PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.RECURSOS SIMULTANEOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de Recurso de Apelação interposto contra sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel firmado entre os litigantes, fixou o valor da cláusula penal que não foi prevista no contrato.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em analisar o abuso no percentual da cláusula penal fixada, e o momento de incidência dos encargos decorrentes da devolução dos valores pagos.

III. Razões de decidir

3. Quando a rescisão contratual é motivada por culpa dos promitentes compradores, a retenção de valores é plenamente válida. O assunto, inclusive é objeto de Recurso Repetitivo (tema 577), em que se firmou tese no sentido de que em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

4. Não existindo previsão contratual neste sentido, a jurisprudência do STJ estabelece que a retenção deve ser proporcional e não causar enriquecimento ilícito ao vendedor, podendo variar entre 10% e 25%.

5. No caso de rescisão por iniciativa do próprio comprador do imóvel e se o contrato tiver sido efetuado antes do advento da Lei nº 13.786/2018, como é o caso dos autos, em que o contrato foi firmado no ano de 2016, o termo inicial dos juros será a data do trânsito em julgado da decisão que determinou a restituição dos valores. Esse é o entendimento fixado no julgamento do recurso repetitivo REsp 1740911/DF, Tema 1002, pelo STJ, aplicável a qualquer caso, em território nacional

IV. Dispositivo

PROVIMENTO PARCIAL DOS RECURSOS.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8036839-30.2024.8.05.0001, em que figuram como apelante LOTEAMENTO JARDIM FORTALEZA BRODOWSKI SPE LTDA. e outros (2) e como apelada JOAO DANIEL SOARES DIAS e outros (2).

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PROVIMENTO PARCIAL AOS RECURSOS, e assim o fazem pelas razões que integram o voto condutor.

Sala das Sessões, data registrada no sistema

PRESIDENTE

DESA. MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Recursos parcialmente providos- Por unanimidade.

Salvador, 10 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

1. Trata-se de apelação cível, interposta em face de sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara de Relações de Consumo desta capital, que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel firmado entre os litigantes, nos seguintes termos:

2. […]

3. Conclusão:

4. Ante os fatos aqui explicitados e tudo mais que dos autos constam, julgo procedentes os pedidos constantes na exordial para declarar a rescisão Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel e Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Avenças com em 01/03/2016, diante da ausência de condições financeiras da parte autora, fixando o percentual de retenção, em favor da parte ré, em 20% sobre o valor total pago atualizado, devendo a parte ré promover a restituição, de uma única vez, acrescido de correção a partir dessa sentença e juros de mora legais a partir da citação.

5. Condeno a ré no recolhimento das custas processuais e no pagamento dos honorários advocatícios, esses fixados em 10% do valor da condenação.

1. Acrescento apenas que ambas as partes opuseram Embargos de Declaração que foram rejeitados, nos termos da decisão constante do ID nº 81499493.

2.  

3. Insatisfeita, a parte autora, interpôs recurso, alegando merecer reforma a sentença.

4. Entende que a sentença deixou de analisar, em vista da situação de extrema dificuldade financeira enfrentada pelos Autores, seja determinado à parte ré que se abstenha de cobrar as parcelas e demais encargos do contrato rescindido, ao menos até o trânsito em julgado da presente demanda, bem como que se abstenha de incluir os nomes dos Autores em cadastros de proteção ao crédito.

5. Afirma que incorreu o Juízo em error in judicando e contradição, ao fixar o termo inicial da correção monetária na data da sentença (16/09/2024), mesmo se tratando de pagamentos efetuados em parcelas mensais, no bojo de contrato de financiamento. No ponto, vale ressaltar que, em sede exordiana (pedido “G.1”), os Acionantes pugnaram expressamente que a correção monetária se desse desde o desembolso de cada parcela, com esteio no entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no AgRg no REsp 1.222.042 – RJ.

6. Pediu pelo provimento do recurso.

Igualmente irresignado, o réu interpôs recurso.

Defende que o Superior Tribunal de Justiça possui entendimentos recentíssimos no sentido de que, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do adquirente é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas.

Ponderou ainda que além da retenção de no mínimo 25% (vinte e cinco por cento) dos valores, é necessário mencionar que a apelante possui direito de exigir da apelada os valores referentes à fruição do bem, de acordo com o uso do imóvel após a assinatura do contrato.

Indicou ainda existir omissão no julgamento uma vez que não se manifestou sobre a retenção dos valores referentes ao IPTU.

Defende que a sentença apresenta dissonância com o julgado pelo Tema 1.002 do STJ, que determina o cômputo dos juros da mora a contar do trânsito em julgado, em caso de rescisão por iniciativa do adquirente.

Pediu pelo provimento do seu recurso.

As partes apresentaram contrarrazões.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC, c/c art. 187, I, do RITJBA.

É o relatório.

Cidade do Salvador, data registrada no sistema

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Cuidam-se de Recursos de Apelação interpostos contra sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel firmado entre os litigantes, nos seguintes termos:

1. […]

2. Conclusão:

3. Ante os fatos aqui explicitados e tudo mais que dos autos constam, julgo procedentes os pedidos constantes na exordial para declarar a rescisão Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel e Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Avenças com em 01/03/2016, diante da ausência de condições financeiras da parte autora, fixando o percentual de retenção, em favor da parte ré, em 20% sobre o valor total pago atualizado, devendo a parte ré promover a restituição, de uma única vez, acrescido de correção a partir dessa sentença e juros de mora legais a partir da citação.

4. Condeno a ré no recolhimento das custas processuais e no pagamento dos honorários advocatícios, esses fixados em 10% do valor da condenação.

5. 
   

6.  

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos.

Trata-se, na presente lide, de rescisão de contrato de compra de imóvel em que a parte consumidora deu causa à rescisão alegando que as parcelas oferecidas pela requerida se tornaram excessivamente onerosas, fugindo às suas condições financeiras, motivo que culminou no seu desinteresse no prosseguimento da avença.

Não há controvérsia acerca do fato de que em 01/03/2016, as partes celebraram um contrato de compra e venda de um imóvel, e que o consumidor encontra-se adimplente, bem como em relação ao pagamento de todas as taxas e impostos – notadamente o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), além de todas as demais despesas e custos incidentes sobre o lote.

Quando a rescisão contratual é motivada por culpa dos promitentes compradores, a retenção de valores é plenamente válida.

O assunto, inclusive é objeto de Recurso Repetitivo (tema 577), em que se firmou tese no sentido de que em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Dentre as cláusulas contratuais, não há a previsão acerca da retenção de cláusula penal (Contrato constante do ID nº 81499152), e, quando iniciadas as tratativas do distrato, a ré condicionou à retenção das seguintes taxas. Veja-se:

1) Taxa de fruição, no importe de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor contratual atualizado.

2) Taxa de retenção, no importe de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago atualizado.

3) Comissão de corretagem, no importe de 5% (cinco por cento) sobre o valor original do contrato.

4) Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), no importe de R$ 1.924,87 (mil, novecentos e vinte e quatro reais e oitenta e sete centavos).

(Trecho do ID nº 81499153)

Não existindo previsão contratual neste sentido, a jurisprudência do STJ estabelece que a retenção deve ser proporcional e não causar enriquecimento ilícito ao vendedor, podendo variar entre 10% e 25%.

Portanto, em relação ao percentual da retenção, especialmente considerado o fato de se tratar de terreno, que não sofreu nenhum tipo de modificação, a fixação pela instância originária em 20% (vinte por cento), em nada excede o limite do razoável e ainda atende os limites estabelecidos pela jurisprudência do STJ.

Considerando que os impostos encontravam-se em dia, o pagamento do IPTU, como pretendeu o réu, é pedido que falece à parte o interesse de agir.

Quanto ao pedido da tutela antecipada, o mesmo também fora acolhido na sentença, na medida em que fora declarada a rescisão do contrato, encerrando as obrigações dos compradores. Veja-se a parte conclusiva da sentença:

[…]

Ante os fatos aqui explicitados e tudo mais que dos autos constam, julgo procedentes os pedidos constantes na exordial para declarar a rescisão Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel e Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Avenças com em 01/03/2016, diante da ausência de condições financeiras da parte autora, fixando o percentual de retenção, em favor da parte ré, em 20% sobre o valor total pago atualizado, devendo a parte ré promover a restituição, de uma única vez, acrescido de correção a partir dessa sentença e juros de mora legais a partir da citação.

(Trecho da sentença constante do ID nº 81499486 – grifos acrescidos)

A devolução dos valores pagos pelo comprador é garantida pela legislação e a correção monetária e juros são aplicados para reequilibrar o valor devido, considerando a inflação e a responsabilidade contratual. Assim, a correção monetária incide a partir do momento de cada desembolso.

Por fim, em rescisões por culpa do comprador, os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

No caso de rescisão por iniciativa do próprio comprador do imóvel e se o contrato tiver sido efetuado antes do advento da Lei nº 13.786/2018, como é o caso dos autos, em que o contrato foi firmado no ano de 2016, o termo inicial dos juros será a data do trânsito em julgado da decisão que determinou a restituição dos valores.

Esse é o entendimento fixado no julgamento do recurso repetitivo REsp 1740911/DF, Tema 1002, pelo STJ, aplicável a qualquer caso, em território nacional:

Tema 1002. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Diante das razões expostas, voto no sentido de DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DOS AUTORES para fixar a correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, reconhecendo que a declaração de rescisão do contrato fez cessar a obrigação dos compradores em continuar adimplindo com os pagamentos estabelecidos no instrumento e, DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DO RÉU, para fixar os juros moratórios a partir do trânsito em julgado da decisão.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios fixados em 2% (dois por cento) do valor fixado.

Cidade do Salvador, data registrada no sistema

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora