PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

Apelação Cível. Ação de despejo julgada procedente para determinar a desocupação do imóvel. Analisando a documentação dos autos, vê-se que as partes ajustaram contrato de locação de imóvel comercial que se findaria em 12/01/2023. Terminado o prazo de locação, é direito do locador de reaver o bem, conforme determina a Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações) em seu artigo 46. No presente caso, vê-se que inclusive foram cumpridos os requisitos previstos pelo artigo 59, §1º, VIII, da Lei de Locações, para retomada do bem em sede de liminar, haja vista que a presente ação foi proposta em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada. Não há como ser acolhida tese de que houve proposta vinculante a fazer surgir automático direito de renovação. Isso porque, em que pese a proposta ter valor vinculante, o Código Civil prevê, em seu artigo 428, inciso I, que tal qualidade é perdida quando a proposta é feita a pessoa presente e não é imediatamente aceita, o que ocorreu na espécie. Igualmente, não se pode falar em surrectio, haja vista que este instituto depende da reiteração de conduta ao longo de um período que provoque legítima expectativa nas partes de que uma situação de fato será mantida, o que não ocorreu no caso, haja vista que, não tendo sido aceita a proposta para renovação feita pelo locador, imediatamente foi solicitada a desocupação do imóvel. Negado provimento ao recurso de apelação.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 8004321-75.2023.8.05.0080, em que figuram como apelantes ELIS SANTOS NOBRE e NORMA SUELI SANTOS DAMASCENO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em negar provimento à apelação de ELIS SANTOS NOBRE e NORMA SUELI SANTOS DAMASCENO.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Improvido. Unânime.

Salvador, 12 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por ELIS SANTOS NOBRE e NORMA SUELI SANTOS DAMASCENO em face de Sentença prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara de Feitos das Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA, que, nos autos da Ação de Despejo tombada sob o n.º 8004321-75.2023.8.05.0080, ajuizada em face das ora apelantes por ANTÔNIO CONI SILVA, julgou procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

"Pelo exposto, JULGO (...) PROCEDENTE a pretensão autoral deduzida no processo 8004321-75.2023.8.05.0080, para confirmar a ordem de despejo e condenar as rés, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis vencidos entre 13/1/2023 a 30/9/2023, com juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, correção monetária pelo INPC, a partir do vencimentos dos respectivos aluguéis, sem prejuízo das demais implicações previstas no contrato, em consequência da mora."

ELIS SANTOS NOBRE e NORMA SUELI SANTOS DAMASCENO apresentam recurso de apelação no ID 80072852.

Narram que "o apelado, alega que o contrato envolvendo o imóvel, objeto da primeira demanda, foi firmado em 12 de janeiro de 2021, com vigência até 12 de janeiro de 2023, sem prorrogação. Conforme narra, encerrado o contrato, notificou a apelante para desocupar o imóvel em 30(trinta) dias, entretanto, transcorrido o prazo legal, não houve desocupação, razão por que pleiteia ordem de despejo e o pagamento dos aluguéis vencidos até a data da efetiva desocupação"

Alegam que "a conduta da representante do réu (promessa de renovação do contrato) vinculou as partes, impondo-se a renovação. Invoca-se a boa-fé objetiva e os deveres anexos a ela, bem como os artigos 113, 421, 422 e 427 do CC. O apelado fez proposta séria e clara, garantindo o direito à renovação do contrato."

Sustentam que "a conduta do apelado fez surgir um direito a seu favor, constatando-se o fenômeno da surrectio. Na 'surrectio', a atitude de uma parte ao longo do tempo faz surgir para a outra um direito não pactuado originariamente. Assim, significa o exercício continuado de uma situação jurídica em contradição ao que foi anteriormente convencionado, de modo a implicar o direito subjetivo, que se estabiliza para o futuro."

Defendem que "O Recurso de apelação interposto pela parte autora/apelante, pontua que as partes concordam quanto à renovação contratual e discordam somente do valor da quantia a título de caução imposta pelo apelado em 03(três) meses de aluguéis. Conforme se extrai dos autos, a apelante, inclusive, já havia realizado o pagamento do mês de aluguel referente a renovação, entretanto, foi o apelado que não aceitou a quantia, pois, impusera o pagamento da caução equivalente a 03(três) meses de aluguéis."

Ao fim, requereu reforma da sentença de modo a afastar a declaração de decadência e julgar procedentes os pedidos expostos em exordial.

Devidamente intimado, ANTÔNIO CONI SILVA apresentou contrarrazões no ID 80072855.

Afirma que "não há que se falar em negociação, nem em concordância sobre a renovação, haja vista o Locador já havia deixado claro que não tinha nenhum interesse na renovação contratual e que ao fim do contrato queria que as Apelantes desocupassem o imóvel e devolvessem as chaves. Durante a conversa em que foi discutida a renovação do contrato, NUNCA houve negociação. O Locador foi claro em informar que a única maneira de renovar era com o pagamento da caução, logo, nunca foi negociado valores ou algo do tipo, como alega as Locatárias."

Sustenta que "nunca houve negociação. As Apelantes manifestaram interesse em renovar o contrato, em sequência o Apelado lhe apresentou sua condição para renovação, as Apelantes não aceitaram e o Locador, então, lhe informou que não tinha interesse de renovar, e que iria aguardar somente o prazo do contrato findar, bem como o prazo legal para desocupação."

Defende que "ainda que não restasse configurada a decadência, as Apelantes não comprovaram o cumprimento dos requisitos exigidos no art. 51 da lei 8.245/1991"

Firme nestes termos, pugna pelo improvimento do apelo.

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento,em conjunto na mesma sessão, com a Apelação Cível nº 8000996-92.2023.8.05.0080, oportunidade na qual será facultada às partes a sustentação oral, na forma prevista no art. 937, do CPC/2015.

Salvador, 11 de junho de 2025

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Conforme exposto, trata-se de ação de despejo julgada procedente para determinar a desocupação do imóvel.

Analisando a documentação dos autos, vê-se que as partes ajustaram contrato de locação de imóvel comercial que se findaria em 12/01/2023 (ID 80072786 - Pág. 2).

Terminado o prazo de locação, é direito do locador de reaver o bem imóvel, conforme determina a Lei nº 8.245/91:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Outrossim, cumpridos determinados requisitos, é igualmente possível que esta retomada se dê em caráter liminar, no contexto da propositura de ação de desocupação:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

(...)

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada

Haja vista que nesse caso o contrato findou-se em 12/01/2023, que foi concedido prazo para desocupação até 12/02/2023 (ID 80072785 - Pág. 5) e que a demanda foi proposta em 28/02/2023, vê-se que preenchidos os critérios para a desocupação, até mesmo em antecipação dos efeitos da tutela, do imóvel.

Nesse sentido:

"Agravo de Instrumento – AÇÃO DE DESPEJO – TUTELA DE URGÊNCIA DE DESPEJO – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL POR TEMPO DETERMINADO – TÉRMINO DO PRAZO – PRETENSÃO DA LOCADORA DE REAVER O IMÓVEL – NÃO CABIMENTO DE RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA POR AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS – DESPEJO CABÍVEL – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Controvérsia centrada na discussão acerca do preenchimento dos requisitos legais para o deferimento de tutela provisória de natureza antecipada de despejo de imóvel rural arrendado à ré-agravante. 2 . O art. 300, do CPC/2015, prevê que a tutela de urgência, espécie de tutela provisória (art. 294, CPC/15), será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano, ou de risco ao resultado útil do processo, podendo ser de natureza cautelar ou antecipada. 3 . Em sede recursal, a interposição de Agravo de Instrumento contra decisão que apreciou, na origem, pedido de tutela provisória de urgência, devolve ao Tribunal a apreciação desses requisitos (art. 299, parágrafo único, CPC/15), a fim de ser deferida, ou não, a medida liminar pleiteada. 4. No caso, apesar de se tratar de locação comercial, não há amparo legal na pretensão do locatário de renovar o contrato contra a vontade da locadora, uma vez que, para que exista tal direito, a lei estipula que ‘o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos’ (art . 51, inc. II, da Lei nº 8.245/91), cujo requisito não está atendido no caso. 5 . Considerando o término do prazo de locação avençado pelas partes, e inexistindo qualquer substrato jurídico à pretensão do locatário de prorrogar o prazo contratual, deve ser mantida a decisão que determinou ao locatário a desocupação voluntária do imóvel. 6. Recurso conhecido e não provido."

(TJ-MS - Agravo de Instrumento: 14145749620248120000 Campo Grande, Relator.: Des . Paulo Alberto de Oliveira, Data de Julgamento: 15/10/2024, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 17/10/2024) (grifos aditados)

"AGRAVO DE INSTRUMENTO - Ação de despejo - Decisão de origem que deferiu liminar de despejo com fixação de prazo de quinze dias para desocupação do imóvel - Locação comercial destinada à comercialização e armazenamento de armas de fogo e munições - Despejo liminar concedido com fundamento no artigo 59, § 1º, VIII, da Lei 8.245/91 - Contrato por prazo determinado regularmente extinto em 12 de novembro de 2024 - Notificação prévia para desocupação realizada dentro do prazo legal - Inércia da locatária em cumprir a obrigação contratual de restituição do imóvel – Alegação do locatário, a fim de obstar a retomada da posse pela locadora, de celebração de contrato de imóvel não residencial, firmado com a co-proprietária, que não tem o condão de se sobrepor ao contrato de locação vigente e que foi regularmente rescindido em razão do término do prazo determinado - Posse indireta da co-proprietária locadora demonstrada pelo exercício regular da administração do imóvel e da relação locatícia - Co-proprietário que não participou do contrato original e não possuía poderes para celebrar a nova locação à mesma empresa locatária, o que foi feito como forma oblíqua e indevida de evitar a rescisão regularmente operada e o dever de desocupação imediata - Alegação de dificuldades logísticas e regulatórias para remoção de bens armazenados no imóvel que não afasta o dever de restituição do bem ao término do contrato - Locatária que, ciente desde o início do prazo contratual e devidamente notificada sobre a necessidade de desocupação, teve tempo hábil para adotar as providências necessárias, não podendo invocar exigências regulatórias como justificativa para sua inércia na restituição do imóvel - Preenchidos os requisitos do artigo 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/91, uma vez demonstrado o término do contrato de locação por prazo determinado, a ausência de renovação válida, a notificação tempestiva para desocupação, o decurso do prazo legal sem a restituição voluntária do imóvel, o ajuizamento da ação dentro do prazo de trinta dias e a prestação da caução exigida, autorizam a concessão da liminar de despejo e legitima a retomada da posse pela locadora - Precedentes desta E. Corte - Ilegitimidade da empresa que não faz parte da relação jurídica contratual objeto da ação de despejo onde proferida a decisão agravada, para interpor o presente recurso - Decisão mantida - Recurso desprovido ."

(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 20162388920258260000 São Paulo, Relator.: Ana Luiza Villa Nova, Data de Julgamento: 10/03/2025, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/03/2025) (grifos aditados)

"DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE CONCESSÃO DE MEDIDA LIMINAR. TÉRMINO DO PRAZO DA LOCAÇÃO . LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO COM PRAZO DETERMINADO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL OU JUDICIAL. DESNECESSIDADE . DESPEJO (ART. 56 DA LEI DO INQUILINATO). TERMINO DE PRAZO CONTRATUAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO . SENTENÇA MANTIDA, AUSENTE O INTERESSE MINISTERIAL. 1. Findo o prazo do contrato de locação não residencial, o locador tem o direito de reaver o imóvel, por meio da ação de despejo por denúncia vazia, independentemente, de notificação extrajudicial ou judicial; 2. Sem a prova efetiva da existência, do custo ou de concordância com eventual benfeitoria, afigura-se descabido falar em direito de retenção, indenização ou mesmo compensação de dívida . Apelante não sucumbiu quanto à demonstração do ônus da prova, nos termos do art. 373, inciso II, do CPC; 3. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida, ausente o interesse ministerial;"

(TJ-AM - Apelação Cível: 09192218420228040001 Manaus, Relator.: Joana dos Santos Meirelles, Data de Julgamento: 10/07/2024, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 10/07/2024) (grifos aditados)

Cristalina, portanto, a procedência dos direitos autorais, haja vista que finalizado o contrato de locação, o que faz surgir o seu direito de reaver o bem.

Não há como ser acolhida tese de que houve proposta vinculante a fazer surgir automático direito de renovação. Isso porque, em que pese a proposta ter valor vinculante, o Código Civil prevê hipóteses nas quais ela perde esta qualidade:

Art. 428. Deixa de ser obrigatória a proposta:

I - se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita. Considera-se também presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicação semelhante;

É justamente o caso dos autos, tendo sido demonstrada a realização de proposta a pessoa presente (ID 80072785 - Pág. 2), e que não foi imediatamente aceita, o que resulta na perda de vinculatividade da proposta.

Outrossim, não se constata a ocorrência de surrectio nos autos. A doutrina assim define tal fenômeno:

“É dizer: supressio ou Verwirkung ocorre quando há uma demora desleal no exercício de um direito. Isto é, ‘quando o titular de um direito deixa de exercê-lo, durante certo lapso de tempo, criando para a outra parte uma confiança razoável de que aquele direito não seria mais exercido’, consoante as palavras de MARCELO DICKSTEIN. Já a surrectio ou Erwirkung corresponde à mesma situação, enxergada pelo prisma inverso, fazendo surgir um direito para um terceiro pela reiterada omissão do titular, beneficiando quem depositou confiança na continuidade daquele procedimento omissivo”

(FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: parte geral e LINDB, volume 1. 13. ed. rev., ampl. e atual. São Paulo: Atlas, 2015, p. 597)

Evidente, portanto, que a surrectio depende da reiteração de conduta ao longo de um período que provoque legítima expectativa nas partes de que uma situação de fato será mantida.

No caso em comento, isto não ocorreu, na medida em que, não tendo sido aceita a proposta para renovação feita pelo locador, imediatamente foi solicitada a desocupação do imóvel (ID 80072785 - Pág. 4). Não houve, portanto, reiteração de conduta que viesse a causar a criação de legítima expectativa.

Assim, conclui-se que agiu com acerto a sentença.

Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso de apelação.

Honorários de sucumbência majorados para 15% sobre o valor da condenação, montante cuja exigibilidade seguirá suspensa em virtude do deferimento da gratuidade de justiça.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível,        de                          de 2025.

PRESIDENTE

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA