PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

E M E N T A 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO EXCESSIVO. DANO MORAL CONFIGURADO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. I. Caso em exame

1.             Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, aplicação de multa, indenização por danos morais e restituição de IPTU, decorrente de atraso na entrega de loteamento. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora, deferindo a rescisão, a restituição integral e imediata dos valores pagos e do IPTU, a aplicação da multa contratual, mas negou os danos morais e reconheceu sucumbência recíproca. Ambas as partes interpuseram recurso de apelação. II. Questão em discussão

2.             Há seis questões em discussão: (i) saber se a autora faz jus à gratuidade da justiça em grau recursal; (ii) saber se a restituição dos valores pagos ao comprador, em caso de culpa do vendedor, deve ocorrer em parcela única; (iii) saber se o promitente comprador, antes da efetiva imissão na posse, é responsável pelo pagamento de IPTU; (iv) saber se a cláusula penal por inadimplemento do vendedor comporta redução por cumprimento parcial da obrigação; (v) saber se o atraso de dez anos na entrega de loteamento configura dano moral indenizável; e (vi) saber se a autora, que decaiu de apenas um dos pedidos, sucumbiu em parte mínima, justificando a redistribuição integral dos ônus sucumbenciais. III. Razões de decidir

3.             O benefício da gratuidade da justiça para pessoa natural, em sede recursal, é devido mediante a simples declaração de hipossuficiência, sendo ônus da parte contrária comprovar a inexistência dos pressupostos legais.

4.             A restituição dos valores pagos pelo promitente comprador, em caso de resolução contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve ser feita de forma imediata e em parcela única, conforme interpretação da Súmula 543 do STJ e do Tema Repetitivo 938 do STJ, que considera abusiva a cláusula de parcelamento.

5.             A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor, de acordo com o artigo 34 do Código Tributário Nacional, não podendo ser atribuída ao promitente comprador antes da efetiva imissão na posse do imóvel, sendo abusiva a cláusula contratual que assim o estabeleça.

6.             A cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do preço de aquisição do imóvel, em favor do promitente comprador, não deve ser reduzida com base no artigo 413 do Código Civil, quando o inadimplemento do promitente vendedor for substancial e prolongado, frustrando a finalidade do contrato.

7.             O atraso excessivo e injustificável na entrega de loteamento, que se estende por mais de cinco anos após o prazo legal e contratual, e por uma década desde a aprovação do empreendimento, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral in re ipsa, violando a legítima expectativa e o projeto de vida do consumidor.

8.             Configura-se sucumbência mínima da parte autora quando esta obtém êxito na maior parte de seus pedidos, especialmente aqueles de maior expressão econômica e jurídica, como a rescisão contratual, restituição de valores, IPTU e multa, sendo irrelevante a improcedência de um pedido de menor impacto financeiro, como o dano moral. IV. Dispositivo e tese

9.             Recurso de Apelação da autora parcialmente provido. Recurso de Apelação da ré desprovido. Tese de julgamento: "1. O atraso exorbitante e injustificável na entrega de loteamento, que se estende por anos após os prazos legais e contratuais, configura dano moral indenizável, extrapolando o mero inadimplemento contratual. 2. A parte autora que obtém êxito na quase totalidade de seus pedidos, inclusive nos de maior expressão econômica e jurídica, decai de parte mínima da pretensão, devendo a parte adversa arcar integralmente com os ônus sucumbenciais." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 86, parágrafo único, 98, § 3º, 99, § 3º; CC, arts. 186, 413, 927; CDC, art. 51, IV; CTN, art. 34. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1816498 DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 28.10.2019, DJe 30.10.2019; STJ, AgInt no AREsp 2079545 MG, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27.03.2023, DJe 03.04.2023. Súmula 543 do STJ. Tema Repetitivo 938 do STJ.

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 8002990-64.2022.8.05.0154, em que figuram como apelante CRISTIANE FURLIN e LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e como apelado CRISTIANE FURLIN e LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO POR CRISTIANE FURLIN E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO POR LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., nos termos do voto da eminente Relatora. 

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 18 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Adoto o relatório constante na sentença acostada ao ID. 92692336, acrescentando tratar-se de Apelação Cível (ID. 92692350 e ID. 92692347) interposta por CRISTIANE FURLIN e LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. em face da decisão proferida pelo 1ª V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE LUIS EDUARDO MAGALHÃES, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na peça inicial, e cujo dispositivo abaixo transcreve-se:

"Ante o exposto e por tudo que dos autos consta, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na peça inicial, e assim o faço com resolução de mérito (art. 487, I, do CPC), para declarar rescindido o contrato e condenar a ré a restituir à parte autora integral e imediatamente as parcelas pagas pelo imóvel, bem como os valores pagos a título de IPTU. Além disso, condeno a ré a pagar à autora multa equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do preço de aquisição do imóvel, conforme cláusula 10.1 do contrato firmado. Em função da sucumbência recíproca, as despesas processuais devem ser divididas igualmente entre as partes, nos termos do art. 86 do CPC. Em relação aos honorários, ante a impossibilidade de compensação, arcará cada parte com honorários sucumbenciais do advogado da parte contrária no importe de 10% sobre o valor da condenação. Os valores dos danos materiais deverão ser atualizados monetariamente conforme IPCA ou conforme o índice que vier a substituí-lo [art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com redação dada pela Lei n. 14.905 de 28 de junho de 2024], a partir do efetivo prejuízo, com fulcro no enunciado n. 43 da súmula da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, e juros de mora mês a mês que serão calculados à razão da taxa referencial conforme Selic, deduzido o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo [IPCA] - [art. 406, § 1°, do Código Civil], a partir do vencimento/desembolso, nos termos do art. 397 do Código Civil. Com o trânsito em julgado, devidamente certificado, dê-se baixa com as cautelas legais necessárias e, após, arquivem-se. Em caso de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar as contrarrazões, caso queira, em 15 (quinze) dias, nos termos do art. 1.010, § 1°, do CPC. Escoado o prazo, após certificação pelo cartório, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, com nossas homenagens, para apreciação do recurso, tendo em vista que não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição (art. 1.010 § 3º NCPC). Em sendo apresentado recurso adesivo, intime-se o apelante, para apresentar as contrarrazões ao correlato recurso, nos termos do artigo 1.010, § 2º, do NCPC. Nos termos do art. 5°, inciso LXXVIII, da CF e art. 188 do CPC, sirva o presente pronunciamento judicial como mandado/ofício para os fins necessários. PUBLIQUE-SE. REGISTRE-SE. INTIMEM-SE. CUMPRA-SE. Luís Eduardo Magalhães-BA, datado e assinado digitalmente. Davi Vilas Verdes Guedes Neto Juiz de Direito"

O juízo a quo fundamentou a decisão da seguinte forma:

O magistrado de primeira instância reconheceu a relação consumerista entre as partes, aplicando o Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova em favor da autora. Adentrou no mérito, analisando o contrato de promessa de compra e venda à luz dos artigos 1.417, 1.418 e 475 do Código Civil, e constatou o inadimplemento da ré quanto à conclusão das obras de infraestrutura do Loteamento Jardim Europa, cujo prazo final, conforme Decreto Municipal nº 3.730/2015, era maio de 2017, mas que, à época da propositura da ação em 2022, ainda não havia sido entregue. Em sua fundamentação, o juiz considerou insubsistente a defesa da ré de que a autora não utilizou o imóvel por vontade própria e que haveria estrutura básica no local, pois a ré não logrou provar tal alegação. Diante do inadimplemento da ré, a sentença determinou a restituição integral e imediata dos valores pagos à autora, com base na Súmula 543 do STJ, e deferiu a aplicação da cláusula penal de 10% do valor de aquisição do imóvel em desfavor da ré, conforme Tema 971 do STJ, que permite a inversão da multa contratual. Por outro lado, o pedido de indenização por danos morais foi julgado improcedente, sob o argumento de que o atraso na entrega de obras, por si só, não gera dever de reparação, e que não foi comprovado que os prejuízos da autora teriam extrapolado a esfera material. Finalmente, a sentença acolheu o pedido de restituição dos valores pagos a título de IPTU, por entender que a responsabilidade do promitente comprador pelo imposto só se inicia com a efetiva disponibilidade do lote, o que não ocorreu no caso. Ante a parcial procedência dos pedidos, a sucumbência foi considerada recíproca, com divisão igualitária das despesas e honorários de 10% sobre o valor da condenação para o advogado da parte contrária, vedada a compensação.

Irresignada com a decisão de piso, a empresa ré, LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., interpôs o recurso de Apelação Cível constante do ID. 92692347, apresentando diversas alegações para reforma da sentença.

Em suas razões recursais, a Apelante LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. suscitou preliminar de gratuidade de justiça, afirmando que seu quadro econômico estava fragilizado e que não possuía condições financeiras para arcar com as custas judiciais sem comprometimento de suas atividades. A empresa argumentou que a situação financeira era grave e que a concessão do benefício da gratuidade de justiça era necessária, nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil, para garantir seu acesso ao segundo grau de jurisdição.

No mérito, a Apelante sustentou a inexistência de preceito legal que determine a restituição em parcela única, argumentando que a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, embora preveja a restituição imediata das parcelas pagas, não impõe que tal devolução seja feita em uma única parcela. A empresa enfatizou que a redação sumular não especifica a forma de pagamento, mas apenas que a restituição deve ser feita, o que, em seu entendimento, permitiria o parcelamento dos valores a serem devolvidos.

Ademais, a Apelante defendeu a inexistência de direito à restituição dos valores pagos a título de IPTU, alegando que a Apelada Cristiane Furlin anuiu expressamente com a responsabilidade pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel, conforme Cláusula 2.5 do contrato firmado entre as partes. Argumentou que, com a conclusão da primeira fase da construção, a compradora teria tido o uso e gozo do imóvel, configurando posse suficiente para atrair a responsabilidade tributária pelo imposto, nos termos dos artigos 105 do Código Tributário do Município de Luís Eduardo Magalhães e 34 do Código Tributário Nacional.

Por fim, a empresa ré pleiteou o direito à redução da multa contratual (Art. 413 do CC), afirmando que sempre agiu de boa-fé e que houve cumprimento parcial de suas obrigações contratuais, evidenciado pela conclusão da primeira fase da construção, que possibilitou o uso dos imóveis pelos compradores. A Apelante invocou o artigo 413 do Código Civil, que permite a redução equitativa da penalidade pelo juiz quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo.

Considerando o pedido de gratuidade da justiça formulado pela apelante LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. em suas razões recursais (ID 92692347, pág. 3), foi proferida decisão (ID 96904540, pág. 1) intimando a parte para comprovar a hipossuficiência ou recolher o preparo em dobro. Em resposta, a apelante recolheu as custas da apelação em dobro, conforme guias e comprovantes anexados aos autos (ID 98018761, ID 98018762, ID 98018763 e ID 98018764). Por outro lado, a apelante CRISTIANE FURLIN, em sua apelação (ID 92692350, pág. 4), reiterou e requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita, alegando não possuir condições de arcar com as custas e despesas processuais, bem como com os honorários advocatícios recursais, sem prejuízo de seu sustento e família, fundamentando-se na declaração de hipossuficiência que acompanha a petição inicial. 

Apresentando contrarrazões ao recurso da LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. (ID 92692353), a Apelada CRISTIANE FURLIN arguiu impugnação à gratuidade de justiça requerida pela empresa, asseverando que a pessoa jurídica não comprovou, por meio de documentos idôneos, a alegada hipossuficiência econômica, nos termos do art. 99, § 2º, do CPC e da Súmula 481 do STJ. Destacou que a mera alegação, sem balanços, declarações contábeis ou extratos bancários, não é suficiente, e que o pagamento das custas iniciais e a representação por advogados particulares fragilizam a tese de ausência de recursos financeiros, pugnando pelo indeferimento da gratuidade à empresa ré.

Em relação à validade da restituição em parcela única, a Apelada Cristiane Furlin defendeu a correção da sentença, enfatizando que a expressão "imediata restituição das parcelas pagas" contida na Súmula 543 do STJ já consagra a devolução à vista, vedando o parcelamento. Reforçou seu argumento citando o Tema Repetitivo 938 (REsp 1.300.418/SC), que declarou abusiva a cláusula de devolução parcelada por afronta ao art. 51, IV, do CDC, confirmando a necessidade de devolução em parcela única.

No tocante à validade da cláusula penal de 10%, a Apelada alegou que a Apelante não comprovou o alegado cumprimento parcial da obrigação e que a mera conclusão de uma "fase inicial da obra" não configura adimplemento substancial a justificar a redução da multa com base no art. 413 do Código Civil. Destacou que o percentual de 10% é usual no mercado imobiliário e considerado proporcional, e que a redução da cláusula penal é cabível apenas em situações excepcionais, não verificadas no caso em tela.

Quanto à legalidade da restituição do IPTU, a Apelada Cristiane Furlin asseverou que nunca foi imitida na posse do imóvel e, portanto, não poderia ser responsabilizada pelo imposto, conforme o art. 34 do CTN, que estabelece o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor como contribuintes. Argumentou que a cláusula contratual que transferia tal encargo era nula, por impor obrigação desproporcional ao consumidor, nos termos do art. 51, IV, do CDC, e que a Apelante era inequívoca responsável pela restituição e ressarcimento dos valores.

A Apelante Cristiane Furlin, por sua vez, interpôs o recurso de Apelação Cível (ID 92692350), pleiteando a reforma da sentença nos pontos em que restou sucumbente.

Em suas razões recursais, a Apelante Cristiane Furlin, em sede preliminar, requereu a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita, reiterando a declaração de hipossuficiência que já acompanha a petição inicial e fundamentando-se no artigo 98 e seguintes do Código de Processo Civil. A Apelante argumentou que não possui condições de arcar com as custas e despesas processuais, bem como com os honorários advocatícios recursais, sem prejuízo do próprio sustento e de sua família, enfatizando que a garantia do acesso à justiça em todas as fases processuais é um direito fundamental.

No mérito, a Apelante Cristiane Furlin defendeu a configuração do dano moral em razão do atraso exorbitante e injustificável na entrega do loteamento, salientando que o prazo para conclusão das obras de infraestrutura era maio de 2017 e que a ação foi proposta em julho de 2022, com um atraso de mais de cinco anos. Ressaltou que o loteamento só foi finalizado dez anos após sua aprovação, o que configuraria um lapso temporal absolutamente desarrazoado e inaceitável, ultrapassando o mero inadimplemento contratual e caracterizando dano moral in re ipsa, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça que foram colacionados em seus embargos de declaração.

Por fim, a Apelante Cristiane Furlin pleiteou a redistribuição dos ônus da sucumbência, pugnando pela aplicação do artigo 86, parágrafo único, do CPC. Argumentou que obteve êxito em todos os pedidos de maior expressão econômica e jurídica, tais como a rescisão contratual, a restituição integral e imediata dos valores pagos (parcelas e IPTU) e a aplicação da multa contratual de 10%, representando um provimento de R$ 88.450,10, enquanto o único pedido não acolhido foi o de danos morais, no valor de R$ 10.000,00, o que, em comparação com o valor total da causa (R$ 122.703,70), representa uma parcela ínfima do pleito inicial.

Apresentando contrarrazões ao recurso da Cristiane Furlin (ID 92692352), a Apelada LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. impugnou o pedido de gratuidade de justiça da autora, alegando ausência de comprovação de hipossuficiência. Em relação ao mérito, defendeu a inexistência de dano moral indenizável, refutando o alegado atraso de dez anos e argumentando que o mero inadimplemento contratual não gera dano moral sem comprovação de ofensa grave à personalidade. Por fim, pugnou pela manutenção da sucumbência recíproca, afirmando que a aferição da sucumbência mínima é de competência do juiz, que deve considerar a relevância do bem da vida pleiteado, e que o pedido de dano moral não pode ser considerado insignificante.

Não há parecer do Ministério Público nos autos.

Elaborado o voto, devolvo os autos à Secretaria da Câmara nos termos do art. 931 do CPC, com a ressalva da possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 187 do Regimento Interno. Salvador, data registrada em sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

A questão em apreço envolve a análise de recursos de Apelação Cível interpostos por ambas as partes em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão de promessa de compra e venda de lote urbano, com restituição de valores, aplicação de cláusula penal e pedido de indenização por danos morais. A controvérsia central reside na responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento imobiliário e suas consequências jurídicas, incluindo a forma de restituição dos valores pagos, a exigibilidade de multa contratual, a responsabilidade pelo IPTU, a configuração de danos morais e a distribuição dos ônus sucumbenciais.

Inicialmente, cumpre-me analisar o pedido de gratuidade da justiça formulado pela Apelante Cristiane Furlin em suas razões recursais (ID 92692350, pág. 4). A Apelante reitera a impossibilidade de arcar com as custas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo do próprio sustento e de sua família, amparando-se na declaração de hipossuficiência já presente nos autos e nos termos do artigo 98 e seguintes do Código de Processo Civil. A Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso LXXIV, garante a assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos. O Código de Processo Civil, por sua vez, estabelece no seu artigo 99, § 3º, que a presunção de veracidade da alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural é relativa, mas permite o deferimento do benefício com base na simples declaração, cabendo à parte contrária o ônus de provar a inexistência dos requisitos legais para a concessão. No caso em tela, a Apelante Cristiane Furlin, pessoa natural, apresentou declaração de hipossuficiência, e não há nos autos elementos que infirmem tal presunção. A mera contratação de advogado particular, por si só, não é suficiente para afastar o direito à gratuidade, conforme reiterada jurisprudência dos Tribunais. Assim, em conformidade com o princípio do amplo acesso à justiça e a sistemática processual vigente, o benefício da gratuidade da justiça deve ser deferido à Apelante Cristiane Furlin para fins de processamento do presente recurso.

Passo à análise do recurso de Apelação interposto pela LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. (ID 92692347). A empresa havia pleiteado a gratuidade da justiça, mas, após decisão desta Relatora (ID 96904540, pág. 1) que intimou para comprovação da hipossuficiência ou recolhimento em dobro, optou por recolher o preparo em dobro (ID 98018762 e ID 98018764). Assim, a preliminar de gratuidade de justiça da ré resta prejudicada, uma vez que a condição de admissibilidade do recurso foi satisfeita.

No mérito do recurso da ré, a primeira insurgência diz respeito à restituição dos valores em parcela única, com a alegação de que a Súmula 543 do STJ não impõe tal forma de devolução. Contudo, essa interpretação não se coaduna com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. A Súmula 543 do STJ dispõe que "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." A expressão "imediata restituição" não pode ser dissociada da ideia de celeridade e integralidade no tempo, implicando que a devolução deve ocorrer de uma só vez. Condicionar a restituição ao parcelamento configuraria uma desvantagem excessiva ao consumidor e um benefício indevido ao fornecedor, o que é vedado pelo Código de Defesa do Consumidor, especialmente em situações de culpa exclusiva do vendedor, como reconhecido na sentença de origem (ID 92692336, pág. 1). O Tema Repetitivo 938 do STJ, ao tratar da abusividade de cláusulas que estabelecem a devolução parcelada, solidifica o entendimento de que a restituição deve ser em parcela única quando o desfazimento do contrato se dá por culpa da construtora ou incorporadora. Assim, a sentença de piso, ao determinar a restituição integral e imediata em parcela única, está em plena conformidade com a legislação consumerista e a jurisprudência pacificada, não merecendo qualquer reparo neste ponto.

A segunda questão suscitada no recurso da LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. concerne à responsabilidade pelo pagamento do IPTU. A Apelante argumenta que a Cláusula 2.5 do contrato transferiria essa obrigação à compradora e que a conclusão da primeira fase da construção possibilitou o uso do imóvel. Entretanto, a Cláusula 2.5 dos contratos (ID 92691988, pg 5 e ID 92691989, pg 5) estabelece que "O(A) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) é responsável pelo pagamento de: (i) todas as taxas e impostos e (ii) todas as despesas e custas que incidirem sobre o imóvel cujas parcelas sejam vincendas a partir da assinatura da presente Promessa." No entanto, a responsabilidade pelo IPTU, conforme o artigo 34 do Código Tributário Nacional, recai sobre o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. No caso em exame, a Apelada Cristiane Furlin jamais foi imitida na posse do imóvel de forma efetiva, o que é crucial para a transferência da responsabilidade tributária. A simples existência de uma cláusula contratual que atribua ao comprador a responsabilidade pelo imposto antes da efetiva imissão na posse é considerada abusiva, nos termos do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada. A ausência de conclusão das obras de infraestrutura, que impediu a utilização plena do bem, corrobora que a Apelada não teve a disponibilidade fática e jurídica do lote, não podendo ser equiparada a possuidora para fins tributários. Portanto, a condenação da ré à restituição dos valores pagos a título de IPTU é irretocável, pois reflete a correta aplicação do direito à luz da proteção consumerista e da legislação tributária.

O terceiro ponto do recurso da empresa ré diz respeito ao direito à redução da multa contratual, com base no artigo 413 do Código Civil, alegando cumprimento parcial da obrigação. A Cláusula 10.1 do contrato (ID 92691988, pg 6 e ID 92691989, pg 6) prevê multa equivalente a 10% do valor atualizado do preço de aquisição do imóvel em caso de infração de qualquer cláusula. A ré argumenta que houve cumprimento parcial, evidenciado pela conclusão da primeira fase da construção. Contudo, o inadimplemento da Apelante LEM 1 Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA. foi grave e prolongado, consubstanciado na não entrega das obras de infraestrutura do loteamento por um período extenso, que se arrastou por anos após o prazo estabelecido no Decreto Municipal nº 3.730/2015 (maio de 2017) e na própria Cláusula 4.1 do contrato (ID 92691989, pg 4). A mera menção à conclusão de uma "primeira fase da construção" (ID 92692347, pg 7) não é suficiente para caracterizar um cumprimento substancial da obrigação principal, que era a entrega de um loteamento apto à construção e uso, com infraestrutura completa. A finalidade do contrato, que era proporcionar à adquirente um lote para edificar, foi integralmente frustrada pela mora prolongada da vendedora. O artigo 413 do Código Civil autoriza a redução da cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte de forma significativa ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo. No presente caso, o descumprimento foi essencial, comprometendo a totalidade do objeto contratual sob a perspectiva da Apelada, e o percentual de 10% sobre o valor atualizado do preço de aquisição do imóvel não se mostra excessivo diante da gravidade e duração do inadimplemento, que ensejou a própria rescisão contratual por culpa da vendedora. Assim, não há que se falar em redução da multa, devendo ser mantida a condenação tal como lançada na sentença.

Diante do exposto, verifica-se que o recurso de Apelação interposto pela LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. não apresenta fundamentos capazes de infirmar a sentença de piso, motivo pelo qual nego-lhe provimento em todos os seus termos.

Passo agora à análise do recurso de Apelação interposto pela Autora CRISTIANE FURLIN (ID 92692350), que busca a reforma da sentença nos pontos em que foi sucumbente.

A primeira pretensão da Apelante Cristiane Furlin é a configuração do dano moral em razão do atraso exorbitante e injustificável na entrega do loteamento. A sentença de origem negou este pedido, pautando-se na premissa de que o atraso na entrega de obras, por si só, não geraria o dever de reparação por danos morais, salvo prova de que os prejuízos extrapolaram a esfera material (ID 92692336, pág. 1). No entanto, o caso concreto revela peculiaridades que distinguem o atraso da Apelada de um mero inadimplemento contratual. Conforme demonstrado nos autos, o loteamento "Jardim Europa" foi aprovado em maio de 2015 pelo Decreto Municipal nº 3.730/2015, com prazo improrrogável de 24 meses para a conclusão das obras de infraestrutura, ou seja, até maio de 2017 (ID 92691985, pág. 5). A ação foi proposta em julho de 2022, já com um atraso de mais de 5 (cinco) anos. A Apelante Cristiane Furlin ainda apontou que o loteamento só foi finalizado 10 (dez) anos após sua aprovação (ID 92692350, pág. 5). Este lapso temporal, de uma década desde a aprovação e mais de 5 anos após a data limite contratual e legal para entrega da infraestrutura, excede em muito o razoável e esperado para qualquer empreendimento, configurando um descaso flagrante com o consumidor e um verdadeiro atentado aos seus planos e expectativas de vida.

O Superior Tribunal de Justiça, embora tenha firmado a tese de que o simples inadimplemento contratual não gera dano moral, ressalva as situações em que o atraso é excessivo ou de longa duração, pois nessas hipóteses, a frustração de um projeto de vida e o prolongado período de incerteza e angústia podem, sim, configurar abalo moral indenizável. É notório que a aquisição de um imóvel, mesmo que um lote para futura construção, representa para o consumidor a concretização de um sonho e um investimento significativo de economia e planejamento. A privação do uso e gozo do bem por um período tão extenso, sem qualquer perspectiva de solução amigável por parte da vendedora, ultrapassa o mero dissabor e atinge a dignidade da pessoa, a sua paz de espírito e a sua legítima expectativa de concretizar um projeto familiar. A conduta da construtora, ao não entregar o loteamento no prazo e ao protelar a situação por tantos anos, configura ato ilícito, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil, gerador de dano moral. Tal dano, neste contexto de atraso exorbitante, é considerado in re ipsa, ou seja, decorre da própria gravidade do fato ofensivo, sendo presumível o sofrimento da Apelante. Arbitrar uma indenização por danos morais, neste cenário, não é apenas compensar a vítima pelo abalo sofrido, mas também cumprir um papel pedagógico, desestimulando a ré de reincidir em condutas semelhantes e de desrespeitar os direitos dos consumidores. Assim, entendo que a Apelante Cristiane Furlin faz jus à indenização por danos morais, e arbitro o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), considerando a intensidade da frustração, a duração do atraso e a capacidade econômica das partes, valor este que se mostra razoável e proporcional para reparar o dano e inibir novas práticas ilícitas.

Por fim, a Apelante Cristiane Furlin pleiteia a redistribuição dos ônus da sucumbência, argumentando que decaiu de parte mínima de seus pedidos e que, portanto, a condenação integral da Apelada LEM 1 Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA. seria a medida correta, conforme o artigo 86, parágrafo único, do CPC (ID 92692350, pág. 6). A sentença reconheceu a sucumbência recíproca, o que implicou na divisão das despesas e honorários advocatícios (ID 92692336, pág. 1). Contudo, a análise dos pedidos acolhidos e rejeitados demonstra que a Apelante obteve êxito na maior parte de suas pretensões, e nas de maior expressão econômica e jurídica. Foram deferidos a rescisão contratual, a restituição integral e imediata das parcelas pagas, o ressarcimento dos valores de IPTU e a aplicação da multa contratual de 10%. Apenas o pedido de indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), foi rejeitado na origem. Considerando o valor total da causa (R$ 122.703,70 - ID 92691985, pág. 27), o pedido de dano moral representa uma parcela significativamente menor em comparação com o montante total dos pedidos que foram acolhidos.

O parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil preceitua que "Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários." A jurisprudência pátria tem interpretado este dispositivo no sentido de que a sucumbência mínima se configura quando a parte vencedora obtém praticamente tudo o que pleiteou na demanda, sendo irrelevante a não concessão de um ou outro pedido de menor expressão econômica ou importância no contexto geral da lide. No presente caso, a causa da rescisão contratual, a devolução dos valores pagos e a aplicação da multa contratual eram os pedidos centrais e de maior impacto econômico e jurídico para a Apelante, todos eles acolhidos. A ausência de concessão dos danos morais, embora relevante, não descaracteriza a vitória substancial da Apelante na demanda. Assim, a manutenção da sucumbência recíproca, neste cenário, penalizaria indevidamente a parte que teve uma vitória preponderante, contrariando a finalidade do instituto da sucumbência, que é atribuir os ônus processuais àquele que deu causa à demanda e que restou vencido na maior parte de seus pleitos. Por conseguinte, faz-se imperiosa a redistribuição dos ônus sucumbenciais, atribuindo-os integralmente à Apelada LEM 1 Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA., por ter sido a parte majoritariamente vencida.

Ex positis, voto no sentido de CONHECER de ambos os recursos de Apelação. CONHEÇO e DEFIRO o pedido de gratuidade da justiça formulado pela Apelante CRISTIANE FURLIN. No mérito, NEGO PROVIMENTO ao recurso de Apelação interposto pela LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e DOU PROVIMENTO PARCIAL ao recurso de Apelação interposto por CRISTIANE FURLIN para reformar a sentença nos seguintes termos: I. Condenar a LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. ao pagamento de indenização por danos morais em favor de Cristiane Furlin no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser corrigido monetariamente pelo IPCA-E a partir da presente data e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação. II. Reconhecer a sucumbência mínima da autora Cristiane Furlin e, consequentemente, condenar a LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios. Fixo os honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação (somatório da restituição dos valores pagos, dos IPTUs, da multa contratual e da indenização por danos morais), em razão do trabalho adicional em grau recursal, nos termos do artigo 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil. A exigibilidade das verbas de sucumbência em relação à Apelante Cristiane Furlin permanecerá suspensa em razão da gratuidade da justiça ora deferida.

É o voto. 

Salvador, data registrada no sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora