PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. MANUTENÇÃO. OMISSÃO SANADA. INSTRUMENTO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA NÃO SUBSCRITO PELA EMBARGANTE. EXCLUSÃO DE CLÁUSULA PENAL E ENCARGOS CONTRATUAIS. RUBRICAS DE CARÁTER PESSOAL. TAXAS DE USO DE CHURRASQUEIRA E SERVIÇOS INDIVIDUALIZADOS. ACOLHIMENTO PARCIAL COM EFEITOS MODIFICATIVOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por HESA 75 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra acórdão da Segunda Câmara Cível que, em apelações cíveis simultâneas, negou provimento ao recurso dos devedores fiduciantes e deu provimento ao recurso do condomínio autor, reincluindo a embargante no polo passivo e autorizando a penhora do imóvel gravado com alienação fiduciária. A embargante alega contradição no critério de imputação da responsabilidade e omissões quanto à extensão da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) se há contradição entre a manutenção da condenação dos devedores fiduciantes com base na posse direta e a reinclusão do credor fiduciário com base na natureza propter rem; (ii) se o acórdão foi omisso ao não distinguir as parcelas decorrentes do instrumento de confissão de dívida, não assinado pela embargante, das cotas condominiais puras; (iii) se o acórdão foi omisso ao não examinar a natureza jurídica de rubricas como taxas de uso de churrasqueira e tarifas assemelhadas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Não há contradição: o critério adotado para os devedores fiduciantes (posse direta) e para o credor fiduciário (natureza propter rem que vincula o bem) são complementares. A reinclusão da embargante atende a necessidade processual de viabilizar a penhora do imóvel, não havendo antinomia lógica.

O acórdão foi omisso quanto ao instrumento de confissão de dívida de ID 89331574, firmado exclusivamente por Pedro da Silva e Marla Cruz. A transação, por força do art. 844 do Código Civil, só produz efeitos entre os contratantes. A responsabilidade solidária da credora fiduciária, derivada da natureza propter rem, não alcança multas compensatórias, cláusula penal de 20%, juros e encargos moratórios estipulados no acordo que ela não subscreveu.

O acórdão também foi omisso quanto às rubricas de caráter pessoal constantes da planilha de ID 89331575. Taxas de uso de churrasqueira e tarifas assemelhadas decorrem da fruição individualizada e facultativa de áreas comuns, não possuindo natureza propter rem, por não se destinarem à conservação, segurança e manutenção da propriedade comum. Tais verbas não podem ser opostas à embargante.

IV. DISPOSITIVO

Embargos de declaração conhecidos e parcialmente acolhidos, com efeitos modificativos, para delimitar o alcance da condenação solidária da embargante, mantida no mais a conclusão do acórdão embargado.

 Dispositivos legais citados: Código Civil, arts. 844, caput e § 1º, 1.336, I, e 1.345.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.059.278/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 23.05.2023; STJ, REsp 1.929.926/SP, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, 2ª Seção, j. 12.03.2025 (Tema 886).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8021427-59.2024.8.05.0001, em que figuram como embargante CONDOMINIO COLETANEA VALE DO CANELA e outros (2) e como embargada PEDRO DA SILVA e outros (3).

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER dos embargos de declaração e ACOLHÊ-LOS PARCIALMENTE, com efeitos modificativos, para delimitar o alcance da condenação solidária imposta à embargante, nos termos do voto do relator.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Raimundo Nonato Borges Braga 

Relator

Procurador (a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 18 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Rejeito a preliminar de inovação recursal suscitada pelo embargado. As questões ora suscitadas — extensão subjetiva da condenação quanto ao instrumento de confissão de dívida e natureza jurídica das rubricas — foram expressamente debatidas nos autos desde a contestação da HESA 75 (ID 89331677) e reiteradas em contrarrazões de apelação (ID 89331771), não configurando inovação. A omissão do acórdão sobre pontos já devolvidos ao conhecimento do Tribunal autoriza o manejo dos aclaratórios, nos termos do art. 1.022, II, do CPC.

2. DA ALEGADA CONTRADIÇÃO — REJEIÇÃO

A embargante sustenta haver contradição interna no acórdão porque, para manter a condenação dos devedores fiduciantes, utilizou-se o critério da posse direta (Tema 886/STJ), enquanto para reincluí-la no polo passivo adotou-se o critério da natureza propter rem. Argumenta que seriam fundamentos inconciliáveis aplicados à mesma relação jurídica.

