PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA PREVENTIVO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA AUTORIDADE COATORA. REJEIÇÃO. ITIV. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. TEMA REPETITIVO 1.113 DO STJ. VALOR VENAL DE REFERÊNCIA. VIA ADMINISTRATIVA. DESNECESSIDADE DE ESGOTAMENTO. SEGURANÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pelo Município de Salvador contra sentença concessiva de segurança em mandado de segurança preventivo impetrado por contribuinte com o objetivo de assegurar o recolhimento do ITIV com base no valor da transação imobiliária declarada, afastando a utilização unilateral de valor venal de referência fixado pelo ente municipal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão: definir se a autoridade apontada como coatora possui legitimidade passiva em mandado de segurança preventivo; estabelecer se subsiste interesse processual para a impetração do writ diante da existência de procedimento administrativo para revisão do valor venal do imóvel; e determinar se o Município pode exigir o ITIV com fundamento em pauta unilateral de valores de referência, em desconformidade com o Tema Repetitivo 1.113 do STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A autoridade apontada como coatora possui legitimidade passiva, pois, em mandado de segurança preventivo, basta a demonstração da competência funcional para a prática potencial do ato reputado ilegal ou abusivo.
2. O mandado de segurança preventivo constitui via adequada para impedir a exigência tributária fundada em critérios previamente reconhecidos como ilegais pela jurisprudência consolidada.
3. O justo receio de lesão decorre da existência de pauta municipal de valores de referência, apta a ensejar lançamento tributário superior ao valor efetivamente declarado pelo contribuinte na transação imobiliária.
4. O princípio da inafastabilidade da jurisdição assegura ao contribuinte o acesso direto ao Poder Judiciário, independentemente do esgotamento da via administrativa.
5. A submissão obrigatória do contribuinte a procedimento administrativo de avaliação contraditória pode ocasionar demora incompatível com a dinâmica das operações imobiliárias e comprometer a formalização do negócio jurídico.
6. A alteração promovida pela Lei Municipal nº 9.767/2023 no art. 117 do CTRMS não afasta o interesse processual do impetrante, pois a previsão de procedimento administrativo para revisão do valor venal mantém a resistência administrativa prévia ao reconhecimento do valor declarado.
7. O Tema Repetitivo 1.113 do STJ estabelece que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e somente pode ser afastado mediante regular instauração de processo administrativo, vedado ao Município arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com fundamento em valor de referência unilateral.

10.  A manutenção da segurança assegura efetividade ao precedente vinculante do STJ e protege o direito líquido e certo do contribuinte contra exigência tributária baseada em pauta unilateral de valores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.  Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A autoridade competente para a prática potencial do ato impugnado possui legitimidade passiva em mandado de segurança preventivo.
2. O mandado de segurança preventivo é cabível para afastar exigência tributária fundada em pauta unilateral de valores de referência utilizada pelo Município para apuração do ITIV.
3. O esgotamento da via administrativa não constitui condição para a impetração de mandado de segurança, em observância ao princípio da inafastabilidade da jurisdição.
4. O valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado, somente podendo ser afastado mediante regular processo administrativo, nos termos do Tema Repetitivo 1.113 do STJ.
5. A existência de procedimento administrativo de avaliação contraditória não afasta o interesse processual do contribuinte quando persistente o risco de exigência tributária fundada em valor venal de referência unilateral.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CTN, art. 148; Lei nº 12.016/2009, art. 25; CTRMS, art. 117, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 1.113; TJBA, Reexame Necessário nº 8120676-85.2021.8.05.0001, Rel. Desª Heloisa Pinto de Freitas Vieira Graddi, j. 27.02.2023; STF, Súmula nº 114; STJ, Súmula nº 105; STF, Súmula nº 512.

            ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº. 8053764-67.2025.8.05.0001, em que figura como apelante MUNICIPIO DE SALVADOR e apelado BANCO OURINVEST S/A

            ACORDAM os Desembargadores componentes da TERCEIRA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça da Bahia, NEGAR PROVIMENTO ao recurso, de acordo com o voto desta Relatoria

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 22 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pelo MUNICÍPIO DE SALVADOR contra a sentença de id. 93993679, proferida pelo MM. Juízo da 2ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Salvador, que, nos autos do mandado de segurança preventivo com pedido liminar impetrado pelo BANCO OURINVEST S/A, concedeu a segurança pleiteada para garantir “à parte Impetrante o direito de recolher o ITIV com base no valor declarado da transação, qual seja, R$70.150.661,10 (setenta milhões cento e cinquenta mil seiscentos e sessenta e dois reais e dez centavos), referente à transmissão de propriedade dos imóveis de inscrições municipais de nºs. 2302594, 4996968, 4996941, 4996925, 4996909, 4996755, 4996860, 4996933, 4996887, 4996917, 4996895, 4996763, 4996780, 4996852, 4996720, 5587913, 4996844, 4996836, 4996879, 4996739, 4996976, 4996950, 4996810, 4996771, 4996712, 4996747 e 4996828, registrados sob as Matrículas número 25.501 do 7º Ofício de Registro de Imóveis da cidade de Salvador, adquirido pela parte Impetrante (OURIBANK S.A. BANCO MÚLTIPLO), sem prejuízo de que o Ente Fiscal, mediante Processo Administrativo que observe os princípios do contraditório e da ampla defesa, determine valores complementares a recolher”.

Em suas razões de id. 93993680, o Município de Salvador suscitou a ilegitimidade passiva da autoridade apontada como coatora, diante da inexistência de qualquer ato concreto ou de ordem praticado por esta. No mérito, defendeu a inexistência de ato coator apto a lastrear a impetração preventiva, ressaltando que o impetrante baseou sua pretensão em suposições genéricas sobre o comportamento da administração tributária; que a superveniência da Lei Municipal nº 9.767, de 30 de novembro de 2023, promoveu alteração substancial no art. 117 do Código Tributário e de Rendas do Município de Salvador (Lei nº 7.186/2006); que a legislação local foi expressamente adequada aos parâmetros do Tema 1.113 do STJ, prevendo agora que a base de cálculo é o valor pelo qual o bem seria negociado em condições normais de mercado e estabelecendo o procedimento administrativo próprio para contestação de valores declarados; que o Impetrante não comprovou de plano o seu direito líquido e certo, imprescindível em mandado de segurança, resultando ser carecedor da ordem mandamental. Por fim, requereu que seja o presente recurso conhecido e provido, para reformar a sentença apelada, julgando improcedentes os pedidos da inicial, denegando a segurança.

O impetrante apresentou contrarrazões de id. 93993681, pugnando pela manutenção da sentença.

            Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, conforme o art. 937, I do diploma legal.

Salvador, 21  de junho de 2026.

Rosita Falcão de Almeida Maia
Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso, recebendo-o apenas no efeito devolutivo.

O apelante sustenta a ilegitimidade passiva da autoridade apontada como coatora, argumentando a inexistência de qualquer ato concreto ou de ordem praticado por esta. Contudo, tal tese não merece prosperar, sobretudo por se tratar de um mandado de segurança preventivo.

No mérito, a insurgência do Município de Salvador cinge-se, basicamente, à alegação de que o apelado careceria de interesse processual para o manejo da via mandamental preventiva, ante a ausência de ato coator concreto e a existência de via administrativa para discussão do valor venal.

Contudo, tal entendimento não merece prosperar.

O interesse de agir, na modalidade necessidade-utilidade, revela-se plenamente configurado quando a parte busca evitar a consumação de um dano ou a prática de um ato ilegal iminente.

No âmbito tributário, o mandado de segurança preventivo é o instrumento idôneo para obstar que o Fisco exija o tributo com base em critérios que já foram declarados ilegais por entendimento jurisprudencial consolidado.

O justo receio, no caso em tela, decorre da existência de pauta de valores de referência no Município (VVA), que gera uma presunção legítima de que o lançamento será efetuado em valor muito superior ao da transação declarada.

É fundamental destacar que vigora no ordenamento jurídico brasileiro o princípio da inafastabilidade da jurisdição, insculpido no art. 5º, XXXV, da Constituição Federal.

Nesse contexto, a existência de um procedimento administrativo para revisão do valor venal não impede o contribuinte de recorrer diretamente ao Judiciário.

A jurisprudência pátria, inclusive deste Tribunal de Justiça da Bahia, é pacífica ao afirmar que o esgotamento da via administrativa não constitui condição ou pressuposto para a impetração de mandado de segurança. Colhe-se, a propósito, entendimento desta Corte:

“CONSTITUCIONAL, TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. MANDADO DE SEGURANÇA. VIA ADMINISTRATIVA. ESGOTAMENTO. DESNECESSIDADE. ITCMD. CÁLCULO. ESPÓLIO. DÍVIDA. APURAÇÃO. PENDÊNCIA. PATRIMÔNIO LÍQUIDO. DESCONHECIMENTO. EXAÇÃO PREMATURA. ILEGALIDADE. SÚMULA 114. STF. SENTENÇA. MANUTENÇÃO. I – O esgotamento da via administrativa não constitui condição ou pressuposto para a impetração do mandado de segurança, em atenção ao princípio da inafastabilidade da jurisdição, estatuído pelo artigo 5º, XXXV, da Constituição Federal. II – A base de cálculo do ITCMD devido na hipótese de transmissão causa mortis somente é conhecida quando definido o patrimônio partilhável, para o que é indispensável o conhecimento de todos os bens e dívidas deixados pelo de cujus, para fins de homologação pelo Juízo do inventário e apuração do cálculo do tributo. III – Nos termos da Súmula nº 114, do Supremo Tribunal Federal, o imposto de transmissão causa mortis não é exigível antes da homologação do cálculo. IV – In casu, como o passivo do espólio, de natureza tributária, ainda está sendo discutido judicialmente, afigura-se ilegal a cobrança do imposto por meio do auto de infração impetrado, pois se mostra prematuro e equivocado em sua base de cálculo. SENTENÇA INTEGRADA EM REEXAME NECESSÁRIO”. (TJBA, Classe: Reexame Necessário,Número do Processo: 8120676-85.2021.8.05.0001,Relator(a): HELOISA PINTO DE FREITAS VIEIRA GRADDI,Publicado em: 27/02/2023)

Ademais, no caso específico das transmissões imobiliárias, a submissão obrigatória do contribuinte ao procedimento de avaliação contraditória na esfera administrativa poderia causar prejuízos irreparáveis.

Tais expedientes administrativos, frequentemente burocráticos e demorados, têm o potencial de atrasar significativamente a celebração definitiva do negócio jurídico e a lavratura da respectiva escritura pública, obstaculizando a regularização da propriedade. O tempo da administração não raro se divorcia da celeridade exigida pelo mercado imobiliário, tornando a via judicial a única capaz de garantir a tutela tempestiva do direito invocado.

O Município apelante sustenta que a Lei nº 9.767/2023, ao dar nova redação ao art. 117 do CTRMS, esvaziara o interesse processual do impetrante por alinhar-se ao Tema 1.113 do STJ.

De fato, a referida norma municipal passou a prever que a base de cálculo é o valor pelo qual o bem seria negociado à vista em condições normais de mercado. Entretanto, a adequação normativa formal não garante, por si só, a cessação da ameaça ao direito líquido e certo.

O procedimento previsto no § 2º do art. 117 do CTRMS impõe ao contribuinte o ônus de instaurar um contencioso administrativo para provar que o valor de sua transação é compatível com o de mercado, invertendo a lógica da presunção de veracidade fixada pelo STJ. Conforme as teses fixadas no Tema 1.113:

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”.

A exigência de que o contribuinte se submeta a uma "avaliação contraditória" administrativa para afastar o valor venal de referência do Município constitui, na prática, uma resistência administrativa prévia que justifica o manejo do writ. Se o Município mantém uma tabela de referência e exige que o contribuinte prove o acerto de seu valor sob a égide de um processo administrativo que pode levar meses, o justo receio de lesão financeira imediata persiste. O contencioso administrativo não oferece as garantias de celeridade e imparcialidade de que goza a via jurisdicional, e tampouco assegura uma solução definitiva extrajudicial, uma vez que a administração poderá sempre manter seu posicionamento unilateral.

Portanto, mesmo diante da alteração legislativa, a utilidade da sentença recorrida é evidente. Ela assegura ao impetrante que o recolhimento do ITIV seja feito sobre o valor de R$ 70.150.661,10, valor este que goza de presunção de veracidade conforme o precedente vinculante do STJ, impedindo que a morosidade e a burocracia administrativa prejudiquem a formalização do negócio.

Ademais, a sentença recorrida garantiu que “o Ente Fiscal, mediante Processo Administrativo que observe os princípios do contraditório e da ampla defesa, determine valores complementares a recolher”.

A manutenção da segurança é medida que se impõe para dar efetividade ao entendimento das Cortes Superiores e proteger o direito líquido e certo do contribuinte contra lançamentos fundados em pautas unilaterais de valores.

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, o meu voto é no sentido de conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau, por entender que o interesse processual do impetrante persiste independentemente da via administrativa, e que o recolhimento do ITIV deve observar estritamente o valor da transação declarado pelo contribuinte, nos termos do Tema Repetitivo 1.113 do STJ e da fundamentação supra.

Deixo de fixar honorários advocatícios recursais, em observância ao art. 25 da Lei nº 12.016/2009 e ao entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula nº 105, bem como pelo Supremo Tribunal Federal na Súmula nº 512, que vedam a condenação em tal verba na ação de mandado de segurança.

Sala das Sessões, de de 2026.

Rosita Falcão de Almeida Maia

        Presidente/Relatora