PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMISSÃO NA POSSE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. PREJUDICIALIDADE EXTERNA INEXISTENTE. DESPROVIMENTO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória de primeiro grau que, nos autos de ação de imissão na posse, deferiu tutela provisória de urgência determinando a desocupação voluntária de imóvel e autorizando a imissão possessória em favor da legítima arrematante de boa-fé.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em definir se a pendência de ação revisional de contrato de financiamento ou a arguição de eventuais nulidades procedimentais ocorridas no trâmite de execução extrajudicial travada com a instituição financeira credora fiduciária possuem o condão de suspender ou obstar a imissão possessória requerida por terceira adquirente que registrou regularmente seu título registral de propriedade.

III. Razões de decidir

3. A imissão na posse constitui ação de natureza eminentemente petitória fundamentada no direito de propriedade (artigo 1.228 do Código Civil), destinando-se a garantir a posse direta ao proprietário que detém o título de domínio, mas ainda não obteve a posse fática do bem.

4. É assegurado por lei ao adquirente de imóvel em leilão público extrajudicial o direito de obter a imissão possessória do bem de forma célere e liminar, nos moldes em que estabelece o artigo 30 da Lei número 9.514 de 1997.

5. As controvérsias de cunho pessoal ou obrigacionais e as irregularidades inerentes ao procedimento de consolidação da propriedade ou das datas das hastas públicas administrativas caracterizam matérias restritas à relação entre os devedores fiduciantes e o credor fiduciário, sendo inteiramente inoponíveis ao terceiro arrematante de boa-fé, resolvendo-se eventuais defeitos formais da execução exclusivamente em perdas e danos, conforme prevê o parágrafo único do artigo 30 da Lei número 9.514 de 1997 .
Pn6. Inexiste relação de prejudicialidade externa capaz de determinar a suspensão da imissão na posse pela mera tramitação de demanda revisional paralela, sobremodo quando o feito revisional já se encontra sentenciado na origem confirmando a lisura da garantia, aliado ao trânsito de acórdão desta Corte em agravo de instrumento antecedente reconhecendo a validade das notificações editalícias.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e desprovido.

8. Tese de julgamento: "O adquirente de imóvel em leilão extrajudicial, munido de título registrado, tem direito à imissão na posse, sendo inoponíveis em face dele as discussões sobre nulidades do leilão ou do contrato de financiamento travadas entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário."

Referências:

Lei número 9.514 de 1997, artigo 30.

STJ, AREsp número 2.791.003/GO, Relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025.

STJ, AREsp número 2.066.274/SC, Relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/03/2026.

TJBA, Apelação Cível número 8000794-53.2022.8.05.0112, Relator Desembargador Licia Pinto Fragoso Modesto, Terceira Câmara Cível, julgado em 09/04/2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8059060-73.2025.8.05.0000, em que figuram como apelante OSTENIO SOUSA MEIRA e outros e como apelada Stefany Fontes registrado(a) civilmente como STEFANY MARIA FONTES AMORIM PRADO.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da relatora. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 29 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo, interposto por OSTENIO SOUSA MEIRA e LUZINETE GOUVEIA MEIRA, contra as decisões interlocutórias de ID 398655948 e ID 508822625 proferidas pelo Juízo da 3ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista, nos autos da Ação de Imissão na Posse de nº 8013832-68.2021.8.05.0274, ajuizada por STEFANY MARIA FONTES AMORIM PRADO. As referidas decisões deferiram a tutela de urgência pleiteada pela autora, determinando a expedição de mandado de imissão na posse do imóvel arrematado e a consequente desocupação do bem pelos ocupantes, no prazo estabelecido, sob pena de desocupação forçada e imposição de medidas coercitivas.

O imóvel objeto da controvérsia consiste no prédio residencial urbano com três pavimentos, edificado sobre área de 200,00 metros quadrados, situado na Rua Pedro Francisco de Moraes Filho, nº 465, Loteamento Morada dos Pássaros III, Quadra 10, Lote 37, no Bairro Felícia, na Comarca de Vitória da Conquista, no Estado da Bahia, com matrícula sob o nº 66.331 no 1º Ofício de Registro de Imóveis local. De acordo com os elementos constantes do processo de origem, a autora e ora agravada adquiriu a propriedade plena do aludido imóvel por meio de leilão público extrajudicial realizado em 28 de setembro de 2021, promovido pelo credor fiduciário, Banco Bradesco S/A, pelo lance vencedor de R$ 226.000,00 (duzentos e vinte e seis mil reais), tendo formalizado a arrematação mediante escritura pública registrada no fólio imobiliário competente.