Não lhe assiste razão.

Os dois critérios são complementares, não excludentes. A obrigação de pagar cotas condominiais tem natureza propter rem (art. 1.345 do CC), o que significa que o próprio imóvel responde pela dívida, independentemente de quem seja o proprietário ou possuidor. Esse é o fundamento jurídico material que justifica tanto a responsabilidade dos possuidores diretos quanto a sujeição do bem nas mãos do proprietário resolúvel.

A responsabilidade primária dos devedores fiduciantes funda-se na posse direta e fruição direta dos serviços. Já a reinclusão da credora fiduciária não decorre de equiparação a possuidora direta, mas sim do fato de que, sendo titular da propriedade resolúvel, o imóvel sob sua titularidade responde pelo débito em atraso. Como bem assentou o acórdão: 

"A reinclusão da HESA 75 no polo passivo é medida de rigor. Não necessariamente para que ela pague a dívida com recursos próprios de imediato (...) mas para que o imóvel de sua propriedade resolúvel possa ser penhorado e levado a leilão para satisfação do débito condominial."

Não há contradição lógica: Pedro e Marla são os devedores principais (possuidores diretos); o imóvel, de propriedade resolúvel da HESA 75, é a garantia real que responde pela dívida. A exigência de que o credor fiduciário integre a lide decorre da necessidade processual de assegurar o contraditório e viabilizar a penhora do bem, conforme autoriza o art. 835, § 3º, do CPC e a jurisprudência pacífica do STJ (REsp 2.059.278/SC, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 12/09/2023; REsp 1.929.926/SP, Segunda Seção, julgado em 12/03/2025).

Rejeito, portanto, a alegada contradição.

3. DA OMISSÃO QUANTO AO INSTRUMENTO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA — ACOLHIMENTO

A embargante aponta que o acórdão foi omisso ao não distinguir, na extensão da condenação solidária, as parcelas decorrentes do Instrumento de Confissão de Dívida de ID 89331574 — que ela não assinou — das cotas condominiais de natureza propter rem.

Assiste-lhe razão.

O Instrumento de Confissão de Dívida de 03/05/2023 (ID 89331574) foi firmado exclusivamente entre o Condomínio Coletânea Vale do Canela, de um lado, e Pedro da Silva e Marla Cruz de Albuquerque Santos, de outro. A cláusula terceira do referido instrumento estabelece:

"Na hipótese de mora ou inadimplência de 02 (duas) ou mais parcelas do presente acordo, consecutivas ou não, implicará no vencimento antecipado de toda a dívida, independentemente de prévia notificação (mora ex re), hipótese na qual incidirá cláusula penal de 20% (vinte por cento) sobre o saldo devedor."

A HESA 75 não é parte neste negócio jurídico. A transação, por força do art. 844, caput e § 1º, do Código Civil, só produz efeitos entre os contratantes e não pode ser oposta a quem dela não participou, salvo disposição legal em contrário, o que não é o caso.

A responsabilidade solidária da credora fiduciária, reconhecida no acórdão, deriva exclusivamente da natureza propter rem da obrigação condominial principal. Essa responsabilidade abrange as cotas condominiais ordinárias e extraordinárias geradas por força de lei (arts. 1.336, I, e 1.345 do CC), mas não se estende a obrigações de natureza puramente contratual e pessoal assumidas pelos devedores fiduciantes em instrumento do qual a credora fiduciária não participou.

Assim, impõe-se sanar a omissão para declarar que a responsabilidade solidária da HESA 75 se restringe às cotas condominiais ordinárias e extraordinárias geradas por força de lei, excluindo-se expressamente da condenação que lhe é oponível:

• A cláusula penal de 20% (vinte por cento) prevista no Instrumento de Confissão de Dívida de ID 89331574;

• Os juros e encargos moratórios estipulados de forma específica no referido instrumento, em percentual diverso dos consectários legais previstos no art. 1.336, § 1º, do CC;

• Quaisquer outras sanções de natureza puramente contratual derivadas exclusivamente do acordo que não subscreveu.

A distinção é juridicamente precisa: a credora fiduciária responde pelo débito condominial puro (a obrigação que adere ao imóvel), mas não pelas penalidades contratuais ajustadas entre o condomínio e os devedores fiduciantes, que são estranhas ao vínculo obrigacional propter rem.

