PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. COTAS CONDOMINIAIS. PARCELAS VINCENDAS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS. EXECUÇÃO. CERTEZA E LIQUIDEZ DO TÍTULO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

APELAÇÃO CÍVEL interposta por SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. em face da sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador - BA, que julgou IMPROCEDENTES os EMBARGOS À EXECUÇÃO.

A embargante alegou ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que a unidade condominial objeto da cobrança foi prometida à venda a terceiro, sendo este o responsável pelo pagamento das cotas condominiais.

A sentença afastou a alegada ilegitimidade passiva e reconheceu a higidez do título executivo extrajudicial, mantendo a execução.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Saber se a parte apelante possui legitimidade passiva para responder pela execução das cotas condominiais relativas ao imóvel prometido à venda.

Saber se a execução é válida diante dos documentos apresentados pelo condomínio.

Saber se a cobrança de parcelas vincendas compromete a liquidez do título.

Saber se a incidência de honorários advocatícios convencionais caracteriza cobrança excessiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais permanece com o promitente vendedor até que haja a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel, com ciência do condomínio.

No caso concreto, a parte apelante não demonstrou que o promissário comprador assumiu a posse do imóvel, razão pela qual persiste sua responsabilidade pelo débito condominial.

O art. 784, X, do CPC, estabelece que as contribuições ordinárias e extraordinárias do condomínio constituem título executivo extrajudicial, desde que documentalmente comprovadas, condição atendida nos autos.

A convenção condominial pode prever a incidência de honorários advocatícios convencionais, sendo sua cobrança lícita desde que respeitados os limites pactuados, não caracterizando bis in idem.

A execução de parcelas vincendas é admitida pelo art. 323 do CPC, pois o inadimplemento sucessivo reforça a exigibilidade do crédito, não comprometendo a liquidez do título.

Precedente jurisprudencial:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE REJEITOU O PEDIDO DE INCLUSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS NA EXECUÇÃO. INCONFORMISMO DO EXEQUENTE. ACOLHIMENTO. POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DAS COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS E NÃO PAGAS NO CURSO DO PROCESSO. PRESTAÇÕES PERIÓDICAS E DE TRATO SUCESSIVO EXIGÍVEIS ENQUANTO DURAR A EXECUÇÃO. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DISPOSTO NO ART. 323 DO CPC, AUTORIZADA PELO PARÁGRAFO Único DO ART. 771 DO MESMO ESTATUTO. EXEGESE DO ART. 786, PARÁGRAFO Único, DO CPC. PROVIDÊNCIA QUE NÃO É CAPAZ DE AFASTAR A CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE DO DÉBITO, PRIVILEGIANDO A CELERIDADE E A ECONOMIA PROCESSUAL. PRECEDENTES. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 2160455-02.2023.8.26.0000 CAMPINAS, RELATOR.: RÔMOLO RUSSO, DATA DE JULGAMENTO: 13/10/2023, 34ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DATA DE PUBLICAÇÃO: 13/10/2023)."

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida em todos os seus termos.

Tese de julgamento: "A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais permanece com o promitente vendedor até que haja a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel, com ciência do condomínio. A execução de parcelas vincendas é possível quando decorrente de relação jurídica contínua, não comprometendo a liquidez do título. A cobrança de honorários advocatícios convencionais é válida desde que respeitados os limites estipulados na convenção condominial."

Dispositivos relevantes citados:

CPC, art. 323, 771, parágrafo único, 784, X, e 786, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2160455-02.2023.8.26.0000 Campinas, Relator: Rômolo Russo, Data de Julgamento: 13/10/2023, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/10/2023.

ACÓRDÃO

        Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n. 0339149-82.2018.8.05.0001, originária da Comarca de Salvador-BA, apelante SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. e apelado CONDOMINIO SALVADOR PRIME.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto desta Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 8 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador – BA, nos autos dos EMBARGOS À EXECUÇÃO, tombada sob o nº 0339149-82.2018.8.05.0001,que julgou improcedente os Embargos à Execução, nos seguintes termos:

“(…) Por fim, em relação à alegação de impossibilidade de execução de prestações vincendas, também deve ser afastada, uma vez que, considerando que as parcelas cobradas na ação de execução - vencidas e vincendas - são originárias do mesmo título, ou seja, da mesma relação obrigacional, não há que se falar em inviabilização da impugnação dos respectivos valores pelo devedor, tampouco em cerceamento de defesa ou violação ao princípio do contraditório, porquanto o título extrajudicial executado permanece líquido, certo e exigível, embora o débito exequendo possa sofrer alteração no decorrer do processo, caso o executado permaneça inadimplente em relação às sucessivas cotas condominiais (STJ - REsp: 1854419 RS 2019/0379248-9, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Publicação: DJ 07/02/2020). Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os presentes embargos à execução, declarando extinto o processo com resolução do mérito, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC. Em face da sucumbência, condeno a embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, cuja exigibilidade fica suspensa, em razão da embargante ser beneficiária da gratuidade da justiça. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. P. R. I. Salvador, 30 de abril de 2021. JOANISIO DE MATOS DANTAS JÚNIOR Juiz de Direito”. (ID 69758595).

Aduz: “O MM. Magistrado de piso julgou improcedentes os Embargos à execução opostos pela ora Apelante em face do Condomínio Apelado. Todavia, a r. Sentença merece ser reformada, pelo que se faz imprescindível a interposição do Recurso de Apelação, consoante as razões que passa a expor.”(ID 69758598)

Salienta: “O MM. Magistrado de primeiro grau rejeitou a tese de ilegitimidade passiva da ora Apelante para com o pagamento da cota condominial relativa à unidade 401 TR 01, objeto da execução movida pelo condomínio Apelado, e prometida a venda para terceiro, Todavia, C. Câmara, conforme verifica-se da promessa de compra e venda da aludida unidade, já colacionada aos autos, o referido imóvel foi prometido a venda para terceiro, que, por seu turno, passou a ser responsável pelas cotas de condomínio, não podendo ser atribuído a ora Apelante. Como é cediço, o débito condominial é propter rem, ou seja, decorre da manutenção da coisa, que, por possuir natureza real vincula o titular do domínio. Nesse sentido, o aludido promissário comprador é responsável pelo débito condominial referente a unidade objeto da execução, não podendo ser imputado a Recorrente”.(ID 69758598)

Alega também: “Ora, I. Julgadores, o Condomínio Apelado possui pleno conhecimento da comercialização dessa unidade. Ademais, os condôminos possuem acesso ao condomínio, além de liberação biométrica, justificando, portanto, o total conhecimento do Recorrido acerca das unidades que foram vendidas, já que a Apelante jamais locou essas unidades. Portanto, ante a flagrante ilegitimidade da Apelante para figurar no polo passivo da execução, pois não é proprietária da unidade, por sua vez, alienada à terceiro, pelo que impõe-se a reforma da r. Sentença com a consequente extinção da execução”.(ID 69758598)

Requer: “SEJA CONHECIDO E PROVIDO RECURSO DE APELAÇÃO, reformando-se a r. Sentença vergastada para reconhecer a total procedência dos Embargos à Execução em face do condomínio Apelado, acolhendo-se todos os argumentos devidamente elucidados nas razões recursais, invertendo-se o ônus da sucumbência, inclusive condenação em honorários advocatícios em favor da Recorrente, pelo que, somente dessa forma, se estará restabelecendo a verdadeira JUSTIÇA”.(ID 69758598).

O apelado não apresentou contrarrazões. (ID 69758609).

O feito encontra-se em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõem os artigos 937 do CPC e 187 do RI/TJBA.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente no sistema.

 Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho 

Relatora 

G

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o Recurso.

Trata-se de Apelação Cível interposta por SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador – BA, nos autos dos EMBARGOS À EXECUÇÃO, tombada sob o nº 0339149-82.2018.8.05.0001,que julgou improcedente os Embargos à Execução.

 A controvérsia reside na responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais da unidade 401, Torre 1, e da validade da execução com base nos documentos apresentados pelo condomínio.

Sustenta a apelante que não poderia figurar no polo passivo da execução, pois a unidade condominial objeto da cobrança foi prometida à venda a terceiro. No entanto, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre o promitente vendedor até que haja a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel, com ciência do condomínio.

No caso concreto, a apelante não demonstrou que o promissário comprador se imitira na posse do imóvel. Deste modo, a responsabilidade pelas despesas condominiais permanece com a apelante, não havendo que se falar em ilegitimidade passiva.

A apelante argumenta que a execução é nula por falta de certeza do título, diante da suposta ausência de prova da metragem da unidade condominial. Entretanto, a execução foi instruída com documentos idôneos, como atas de assembleia, convenção condominial e planilhas de débito, que demonstram a obrigação de pagamento da taxa condominial.

O art. 784, X, do CPC estabelece que as contribuições ordinárias e extraordinárias do condomínio constituem título executivo extrajudicial, desde que documentalmente comprovadas, requisito que foi atendido nos autos, não havendo, portanto, nulidade a ser reconhecida.

Concernente à cobrança excessiva de honorários advocatícios, uma vez que a execução incluiu valores contratuais em acréscimo aos honorários fixados judicialmente, a Convenção Condominial, em seu art. 91, § 3º, prevê expressamente a incidência de honorários advocatícios em caso de inadimplência, de modo que a cobrança se mostra lícita.

Os honorários advocatícios previstos em convenção condominial possuem natureza indenizatória e podem ser exigidos independentemente dos fixados na sucumbência processual, desde que observados os limites convencionados, não se verificando o bis in idem.

No que tange à execução de parcelas vincendas cuja alegação seria que tal medida compromete a liquidez do título, esta possibilidade decorre do fato de que a relação jurídica entre as partes se mantém contínua, e o inadimplemento sucessivo reforça a exigibilidade do crédito, que decorre do mesmo título executivo.

Com efeito, a execução de parcelas vincendas não compromete a liquidez do título, pois os valores em aberto são determinados conforme os critérios previamente estabelecidos na convenção condominial e nas decisões assembleares.

O artigo 323 do CPC respalda essa prática, garantindo que as obrigações de trato sucessivo possam ser cobradas no curso do processo, assegurando a efetividade da tutela executiva e evitando a proliferação de demandas judiciais desnecessárias.

Neste sentido, colhe-se precedente jurisprudencial de análoga razão determinante.

“Agravo de Instrumento. Execução de despesas condominiais. Decisão que rejeitou o pedido de inclusão das parcelas vincendas na execução. Inconformismo do exequente . Acolhimento. Possibilidade de inclusão das cotas condominiais vencidas e não pagas no curso do processo. Prestações periódicas e de trato sucessivo exigíveis enquanto durar a execução. Aplicação subsidiária do disposto no art . 323 do CPC, autorizada pelo parágrafo único do art. 771 do mesmo Estatuto. Exegese do art. 786, parágrafo único, do CPC . Providência que não é capaz de afastar a certeza, liquidez e exigibilidade do débito, privilegiando a celeridade e a economia processual. Precedentes. Decisão reformada. Recurso provido .(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2160455-02.2023.8.26 .0000 Campinas, Relator.: Rômolo Russo, Data de Julgamento: 13/10/2023, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/10/2023)”.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se incólume a sentença recorrida em todos os seus termos.

Transitada em julgado, arquivem-se com a baixa na distribuição, com as cautelas de praxe.

                      Sala de Sessões, Salvador (BA),data certificada eletronicamente no sistema.

 Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho 

Relatora 

G