PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL. TUTELA DE URGÊNCIA. ENTREGA DE CHAVES. INADIMPLEMENTO DOS ADQUIRENTES. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação revisional de contrato imobiliário, indeferiu pedido de tutela de urgência para compelir a construtora a entregar as chaves do imóvel, sob pena de multa, diante da controvérsia sobre o adimplemento contratual.

II. Questão em discussão

2. Saber se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para determinar a entrega imediata das chaves do imóvel, considerando a alegação de aumento abusivo das parcelas e a tese de exceção do contrato não cumprido levantada pela construtora.

III. Razões de decidir

3. A gratuidade de justiça deve ser deferida quando há declaração de hipossuficiência e ausência de prova em contrário da capacidade econômica da pessoa física.

4. Para a concessão da tutela de urgência, é necessária a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano. No caso, a ausência dos contratos firmados impede a análise da alegada abusividade nos encargos financeiros.

5. A existência de termo de confissão de dívida e extratos apontando parcelas em aberto evidenciam o inadimplemento dos compradores, justificando a retenção das chaves pela construtora com base na exceção do contrato não cumprido com base no art. 476 do Código Civil.

6. A jurisprudência do STJ admite a responsabilidade do promitente comprador pelas taxas condominiais, mesmo sem a entrega das chaves, quando a posse não é transferida por sua exclusiva inadimplência.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos do agravo de instrumento n. 8002576-38.2025.8.05.0000, em que figura como recorrente MIRLEI SANTOS ALMEIDA e VICTOR HUGO SANTOS ALMEIDA, e como recorrido MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, pelas razões adiante explanadas.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 27 de Janeiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento interposto por MIRLEI SANTOS ALMEIDA e VICTOR HUGO SANTOS ALMEIDA contra decisão proferida pelo juízo da 3ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais de Jacobina que, nos autos da Ação Revisional de Contrato de Financiamento Imobiliário c/c Obrigação de Fazer e Indenização por Dano Moral n. 8005331-46.2024.8.05.0137, em que litigam contra MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A, indeferiu o pedido de tutela de urgência nos seguintes termos:

"Assim, por não vislumbrar presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência, INDEFIRO o pedido liminar."

Em suas razões recursais, os agravantes sustentam, em síntese, que firmaram contrato com a agravada para aquisição de unidade habitacional, sendo 80% financiado pela Caixa Econômica Federal e 20% pela própria construtora.

Aduzem terem ocorrido aumentos injustificados nas parcelas do financiamento, passando de R$ 34,00 para R$ 819,00 junto à CEF, e de R$ 275,00 para R$ 570,00 junto à MRV.

Alegam que estão sendo cobrados por taxas condominiais mesmo sem ter recebido as chaves do imóvel, tendo inclusive seus nomes incluídos em cadastros de restrição ao crédito.

A primeira agravante destaca encontrar-se desempregada e que, mesmo assim, continua pagando regularmente as parcelas à CEF.

Por fim, ressaltam que o imóvel se encontra fechado, sem destinação econômica e se deteriorando por falta de uso e manutenção.

Requerem a concessão de efeito suspensivo e, ao final, o provimento do recurso para que a agravada seja compelida a entregar as chaves do imóvel no prazo de 10 dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00.

Em decisão monocrática (ID. 76726651), foi indeferido o pedido de efeito suspensivo.

Em contrarrazões (ID. 78838860), a agravada alega que a decisão de primeiro grau deve ser mantida, invocando a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), pois a não entrega das chaves se deu por inadimplência exclusiva dos agravantes. Argumenta que a responsabilidade pelas taxas condominiais é dos promitentes compradores a partir da data da disponibilização do imóvel (14/09/2022), conforme o art. 67-A, § 2º, da Lei 13.786/2018.

Intimada, a parte agravante não apresentou manifestação sobre os documentos novos juntados pela parte contrária (extrato do cliente), conforme certificado nos autos (ID. 88324795).

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC e art. 187, §1º, do RITJBA.

Salvador/BA, 24 de novembro de 2025.

 Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Preliminarmente, tratando-se de pessoa física e ausente prova de capacidade econômica, defiro a gratuidade de justiça em favor dos agravantes exclusivamente para este recurso. Presentes os demais requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.

Na origem, trata-se de ação revisional de contrato imobiliário ajuizada por MIRLEI SANTOS ALMEIDA e VICTOR HUGO SANTOS ALMEIDA em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. Na decisão agravada, o magistrado indeferiu o pedido de tutela de urgência para entrega das chaves do imóvel por entender que não houve demonstração do cumprimento das obrigações contratuais pelos autores.

O agravo de instrumento busca a reforma dessa decisão interlocutória, insistindo na concessão da tutela de urgência para a entrega imediata das chaves do imóvel, sob pena de multa diária. Assim, cinge-se o recurso à análise dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme previsto no art. 300 do Código de Processo Civil.

A probabilidade do direito alegado pelos agravantes depende, essencialmente, de se verificar se a recusa da agravada em entregar o imóvel é injustificada. Tal análise pressupõe o adimplemento das obrigações contratuais pelos compradores ou a comprovação de que os débitos são ilegítimos.

Em que pesem as alegações dos agravantes, não foram juntados aos autos os contratos firmados com a construtora agravada e com a Caixa Econômica Federal, documentos essenciais para análise das condições de pagamento pactuadas e da alegação de aumento excessivo das parcelas.

Ademais, a alegação de que o financiamento junto à CEF teria iniciado com parcelas de R$ 34,00 não se mostra verossímil, considerando o valor do imóvel (R$ 138.730,07) e o percentual financiado (80%), equivalente a R$ 110.984,05.

A agravada, MRV Engenharia e Participações S/A, trouxe aos autos extrato do cliente que aponta diversas parcelas em aberto (ID. 78838861). Os próprios agravantes confessam a assinatura de um Termo de Confissão de Dívida, o que sugere a existência de débitos pendentes.

O art. 476 do Código Civil consagra a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), nos seguintes termos:

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Assim, a recusa da construtora em entregar as chaves, diante do inadimplemento dos promitentes compradores, se mostra legítima por força dessa regra contratual e legal.

A jurisprudência corrobora tal compreensão, convalidando a negativa de entrega das chaves do imóvel em casos de inadimplência do comprador. A propósito:

APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECUSA NA ENTREGA DAS CHAVES . SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INADIMPLÊNCIA DA AUTORA INCONTESTE. PARCELA DA DÍVIDA QUE NÃO SE REFERE AO FINANCIAMENTO BANCÁRIO. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE NA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE POSSIBILITA À VENDEDORA A RETENÇÃO DAS CHAVES ATÉ O ADIMPLEMENTO PELO ADQUIRENTE . INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 476 DO CÓDIGO CIVIL E 52 DA LEI 4.591/64. PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS, NOS TERMOS DO ARTIGO 252 DO RITJSP . RECURSO NÃO PROVIDO.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10116395520248260002 São Paulo, Relator.: Emerson Sumariva Júnior, Data de Julgamento: 29/10/2024, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/10/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONSTRUTORA. NEGATIVA DE ENTREGA DAS CHAVES. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR EM SUAS OBRIGAÇÕES . EXCEÇÃO AO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. DANOS COM DERIVAÇÃO NA CULPA DO PRÓPRIO COMPRADOR. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE. - Verificando que ao tempo da entrega das chaves do imóvel ao comprador, o mesmo se mostrava inadimplente com suas obrigações, ante o não pagamento das taxas de evolução de obras adiantadas pela construtora, cumpre convalidar a negativa de entrega do apartamento ante a exceção do contrato não cumprido .

(TJ-MG - Apelação Cível: 50226115520208130701 1.0000.20.601250-2/004, Relator.: Des .(a) Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 20/06/2024, 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/06/2024)

Assim, sem a devida comprovação documental das condições contratuais e do adimplemento das obrigações pelos agravantes, não se verifica a probabilidade do direito alegado que justifique a concessão da tutela de urgência pretendida.

Em relação à cobrança de taxas condominiais, tem-se a unidade estava liberada para entrega desde 14/09/2022, e que, em princípio, a recusa da entrega é atribuída ao inadimplemento dos agravantes. Em recente julgado, o Superior Tribunal de Justiça adotou a compreensão de que comprador registrado na matrícula do imóvel responde por condomínio, mesmo sem receber as chaves. Vejamos:

PROCESSO CIVIL. INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO ESPECIAL. NÃO COMPROVAÇÃO DE FERIADO LOCAL. SUPERVENIÊNCIA DA LEI N. 14.939/2024. EFEITO BLACKLASH. DIÁLOGO INSTITUCIONAL. COMPROVAÇÃO NO BOJO DA PETIÇÃO DE AGRAVO. POSSIBILIDADE. EMBARGOS À EXECUÇÃO NA ORIGEM. ALEGAÇÃO DE OFENSA A DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. NÃO CABIMENTO. USURPAÇÃO DE COMPETÊNCIA DO STF. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DECORRENTE DA OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PROPRIEDADE REGISTRAL DEMONSTRADA. AGRAVO PROVIDO.

1. A reação legislativa que altera significativamente o entendimento jurisprudencial acerca de determinado tema caracteriza uma extensão do efeito backlash no âmbito infraconstitucional, apto a justificar a alteração do precedente anterior como forma de conferir efetividade ao diálogo institucional entre o Poder Judiciário e o Poder Legislativo.

2. A superveniência da Lei n. 14.939/2024 caracteriza fato novo aplicável às situações não transitadas em julgado que discutam a tempestividade recursal.

3. Com a nova redação conferida ao § 6º do art. 1.003 do CPC, admite-se a comprovação posterior do feriado local para fins de reconhecimento da tempestividade do recurso especial.

4. Não se admite a análise de matéria constitucional em recurso especial, sob pena de usurpação de competência do STF.

5. Inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a corte de origem examina e decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido.

6. A natureza jurídica propter rem das quotas condominiais impõe o pagamento ao proprietário registral independentemente da demonstração de relação jurídico-material existente entre o promissário-comprador e o compromissário-vendedor.

7. A ausência de entrega das chaves ao promissário-comprador não ilide a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, podendo fundamentar eventual exercício do direito de regresso que não vincula o condomínio.

8. O proprietário registral é parte legítima para a execução de cobrança de cotas condominiais, ainda que não tenha recebido as chaves do imóvel.

9. Agravo interno provido. Recurso especial conhecido em parte e provido.

(AgInt no REsp n. 2.147.665/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 7/10/2025, DJEN de 17/11/2025.)

Embora o perigo de dano seja evidente, a tutela de urgência não pode ser concedida sem a contrapartida da probabilidade do direito.

O argumento dos agravantes de que a reversibilidade é garantida por se tratar de bem durável não se sustenta integralmente em sede de cognição sumária, uma vez que a entrega do bem a devedores confessos e sem garantia judicial do adimplemento posterior poderia consolidar a mora e frustrar o direito da construtora.

Assim, a manutenção da decisão agravada, que indeferiu a tutela de urgência, é a medida mais prudente neste momento processual, pois a ausência de elementos probatórios suficientes para demonstrar a probabilidade do direito impede a concessão da medida liminar. A controvérsia sobre a legalidade dos débitos, a onerosidade excessiva e a natureza dos pagamentos (juros de obra) demanda a instrução processual para ser devidamente analisada.

Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao agravo de instrumento, mantendo integralmente a decisão recorrida.

Salvador/BA, 24 de novembro de 2025.

 Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar 

Relatora