4. DA OMISSÃO QUANTO ÀS RUBRICAS DE CARÁTER PESSOAL — ACOLHIMENTO

A embargante também aponta omissão quanto à composição da planilha de débito de ID 89331575, notadamente a inclusão de rubricas como "taxa de uso de churrasqueira" e tarifas assemelhadas, que não revestiriam natureza propter rem.

Mais uma vez, assiste-lhe razão.

A planilha de ID 89331575 discrimina, entre as parcelas cobradas, valores referentes a taxa de churrasqueira nos meses de novembro/2023 (R$ 70,00) e fevereiro/2024 (R$ 70,00). Tais rubricas decorrem da utilização individualizada e facultativa de áreas comuns (quiosque com churrasqueira na G5), conforme ata de assembleia de 03/10/2016 (ID 89331719) e deliberações posteriores que regulamentaram o uso do quiosque.

A natureza propter rem da obrigação condominial está intrinsecamente ligada à conservação, segurança e manutenção da propriedade comum do edifício. As despesas que se prestam à preservação do bem que serve de garantia ao credor fiduciário são, por excelência, as cotas ordinárias e extraordinárias destinadas a esse fim.

Já as taxas de uso de churrasqueira, bem como outras tarifas atinentes a serviços de uso pessoal e individualizado dos ocupantes do imóvel (como locação de salão de festas ou espaços de lazer), decorrem da fruição voluntária e específica de determinados condôminos, não se confundindo com as despesas indispensáveis à conservação da coisa comum.

Portanto, a condenação solidária da HESA 75 deve ser expressamente limitada às rubricas que efetivamente ostentam natureza propter rem, excluindo-se as taxas de uso de churrasqueira e demais tarifas atinentes a serviços de uso pessoal e individualizado dos ocupantes do imóvel, que não se destinam à conservação, segurança e manutenção da propriedade comum.

Ante o exposto, voto no sentido de:

a) CONHECER dos embargos de declaração;

b) REJEITAR a alegada contradição, mantendo incólumes os fundamentos do acórdão quanto à legitimidade passiva da HESA 75 e à possibilidade de penhora do imóvel;

c) ACOLHER PARCIALMENTE os embargos, com efeitos modificativos, para sanar as omissões e integrar o acórdão nos seguintes termos:

c.1) Declarar que a responsabilidade solidária da embargante HESA 75 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. se restringe estritamente às cotas condominiais ordinárias e extraordinárias geradas por força de lei (arts. 1.336, I, e 1.345 do CC), excluindo-se expressamente da condenação que lhe é oponível:

• A cláusula penal de 20% (vinte por cento) e os encargos moratórios estipulados no Instrumento de Confissão de Dívida de ID 89331574, por não ter a embargante subscrito o referido negócio jurídico;

• As taxas de uso de churrasqueira e demais tarifas atinentes a serviços de uso pessoal e individualizado dos ocupantes do imóvel, constantes da planilha de ID 89331575, por não ostentarem natureza propter rem.

c.2) Os devedores fiduciantes Pedro da Silva e Marla Cruz de Albuquerque Santos permanecem integralmente responsáveis por todas as parcelas da condenação, incluindo as sanções contratuais decorrentes do instrumento de confissão de dívida que subscreveram e as taxas de utilização de serviços facultativos, em conformidade com o art. 275 do Código Civil.

d)) MANTER inalterada a distribuição dos ônus da sucumbência fixada no acórdão embargado (majoração dos honorários devidos pelos réus Pedro e Marla para 12%, e condenação da HESA 75 ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono do autor, fixados em 10% sobre o valor da condenação, solidariamente com os demais réus).

e) Para fins de prequestionamento, consideram-se enfrentados e decididos todos os dispositivos legais e constitucionais indicados pela embargante, notadamente os arts. 1.022, I e II, e 489, § 1º, IV e VI, do CPC; arts. 844, caput e § 1º, e 1.345 do Código Civil; art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97; e a tese firmada no Tema 886/STJ.

É como voto.

R08

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Rejeito a preliminar de inovação recursal suscitada pelo embargado. As questões ora suscitadas — extensão subjetiva da condenação quanto ao instrumento de confissão de dívida e natureza jurídica das rubricas — foram expressamente debatidas nos autos desde a contestação da HESA 75 (ID 89331677) e reiteradas em contrarrazões de apelação (ID 89331771), não configurando inovação. A omissão do acórdão sobre pontos já devolvidos ao conhecimento do Tribunal autoriza o manejo dos aclaratórios, nos termos do art. 1.022, II, do CPC.

2. DA ALEGADA CONTRADIÇÃO — REJEIÇÃO

A embargante sustenta haver contradição interna no acórdão porque, para manter a condenação dos devedores fiduciantes, utilizou-se o critério da posse direta (Tema 886/STJ), enquanto para reincluí-la no polo passivo adotou-se o critério da natureza propter rem. Argumenta que seriam fundamentos inconciliáveis aplicados à mesma relação jurídica.

Não lhe assiste razão.

Os dois critérios são complementares, não excludentes. A obrigação de pagar cotas condominiais tem natureza propter rem (art. 1.345 do CC), o que significa que o próprio imóvel responde pela dívida, independentemente de quem seja o proprietário ou possuidor. Esse é o fundamento jurídico material que justifica tanto a responsabilidade dos possuidores diretos quanto a sujeição do bem nas mãos do proprietário resolúvel.

A responsabilidade primária dos devedores fiduciantes funda-se na posse direta e fruição direta dos serviços. Já a reinclusão da credora fiduciária não decorre de equiparação a possuidora direta, mas sim do fato de que, sendo titular da propriedade resolúvel, o imóvel sob sua titularidade responde pelo débito em atraso. Como bem assentou o acórdão: 

"A reinclusão da HESA 75 no polo passivo é medida de rigor. Não necessariamente para que ela pague a dívida com recursos próprios de imediato (...) mas para que o imóvel de sua propriedade resolúvel possa ser penhorado e levado a leilão para satisfação do débito condominial."

Não há contradição lógica: Pedro e Marla são os devedores principais (possuidores diretos); o imóvel, de propriedade resolúvel da HESA 75, é a garantia real que responde pela dívida. A exigência de que o credor fiduciário integre a lide decorre da necessidade processual de assegurar o contraditório e viabilizar a penhora do bem, conforme autoriza o art. 835, § 3º, do CPC e a jurisprudência pacífica do STJ (REsp 2.059.278/SC, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 12/09/2023; REsp 1.929.926/SP, Segunda Seção, julgado em 12/03/2025).

Rejeito, portanto, a alegada contradição.

3. DA OMISSÃO QUANTO AO INSTRUMENTO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA — ACOLHIMENTO

A embargante aponta que o acórdão foi omisso ao não distinguir, na extensão da condenação solidária, as parcelas decorrentes do Instrumento de Confissão de Dívida de ID 89331574 — que ela não assinou — das cotas condominiais de natureza propter rem.

Assiste-lhe razão.

O Instrumento de Confissão de Dívida de 03/05/2023 (ID 89331574) foi firmado exclusivamente entre o Condomínio Coletânea Vale do Canela, de um lado, e Pedro da Silva e Marla Cruz de Albuquerque Santos, de outro. A cláusula terceira do referido instrumento estabelece:

"Na hipótese de mora ou inadimplência de 02 (duas) ou mais parcelas do presente acordo, consecutivas ou não, implicará no vencimento antecipado de toda a dívida, independentemente de prévia notificação (mora ex re), hipótese na qual incidirá cláusula penal de 20% (vinte por cento) sobre o saldo devedor."

A HESA 75 não é parte neste negócio jurídico. A transação, por força do art. 844, caput e § 1º, do Código Civil, só produz efeitos entre os contratantes e não pode ser oposta a quem dela não participou, salvo disposição legal em contrário, o que não é o caso.

A responsabilidade solidária da credora fiduciária, reconhecida no acórdão, deriva exclusivamente da natureza propter rem da obrigação condominial principal. Essa responsabilidade abrange as cotas condominiais ordinárias e extraordinárias geradas por força de lei (arts. 1.336, I, e 1.345 do CC), mas não se estende a obrigações de natureza puramente contratual e pessoal assumidas pelos devedores fiduciantes em instrumento do qual a credora fiduciária não participou.

Assim, impõe-se sanar a omissão para declarar que a responsabilidade solidária da HESA 75 se restringe às cotas condominiais ordinárias e extraordinárias geradas por força de lei, excluindo-se expressamente da condenação que lhe é oponível:

• A cláusula penal de 20% (vinte por cento) prevista no Instrumento de Confissão de Dívida de ID 89331574;

• Os juros e encargos moratórios estipulados de forma específica no referido instrumento, em percentual diverso dos consectários legais previstos no art. 1.336, § 1º, do CC;

• Quaisquer outras sanções de natureza puramente contratual derivadas exclusivamente do acordo que não subscreveu.

A distinção é juridicamente precisa: a credora fiduciária responde pelo débito condominial puro (a obrigação que adere ao imóvel), mas não pelas penalidades contratuais ajustadas entre o condomínio e os devedores fiduciantes, que são estranhas ao vínculo obrigacional propter rem.

4. DA OMISSÃO QUANTO ÀS RUBRICAS DE CARÁTER PESSOAL — ACOLHIMENTO

A embargante também aponta omissão quanto à composição da planilha de débito de ID 89331575, notadamente a inclusão de rubricas como "taxa de uso de churrasqueira" e tarifas assemelhadas, que não revestiriam natureza propter rem.

Mais uma vez, assiste-lhe razão.

A planilha de ID 89331575 discrimina, entre as parcelas cobradas, valores referentes a taxa de churrasqueira nos meses de novembro/2023 (R$ 70,00) e fevereiro/2024 (R$ 70,00). Tais rubricas decorrem da utilização individualizada e facultativa de áreas comuns (quiosque com churrasqueira na G5), conforme ata de assembleia de 03/10/2016 (ID 89331719) e deliberações posteriores que regulamentaram o uso do quiosque.

A natureza propter rem da obrigação condominial está intrinsecamente ligada à conservação, segurança e manutenção da propriedade comum do edifício. As despesas que se prestam à preservação do bem que serve de garantia ao credor fiduciário são, por excelência, as cotas ordinárias e extraordinárias destinadas a esse fim.

Já as taxas de uso de churrasqueira, bem como outras tarifas atinentes a serviços de uso pessoal e individualizado dos ocupantes do imóvel (como locação de salão de festas ou espaços de lazer), decorrem da fruição voluntária e específica de determinados condôminos, não se confundindo com as despesas indispensáveis à conservação da coisa comum.

Portanto, a condenação solidária da HESA 75 deve ser expressamente limitada às rubricas que efetivamente ostentam natureza propter rem, excluindo-se as taxas de uso de churrasqueira e demais tarifas atinentes a serviços de uso pessoal e individualizado dos ocupantes do imóvel, que não se destinam à conservação, segurança e manutenção da propriedade comum.

Ante o exposto, voto no sentido de:

a) CONHECER dos embargos de declaração;

b) REJEITAR a alegada contradição, mantendo incólumes os fundamentos do acórdão quanto à legitimidade passiva da HESA 75 e à possibilidade de penhora do imóvel;

c) ACOLHER PARCIALMENTE os embargos, com efeitos modificativos, para sanar as omissões e integrar o acórdão nos seguintes termos:

c.1) Declarar que a responsabilidade solidária da embargante HESA 75 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. se restringe estritamente às cotas condominiais ordinárias e extraordinárias geradas por força de lei (arts. 1.336, I, e 1.345 do CC), excluindo-se expressamente da condenação que lhe é oponível:

• A cláusula penal de 20% (vinte por cento) e os encargos moratórios estipulados no Instrumento de Confissão de Dívida de ID 89331574, por não ter a embargante subscrito o referido negócio jurídico;

• As taxas de uso de churrasqueira e demais tarifas atinentes a serviços de uso pessoal e individualizado dos ocupantes do imóvel, constantes da planilha de ID 89331575, por não ostentarem natureza propter rem.

c.2) Os devedores fiduciantes Pedro da Silva e Marla Cruz de Albuquerque Santos permanecem integralmente responsáveis por todas as parcelas da condenação, incluindo as sanções contratuais decorrentes do instrumento de confissão de dívida que subscreveram e as taxas de utilização de serviços facultativos, em conformidade com o art. 275 do Código Civil.

d)) MANTER inalterada a distribuição dos ônus da sucumbência fixada no acórdão embargado (majoração dos honorários devidos pelos réus Pedro e Marla para 12%, e condenação da HESA 75 ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono do autor, fixados em 10% sobre o valor da condenação, solidariamente com os demais réus).

e) Para fins de prequestionamento, consideram-se enfrentados e decididos todos os dispositivos legais e constitucionais indicados pela embargante, notadamente os arts. 1.022, I e II, e 489, § 1º, IV e VI, do CPC; arts. 844, caput e § 1º, e 1.345 do Código Civil; art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97; e a tese firmada no Tema 886/STJ.

É como voto.

Salvador, data da assinatura eletrônica.

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

 Relator 

R08