PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE AUTORA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. ACOLHIMENTO. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. DÉBITO QUE ACOMPANHA O IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. DOCUMENTAÇÃO ACOSTADA AOS AUTOS QUE COMPROVA A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CREDORA FIDUCIÁRIA. ILEGITIMIDADE DA OCUPANTE DO IMÓVEL. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. SENTENÇA MANTIDA, EMBORA POR FUNDAMENTO DIVERSO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de recurso de apelação interposto pela Associação de Moradores em face de sentença que julgou improcedente a Ação de Cobrança de taxas de manutenção. A decisão de primeiro grau fundamentou-se na ausência de comprovação de que a ré/apelada tenha se associado voluntariamente à entidade autora, aplicando a tese firmada no Tema 882 do Superior Tribunal de Justiça.

II. Questão em discussão

A controvérsia cinge-se a duas questões principais: a) a legitimidade passiva da ré, que alega não ser a proprietária do imóvel, para responder pela dívida referente às taxas de manutenção; e b) a obrigatoriedade de pagamento das referidas taxas por morador de loteamento, à luz da liberdade de associação e da vedação ao enriquecimento sem causa, considerando os precedentes vinculantes e a legislação superveniente (Lei nº 13.465/2017).

III. Razões de decidir

As taxas associativas e condominiais possuem natureza de obrigação propter rem, ou seja, vinculam-se à coisa e não à pessoa. A responsabilidade pelo seu adimplemento recai sobre aquele que detém a qualidade de proprietário do imóvel, conforme consta no registro imobiliário.

No caso concreto, a parte ré/apelada apresentou certidão do Cartório de Registro de Imóveis que demonstra a consolidação da propriedade do bem em nome da Caixa Econômica Federal desde o ano de 2015, em virtude da execução de uma alienação fiduciária. Tal documento, dotado de fé pública, comprova que a titularidade do domínio não pertence à ré. A existência de boletos de IPTU em nome da apelada ou o fato de ela residir no imóvel e usufruir dos serviços não se sobrepõem ao registro público de propriedade para fins de definição da responsabilidade pela obrigação propter rem.

A própria associação autora, em seu estatuto social, estabelece que a condição de associado e os deveres contributivos estão atrelados à propriedade de lote/residência no loteamento, reforçando o caráter propter rem da obrigação e a consequente responsabilidade do proprietário registral. A cobrança, portanto, foi direcionada à parte ilegítima.

A ilegitimidade passiva ad causam é matéria de ordem pública, cognoscível de ofício em qualquer tempo e grau de jurisdição, e conduz à extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Embora a sentença tenha julgado o mérito improcedente, a análise da preliminar de ilegitimidade é prejudicial e impõe a sua manutenção, ainda que por fundamento diverso.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de Apelação conhecido e não provido. Sentença de improcedência mantida, porém, com alteração de seu fundamento, para extinguir o processo sem resolução do mérito, com base no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, em razão da ilegitimidade passiva da ré.

Tese de julgamento:

A obrigação de pagar taxas de manutenção de associação de moradores possui natureza propter rem, sendo a responsabilidade pelo seu adimplemento do proprietário registral do imóvel.

É parte ilegítima para figurar no polo passivo de ação de cobrança de taxas associativas a pessoa que, embora resida no imóvel, não detém a titularidade do domínio, a qual foi consolidada em nome do credor fiduciário em data anterior ao período do débito cobrado.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8000744-44.2021.8.05.0150, em que figuram como Apelante a ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS E MORADORES DO LOTEAMENTO JARDIM DOS PÁSSAROS e como Apelada IVANI DAS MERCES DE SOUZA.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, alterando de ofício o fundamento da sentença para extinguir o processo sem resolução do mérito, nos termos do voto do Relator.

Salvador, data da assinatura eletrônica.

PRESIDENTE 

DES. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA

RELATOR

PROCURADOR(A) 

R-04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 9 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Recurso de Apelação (ID 96225026) interposto pela ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS E MORADORES DO LOTEAMENTO JARDIM DOS PÁSSAROS contra a sentença proferida pelo MM. Juízo da 2ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Lauro de Freitas/BA (ID 96225021) que, nos autos da Ação de Cobrança nº 8000744-44.2021.8.05.0150, ajuizada em face de IVANI DAS MERCES DE SOUZA, julgou improcedente o pedido autoral.

Na petição inicial (ID 96223781), a associação autora, ora Apelante, narrou que a Ré, na qualidade de associada e proprietária do imóvel situado na Quadra 6, Lote 20, do Loteamento Jardim dos Pássaros, encontrava-se inadimplente com as taxas de manutenção desde maio de 2019, totalizando um débito de R$ 10.112,03 (dez mil, cento e doze reais e três centavos). 

Sustentou que, embora constituída como associação, possui natureza fática de condomínio edilício, prestando serviços essenciais de manutenção, segurança, limpeza e jardinagem, que beneficiam e valorizam todos os imóveis do loteamento. 

Fundamentou sua pretensão na vedação ao enriquecimento sem causa, no artigo 36-A da Lei nº 6.766/79 (com a redação dada pela Lei nº 13.465/17) e nas disposições de seu estatuto social (ID 96223783). Requereu a condenação da Ré ao pagamento das taxas vencidas e vincendas, acrescidas de multa e juros.

Devidamente citada (ID 96223812), a Ré, assistida pela Defensoria Pública do Estado da Bahia, apresentou contestação (ID 96223814). 

Preliminarmente, arguiu sua ilegitimidade passiva, afirmando não ser a proprietária do imóvel objeto da cobrança. Alegou que o bem foi adquirido por seu irmão, Uilton Mercês de Souza, e posteriormente retomado pela Caixa Econômica Federal em 30 de setembro de 2015, devido à inadimplência no contrato de financiamento. 

Para comprovar suas alegações, juntou certidão do Cartório de Registro de Imóveis, e-mails trocados entre a Associação e a Caixa Econômica Federal e um acordo firmado entre ambas para quitação de débitos anteriores do mesmo imóvel (ID 96223815). 

No mérito, defendeu a ausência de responsabilidade pelo pagamento, reforçando que o imóvel pertence à instituição financeira e que a cobrança de taxas associativas de não associados é inconstitucional, com base no direito à livre associação (art. 5º, XX, da CF) e na tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 882.

A parte autora apresentou réplica (ID 96224921), impugnando a preliminar de ilegitimidade passiva. Argumentou que a Ré, de fato, é associada, pois pagou as taxas por vários anos antes de se tornar inadimplente e que o carnê de IPTU estaria em seu nome. 

Juntou e-mails que, segundo alega, demonstram que a Ré solicita serviços à associação e comprovantes de recebimento de correspondências em seu nome na portaria do loteamento (IDs 96224922, 96224923, 96224924 e 96224927), reiterando a tese da obrigação propter rem e da vedação ao enriquecimento ilícito.

Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (ID 96224930), a parte autora apresentou alegações finais (ID 96224931) e a parte ré reiterou seu pedido de produção de prova testemunhal, arrolando duas testemunhas (ID 96224934).

Foi designada audiência de instrução e julgamento para o dia 11 de abril de 2024 (ID 96224938). Conforme termo de audiência (ID 96224955), a parte ré não compareceu, embora seu defensor público estivesse presente. A parte autora requereu a aplicação dos efeitos da revelia. A magistrada indeferiu o pedido de adiamento formulado pela defesa, encerrou a instrução e concedeu prazo para alegações finais.

A parte ré apresentou suas alegações finais remissivas (ID 96224962), enquanto a parte autora permaneceu inerte, conforme certificado nos autos (ID 96224963).

Sobreveio a sentença (ID 96225021), na qual o Juízo a quo julgou improcedente o pedido autoral. 

A decisão fundamentou-se no entendimento de que as associações de moradores não podem exigir o pagamento de taxas de manutenção de proprietários não associados ou que não anuíram com tal obrigação, com base no Tema 882 do STJ e no direito fundamental à livre associação. 

O Juízo considerou que se tornou incontroverso nos autos que a requerida não se associou à autora. Por fim, condenou a associação autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

Inconformada, a Associação interpôs o presente Recurso de Apelação (ID 96225026). Em suas razões, sustenta que a sentença cometeu erro de julgamento ao desconsiderar que a Apelada pagou as taxas por vários anos, o que configuraria adesão tácita. 

Alega que a Apelada não comprovou ter solicitado sua desassociação formalmente e que o ônus dessa prova seria dela. Invoca a aplicação da Lei nº 13.465/2017 e a superação do Tema 882 do STJ pelo Tema 492 do STF, argumentando que a cobrança é legítima, pois o débito é posterior à vigência da lei e a obrigação está prevista nos atos constitutivos da associação. Pede a reforma da sentença para julgar a ação totalmente procedente.

A Apelada, devidamente intimada (ID 96225032), apresentou contrarrazões (ID 96225033), pugnando pela manutenção integral da sentença. Reitera os argumentos de sua ilegitimidade passiva e da ausência de vínculo associativo voluntário, defendendo a correta aplicação dos Temas 492 do STF e 882 do STJ pelo juízo de primeiro grau.

Os autos foram distribuídos a esta Relatoria (ID 96370274).

É o relatório essencial.

Inclua-se em pauta para julgamento, nos termos do artigo 931 do Código de Processo Civil. 

Salvador, data da assinatura eletrônica

DES. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA

RELATOR 

R-04 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Da Admissibilidade

O recurso é tempestivo, o preparo foi devidamente recolhido (ID 96225027 e 96225028) e estão presentes os demais pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva

A Apelada, desde sua contestação (ID 96223814), suscita sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, argumentando não ser a proprietária do imóvel que gerou os débitos. 

Afirma que o imóvel, de fato, pertence à Caixa Econômica Federal. O Juízo de primeiro grau, ao proferir a sentença, optou por analisar esta questão juntamente com o mérito, concluindo pela improcedência do pedido com base na ausência de vínculo associativo.

Contudo, a análise da legitimidade das partes é uma questão processual preliminar que antecede o exame do mérito da causa. Trata-se de matéria de ordem pública, que pode e deve ser analisada em qualquer tempo e grau de jurisdição.

A natureza da obrigação de pagar taxas de manutenção, seja em condomínios formais ou em loteamentos administrados por associações de moradores, é de obrigação propter rem. 

Isso significa que a obrigação está vinculada ao próprio imóvel, e a responsabilidade pelo seu pagamento recai sobre aquele que detém a titularidade do direito real sobre a coisa, ou seja, o seu proprietário registral. 

O artigo 1.345 do Código Civil, aplicado por analogia, reforça essa natureza ao estabelecer que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".

No caso em tela, a Apelada juntou aos autos a certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel (ID 96223815, p. 3-8), a qual constitui o documento hábil para comprovar a propriedade. Da análise da referida certidão, especificamente na averbação AV06, datada de 10 de novembro de 2015, consta expressamente a consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária, a Caixa Econômica Federal, em razão da inadimplência do devedor fiduciário.

Essa consolidação da propriedade, nos termos do artigo 26 da Lei nº 9.514/97, transfere a titularidade do bem ao credor fiduciário. Portanto, a partir de novembro de 2015, a proprietária registral do imóvel passou a ser a Caixa Econômica Federal, e não mais a Apelada ou seu irmão.

A Apelante, em sua réplica e no recurso de apelação, tenta desconstituir essa prova afirmando que a Apelada é a possuidora do imóvel, que recebe correspondências no local (ID 96224927), que solicita serviços (ID 96224922) e que o carnê de IPTU do ano de 2021 foi emitido em seu nome (ID 96224923). 

Tais fatos, embora demonstrem que a Apelada ocupa o imóvel e se beneficia dos serviços, não são suficientes para afastar a prova documental da propriedade. A titularidade do carnê de IPTU, por exemplo, é uma questão cadastral junto ao município que, por si só, não transfere a propriedade e não se sobrepõe ao registro imobiliário.

Da mesma forma, a condição de possuidora ou ocupante não confere à Apelada a legitimidade para responder por uma dívida de natureza propter rem, que é de responsabilidade do titular do domínio. 

A própria associação, aliás, reconhece a Caixa Econômica Federal como a devedora, tanto que firmou com a instituição um acordo para pagamento de taxas condominiais pretéritas referentes ao mesmo imóvel, conforme documento juntado pela Apelada (ID 96223815, p. 2), e manteve contato por e-mail para tratar do débito (ID 96223815, p. 13-16).

Ademais, o Estatuto da própria associação Apelante, em seu artigo 6º (ID 96223783, p. 13), define como associados "todos aqueles que comprovarem por documentação legal a propriedade de lote(s)/residência(s)", e o artigo 14, inciso I, impõe aos associados o dever de "contribuir para as despesas comuns da Associação". Fica claro, portanto, que a própria norma interna da Apelante vincula o dever de contribuição à condição de proprietário.

Dessa forma, a Ação de Cobrança foi ajuizada contra parte ilegítima. A responsabilidade pelo pagamento das taxas de manutenção, por se tratar de obrigação propter rem, é da Caixa Econômica Federal, proprietária registral do imóvel desde 2015, período que abrange a totalidade do débito cobrado nos presentes autos (a partir de maio de 2019).

A ilegitimidade passiva ad causam é uma das condições da ação e sua ausência acarreta a extinção do processo sem resolução do mérito, conforme o disposto no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

Assim, embora a sentença de primeiro grau tenha julgado o mérito improcedente, a conclusão final deve ser mantida, ainda que por fundamento diverso, qual seja, o reconhecimento da ilegitimidade passiva da Apelada.

Do Mérito 

Ainda que superada a questão da ilegitimidade passiva, o que se admite apenas para argumentar, a sentença de improcedência também se sustentaria no mérito.

A Apelante alega que a r. sentença aplicou de forma equivocada o Tema 882 do STJ, desconsiderando a adesão tácita da Apelada (por ter pago taxas anteriormente) e, principalmente, a superveniência da Lei nº 13.465/2017 e do Tema 492 do STF.

De fato, o Supremo Tribunal Federal, ao julgar o RE 695.911/SP (Tema 492), estabeleceu um marco temporal. Para débitos anteriores à Lei nº 13.465/2017, a cobrança de não associados é inconstitucional. Para débitos posteriores, a cobrança torna-se possível, desde que a obrigação esteja prevista no ato constitutivo da associação e que este ato tenha sido levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis.

No caso concreto, o débito cobrado é posterior a 2017. A Apelante juntou seu estatuto (ID 96223783), que prevê a obrigação de contribuição. Contudo, não há nos autos qualquer prova de que tal estatuto ou o ato constitutivo da obrigação de pagar as taxas tenha sido averbado na matrícula do imóvel em questão, requisito indispensável estabelecido na tese firmada pelo STF.

A mera existência da associação e a prestação de serviços não são suficientes para criar a obrigação de pagamento para quem não anuiu expressamente, sob pena de violação da garantia constitucional da liberdade de associação. A exceção criada pelo STF é condicionada à publicidade do ato, que se dá pelo registro imobiliário, conferindo à obrigação o caráter propter rem oponível a todos os adquirentes e possuidores.

A alegação de adesão tácita pelo pagamento de mensalidades anteriores, embora relevante, não tem o condão de, por si só, suprir a exigência de manifestação de vontade inequívoca de se associar. A jurisprudência, inclusive do STJ (Tema 882), é firme no sentido de que a cobrança só é devida dos associados ou daqueles que a ela "anuíram". Essa anuência deve ser expressa, não podendo ser presumida.

Portanto, mesmo se a Apelada fosse a parte legítima, a Apelante não se desincumbiu do seu ônus de comprovar o preenchimento dos requisitos estabelecidos pelo STF no Tema 492 para a cobrança de taxas de não associado, notadamente o registro da obrigação na matrícula do imóvel.

A manutenção da sentença de improcedência, portanto, seria a medida correta também sob a ótica do mérito. Contudo, como já exposto, a questão preliminar de ilegitimidade passiva é prejudicial e suficiente para definir o destino da demanda.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, para manter a conclusão da sentença que julgou improcedente a pretensão autoral, alterando, contudo, de ofício, o fundamento do dispositivo, para EXTINGUIR O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com base no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, em razão da manifesta ilegitimidade passiva da parte ré.

Em decorrência do não provimento do recurso, e em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela parte Apelante para o percentual de 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, a serem revertidos em favor do Fundo de Assistência Judiciária da Defensoria Pública do Estado da Bahia – FAJDPE/BA.

É o voto.

     Sala de Sessões, data da assinatura eletrônica.

    DES. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA

  RELATOR 

R-04