PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUPOSTAS IRREGULARIDADES ACERCA DA VALIDADE DO PROCEDIMENTO QUE NÃO LEGITIMAM A OCUPAÇÃO DOS RECORRIDOS EM DETRIMENTO DA RECORRENTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8011988-95.2022.8.05.0000, de Alagoinhas, em que figuram como Agravante CRISTIANE GONÇALVES SANTOS e Agravados EVANS SANTANA CALIXTO E OUTRA. 

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por maioria, em conhecer e dar provimento ao agravo de instrumento pelas razões alinhadas no voto do Relator. 

Sala de Sessões,     de agosto de 2022. 

Des. Roberto Maynard Frank

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 5 de Setembro de 2022.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento  com pedido de tutela antecipada interposto por CRISTIANE GONÇALVES SANTOS em face de decisão interlocutória do Juízo de Direito da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais de Alagoinhas que, nos autos da Ação de Imissão na Posse nº 8002616-47.2021.8.05.0004, indeferiu liminar.  

Em seu arrazoado, afirma que ajuizou a ação com o intuito de ver reconhecido seu direito de se imitir em posse de imóvel residencial adquirido por meio de leilão realizado pela Caixa Econômica Federal, localizado à Rua 8, Paulo Freire, Quadra 6, Lote 15, nº 17, Mangalô, Alagoinhas-BA, com Cadastro Imobiliário Municipal nº 01.01.197.00043.001, e Matrícula nº 18.413, do 1º Ofício do Registro de Imóveis daquela cidade.

Arguindo o preenchimento dos requisitos respectivos, pugna pela concessão de antecipação da tutela, uma vez que entende possuir direito à imissão liminar na posse do imóvel.

Neste sentido, sustenta a legalidade da alienação do bem, que poderia ser comprovada pela averbação do termo negativo de leilão e quitação de dívida onde teria restado consolidada plena propriedade na pessoa do fiduciário (documento ID nº 130348139).

Outrossim, afirma que “para se registrar o ato no cartório de registro de imóveis, inafastável a necessidade de se comprovar a regularidade do processo que gerou a consolidação da plena propriedade na pessoa do fiduciário, bem como, a posterior alienação à AGRAVANTE.”(sic)

Ademais, assevera que os Recorridos tinham ciência de que havia sido iniciado procedimento de alienação e de expropriação extrajudicial deflagrado pelo credor hipotecário até porque ingressaram com ação junto à Justiça Federal.

Alega, ainda, que a manutenção da decisão implica em danos porquanto está residindo em imóvel locado, de sorte que tem arcado com tal despesa, além do pagamento de impostos, contas de consumo, taxas condominiais, sem receber qualquer retribuição financeira pelo uso do imóvel, além de não poder se valer do seu direito de propriedade.

Pontua, além disso, que existe o risco de danos intencionais ao imóvel por parte dos Réus, após tomarem conhecimento acerca da ação e da iminência de perder a posse do bem.

Por fim, aduz que “a não concessão da liminar violou o artigo 30, que dispõe ser "assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do artigo 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias desde que comprovada, na forma do disposto no artigo 26, a consolidação da propriedade em seu nome"(sic).

Em síntese, pleiteia a concessão da tutela recursal para ser imitida na posse do imóvel e, no mérito, requer a confirmação desta decisão.

Vieram os autos conclusos a este Relator.

Por meio da decisão ID nº 26802054 foi indeferido o efeito suspensivo.

Contrarrazões ID nº 32834322 no sentido do improvimento do agravo de instrumento.

É o relatório. Peço pauta.

Salvador,   de agosto de 2022.

Des. Roberto Maynard Frank

           Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. 

Cinge-se a controvérsia objeto do recurso à possibilidade de imissão da Agravante na posse de imóvel por ela adquirido oriundo de leilão. 

Na origem, foi proposta pela Recorrente ação de imissão na posse em face dos Agravados com pedido liminar. Isto porque, em que pese a aquisição do imóvel localizado à Rua 8, Paulo Freire, Quadra 6, Lote 15, nº 17, Mangalô, Alagoinhas-BA, com Cadastro Imobiliário Municipal nº 01.01.197.00043.001, e Matrícula nº 18.413, do 1º Ofício do Registro de Imóveis daquela cidade, não conseguiu adentrar no local em virtude de os antigos proprietários lá permanecerem.

O magistrado indeferiu a tutela pleiteada nos seguintes termos: 

“É certo que, preenchidos os requisitos dos artigos 26 e 27 da Lei 9514/97, é de rigor a concessão da medida prevista no artigo 30, que dispõe ser "assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do artigo 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias desde que comprovada, na forma do disposto no artigo 26, a consolidação da propriedade em seu nome".

Porém, em sede de cognição sumária, tenho por não demonstrada de forma suficiente a existência de prova inequívoca do direito vindicado, na medida em que a par dos atos negociais levados a registro no cartório de imóveis e do disposto no art. 30 da Lei nº 9.514/97, não se tem comprovado de plano a regularidade do procedimento de alienação e nem a notificação da devedora originária acerca do procedimento de expropriação extrajudicial deflagrado pelo seu credor hipotecário, sobre o qual reputa-se amparado o ato resolutivo daquele contrato, na forma do art. 27 da referida lei.

Ademais, ausente nos autos prova de notificação dos réus para que ele tome ciência de que o imóvel foi arrematado, e a certidão de notificação juntada no ID 130348138 não veio acompanhada do conteúdo da notificação.

Assim, não estando presentes ambos os requisitos autorizadores, o indeferimento é medida que se impõe.

Em face do exposto, evidenciando que não restaram comprovados os requisitos ensejadores da concessão da liminar pleiteada, INDEFERE-SE, por ora, tal pleito.” (sic, grifei)

Pois bem. 

Em seu arrazoado, a Recorrente pleiteia o provimento do recurso para que se determine sua imediata imissão na posse do imóvel, arguindo que “a não concessão da liminar violou o artigo 30, que dispõe ser "assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do artigo 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias desde que comprovada, na forma do disposto no artigo 26, a consolidação da propriedade em seu nome"(sic)

Além disso, sustenta : i) a legalidade da alienação do bem, consoante comprova a averbação do termo negativo de leilão e quitação de dívida (documento ID nº 130348139); ii) que os Recorridos tinham ciência de que havia sido iniciado procedimento de alienação e de expropriação extrajudicial deflagrado pelo credor hipotecário, até porque ingressaram com ação junto à Justiça Federal; iii) que está residindo em imóvel locado, de sorte que tem arcado com tal despesa, além do pagamento de impostos, contas de consumo, taxas condominiais, sem receber qualquer retribuição financeira pelo uso do imóvel, além de não poder se valer do seu direito de propriedade.

Compulsados os autos, entendo presentes elementos para dar provimento ao agravo de instrumento, consoante será explanado.

A ação de imissão na posse pode ser ajuizada por aquele que adquire a propriedade por meio de título registrado, mas não pode se investir na posse, pela primeira vez, em razão de resistência do alienante ou de um terceiro. 

Feito esse registro, anote-se que, em que pese inicialmente tenha inclusive indeferido o efeito suspensivo, entendo, após detida análise do processo, que a decisão recorrida deve ser reformada.

Isso porque o imóvel objeto da controvérsia foi adquirido pela Recorrente junto à Caixa Econômica Federal, de sorte que os atos negociais respectivos foram levados a registro no cartório de imóveis consoante comprovam os documentos colacionados ao ID nº 130348139 – autos de origem). 

A referida alienação garante, portanto, à proprietária/Agravante o direito de exercer a posse plena, direta e exclusiva do bem. 

Por outro lado, os Recorridos alegam que teriam perdido o imóvel “por um erro cometido por parte do Banco”, que erroneamente não teria efetuado os descontos que “sempre foram pagos tempestivamente” por eles, o que levou ao cancelamento do contrato, razão pela qual promoveram ação em trâmite na Justiça Federal com a finalidade de reativar o referido pacto.

Todavia, importante ressaltar que o terceiro de boa-fé que adquire de agente financeiro imóvel objeto de leilão extrajudicial tem direito à imissão na posse, na medida em que não possui qualquer relação jurídica com os antigos proprietários, consoante entendimento dos tribunais pátrios, nos arestos que abaixo transcrevo:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LIMINAR DE IMISSÃO NA POSSE DEFERIDA. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL CONFERE AO TITULAR O DIREITO DE USAR, GOZAR E DISPOR DA COISA. AÇÃO REVISIONAL C/C ANULATÓRIA DE LEILÃO NÃO TEM O CONDÃO DE SUSPENDER A AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. AUSÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA. PRECEDENTE DO STJ E DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA BAHIA. DECISÃO LIMINAR PROFERIDA PELO JUÍZO A QUO MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO. NEGADO PROVIMENTO. (TJ-BA - AI: 80228540720188050000, Relator: RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/05/2019). [sem negrito no original]

Agravo de Instrumento – Ação de imissão na posse – Tutela de urgência – Aquisição de imóvel em leilão – Insurgência contra decisão que deferiu a liminar para que os agravantes desocupem, no prazo de 60 dias, o imóvel objeto da discussão – Presença dos requisitos constantes do artigo 300 do CPC – Demonstração de que os agravados são os atuais proprietários registrais do bem – Súmulas 4 e 5 editadas pelo C. Órgão Especial desta Corte. Recurso desprovido. (TJ-SP - AI: 22177650520198260000 SP 2217765-05.2019.8.26.0000, Relator: José Roberto Furquim Cabella, Data de Julgamento: 14/11/2019, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/11/2019). [sem negrito no original]

AGRAVO DE INSTRUMENTO. POSSE. BENS IMÓVEIS. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. AQUISIÇÃO. TUTELA ANTECIPADA. A concessão de tutela de urgência exige a presença da probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do CPC/2015). Arrematação de imóvel em leilão extrajudicial realizado pela CEF. Inocorrência de negativa, pela mutuária, do inadimplemento do preço do negócio, o que ensejou a retomada do bem pela Instituição Financeira. Discussão acerca da validade do procedimento da Caixa Econômica Federal não tem o condão de legitimar a ocupação da agravante em detrimento do recorrido, atual adquirente. Presente a probabilidade do direito do agravado, bem como o perigo de dano, deve ser confirmada a tutela de urgência de desocupação do imóvel. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO, por decisão monocrática. (TJ-RS - AI: 70084414580 RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 19/08/2020, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 24/08/2020). [sem negrito no original]

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITOS REAIS. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL PROMOVIDO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. DIPLOMA DE REGÊNCIA QUE CONFERE AO ARREMATANTE O DIREITO DE IMISSÃO NA POSSE DA RES. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 30, DA LEI N.º 9.514/97. AJUIZAMENTO DE AÇÃO ANULATÓRIA DA HASTA PÚBLICA QUE NÃO SE CONSTITUI FATO IMPEDITIVO DE IMEDIATA IMISSÃO DE POSSE. INEXISTÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA. PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA INDEFERIDO NOS AUTOS DA AÇÃO ANULATÓRIA. EVENTUAIS VÍCIOS DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL OU DO CONTRATO FIRMADO ENTRE OS AGRAVADOS E A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE NÃO SÃO OPONÍVEIS AO TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA FÉ. AGRAVANTE QUE NÃO PODE SER OBSTADO DO EXERCÍCIO DE SEU DIREITO DE PROPRIEDADE. IMPERIOSO DEFERIMENTO DA TUTELA PROVISÓRIA. PRECEDENTES. RECURSO PROVIDO. (TJ-RJ - AI: 00760674020198190000, Relator: Des(a). FRANCISCO DE ASSIS PESSANHA FILHO, Data de Julgamento: 04/03/2020, DÉCIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-03-05).

Desta sorte, em que pese inicialmente este Relator tenha, inclusive, indeferido o efeito suspensivo ao agravo de instrumento, após detida análise dos autos entendo que merece provimento a irresignação, uma vez demonstrada a probabilidade do direito da Recorrente extraída da escritura de compra e venda (ID nº 130348139 dos autos de origem – página 12), bem como o periculum in mora que decorre dos obstáculos ao exercício da posse do imóvel adquirido, revelando-se, pois, necessária a reforma da decisão vergastada. 

Ademais, impende salientar que consultado o processo 1004225-32.2020.4.01.3314, em trâmite no Juizado Federal Especial Cível da Subseção de Alagoinhas, em que os recorridos pleiteiam a reativação do contrato de financiamento habitacional nº 8.5555.1975.963-2, observa-se que foi indeferida a medida de urgência, nos seguintes termos:

“Para a concessão da tutela provisória, é necessário o preenchimento dos requisitos legais constantes no artigo 300 do Código de Processo Civil, eis que se exige a presença de "elementos que evidenciem a probabilidade do direito", e o “perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo”.

No caso dos autos, fica claro que não houve pagamento das prestações habitacionais, de modo que não há como ordenar o reativação de um contrato, em sede de liminar, sem o depósito dos valores ou sequer purgação de eventual mora, eis que a alegação de impedimento de pagamento (culpa da CEF) depende de dilação probatória.

No particular, os autores juntaram extrato de conta que indica débito referente a "PREST HAB" (em vários meses não houve o desconto) e "DEB CESTA", planilha de evolução com os valores do financiamento, documento de segunda via de boleto da Caixa com a informação de contrato liquidado, termo de confissão da dívida (apenas uma página do contrato), cópia dos cartões e consulta à conta que aponta o valor total disponível de R$16.720,69. o que não demonstra o quanto alegado.

Aqui, oportuno registrar que, apesar de mencionar a existência de um leilão do imóvel, não faz prova alguma disso, bem como não traz nenhuma informação relativa a rescisão do contrato e eventual procedimento de alienação do imóvel,

O caso, portanto, é de indeferimento da medida de urgência, sem prejuízo de sua análise após defesa da CEF.”(sic, grifei)

Em síntese, diante de todos os elementos carreados ao processo, entendo que militam em favor da Recorrente tanto o perigo da demora quanto a plausibilidade do direito, de forma que deve ser reformada a decisão recorrida. 

Nestes termos, conheço e dou provimento ao agravo de instrumento, para reformar a decisão vergastada e determinar a imediata imissão da Recorrente na posse do imóvel por ela adquirido.

Sala das Sessões,   de agosto de 2022.

 Des. Roberto Maynard Frank

           Relator