Inconformados com a ordem de desocupação e imissão na posse deferida na instância singela, os réus interpuseram o presente agravo de instrumento. Em suas razões recursais, sustentam a nulidade absoluta do procedimento de consolidação da propriedade e do subsequente leilão extrajudicial conduzido pela instituição financeira com fulcro na Lei nº 9.514/1997. Alegam, essencialmente, que não foram devidamente intimados de forma pessoal para purgar a mora no âmbito administrativo e que tampouco receberam cientificação pessoal acerca das datas de realização dos leilões extrajudiciais, o que importaria em ofensa aos princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório. Defendem, adicionalmente, que os encargos e as taxas de juros cobrados no contrato de financiamento original são abusivos e excessivos, constituindo objeto de profunda discussão e análise pericial contábil nos autos da ação revisional de contrato de nº 8006719-63.2021.8.05.0274, o que caracterizaria prejudicialidade externa e justificaria a imediata suspensão da imissão de posse até o julgamento da referida demanda.

Em contrarrazões recursais apresentadas pela agravada, pugnou-se pelo desprovimento integral do recurso e pela consequente manutenção das decisões de primeiro grau. A adquirente defende a higidez e a regularidade do seu título dominial, sustentando que figura no processo na qualidade de terceira adquirente de boa-fé, sendo inteiramente estranha à relação jurídica contratual outrora existente entre os devedores fiduciantes e a instituição financeira. Assevera que as alegações de nulidade e de abusividade do contrato de financiamento ou das etapas do leilão administrativo não lhe são oponíveis e devem ser discutidas exclusivamente em face do credor fiduciário em ação própria, sem que se possa obstaculizar o exercício legítimo do direito de propriedade devidamente consolidado e registrado na matrícula do imóvel.

O pedido de concessão de efeito suspensivo formulado pelos agravantes foi devidamente indeferido pelo órgão relator nesta instância de segundo grau, sob o fundamento de que não restaram demonstrados os requisitos cumulativos para a concessão da medida liminar, sobretudo em face da higidez do registro imobiliário e do legítimo direito de posse da arrematante de boa-fé. Os autos foram encaminhados à conclusão, restando o recurso maduro para julgamento colegiado.

É o relatório.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 MARINEIS FREITAS CERQUEIRA 

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

2. FUNDAMENTAÇÃO

2.1. Do Juízo de Admissibilidade e das Premissas da Imissão na Posse

Inicialmente, impõe-se a análise dos pressupostos de admissibilidade do presente recurso de agravo de instrumento, providência que revela o preenchimento integral dos requisitos legais necessários ao seu regular conhecimento. O recurso é cabível, visto que se volta contra decisão interlocutória que apreciou pedido de tutela provisória de urgência de natureza antecipada, hipótese que se enquadra perfeitamente na previsão do artigo 1.015, inciso I, do Código de Processo Civil. A tempestividade também se encontra devidamente demonstrada, uma vez que a interposição do recurso ocorreu de forma tempestiva após a efetiva ciência dos recorrentes a respeito do teor do ato judicial impugnado, respeitando o prazo legal de quinze dias úteis estabelecido pela legislação processual civil vigente. O preparo recursal foi regularmente efetuado e comprovado nos autos mediante a juntada das guias de recolhimento de custas e dos respectivos comprovantes de pagamento bancário realizados tempestivamente, conforme demonstrado nos documentos de ID 516050239 e ID 516050240, que registram o recolhimento integral das custas processuais fixadas pelo Tribunal de Justiça do Estado da Bahia para a espécie recursal. Encontrando-se presentes a legitimidade e o interesse recursal das partes sucumbentes, o recurso deve ser integralmente conhecido, passando-se ao exame da matéria de fundo.

No mérito, para a exata compreensão da controvérsia instaurada, faz-se necessário assentar as premissas jurídicas fundamentais que regem a ação de imissão na posse. Trata-se de demanda que, muito embora possua reflexos na esfera possessória, detém natureza jurídica eminentemente petitória, tendo por fundamento o direito de propriedade e o direito de sequela do proprietário que não dispõe da posse direta sobre a coisa. A pretensão de imissão na posse apoia-se no direito à posse, denominado pela doutrina como jus possidendi, sendo assegurado ao legítimo titular do domínio a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, bem como de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha, nos exatos termos do quanto preceitua o artigo 1.228, caput, do Código Civil.

Diferentemente das ações puramente possessórias, cujo debate limita-se à situação fática da posse anterior e à ocorrência de esbulho ou turbação, a ação de imissão na posse exige do autor a demonstração inequívoca da titularidade do domínio sobre o imóvel litigioso. Na hipótese dos autos, a autora e ora agravada, STEFANY MARIA FONTES AMORIM PRADO, comprovou satisfatoriamente o preenchimento deste requisito essencial por meio da apresentação de justo título translativo de propriedade devidamente individualizado. A autora instruiu a petição inicial de origem com a respectiva certidão de inteiro teor do fólio imobiliário do imóvel de matrícula sob o nº 66.331, registrado perante o 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Vitória da Conquista, na qual consta expressamente a averbação do registro da Carta de Arrematação passada em seu favor após a aquisição do imóvel em leilão público extrajudicial promovido pelo credor fiduciário. O registro imobiliário do título translativo confere à agravada a propriedade plena e resolúvel sobre o bem imóvel, dotada de presunção de legitimidade e de eficácia perante terceiros, legitimando-a a pleitear a posse direta do imóvel que se encontra indevidamente sob a detenção dos antigos proprietários fiduciantes.

Nessa linha de considerações, o direito da arrematante de boa-fé obter a posse imediata do imóvel de sua propriedade também encontra respaldo específico na legislação especial que disciplina a alienação fiduciária de bens imóveis. O ordenamento jurídico pátrio confere tratamento célere e protetivo ao adquirente de imóvel em hasta pública decorrente da execução extrajudicial de garantia fiduciária, visando assegurar a atratividade do mercado imobiliário e a liquidez das garantias constituídas. Com efeito, a Lei nº 9.514/1997 estabelece no artigo 30 o direito assegurado ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao terceiro adquirente do imóvel por força de leilão público, de obter a reintegração na posse do imóvel, impondo-se a concessão liminar da medida para desocupação em prazo exíguo, bastando para tanto a comprovação da consolidação da propriedade em nome do credor e a posterior alienação regular do bem em leilão.

A concessão de liminar de imissão na posse em favor do terceiro arrematante de boa-fé que apresenta título de propriedade regularmente registrado na matrícula imobiliária constitui, portanto, direito subjetivo decorrente diretamente do exercício das faculdades inerentes ao domínio. Uma vez comprovado que o imóvel foi arrematado em leilão administrativo e que a adquirente registrou seu título na respectiva matrícula do bem, resta plenamente configurada a probabilidade do direito possessório invocado pela nova proprietária, qualificando-se como injusta a posse exercida pelos devedores fiduciantes que permanecem no imóvel sem qualquer amparo em título dominial oponível à nova adquirente. Estão delineadas, sob esse prisma, as premissas dominiais e normativas que justificam o deferimento da proteção possessória vindicada pela agravada em primeiro grau de jurisdição.

2.2. Da Autonomia da Arrematação e da Inoponibilidade de Exceções ao Terceiro Adquirente

Compartilhando dessa mesma ordem de ideias, cumpre evidenciar o caráter eminentemente autônomo da arrematação realizada em leilão público extrajudicial por terceiro adquirente de boa-fé. A relação jurídica de direito material travada no processo de origem envolve, de um lado, a arrematante do bem, STEFANY MARIA FONTES AMORIM PRADO, que adquiriu legitimamente o imóvel e procedeu ao registro do título translativo de domínio na matrícula imobiliária de nº 66.331, e, de outro, os antigos proprietários fiduciantes, OSTENIO SOUSA MEIRA e LUZINETE GOUVEIA MEIRA, que persistem na ocupação injusta do imóvel. Nesse cenário, resta evidente que a adquirente de boa-fé figura como terceiro inteiramente alheio à relação contratual de financiamento celebrada originalmente entre os devedores fiduciantes e o credor fiduciário, Banco Bradesco S/A. Por essa razão, revela-se juridicamente incabível e inaceitável a tentativa dos ocupantes de opor exceções de direito pessoal ou deficiências operacionais inerentes ao mútuo bancário para impedir o legítimo exercício da posse decorrente da propriedade adquirida pela arrematante.

