PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. SHOPPING CENTER. LOCATÁRIO. LEGITIMIDADE ATIVA. DESPESAS CONDOMINIAIS. TRANSFERÊNCIA CONTRATUAL. INTERESSE JURÍDICO. ART. 54, § 2º, DA LEI 8.245/91. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 

I. CASO EM EXAME

1.         Agravo de instrumento interposto contra decisão que julgou procedente ação de exigir contas proposta por locatário de unidade em shopping center contra a administração do empreendimento, condenando a ré a prestar contas no prazo de 15 dias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia consiste em definir se locatário de unidade em shopping center possui legitimidade ativa para exigir prestação de contas da administração do empreendimento e se está configurado o seu direito de exigir contas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Embora a Lei nº 4.591/64 estabeleça que compete ao síndico prestar contas à assembleia dos condôminos, tratando-se de shopping center há relação jurídica específica entre a administração do empreendimento e os lojistas locatários.

4. O art. 23, XII, da Lei nº 8.245/91 permite a transferência ao locatário da obrigação de pagar despesas ordinárias de condomínio, o que, por consequência lógica, confere-lhe o direito de conhecer a destinação desses valores.

5. O art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/91 estabelece expressamente que "as despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas", conferindo legitimidade ativa ad causam ao locatário para pleitear prestação de contas.

6. A existência de contrato de locação firmado entre as partes demonstra a relação jurídica que enseja o dever de prestar contas, tendo o locatário o direito de ver apresentados os documentos comprobatórios das despesas que lhe são cobradas.

7. A mera alegação de disponibilização trimestral de informações, sem a devida comprovação de que tais dados foram efetivamente apresentados de forma clara e completa, não é suficiente para afastar o dever de prestação de contas previsto na legislação específica.

IV. DISPOSITIVO

8. Recurso a que se nega provimento. Agravo Interno prejudicado em razão do julgamento definitivo da pretensão deduzida no recurso principal.

V. CITAÇÕES

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 550 a 553 e 85, § 11; Lei 8.245/91, arts. 23, XII e 54, § 2º; Lei 4.591/64, art. 22, § 1º, alínea "f".

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.591.060/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 25/11/2024; STJ, REsp n. 2.003.209/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 27/9/2022; TJ-BA, AGV: 80028929020218050000, Rel. Des. Telma Laura Silva Britto, 3ª Câmara Cível, j. 29/09/2021.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8076917-69.2024.8.05.0000, em que figura como agravante CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA e como agravado NOE LOPES DA CUNHA JUNIOR LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento e JULGAR PREJUDICADO o Agravo Interno, nos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

RM04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Agravo de Instrumento Improvido. Agravo Interno Prejudicado. Unânime.

Salvador, 3 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA contra decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos da Ação de Exigir Contas de n.º 8004909-91.2024.8.05.0001, movida por NOE LOPES DA CUNHA JUNIOR LTDA, julgou procedente o pedido formulado na exordial, condenando a ré a prestar as contas exigidas pela autora, nos seguintes termos:

“Em face das razões expostas, julgo procedente o pedido e condeno a ré, a prestar as contas exigidas pelo autor, na forma contábil, relativas ao período da locação, apresentando a documentação requerida na peça inicial, pertinente ao objeto desta ação, no prazo de 15 dias, nos termos do artigo 550 e 551 do CPC. Condeno o réu ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, arbitrados em R$5.000,00.”

Em suas razões recursais (ID. 75284471), o Agravante sustenta preliminarmente a ilegitimidade ativa ad causam da parte autora, argumentando que a Agravada possui a condição de locatária do empreendimento Shopping Center Paralela e não de condômina, o que tornaria evidente a ilegitimidade para propor ação de exigir contas.

Alega que a jurisprudência das Cortes Superiores é pacífica no sentido de que a legitimidade para exigir prestação de contas do condomínio horizontal é da assembleia geral de condôminos, não competindo ao locatário, isoladamente, exigir contas do condomínio.

No mérito, defende a ausência do dever de prestar contas, sustentando que todas as informações referentes às contas sempre estiveram à disposição dos lojistas, conforme previsto nas normas gerais do Shopping Paralela, que estabelecem prestação de contas trimestral.

Argumenta que o Agravante sempre atendeu às solicitações de prestação de contas dos locatários e que todas as suas contas e demonstrações contábeis são submetidas à aprovação da assembleia geral, por expressa determinação legal, o que evidentemente exclui a necessidade concreta de manejo da ação de prestação de contas.

Sustenta ainda que a decisão interlocutória de mérito ora combatida importa no risco de que o Agravante tenha que prestar contas à pessoa que não possui legitimidade para pleiteá-la, o que implica iminência de risco de dano de difícil reparação, pleiteando a concessão de efeito suspensivo ao recurso.

Requer, ao final, o integral conhecimento e provimento do presente Agravo de Instrumento para reformar a decisão recorrida, concluindo pela ilegitimidade ativa da Agravada, com extinção da demanda sem resolução de mérito, ou, alternativamente, pela improcedência do pleito da Agravada de exigir contas.

O pedido de efeito suspensivo foi indeferido por decisão monocrática (ID. 75302788).

Contra essa decisão, o Agravante interpôs Agravo Interno (ID. 77246238).

Intimada, a parte agravada apresentou contrarrazões ao agravo de instrumento (ID. 79380965) e ao recurso interno (ID. 79380965), requerendo o não provimento de ambos os recursos.

É o relatório. Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

RM04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Conhecido o recurso, pois presentes os pressupostos de admissibilidade.

Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que julgou procedente ação de exigir contas, condenando o agravante a prestar contas ao agravado no prazo de 15 dias.

Inicialmente, passo à análise da alegação de ilegitimidade ativa suscitada pelo Agravante.

O cerne da controvérsia reside em definir se locatário de unidade em shopping center possui legitimidade para exigir prestação de contas da administração do empreendimento, considerando que não é proprietário da unidade locada.

Com efeito, o Agravante invoca as disposições da Lei n.º 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, estabelecendo que compete ao síndico prestar contas à assembleia dos condôminos (art. 22, § 1º, alínea "f"):

Art. 22 (...)

§ 1º Compete ao síndico:

f) prestar contas à assembléia dos condôminos.

Contudo, tratando-se de shopping center, há relação jurídica específica entre a administração do empreendimento e os lojistas locatários, que arcam com despesas condominiais por força de disposição contratual.

A propósito, o art. 23, XII, da Lei nº 8.245/1991 permite a transferência ao locatário da obrigação de pagar despesas ordinárias de condomínio, o que, por consequência lógica, confere-lhe o direito de conhecer a destinação desses valores.

Nesse contexto, surge o interesse legítimo do locatário em conhecer a destinação dos valores que efetivamente desembolsa a título de rateio de despesas condominiais.

Ademais, a previsão contida no § 2º do art. 54 da Lei nº 8.245/91 (Lei das Locações) respalda a legitimidade ativa ad causam da Agravada para, na qualidade de locatária, pleitear prestação de contas relativas a contrato de locação comercial firmado com empreendedores de shopping center. Eis a previsão do dispositivo:

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

(...)

§ 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

A jurisprudência tem reconhecido que, em situações como a dos autos, onde há transferência contratual da obrigação de arcar com despesas condominiais ao locatário, este possui interesse jurídico suficiente para buscar esclarecimentos sobre a aplicação desses recursos.

Nesse sentido, confira-se os precedentes:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. LOCATÁRIO QUE CONFERIU QUITAÇÃO INTEGRAL, AO FIM DA RELAÇÃO JURÍDICA. TESE DE RENÚNCIA DA PRETENSÃO. AFASTAMENTO. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. A emissão de quitação ampla e irrestrita, ao final do contrato de locação, não impede que o locatário, depois, exija a prestação de contas em face da administradora de shopping center, a fim de verificar a regularidade da cobrança de despesas de condomínio.

2. Agravo interno improvido.

(AgInt no AREsp n. 2.591.060/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 25/11/2024, DJEN de 6/12/2024.)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. ART. 54, § 2º, DA LEI 8.245/91. PRAZO DE 60 (SESSENTA) DIAS. FACULDADE DO LOCATÁRIO DE EXIGIR AS CONTAS. INTERVALO MÍNIMO DE TEMPO. PRAZO QUE NÃO TEM NATUREZA DECADENCIAL.

1. Ação de exigir contas, por meio da qual a locatária objetiva conferir lançamentos realizados em boletos de cobrança, decorrentes de contrato de locação comercial (shopping center).

2. Ação ajuizada em 29/01/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 22/04/2022. Julgamento: CPC/2015.

3. O propósito recursal consiste em definir se o prazo de 60 (sessenta) dias previsto no art. 54, § 2º, da Lei 8.245/91 refere-se a prazo decadencial que detém o locatário para exigir a prestação de contas sobre os valores dele cobrados por força de contrato de locação de loja em shopping center.

4. As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe, exigir a comprovação das mesmas.

5. O art. 54, §2º, da lei 8.245/61 não estabelece prazo decadencial de 60 dias para que se formule pedido de prestação de contas no seio de contrato de locação em shopping center, mas sim estatui uma periodicidade mínima para essa prestação.

6. Recurso especial conhecido e não provido.

(REsp n. 2.003.209/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/9/2022, DJe de 30/9/2022.)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DEMONSTRAÇÃO DAS CONTAS . LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DA LOCATÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO CONJUNTO DE LOJISTAS E EMPREENDEDORES DE SHOPPING CENTER. PRESTAÇÃO DE NATUREZA PESSOAL. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL . AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO IMPROVIDO. Não merece reforma a decisão que condena consórcio de lojistas e empreendedores de shopping center a prestar contas relativas a contrato de locação comercial . A previsão contida no § 2º do art. 54 da Lei nº 8.245/91 ( lei das locacoes) respalda a legitimidade ativa ad causam da Agravada para, na qualidade de locatária (e não co-proprietária), pleitear prestação de contas relativas a contrato de locação comercial firmado com consórcio de lojistas e empreendedores de shopping center (na posição de locadores). Caso em que resta mitigado o argumento de que o Agravante careceria de legitimidade passiva ad causam para satisfazer o pedido, uma vez que, como referido na peça recursal, o Recorrente é constituído por um conjunto de lojistas e empreendedores de shopping center, inexistindo comprovação jurídica da tese de que a responsabilidade pela tomada de contas caberia a terceiro . O pedido de prestação de contas se sujeita ao prazo prescricional de dez anos previsto no art. 205 do Código Civil, à vista da natureza pessoal da relação jurídica firmada entre as partes. Agravo interno prejudicado em razão do julgamento do mérito do recurso principal. Decisão mantida . Agravo improvido.

(TJ-BA - AGV: 80028929020218050000, Relator.: TELMA LAURA SILVA BRITTO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/09/2021)

Portanto, não merece acolhimento a alegação de ilegitimidade ativa da parte agravada para pleitear a prestação de contas.

Quanto ao mérito, verifica-se que a ação de exigir contas está disciplinada nos arts. 550 a 553 do CPC/2015, sendo cabível quando existir relação jurídica que enseje o dever de prestar contas.

 Art. 550. Aquele que afirmar ser titular do direito de exigir contas requererá a citação do réu para que as preste ou ofereça contestação no prazo de 15 (quinze) dias.

§ 1º Na petição inicial, o autor especificará, detalhadamente, as razões pelas quais exige as contas, instruindo-a com documentos comprobatórios dessa necessidade, se existirem.

O documento de ID nº 427124364 dos autos de origem demonstra a existência do contrato de locação firmado entre a recorrente e a autora, tendo esta o direito de ver apresentados os documentos comprobatórios das despesas que lhe são cobradas pelo condomínio responsável pela administração do shopping center,

O Agravante sustenta que sempre disponibilizou informações aos lojistas de forma trimestral e que as contas foram aprovadas em assembleia. Contudo, tal argumento não afasta o direito de o Agravado de exigir prestação de contas específica e detalhada dos valores que efetivamente desembolsa.

A mera alegação de disponibilização trimestral de informações, sem a devida comprovação de que tais dados foram efetivamente apresentados de forma clara e completa ao Agravado, não é suficiente para afastar o dever de prestação de contas.

A decisão de primeiro grau, ao julgar procedente o pedido de exigir contas, encontra-se devidamente fundamentada e em consonância com o ordenamento jurídico aplicável à espécie.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, mantendo integralmente a decisão agravada.

Majoro os honorários advocatícios fixados na origem em 5% (cinco por cento), com fundamento no art. 85, § 11, do CPC.

Em razão do julgamento definitivo da pretensão deduzida no Agravo de Instrumento, julga-se PREJUDICADO o agravo interno interposto contra a decisão que indeferiu o efeito suspensivo.  

É como voto.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

RM04