PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8009506-66.2023.8.05.0154 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: JOSE SILVA DOS REIS |
| Advogado(s): FERNANDA SOARES DE OLIVEIRA (OAB:BA58720-A), CHARLENE QUEIROZ PEREIRA (OAB:BA73501-A) |
| APELADO: NORTE CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA - EPP |
| Advogado(s): MARCO ANTONIO FERNANDES (OAB:BA21972-A), ROGERIS PEDRAZZI (OAB:RS37431-A), EDUARDO SANTOS LUCCHESE (OAB:RS105681-A) |
MAF 09
Inicialmente, estendo a esta instância recursal os efeitos da gratuidade de justiça deferida pelo Juízo de origem.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente recurso.
Trata-se de recurso de apelação, interposto por JOSÉ SILVA DOS REIS, contra sentença (ID 77772745) proferida pelo MM. Juízo de Direito da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Luís Eduardo Magalhães/BA, que, na Ação Revisional de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel n.º 8009506-66.2023.8.05.0154, ajuizada em desfavor de NORTE CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA LTDA – EPP, julgou improcedente a demanda, nos seguintes termos:
“...Ainda que a parte autora alegue a abusividade da taxa de juros contratada, observa-se que o contrato estabelece encargos dentro dos parâmetros permitidos, sendo lícito o uso da Tabela SAC, que prevê a amortização constante do saldo devedor. Ademais, o cálculo realizado pela parte autora para sustentar a abusividade dos juros carece de transparência e de comprovação técnica, não sendo possível averiguar o método utilizado para apurar os índices apresentados.
Ante o exposto, julgo improcedentes os pedidos formulados, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.
Condeno, ainda, a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa, cuja exigibilidade fica suspensa em razão do benefício da justiça gratuita, na forma do art. 85, §§ 2º e 6º, e art. 98, ambos do CPC. …”
Do exame do caderno processual, tem-se a demanda foi ajuizada, em apertada síntese, com o objetivo de rediscutir cláusulas contratuais em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, firmado diretamente com a construtora, em especial a taxa de juros contratada que o autor afirma ultrapassar a taxa média de mercado divulgada pelo BACEN à época.
De início, reconhece-se que a relação contratual em análise ostenta natureza consumerista, na forma dos arts. 2º e 3º, do CDC, uma vez que o contrato foi celebrado entre consumidor final (recorrente) e fornecedora de imóveis (recorrida).
Todavia, a simples incidência do CDC não autoriza, por si só, a revisão do contrato, sendo necessária a comprovação de cláusula abusiva ou desequilíbrio contratual relevante.
Neste sentido:
PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE COMPRA E VENDA. DISCUSSÃO ACERCA DA POSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO DE JUROS EM PERIODICIDADE MENSAL OU ANUAL . CONTRATO FIRMADO COM A CONSTRUTORA/INCORPORADORA. ENTIDADE QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ . DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A Construtora Ré não é instituição financeira, não integrando, dessa forma, o Sistema Financeiro Nacional . Desse modo, incidente a Lei da Usura, em especial seu art. 1º, que estabelece o patamar de 12% ao ano, ou seja, o dobro da taxa legal prevista no Código Civil de 1916, no limite de 6% ao ano. 2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório d os autos, a teor do que dispõem as Súmulas nºs 5 e 7 do STJ . 3. Agravo interno não provido.
(STJ - AgInt no AREsp: 1913941 GO 2021/0182386-5, Data de Julgamento: 05/09/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/09/2022) - destaque meu
A alegação de que a taxa de juros praticada ultrapassaria o patamar permitido pelo mercado não se sustenta, porquanto não houve demonstração concreta de abusividade, seja por laudo técnico imparcial, seja por perícia judicial.
Cumpre ressaltar que a construtora não integra o Sistema Financeiro Nacional, não estando, portanto, sujeita à regulamentação específica das instituições financeiras, o que afasta, por exemplo, a aplicação do art. 192, da Constituição Federal e da Medida Provisória nº 2.170-36/2001.
A incidência da chamada “Lei da Usura” (Decreto nº 22.626/1933), invocada no precedente do STJ supra mencionado, apenas se aplica de modo restrito àquelas hipóteses em que reste configurada clara onerosidade excessiva ou pacto com taxa superior ao limite de 12% ao ano sem justificativa.
Neste caso, o contrato prevê encargos que se encontram dentro da margem tolerada pela jurisprudência, inclusive do próprio STJ, que admite a pactuação de taxa superior à média, desde que não abusiva ou extorsiva, o que não restou demonstrado nos autos.
A propósito:
Apelação – Contrato bancário – Ação revisional de contrato de financiamento de imóvel c/c repetição do excesso e indenização por danos morais – Sentença de improcedência – Apelo da autora. Preliminares de contrarrazões – Dialeticidade recursal e prescrição – Rejeitadas. Preliminar de apelação – Cerceamento de defesa – Rejeição – Caso em que se mostra desnecessária a produção de prova pericial contábil. Financiamento imobiliário – Cláusulas contratuais prevendo a adoção do sistema de amortização pela TABELA PRICE, taxas de juros de 1% ao mês (12% ao ano), variação mensal conforme índice IGP-M relativo ao mês anterior ao vencimento – Princípio "pacta sunt servanda" – Prestações cobradas conforme os parâmetros pactuados – Súmula nº 382 do STJ e da MP 2 .170-36/2001- Adoção do IGP-M como índice de atualização monetária – Precedentes – Abusividade não evidenciada – Sentença mantida. Sucumbência exclusiva da autora – Honorários majorados. Recurso improvido.
(TJ-SP - Apelação Cível: 1001019-64 .2023.8.26.0116 Campos do Jordão, Relator.: Afonso Celso da Silva, Data de Julgamento: 24/05/2024, 37ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/05/2024) - destaque meu
Sobre a metodologia de amortização empregada, a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), também não se verifica qualquer vício ou abusividade.
Confira-se:
Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PEDIDOS DE ALTERAÇÃO DE SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO, ILEGALIDADE DE SEGUROS CONTRATADOS E COBRANÇA DE TAXA DE ADMINISTRAÇÃO . AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE E ABUSIVIDADE. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1 .Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação revisional de contrato de financiamento de imóvel. Pretensão inicial de substituição do sistema de amortização, reconhecimento de ilegalidade da cobrança de seguros habitacionais e exclusão da taxa de administração contratual.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2 . Há três questões em discussão: (i) se a ausência de informações claras sobre a metodologia de amortização caracteriza falha no dever de informação da instituição financeira; (ii) se houve venda casada na contratação dos seguros habitacionais; e (iii) se a cobrança da taxa de administração viola normas legais aplicáveis.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato apresenta cláusulas claras e detalhadas sobre o sistema de amortização SAC, observando a legislação vigente e precedentes jurisprudenciais (STJ, Súmula 450) .
4. Não configurada venda casada, uma vez que o contrato assegura ao mutuário a escolha da seguradora e não se demonstrou onerosidade excessiva dos valores pactuados.
5. A cobrança da taxa de administração mensal, no valor de R$ 25,00, está de acordo com a Resolução nº 3 .932/2010 e nº 4.676/2018 do BACEN, sendo válida, quando detalhada no instrumento contratual.
6. Inexistindo prova de abusividade ou ilegalidade nos termos pactuados, prevalece o princípio do pacta sunt servanda, que consagra a força obrigatória dos contratos .
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1 . A utilização do sistema SAC em contratos de financiamento imobiliário é válida e está em conformidade com a legislação vigente e jurisprudência consolidada.
2. A contratação de seguros habitacionais vinculados ao SFH, com opção de escolha pelo mutuário, não caracteriza venda casada.
3 . A taxa de administração mensal pactuada nos limites regulamentares é válida e exequível."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, II e XXXVI; Lei nº 4.380/64, arts . 6º, c, e 15-B, § 3º. Resoluções n. 3.932/2010 e 4 .676/2018, BACEN;
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 450; TRF-4, AC 50071332220214047114, Rel. Vivian Caminha, j. 25/01/2023.
(TJ-PB - APELAÇÃO CÍVEL: 08245821420248152001, Relator.: Gabinete 22 - Des . Carlos Eduardo Leite Lisboa, 2ª Câmara Cível) - destaque meu
No tocante à capitalização dos juros, a parte recorrente não logrou demonstrar que o contrato (ID 77771151) prevê expressamente tal prática, tampouco que os encargos efetivamente exigidos caracterizariam anatocismo ou cobrança composta dissimulada.
Ainda que se alegasse capitalização mensal, há que se reconhecer que o E. Superior Tribunal de Justiça admite sua legalidade quando prevista contratualmente de forma clara e expressa, nos termos da Súmula 539, do STJ.
Contudo, no caso dos autos, a capitalização sequer foi comprovada de forma técnica, sendo certo que os cálculos apresentados pela parte autora foram unilaterais e desprovidos de respaldo pericial, razão pela qual não servem como fundamento de revisão.
Outrossim, veja-se:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CÓDIGO DE DEFESA CONSUMIDOR. APLICABILIDADE . JUROS COMPENSATÓRIOS. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. ABUSIVIDADES NÃO CONFIGURADAS. SENTENÇA MANTIDA . I - Ao contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre pessoa física e pessoa jurídica aplicam-se as normas do Código de Defesa do Consumidor. II - A teor do disposto no art. 5º, incisos I, II, § 2º, da Lei nº 9.514/97, nas operações de financiamento imobiliário, é possível a instituição de cláusulas dispondo sobre a remuneração do capital financiado e capitalização de juros, ainda que a promissária vendedora não faça parte do SFI . III - Recurso conhecido e não provido.
(TJ-MG - AC: 10002180019750001 MG, Relator.: Vicente de Oliveira Silva, Data de Julgamento: 12/02/2020, Data de Publicação: 18/02/2020) - destaque meu
Conforme bem assentado na sentença:
"...A parte autora não comprovou, de forma técnica e idônea, a suposta abusividade nas cláusulas contratuais, tendo juntado aos autos apenas planilhas produzidas unilateralmente, desprovidas de contraditório e sem respaldo pericial...”
Cumpre frisar, lado outro, que a parte autora requereu o julgamento antecipado da lide, conforme petição acostada aos autos, ID 77772742, por entender pela desnecessidade da produção de outras provas.
Ademais, é pacífico que:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGPM . INCIDÊNCIA MENSAL. LEGALIDADE. APLICAÇÃO DO INDICE SOBRE O VALOR CORRIGIDO DA PARCELA. RECOMPOSIÇÃO EFETIVA DA PERDA INFLACIONÁRIA . OBSERVÂNCIA DA PREVISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO . - Se prevista no contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes a incidência de correção monetária em periodicidade mensal e, segundo índice de reajuste que observa o disposto no art. 46 da Lei nº 10.931/2014, não há que se falar em ilegalidade. - O IGPM constitui índice geral de preços de mercado, que reflete a inflação da moeda nacional, sendo legal sua utilização como forma de correção das parcelas devidas em contrato de promessa de compra e venda de imóvel - A aplicação do índice de correção monetária sobre o valor da parcela corrigida do mês anterior constitui operação regular voltada à efetiva correção da perda inflacionária, de forma que não caracteriza abusividade, sobretudo, se ausente no contrato previsão de incidência do índice do respectivo mês sobre o valor histórico da parcela - Recurso não provido .
(TJ-MG - Apelação Cível: 50092449120218130518, Relator.: Des.(a) Rui de Almeida Magalhães, Data de Julgamento: 28/08/2024, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/08/2024) - destaque meu
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO. Prejudicial. Cerceamento de defesa. Inocorrência . Provas constantes nos autos suficientes para o deslinde da controvérsia. Prova pericial. Desnecessidade. Matéria preliminar repelida . RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO - MERITO. Pretensão da autora de obter a revisão do pacto firmado. Impossibilidade. Ilegalidade e abusividade relativamente à taxa de juros remuneratórios e consectários moratórios previstos em contrato . Não configuração. Com efeito, contrariamente ao que foi alegado, o contrato firmado entre as partes não padece de qualquer ilegalidade ou abusividade, ou mesmo falta com o dever da informação, tendo em vista que a taxa de juros remuneratórios e consectários moratórios foram previamente estipulados dentro dos limites legais e em percentual certo e determinado, em campo próprio, ademais, a capitalização de juros no contrato discutido nestes autos, não é abusiva, tampouco ilegal, tendo em conta que encontra ressonância na Lei nº 9.514/1997, que rege a matéria. De qualquer modo, convém observar que a cobrança de juros capitalizados em se tratando de contratos celebrados com instituição financeiras, é possível . Mais; a demonstração da abusividade na fixação da taxa de juros remuneratórios deve ser feita de forma inequívoca. Improcedência na origem. Sentença mantida. Recurso de apelação da autora não provido, majorada a verba honorária com base no artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil .
(TJ-SP - Apelação Cível: 1006694-62.2022.8.26 .0077 Birigüi, Relator.: Marcondes D'Angelo, Data de Julgamento: 30/05/2023, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/05/2023) - destaque meu
Por fim, registre-se que não se vislumbra qualquer violação ao princípio da boa-fé objetiva ou à função social do contrato, tampouco cláusulas abusivas que autorizem a intervenção judicial no pacto celebrado pelas partes.
A manutenção da sentença encontra respaldo no princípio do pacta sunt servanda, corolário da segurança jurídica e da autonomia privada.
Ante o exposto, destarte, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo incólume a sentença objurgada, por seus próprios fundamentos, via de consequência.
E, por fim, considerando o não provimento do recurso, majoro a verba honorária para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, a ser paga pelo apelante, nos termos do art. 85, §11º, do CPC, ficando suspensa, todavia, sua exigibilidade, devido ao benefício da gratuidade judiciária que lhe fora concedido.
É, pois, como me pronuncio.
Salvador/BA, data registrada no sistema.
Des. Antônio Maron Agle Filho
Relator