PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. LOCAÇÃO EM GALERIA COMERCIAL. EQUIPARAÇÃO A SHOPPING CENTER. ART. 54 DA LEI Nº 8.245/91. PANDEMIA DE COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. ART. 478 DO CÓDIGO CIVIL. NECESSIDADE DE EXTREMA VANTAGEM DA PARTE CONTRÁRIA. NÃO CONFIGURAÇÃO. BOA-FÉ OBJETIVA DA LOCADORA DEMONSTRADA PELA CONCESSÃO DE DESCONTOS LIBERAIS. AUSÊNCIA DE PROVA TÉCNICA DO VALOR DE MERCADO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PESSOA JURÍDICA. AUSÊNCIA DE PROVA DA HIPOSSUFICIÊNCIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 

1.        Caso em exame: Ação revisional de contrato de locação comercial em que a locatária pleiteia a redução do valor do aluguel em 50%, desconto de 70% sobre o débito acumulado e isenção de taxa de CDU, fundamentando-se na queda de faturamento decorrente da pandemia de COVID-19 e na aplicação da teoria da imprevisão.

2.        Questão em discussão: Discute-se (i) a possibilidade de revisão do valor do aluguel e dos débitos vencidos com base na teoria da imprevisão e onerosidade excessiva; (ii) a configuração de vantagem extrema da locadora em contexto de crise sistêmica; (iii) a validade da revogação do benefício da gratuidade de justiça à pessoa jurídica.

3.        Razões de decidir: A teoria da imprevisão exige a conjugação de onerosidade excessiva para uma parte e extrema vantagem para a outra. Em crises sistêmicas como a pandemia, o prejuízo atinge ambos os contratantes. A locadora comprovou a concessão de descontos durante o período crítico, agindo com boa-fé para preservar o equilíbrio contratual. A ausência de prova técnica impede a fixação de valor revisional diverso do pactuado. A gratuidade de justiça para pessoa jurídica exige prova contábil de impossibilidade de arcar com as custas, o que não ocorreu.

4.        Dispositivo e tese: Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "A redução do faturamento do locatário em razão da pandemia de COVID-19, por si só, não autoriza a revisão judicial do aluguel se não demonstrada a vantagem extrema do locador e se este já houver adotado medidas de mitigação de prejuízos em observância à boa-fé objetiva."

5.        Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, arts. 19, 54 e 68; Código Civil, arts. 317, 422, 478 e 884; CPC, art. 98.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8075791-49.2022.8.05.0001, em que figuram como Apelante BIL COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA. e como Apelada BOMPREÇO BAHIA SUPERMERCADOS LTDA.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Salvador/BA, data registrada no sistema.  

Desª. Graça Marina Vieira Furtado

Relatora

GMVF 09

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 23 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por BIL COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial de Salvador/BA que, nos autos da Ação Revisional de Aluguel, julgou improcedentes os pedidos autorais, revogou a gratuidade de justiça anteriormente deferida e condenou a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios de 15% sobre o valor da causa.

Em suas razões (ID 92463616), a Apelante sustenta a reforma do julgado, alegando que a pandemia de COVID-19 configurou fato superveniente e imprevisível que reduziu seu faturamento médio de R$ 23.325,11 (vinte e três mil, trezentos e vinte e cinco reais e onze centavos) para R$ 6.766,22(seis mil setecentos e sessenta e seis reais e vinte e dois centavos). Defende a aplicação da teoria da imprevisão (arts. 317 e 478 do CC) para reduzir o aluguel para R$ 650,00 (seiscentos e cinquenta reais), bem como a necessidade de restabelecer o equilíbrio econômico-financeiro e a gratuidade de justiça.

A Apelada, em contrarrazões (ID 93085684), pugna pela manutenção da sentença. Afirma que o contrato é atípico (equivalente a shopping center), que não houve vantagem extrema da sua parte e que agiu de boa-fé ao conceder voluntariamente descontos que somam R$ 7.395,85(sete mil trezentos e noventa e cinco reais e oitenta e cinco centavos). Aponta a ausência de prova pericial e o descumprimento do teto legal para aluguel provisório.

É o relatório.

Salvador/BA, data registrada no sistema.  

Desª. Graça Marina Vieira Furtado

Relatora

GMVF 09

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

1. Da Teoria da Imprevisão e da Onerosidade Excessiva 

A insurgência recursal cinge-se à aplicação da teoria da imprevisão para revisar obrigações locatícias em razão da pandemia. Embora o evento seja extraordinário, o art. 478 do Código Civil exige que a onerosidade venha acompanhada de "extrema vantagem para a outra parte".

No caso sub examine, a crise econômica foi generalizada. Como bem pontuou o magistrado a quo, a Apelada também sofreu os impactos do fechamento do comércio e a redução de fluxo de clientes. Não houve enriquecimento sem causa da locadora, mas sim uma tentativa de preservação da relação jurídica, comprovada pela planilha de ID 92463597, que demonstra a concessão de descontos pela Apelada desde março de 2020. A imposição judicial de descontos adicionais e permanentes transferiria o risco integral do negócio do lojista para o empreendedor, o que fere a natureza do contrato de locação comercial.

2. Da Ausência de Prova Técnica e Limites Legais 

A Apelante pleiteia a fixação do aluguel em R$ 650,00 (seiscentos e cinquenta reais). Contudo, não colacionou aos autos laudo de avaliação técnica que demonstrasse ser este o valor real de mercado, ônus que lhe competia por força do art. 19 da Lei nº 8.245/91.

Ademais, o pedido de aluguel provisório em 50% do valor vigente afronta o art. 68, II, "b", da referida lei, que veda a fixação de valor inferior a 80% do aluguel atual em ações propostas pelo locatário.

3. Da Gratuidade de Justiça 

A revogação do benefício deve ser mantida. Conforme a Súmula 481 do STJ, a concessão de gratuidade a pessoa jurídica depende de prova da impossibilidade de responder pelos encargos. A mera queda de faturamento ou a existência de dívida locatícia não supre a necessidade de apresentação de balancetes e demonstrações financeiras que comprovem a insolvência ou o comprometimento da subsistência da empresa diante das custas processuais.

A sentença de primeiro grau deu correta solução à lide, observando que a boa-fé da locadora ao conceder descontos extrajudiciais elide a necessidade de intervenção do Judiciário para impor nova redução compulsória sem amparo técnico.

Ante o exposto, VOTO pelo  NÃO PROVIMENTO do recurso, mantendo a sentença em todos os seus termos. Em observância ao art. 85, §11 do CPC, majoro os honorários advocatícios para 20% sobre o valor atualizado da causa.

Salvador/BA, data registrada no sistema.  

Desª. Graça Marina Vieira Furtado

Relatora

GMVF 09