As alegações de abusividade nas taxas de juros remuneratórios ou encargos financeiros das Cédulas de Crédito Bancário de nº 237/0270/210520101 e de nº 237/0270/25092013-1, firmadas originalmente com o Banco Bradesco S/A, configuram matérias restritas à órbita contratual entre a instituição financeira e os mutuários, não ostentando o condão de contaminar a esfera jurídica do terceiro de boa-fé. Eventuais discussões acerca de irregularidades procedimentais na fase de consolidação da propriedade ou na designação das hastas públicas administrativas devem ser solucionadas exclusivamente em ação autônoma proposta pelos devedores em face da instituição financeira credora fiduciária, resolvendo-se o conflito em perdas e danos, se for o caso, sem afetar o direito de propriedade e de imissão de posse assegurado ao terceiro adquirente de boa-fé. O artigo 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/1997 é expresso ao determinar que as demandas judiciais versando sobre controvérsias de estipulações contratuais ou requisitos procedimentais de cobrança e leilão não obstarão a imissão de posse em favor do adquirente, limitando-se o direito do devedor à eventual reparação por perdas e danos em face do credor fiduciário.

Essa orientação visa preservar a segurança jurídica dos registros públicos, a estabilidade das relações negociais e a proteção ao terceiro de boa-fé, que não pode ser penalizado por eventuais falhas procedimentais cometidas pelo agente financeiro na execução da garantia fiduciária. O registro da Carta de Arrematação no Cartório de Registro de Imóveis opera a transferência da propriedade de forma regular e legítima, gerando para a adquirente a justa expectativa e o direito legal de fruir integralmente do bem em que investiu seus recursos financeiros. Admitir que discussões periféricas sobre o contrato de financiamento ou sobre a notificação administrativa obstem a posse da nova proprietária importaria em esvaziamento completo da eficácia do registro de imóveis e em intolerável prejuízo àquela que confiou na fé pública e na higidez do leilão promovido.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento idêntico sobre a impertinência de discussões relativas ao procedimento de execução extrajudicial no bojo de ações petitórias:

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL (LEI Nº 9.514/1997). ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. NULIDADE DO PROCEDIMENTO. DISCUSSÃO INCABÍVEL EM MÉRITO DE AÇÃO PETITÓRIA. BOA-FÉ DO ARREMATANTE. CONEXÃO E PREJUDICIALIDADE EXTERNA. AUSÊNCIA DE VINCULAÇÃO ENTRE AS DEMANDAS. TAXA DE OCUPAÇÃO. CABIMENTO. REANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. NÃO CABIMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. A pretensão de reforma do acórdão que reconhece a higidez dos pressupostos processuais da ação de imissão na posse, que se funda no direito de propriedade, e não na posse, demandaria a revisão do contexto fático-probatório, o que é vedado pela Súmula n. 7 do STJ. 2. O entendimento do Tribunal de origem, segundo o qual a tramitação de ação anulatória de leilão extrajudicial não configura prejudicialidade externa, nem conexão apta a ensejar a suspensão da ação de imissão na posse, está em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior. 3. A discussão acerca da nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial (Lei nº 9.514/1997) é impertinente à ação de imissão na posse, de natureza petitória, movida pelo adquirente de boa-fé, cujo direito à posse se fundamenta no domínio e na matrícula imobiliária válida. O reexame da alegada nulidade como óbice à imissão esbarra no óbice da Súmula n. 7 do STJ. 4. O arbitramento da taxa de ocupação, prevista no art. 37-A da Lei nº 9.514/1997, em favor dos arrematantes, decorre da ocupação injusta por parte dos devedores fiduciantes, visando evitar o enriquecimento sem causa, sendo a revisão dessa conclusão fática inviável em recurso especial (Súmula n. 7 do STJ). 5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. (AREsp n. 2.791.003/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025.)

De igual modo, a jurisprudência da referida Corte Superior orienta que eventuais irregularidades formais no procedimento expropriatório devem ser resolvidas em demanda autônoma, sendo inoponíveis ao terceiro de boa-fé que adquiriu o bem:

EMENTA: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. INDEFERIMENTO. NULIDADES DO LEILÃO. DISCUSSÃO EM AÇÃO AUTÔNOMA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. AÇÃO ANULATÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE COM TRÂNSITO EM JULGADO. PRESCRIÇÃO RECONHECIDA. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. 1. Revisar as conclusões do Tribunal de origem sobre o indeferimento da denunciação da lide e a necessidade de discussão das nulidades do leilão extrajudicial em ação autônoma demanda reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça. 2. Ausente relação obrigacional entre o arrematante e os ocupantes do imóvel que justifique a denunciação da lide prevista no art. 125, II, do Código de Processo Civil, mostra-se correto o indeferimento do pedido formulado pelos réus. 3. Eventuais nulidades do procedimento de leilão extrajudicial devem ser objeto de ação própria, não sendo oponíveis ao terceiro adquirente de boa-fé, contestando a ação de imissão de posse. 4. O trânsito em julgado da sentença que reconheceu a prescrição da pretensão anulatória em ação própria ajuizada pelos recorrentes confirma a correção do entendimento adotado pelo Tribunal estadual e esvazia a alegação de prejuízo. 5. A incidência da Súmula n. 7/STJ sobre a questão de fundo prejudica a análise do dissídio jurisprudencial por ausência de similitude fática entre os arestos confrontados. 6. Agravo em recurso especial conhecido para não conhecer do recurso especial. (AREsp n. 2.066.274/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026.)

No âmbito deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, a orientação também caminha de forma firme no sentido de que a imissão possessória decorre do título registral, vedando-se a discussão de vícios do leilão:

EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000794-53.2022.8.05.0112 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: ERIVAN CARVALHO LIMA Advogado(s): KELLY KARINA SAMPAIO PEIXOTO APELADO: ADEIZE NOGUEIRA DOS SANTOS Advogado(s):JOAO SIMOES DE PINHO JUNIOR ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO SOBRE NULIDADE DO LEILÃO EM SEDE DE IMISSÃO NA POSSE. BEM DE FAMÍLIA. INAPLICABILIDADE DA IMPENHORABILIDADE. USO DE FORÇA POLICIAL E MULTA. MEDIDAS PROPORCIONAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Erivan Carvalho Lima contra sentença proferida pelo Juízo da Comarca de Itaberaba/BA, que julgou procedente a ação de imissão na posse movida por Adeize Nogueira dos Santos, determinando sua imissão definitiva no imóvel localizado no Caminho 14, casa 13, Conjunto Habitacional Itaberaba Setor I, quadra 23, Itaberaba, Bahia. A autora fundamentou seu pedido na aquisição do imóvel por meio de leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal, após a consolidação da propriedade fiduciária, tendo registrado a arrematação no Cartório de Registro de Imóveis. Alegou que não conseguiu exercer a posse do imóvel devido à recusa do apelante em desocupá-lo. O apelante sustentou, em sua defesa, desconhecimento do leilão, ausência de notificação válida, violação ao direito à moradia e possibilidade de reconhecimento do imóvel como bem de família. O juízo de primeiro grau entendeu pela regularidade do procedimento de consolidação e arrematação e determinou a expedição de mandado de imissão na posse, com possibilidade de uso de força policial e multa em caso de descumprimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) a regularidade da notificação do apelante acerca do leilão extrajudicial; (ii) a possibilidade de discutir eventuais nulidades do leilão na presente ação; (iii) a aplicabilidade da proteção do bem de família ao imóvel objeto da lide; (iv) a proporcionalidade das medidas coercitivas determinadas na sentença, incluindo o uso de força policial e a fixação de multa. III. RAZÕES DE DECIDIR A ação de imissão na posse é instrumento adequado para garantir ao adquirente de imóvel arrematado em leilão o exercício da posse, desde que demonstrada a regularidade da alienação e do registro da propriedade. A jurisprudência consolidada entende que a discussão sobre eventuais nulidades do leilão extrajudicial deve ser realizada em ação própria, não podendo obstar a imissão na posse do arrematante de boa-fé. A notificação do devedor fiduciante, exigida pelo art. 27 da Lei nº 9.514/97, foi devidamente realizada pela Caixa Econômica Federal, conforme comprovado nos autos, inexistindo violação ao contraditório e à ampla defesa. O imóvel não está protegido pela impenhorabilidade do bem de família, nos termos do art. 3º, II, da Lei nº 8.009/90, uma vez que a dívida decorre do próprio financiamento habitacional. O uso de força policial e a imposição de multa em caso de descumprimento da ordem de imissão na posse são medidas legítimas e proporcionais, aplicáveis quando há resistência injustificada ao cumprimento da decisão judicial. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A imissão na posse do arrematante em leilão extrajudicial decorre do registro da propriedade, sendo incabível a discussão sobre eventuais nulidades do leilão na presente ação. A notificação do devedor fiduciante realizada pelo agente financeiro nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/97 é suficiente para garantir o contraditório e a ampla defesa. A impenhorabilidade do bem de família não se aplica quando a dívida decorre do próprio financiamento habitacional, conforme dispõe o art. 3º, II, da Lei nº 8.009/90. O uso de força policial e a imposição de multa para garantir o cumprimento da ordem de imissão na posse são medidas legítimas e proporcionais diante da resistência injustificada do ocupante. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, art. 27; Lei nº 8.009/90, art. 3º, II. Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AC nº 10000170605158002, Rel. Des. Luiz Artur Hilário, j. 22.03.2022; TJ-SP, AI nº 2336363-73.2023.8.26.0000, Rel. Des. Alcides Leopoldo, j. 29.01.2024; TJ-PR, AC nº 778438-1, Rel. Juiz Victor Martim Batschke, j. 29.11.2011. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8000794-53.2022.8.05.0112, em que figuram como apelante ERIVAN CARVALHO LIMA e como apelada ADEIZE NOGUEIRA DOS SANTOS. ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. Salvador,. (Classe: Apelação, Número do Processo: 8000794-53.2022.8.05.0112, Relator(a): LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO, Publicado em: 09/04/2025)

Dessa forma, resta sobejamente demonstrado que as alegações de nulidade procedimentais ou de abusividades do contrato de financiamento original deduzidas pelos agravantes não podem ser opostas à adquirente de boa-fé, cuja imissão na posse se impõe como consectário lógico e inafastável do registro de sua propriedade válida sobre o bem imóvel em litígio.

2.3. Da Inexistência de Prejudicialidade Externa e da Higidez do Procedimento Expropriatório Chancelado por Decisões Judiciais

Adentrando na análise da alegada prejudicialidade externa em face do trâmite da ação revisional de contrato de nº 8006719-63.2021.8.05.0274, impõe-se reconhecer que a pendência de demandas que discutem a validade de cláusulas financeiras ou a regularidade do procedimento de execução extrajudicial não possui o condão de paralisar ou suspender o curso da ação de imissão na posse ajuizada pelo terceiro adquirente de boa-fé. A jurisprudência pátria é firme ao assentar que a ação petitória possessória e a ação revisional ou anulatória proposta contra o credor fiduciário caminham de forma autônoma, inexistindo entre elas relação de prejudicialidade necessária ou conexão que determine a reunião dos feitos ou a suspensão da imissão possessória.

No caso em apreço, a higidez e a estabilidade da propriedade registrada em nome da agravada encontram-se reforçadas por provimentos judiciais definitivos e exaustivos sobre as matérias suscitadas pelos recorrentes. Com efeito, a ação revisional de contrato nº 8006719-63.2021.8.05.0274, em curso perante a 3ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista, já foi devidamente sentenciada em 24 de julho de 2025 pela Juíza de Direito Auxiliar Adiane Jaqueline Neves da Silva Oliveira, sob o ID 509154734, oportunidade na qual foram julgados parcialmente procedentes os pedidos inaugurais unicamente para afastar a cobrança cumulada de comissão de permanência com outros encargos moratórios morosos, mantendo-se hígida e válida a consolidação da propriedade resolúvel do imóvel em favor da instituição financeira credora fiduciária.

Ademais, as próprias alegações de nulidade no procedimento de consolidação e na ausência de intimação pessoal para as datas dos leilões extrajudiciais já foram rechaçadas e superadas por esta Corte de Justiça no bojo do Agravo de Instrumento de nº 8023754-82.2021.8.05.0000, de ID 24283662, julgado sob a relatoria da Desembargadora Telma Laura Silva Brittobf53b9:121-129. Naquele aresto colegiado, restou consignado expressamente que o credor fiduciário demonstrou ter procedido às tentativas de intimação pessoal para purgação da mora no endereço fornecido e, restando as diligências frustradas, promoveu a regular intimação por meio de editais públicos na forma autorizada pela legislação de regência, restando operada de forma perfeita a consolidação da propriedade na matrícula do bem. Assentou-se, de igual modo, a prescindibilidade de nova intimação pessoal dos devedores acerca da realização dos leilões extrajudiciais, sobretudo em virtude do conhecimento inequívoco e manifesto por parte dos fiduciantes acerca das datas de expropriação, o que afasta de plano qualquer vício procedimental capaz de inquinar o ato translativo de domínio.

Neste cenário de plena regularidade formal e de robusto respaldo judicial das decisões que consolidaram e alienaram a propriedade imobiliária, a permanência dos agravantes no imóvel de matrícula sob o nº 66.331 configura posse injusta e esbulho possessório em detrimento do legítimo direito de propriedade adquirido pela arrematante de boa-fé. Restam plenamente satisfeitos, portanto, os pressupostos autorizadores estabelecidos pelo artigo 300 do Código de Processo Civil para o deferimento da liminar de imissão possessória de origem. A probabilidade do direito decorre da prova inequívoca do domínio constante do registro de imóveis, ao passo que o perigo de dano se revela inverso, pois a nova adquirente encontra-se obstada de usufruir e dispor livremente de bem imóvel que adquiriu de forma onerosa e legítima, arcando com os prejuízos decorrentes da privação do exercício da posse, o que justifica a pronta intervenção jurisdicional efetuada pelo magistrado de primeiro grau.

Esta egrégia Corte de Justiça Estadual possui entendimento pacificado no sentido de afastar a suspensão de imissão possessória em razão do trâmite de ações revisionais paralelas que não ostentam o condão de interferir na esfera do arrematante de boa-fé:

EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: AGRAVO INTERNO CÍVEL n. 8036740-34.2022.8.05.0000.1.AgIntCiv Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível ESPÓLIO: MARCIA REGINA MILAN DE SOUZA Advogado(s): CIRO GARZEDIN GOMES ESPÓLIO: EDSON JOSE BISPO RIBEIRO JUNIOR Advogado(s):PABLO FABIAN COELHO DA SILVA ACORDÃO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE/ REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS, COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PREJUDICIALIDADE EXTERNA AFASTADA. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO E AÇÃO ORDINÁRIA VISANDO A SUSPENSÃO OU CANCELAMENTO DO LEILÃO PROPOSTAS PELO AGRAVADO CONTRA A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. IMPOSSIBILIDADE DE INTERFERÊNCIA NO LEGÍTIMO DIREITO DO TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. PRESENÇA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA IMISSÃO NA POSSE. INTELIGÊNCIA DO ART. 30 DA LEI Nº 9.514/97. DECISÃO REFORMADA. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento nº 8036740-34.2022.8.05.0000, figurando como agravante MARCIA REGINA MILAN DE SOUZA e como agravado EDSON JOSE BISPO RIBEIRO JUNIOR. ACORDAM, os Desembargadores integrantes da colenda Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em JULGAR PREJUDICADO O AGRAVO INTERNO E DAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, nos termos do voto condutor. (Classe: Agravo, Número do Processo: 8036740-34.2022.8.05.0000, Relator(a): MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR, Publicado em: 08/03/2023)

Sob idêntico fundamento normativo, afasta-se a prejudicialidade externa de demandas anulatórias ou revisionais contra o credor fiduciário, devendo ser integralmente preservado o direito de posse do terceiro adquirente legítimo:

EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8000099-08.2025.8.05.9000 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível AGRAVANTE: ELISABETE PORTO DE JESUS Advogado(s): TATIANE PINHEIRO SILVA AGRAVADO: LUZIANA ARAUJO DE OLIVEIRA Advogado(s):ANDRE LUIZ RODRIGUES LIMA, AILIN LAIS SANTANA DE CARVALHO MAIA ACORDÃO Ementa: Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento contra decisão que concede liminar de imissão na posse. Leilão extrajudicial. Alegação de nulidade por ausência de notificação prévia. Inexistência de prejudicialidade externa. Boa-fé do terceiro adquirente. Direito do adquirente preservado. Recurso desprovido. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão do juízo de origem que, em ação de imissão de posse, deferiu tutela provisória para imitir a autora na posse de imóvel arrematado em leilão extrajudicial promovido por instituição financeira. A parte agravante alegou nulidade do leilão por ausência de notificação prévia, invocou direito à moradia e sustentou a existência de ação anulatória em curso na Justiça Federal, requerendo a suspensão da ação possessória. II. Questão em discussão 3. O cerne da inconformidade reside em (i) definir se a ausência de notificação prévia à devedora fiduciante enseja nulidade do leilão extrajudicial; (ii) determinar se a existência de ação anulatória na Justiça Federal implica prejudicialidade externa capaz de suspender a ação de imissão de posse; e (iii) avaliar se estão presentes os requisitos legais para a concessão da tutela provisória possessória à nova proprietária. III. Razões de decidir 3. Compete à Justiça Estadual julgar ações de imissão de posse entre particulares, mesmo quando exista ação anulatória em curso na Justiça Federal, por ausência de interesse jurídico da instituição financeira e de hipótese constitucional de competência federal. 4. A aquisição do imóvel em leilão extrajudicial, seguida de registro da escritura pública em nome da arrematante, constitui título legítimo, amparado pelo princípio da fé pública registral. 5. A existência de ação anulatória não configura prejudicialidade externa, pois não há identidade subjetiva ou objetiva entre as ações, conforme jurisprudência do STJ e do TJ/BA. 6. O oficial de justiça certificou que a parte agravante já não reside no imóvel, afastando o risco de dano à moradia e enfraquecendo o argumento de urgência necessário à concessão de medida suspensiva. 7. A nova proprietária figura como terceira de boa-fé, sem vínculo prévio com a ocupante, sendo protegida pela presunção de legitimidade dos atos registrais e pela segurança das relações jurídicas. 8. A inércia da agravante, que somente ajuizou a ação anulatória mais de três anos após a consolidação da propriedade, compromete a plausibilidade de suas alegações e a credibilidade do periculum in mora invocado. IV. Dispositivo e tese 9. Decisão mantida. Recurso de agravo interno improvido. Revogada a decisão liminar anteriormente concedida. Vistos, relatados e discutidos estes autos do recurso de Agravo de Instrumento de nº 8000099-08.2025.8.05.9000, em que figuram como agravante ELISABETE PORTO DE JESUS e como agravada LUZIANA ARAÚJO DE OLIVEIRA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. (Classe: Agravo de Instrumento, Número do Processo: 8000099-08.2025.8.05.9000, Relator(a): JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, Publicado em: 03/06/2025)

Dessarte, verificada a inexistência de prejudicialidade externa com a demanda revisional pretérita, a qual inclusive já se encontra sentenciada confirmando a lisura do ato expropriatório, e demonstrada a caracterização da posse injusta exercida pelos agravantes sobre imóvel regularmente registrado em nome da agravada, impõe-se a manutenção da tutela de urgência possessória deferida na origem.

3. DISPOSITIVO

Ante o exposto, o voto se orienta no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento interposto por OSTENIO SOUSA MEIRA e LUZINETE GOUVEIA MEIRA, mantendo integralmente em seus próprios e jurídicos termos as decisões interlocutórias recorridas que determinaram a imissão de posse do imóvel objeto da lide em favor da agravada, STEFANY MARIA FONTES AMORIM PRADO.

Deixa-se de aplicar a regra de majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em grau recursal, disposta no artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil, tendo em vista que o provimento judicial impugnado consiste em decisão interlocutória que deferiu tutela provisória de urgência de natureza liminar, inexistindo arbitramento prévio de verba honorária sucumbencial na instância singela a justificar a incidência do correspondente acréscimo nesta sede ad quem.

É como voto.

Salvador - BA, data registrada no sistema.

MARINEIS FREITAS CERQUEIRA

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora