PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

E M E N T A 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. DIREITO DE VIZINHANÇA. INFILTRAÇÕES EM APARTAMENTO INFERIOR. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame 

1.    Ação ajuizada pelo proprietário do apartamento inferior (202) em face do responsável pelo apartamento superior (301), visando reparos de infiltrações, além de danos materiais e morais. A sentença julgou procedentes os pedidos.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se o réu possui legitimidade passiva, visto que a propriedade registral é de seu filho; (ii) saber se há nexo causal comprovado, diante da alegação de laudo unilateral; (iii) saber se são devidos os danos materiais e morais.

III. Razões de decidir

3. A legitimidade passiva é confirmada pela Teoria da Aparência e pela posse fática do bem. O réu assinou convenção de condomínio como proprietário e agiu como tal perante a administração e o vizinho.

4. O nexo causal foi comprovado por laudo técnico e prova testemunhal. O réu requereu o julgamento antecipado da lide, operando-se a preclusão quanto à produção de prova pericial em contrário.

5. Danos materiais devidos pelo custeio do laudo técnico. Danos morais configurados pela violação ao sossego, salubridade e segurança do lar, agravados pela desídia do réu em realizar os reparos por longo período.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. O possuidor ou aquele que se apresenta publicamente como dono responde pelos danos decorrentes do uso nocivo da propriedade, independentemente do registro imobiliário. 2. A parte que requer o julgamento antecipado da lide não pode, em grau de recurso, alegar cerceamento de defesa ou fragilidade probatória se deixou de produzir a perícia que lhe competia."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.277 e 1.344; CPC, arts. 373, II e 485, VI.

Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1286300, Rel. Robson Teixeira de Freitas, 8ª Turma Cível, j. 30/09/2020.

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 8007766-32.2023.8.05.0103, em que figuram como apelante JERIEL SILVA SANTOS e como apelado ENIO ANTUNES REZENDE.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto da eminente Relatora.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Adoto o relatório constante na sentença acostada ao ID. 516728853, acrescentando tratar-se de Apelação Cível (ID. 91669355) interposta por JERIEL SILVA SANTOS em face da decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara de Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus, que julgou procedentes os pedidos autorais, e cujo dispositivo abaixo transcreve-se:

Ante o exposto, ACOLHO os pedidos formulados pelo autor para: a) CONDENAR o réu a realizar, no prazo de 30 (trinta) dias, às suas expensas, os seguintes reparos: 1. Em seu apartamento (301): substituição do rejuntamento na varanda situada na fachada leste, retirada de ganchos de fixação de rede de proteção e aplicação de produto selante nos furos, verificação da capacidade de vazão e inclinação da calha que coleta as águas de chuva, conforme indicado no laudo técnico (ID 408304253 e 408304255); 2. No apartamento do autor (202): reparação de todos os danos causados pelas infiltrações, incluindo substituição do forro danificado e pintura das áreas afetadas. b) CONDENAR o réu ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) [...] c) CONDENAR o réu ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) [...]. Condeno o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação [...].

O juízo a quo fundamentou a decisão da seguinte forma:

O magistrado sentenciante rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva sob o fundamento de que o réu se apresentou como responsável pela unidade, inclusive assinando convenção condominial. No mérito, baseou-se na prova documental e testemunhal, especialmente o laudo técnico acostado pelo autor que indicou a origem das infiltrações no apartamento superior (301). Considerou que o réu não se desincumbiu do ônus de produzir contraprova técnica, tendo a conduta omissiva configurado ato ilícito passível de reparação material e moral.

Após, você deverá relatar os argumentos de reforma constantes no apelo. O Apelante insiste, preliminarmente, na tese de ilegitimidade passiva ad causam, sustentando que a propriedade registral do imóvel pertence a seu filho, Jeriel Silva Santos Junior, conforme Certidão de Inteiro Teor (ID 487445531), e que sua atuação se deu apenas como procurador. No mérito, alega a ausência de nexo causal e de comprovação dos danos, argumentando que o laudo técnico apresentado pelo autor é unilateral e inconclusivo quanto à origem das infiltrações. Aduz que caberia ao autor o ônus da prova pericial judicial, a qual não foi realizada, pugnando pela reforma total da sentença para julgar improcedentes os pedidos.

Verifica-se que houve o recolhimento do preparo recursal, conforme comprovantes acostados aos IDs. 91669356 e 91669357. 

O Apelado apresentou contrarrazões (ID. 91669360), refutando as teses recursais. Sustenta a manutenção da sentença, alegando que a questão da legitimidade já foi superada e que o Apelante se comporta como verdadeiro proprietário e possuidor do imóvel, assinando documentos condominiais em nome próprio. No mérito, argumenta que houve preclusão do direito de prova do réu, que dispensou a perícia e pediu o julgamento antecipado da lide, validando-se, portanto, o laudo técnico inicial e a prova testemunhal que confirmam o nexo causal e os danos sofridos.

Elaborado o voto, devolvo os autos à Secretaria da Câmara nos termos do art. 931 do CPC, com a ressalva da possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 187 do Regimento Interno.

Salvador, data registrada em sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos.

A controvérsia cinge-se a verificar a legitimidade passiva do Apelante para responder pelos danos causados ao imóvel vizinho (apartamento inferior) decorrentes de infiltrações, bem como a existência de nexo causal e o dever de indenizar danos materiais e morais.

O Apelante sustenta sua ilegitimidade passiva ao argumento de que a propriedade registral do imóvel (apartamento 301) pertence a seu filho, conforme certidão imobiliária acostada aos autos. Contudo, a preliminar não merece acolhida, devendo ser mantido o entendimento do juízo a quo.

Em matéria de direito de vizinhança, a responsabilidade pelas obrigações propter rem ou pelos danos decorrentes do uso nocivo da propriedade não se restringe apenas ao proprietário registral, estendendo-se ao possuidor ou àquele que, de fato, exerce os poderes inerentes ao domínio. Adota-se, aqui, a Teoria da Aparência e a vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium).

Compulsando os autos, verifica-se que o Apelante, Jeriel Silva Santos, assinou a Convenção do Condomínio Mirante de Ilhéus (ID. 408306288) identificando-se expressamente como titular da unidade 301, inclusive com firma reconhecida em cartório, sem qualquer ressalva de que atuava por procuração. Ademais, as conversas de WhatsApp (ID. 408306291) demonstram que o Apelante tratava diretamente com o Autor sobre os reparos, assumindo a gestão e a responsabilidade pelos problemas oriundos da unidade superior.

Corroborando tal cenário, a prova testemunhal colhida em audiência, consubstanciada no depoimento do síndico, Sr. Affonso Felipe do Nascimento Silva (ata de ID. 494062485), confirmou que o Apelante é conhecido no condomínio como o proprietário e responsável pelo apartamento 301, sendo a pessoa com quem a administração trata os assuntos referentes à unidade.

Portanto, ao se apresentar perante o condomínio e os vizinhos como dono, exercendo a posse direta e poderes de gestão sobre o bem, o Apelante atrai para si a legitimidade para responder pelos danos que a coisa causar a terceiros, nos termos do art. 1.277 do Código Civil. Afastar sua legitimidade com base apenas no registro imobiliário, em detrimento da realidade fática comprovada, seria chancelar o benefício da própria torpeza. Rejeito, pois, a preliminar.

No mérito, o Apelante insurge-se contra a condenação, alegando que o laudo do autor foi unilateral e inconclusivo, e que não restou comprovado o nexo causal.

Sem razão o Recorrente. O Autor desincumbiu-se do seu ônus probatório (art. 373, I, do CPC) ao juntar aos autos o Laudo Técnico (IDs. 408304253 e 408304255), elaborado por engenheiro civil, que, após inspeção in loco em ambas as unidades, atestou categoricamente que as anomalias (gotejamento, manchas, mofo) no teto do apartamento 202 decorrem de falhas na impermeabilização e no rejuntamento da varanda do apartamento 301 (unidade do Réu).

O argumento do Apelante de que o laudo é unilateral e que seria necessária uma perícia judicial cai por terra diante de sua própria conduta processual. Conforme bem pontuado pelo juízo de origem e destacado nas contrarrazões, o Réu, quando intimado para especificar provas (ID. 467654191), manifestou desinteresse na dilação probatória e requereu expressamente o julgamento antecipado do mérito (ID. 470049977).

Operou-se, portanto, a preclusão lógica quanto à produção de prova pericial. Não pode a parte, após abrir mão da oportunidade de produzir contraprova técnica que lhe competia (art. 373, II, do CPC), alegar em sede recursal a insuficiência probatória ou a unilateralidade do laudo apresentado pelo adverso, quando este se mostra coerente e corroborado pelas demais evidências dos autos, como fotografias e testemunhas.

Quanto aos danos, a responsabilidade civil no direito de vizinhança é objetiva, bastando a comprovação do dano e do nexo de causalidade com o imóvel vizinho. O Laudo Técnico é claro ao apontar a origem das infiltrações na unidade do Apelante. A inércia em realizar os reparos, mesmo após ciência inequívoca dos transtornos causados ao vizinho de baixo, configura ato ilícito.

No tocante aos danos materiais, o valor de R$ 500,00 refere-se ao ressarcimento da despesa com a contratação do profissional para elaboração do laudo técnico, despesa esta que o Autor só teve que suportar em razão da conduta do Réu, sendo, portanto, devida a restituição (princípio da reparação integral).

Em relação aos danos morais, a situação vivenciada pelo Autor ultrapassa o mero aborrecimento. As infiltrações persistentes, o risco de curto-circuito e desabamento do forro, a insalubridade causada pelo mofo e a impossibilidade de fruição plena de sua residência por longo período (desde 2021), agravados pelo descaso do vizinho em solucionar o problema, configuram violação aos direitos da personalidade, atingindo o sossego e a segurança, atributos do direito de moradia. O quantum fixado em R$ 7.500,00 mostra-se razoável e proporcional, atendendo às funções compensatória e pedagógica, não merecendo redução.

Por fim, no que tange aos honorários advocatícios, observo que a sentença já os fixou no patamar máximo de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação. Dessa forma, deixo de aplicar a majoração prevista no § 11 do art. 85 do CPC, em respeito ao limite teto estabelecido no § 2º do mesmo dispositivo legal.

Ex positis, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, mantendo a sentença vergastada em todos os seus termos.

É o voto. 

Salvador, data registrada no sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora