual seja, comercialização e construção de unidade habitacional (arts. 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor), que estabelece dentre seus princípios basilares a boa-fé.

6. Não se sustentam as alegações da apelante sobre retenção de parte dos valores pagos e dos valores da taxa de corretagem frente ser a única responsável pela rescisão do contrato, razão pela qual a sentença de mantém por seus próprios fundamentos.

7. Apelo conhecido em parte e improvido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8000064-55.2022.8.05.0043, em que figuram como apelante ILHA DO ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e como apelada MARIA CRISTINA DOS SANTOS ROCHA e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por CONHECER EM PARTE e, na parte conhecida, NEGAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Adoto como próprio o relatório da decisão de evento 85086724 e acrescento que se cuida de apelação cível apresentada por ILHA DO ATALAIA EMPREENDIMENTOS TURISTICOS E IMOBILIARIOS LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Canavieiras que julgou procedentes os pedidos formulados por MARIA CRISTINA DOS SANTOS ROCHA e PAULO OLIVEIRA DOS SANTOS, com dispositivo nos seguintes termos: “No presente caso, sendo a rescisão motivada por culpa exclusiva da construtora, deve haver a restituição integral dos valores pagos pelos autores, devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos para: a) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes; e b) condenar a ré a restituir integralmente aos autores os valores por eles pagos, no montante de R$ 29.295,33 (vinte e nove mil, duzentos e noventa e cinco reais e trinta e três centavos), acrescidos de correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.”.

Apresentados aclaratórios, foram providos em parte no ID 85086732 “...apenas para modificar o termo inicial dos juros de mora, que deverão incidir a partir do trânsito em julgado desta decisão, mantendo-se inalterados os demais termos da sentença, inclusive quanto à devolução integral dos valores pagos pelos autores.”.

Como bem resumiu os fatos o Eminente a quo em sua decisão: “Os autores alegam, em síntese, que celebraram contrato de compra e venda de fração ideal indivisível de unidade imobiliária em regime de multipropriedade com a ré em 19/10/2018, com valor total de R$ 49.650,00, tendo pago até o momento aproximadamente R$ 29.295,33. Afirmam que a ré não cumpriu o prazo de entrega de 36 meses previsto no contrato, não tendo sequer iniciado as obras. Alegam ainda que houve aumento injustificado no valor das parcelas. Requerem a rescisão contratual com devolução de 90% dos valores pagos, bem como indenização por danos morais.”.

Em suas razões de apelante pontua a acionada a respeito “DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO” ao argumento “...que, contrato celebrado pelas partes fixa a retenção contratual em 20% (vinte por cento) do valor do contrato em caso de rescisão contratual por vontade unilateral, que é o que ocorreu no presente caso, para cobrir custos administrativos.”; que “Subsidiariamente, caso assim não se entenda, o que se argumenta por amor ao debate, é preciso destacar que pese o contrato tenha sido celebrado anteriormente a vigência da Lei nº 13.786/2018, o caso dos autos versa sobre patrimônio de afetação, razão pela qual a Lei nº 13.786/2018 deverá ser observada no caso em comento, uma vez que regulamenta especificamente sobre as hipóteses de patrimônio por afetação.”; acrescentou a respeito quanto a necessidade “DA OBSERVÂNCIA À RETENÇÃO INTEGRAL DA TAXA DE CORRETAGEM” porque a autoria “...foi informada que que esse valor não seria destinado ao pagamento do preço do imóvel, e os serviços foram a ele regularmente prestados, não havendo óbice a que as partes convencionem o seu pagamento pelo comprador.”; que “cumpre observar que a Lei nº 13.786/2018 que versa sobre resolução do contrato por inadimplemento determina a retenção integral de quantia paga a título de taxa de corretagem”; por fim aduz a respeito “DA INCORRETA APLICAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA” ao argumento que o “...SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, no ano de 2019, em sede de julgamento do Resp 1740911/DF, FIXOU O TEMA DE Nº 1002, no qual restou definido que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, OS JUROS DE MORA INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO.”, requerendo provimento do recurso nos pontos acima referidos.

Sem contrarrazões conforme certidão de evento 85086740.

É o que importa relatar. Peço dia de julgamento.

Salvador/BA, 12 de agosto de 2025.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Cuida-se de apelação em face de sentença que considerou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel adquirido pela autoria junto a parte apelante, reconhecendo culpa exclusiva da construtora, por não ter sido iniciada a obra mesmo após transcorrido o prazo de entrega do imóvel.

1. Do conhecimento apenas em parte do recurso.

Dentre os pleitos recursais apresenta a necessidade de reforma da sentença em vista “DA INCORRETA APLICAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA”.

Apresentou, então, o argumento que o “...SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, no ano de 2019, em sede de julgamento do Resp 1740911/DF, FIXOU O TEMA DE Nº 1002, no qual restou definido que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, OS JUROS DE MORA INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO.”.

Ocorre que, na sentença de embargos de declaração de evento 85086732, o Eminente a quo já corrigiu a incidência dos juros.

Transcrevo:

“Por outro lado, assiste razão à embargante quanto ao termo inicial dos juros de mora. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1002, fixou a tese de que "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".

Ante o exposto, CONHEÇO e ACOLHO PARCIALMENTE os embargos de declaração apenas para modificar o termo inicial dos juros de mora, que deverão incidir a partir do trânsito em julgado desta decisão, mantendo-se inalterados os demais termos da sentença, inclusive quanto à devolução integral dos valores pagos pelos autores.

Intimem-se. Cumpram-se as ordens precentes.”

Não se conhece do recurso neste ponto.

2. Mérito.

Todo o apelo foi apresentado com argumentação como se a rescisão contratual tivesse ocorrido a requerimento e por escolha exclusiva da parte recorrida por não ter mais interesse no imóvel, entendimento diverso daquele constante dos autos onde a motivação para a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da incorporadora que não entregou o bem a tempo e modo.

Restou claro na sentença:

“No mérito, a questão central refere-se à possibilidade de rescisão contratual por culpa do réú, com a consequente devolução dos valores pagos pelos autores.

Analisando os documentos juntados aos autos, verifica-se que de fato houve descumprimento contratual por parte da ré. O contrato previa prazo de entrega de 36 meses a partir da assinatura (ocorrida em 19/10/2018), ou seja, até outubro de 2021. Contudo, conforme alegado pelos autores e não refutado pela ré, as obras sequer foram iniciadas até o ajuizamento da ação em fevereiro de 2022.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que o atraso injustificado na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual e enseja a rescisão do contrato por culpa do fornecedor, com a consequente devolução dos valores pagos pelo consumidor.” (ID 85086724 - Pág. 2)

Os fatos confrontados com as provas dos autos demonstra que, mesmo decorrido o prazo previsto contratualmente para entrega, as obras sequer haviam começado.

A relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto os autores são destinatários finais do produto oferecido ou do serviço prestado pela ré, qual seja, comercialização e construção de unidade habitacional (arts. 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor), que estabelece dentre seus princípios basilares a boa-fé.

A boa-fé dirige-se não só ao estado psicológico dos contratantes, desde a negociação até a execução do pacto, mas também nas condutas apresentadas, os quais deverão agir de forma cooperativa e com lealdade.

Assim, não estando a parte autora em mora e, sendo incontroversa a não entrega do imóvel a estes, impõe-se reconhecer que a incorporadora apelante deve responder de forma objetiva pelos danos causados à consumidora, consoante estabelece o art. 14 do CDC.

Em vista da impontualidade na entrega da unidade imobiliária adquirida na planta, por culpa da responsável pelo empreendimento, justifica a rescisão da avença, bem como a devolução de toda a quantia paga, de modo a conduzir as partes ao status quo ante.

REPISO: no caso em tela a parte recorrente não comprovou a ocorrência de justificativa plausível para o descumprimento do prazo previsto no contrato, não tendo se desincumbido, ainda, de demostrar atraso no pagamento por parte dos apelados ou qualquer outra justificativa que demonstrasse possível culpa concorrente dos mesmos.

A matéria já foi sumulada pelo STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”

Trago jurisprudência desta Corte de Justiça em casos parecidos:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. NÃO CUMPRIMENTO DE PRAZO PARA A ENTREGA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUTONOMIA PRIVADA. LIBERDADE DE CONTRATAR. PRAZO ESTABELECIDO NA AVENÇA. INAPLICABILIDADE DO ART. 18, DA LEI 6.766/79. ATRASO COMPROVADO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO E DE APLICAÇÃO DO TEMA 971, DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I - O ponto fulcral da presente lide, cinge-se averiguar se o eventual atraso na entrega do imóvel enseja a rescisão contratual com a inversão da multa contratual em desfavor da empresa apelante.

II - O apelante invoca o art. 18, V da, Lei 6.766/79, que prevê o prazo máximo de 04 (quatro) anos para a conclusão da obra. Todavia, a referida lei não pode ser aplicada no caso em tela, pois prescreve normas que o loteador deve verificar para efetuar o registro do imóvel, e não sobre o prazo de entrega do lote nos contratos particulares de compra e venda.

IV – Assim, o inadimplemento voluntário da obrigação de entregar o lote na data aprazada, imputa ao apelante o dever de restituir todas as prestações pagas pelo apelado com juros e correção monetária, sem qualquer retenção, a fim de evitar o enriquecimento sem causa. Súmula 543, do STJ.

V – Sentença mantida na íntegra. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.” (Classe: Apelação,Número do Processo: 0509221-30.2016.8.05.0080, Relator(a): Maria do Socorro Barreto Santiago, Segunda Câmara Cível, Publicado em: 23/10/2018)

“APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. CÍVEL. CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DO FORNECEDOR/RÉU. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRELIMINAR SUSPENSÃO DO FEITO. CLÁUSULA PENAL EM DESFAVOR DA CONSTRUTORA. IRDR. RECURSOS REPETITIVOS TEMA 971. SOBRESTAMENTO DA MATÉRIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO C. STJ. SENTENÇA CONFIRMADA NOS DEMAIS PONTOS. PRELIMINAR ACOLHIDA. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Cuidam os autos de ação de rescisão contratual c/c restituição e danos morais, proposta sob alegação de atraso excessivo na entrega de lote de terreno, por período superior à tolerância estabelecida pelo CDC de 180 dias.

2. A possibilidade de inversão, em desfavor da construtora, de cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador, é matéria discutida em recursos relativos ao TEMA 971, impondo-se a suspensão dos recursos em curso, até ulterior deliberação da Corte Especial.

3. Identificada a culpa exclusiva do Réu e sua inadimplência injustificada, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, consoante Súmula 543 do STJ. Apelo não provido.” (Classe: Apelação,Número do Processo: 0501028-26.2016.8.05.0080, Relator (a): Joanice Maria Guimarães de Jesus, Terceira Câmara Cível, Publicado em: 08/05/2018)

Não se sustentam as alegações da apelante sobre retenção de parte dos valores pagos e dos valores da taxa de corretagem frente ser a única responsável pela rescisão do contrato, razão pela qual a sentença de mantém por seus próprios fundamentos.

3. Conclusão.

Do exposto é que voto por CONHECER EM PARTE e, na parte conhecida, NEGAR PROVIMENTO ao apelo, majorando os honorários advocatícios devidos exclusivamente pela parte apelante para 15% (quinze por cento) do valor da condenação corrigido, na forma do art. 85, §11º do CPC.

Salvador/BA, 12 de agosto de 2025.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator