PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: Direito  consumidor. Agravo interno em apelação cível. Rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel. Atraso injustificado na entrega. Mora configurada. Aplicação do CDC. Inversão da cláusula penal. Devolução integral dos valores pagos. Agravo interno desprovido.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu parcial provimento à apelação da ré apenas para excluir a restituição da comissão de corretagem, mantendo a sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e multa contratual. A autora alegou inadimplemento da obrigação de entrega de imóvel adquirido no empreendimento “Resort do Lago”, pleiteando a rescisão contratual e devolução integral dos valores pagos. A sentença foi parcialmente mantida em sede de apelação.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar a caracterização da relação de consumo no contrato firmado entre as partes e a consequente aplicação do Código de Defesa do Consumidor; (ii) determinar a legitimidade da rescisão contratual e da restituição integral dos valores pagos, com reversão da cláusula penal em favor da parte autora, diante do inadimplemento da obrigação de entrega do imóvel. 

III. Razões de decidir

3. Configura-se relação de consumo entre as partes, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC, considerando-se a autora como consumidora final e a ré como fornecedora, sendo irrelevante o suposto intuito de investimento da compradora, não comprovado pela ré, a quem competia o ônus da prova (art. 373, II, CPC). 

4. Restou incontroverso o inadimplemento contratual por parte da ré, demonstrado pelo atraso injustificado e prolongado na entrega do imóvel, bem como pela paralisação das obras, ausência de cronograma atualizado e ausência de justificativas plausíveis para a mora.

5. É legítima a rescisão do contrato por inadimplemento absoluto da obrigação principal, com devolução integral dos valores pagos pela autora, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ.

6. A cláusula penal prevista apenas para a mora do comprador deve ser invertida em desfavor da construtora, conforme orientação fixada pelo STJ nos Temas Repetitivos 970 e 971, a fim de preservar a equivalência contratual e evitar o enriquecimento sem causa.

7. A jurisprudência do STJ e dos tribunais estaduais reforça o entendimento de que o atraso injustificado na entrega do imóvel, sem excludentes de responsabilidade, enseja o desfazimento contratual com restituição integral dos valores e aplicação da cláusula penal em benefício do consumidor.

IV. Dispositivo e tese

 8. Recurso desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos dos recurso de agravo interno em apelação 8000153-49.2020.8.05.0043, em que figuram como agravante ILHA DO ATALAIA EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS E IMOBILIÁRIOS LTDA e, como agravada, CLAUDIA FERREIRA COSTA.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 24 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Vistos, etc.

Trata-se de recurso de agravo interno interposto por ILHA DO ATALAIA EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS E IMOBILIÁRIOS LTDA em face da decisão monocrática que rejeitou os aclaratório e manteve o decisum que deu provimento em parte ao apelo da ora agravante, reformando a sentença de procedência apenas para afastar a restituição dos valores pagos pela parte ora agravada, CLÁUDIA FERREIRA COSTA, a título de comissão de corretagem, nos seguintes termos:

“Pelo exposto, com fulcro no artigo 932, IV, REJEITO OS ACLARATÓRIOS, pelos fundamentos supracitados.” (ID 89819286)

Em suas razões recursais (ID 91356208), a agravante sustenta a necessidade de reforma da decisão vergastada para que seja reconhecido o direito à retenção de parte dos valores pagos pela parte autora, em atenção às cláusulas contratuais, bem como a revisão da condenação ao pagamento da multa contratual e alteração do termo inicial dos juros de mora.

Assevera que a decisão monocrática não observou as cláusulas contratuais que previam retenção entre 20% e 50% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do comprador. Sustenta que a autora desistiu do negócio, o que configura rescisão imotivada, devendo arcar com os encargos previstos contratualmente.

Argumenta que o contrato prevê, expressamente, a retenção de percentual destinado a cobrir despesas com comercialização, publicidade, tributos e comissões, além de valores relativos a taxas ordinárias e extraordinárias do condomínio, e que tais disposições não configuram cláusulas abusivas, estando de acordo com a jurisprudência do STJ que reconhece a possibilidade de retenção de até 25% ou mais, conforme o caso.

Assevera, ainda, que a exclusão total das retenções e encargos causa enriquecimento ilícito da parte autora, que teria usufruído da estrutura do empreendimento e agora pretende a devolução integral dos valores, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Devidamente intimada, a agravada apresentou contrarrazões no ID 92803312.

Examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do CPC.

É o relatório.

Salvador, 16 de janeiro de 2025.

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conheço do recurso, presentes que se encontram os pressupostos de admissibilidade.

Como relatado, trata-se de agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu parcial provimento ao recurso de apelação para excluir apenas a condenação da ré à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, mantendo a sentença em seus demais fundamentos.

Na origem, a parte autora/agravada ajuizou ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e multa contratual, alegando, em síntese, que adquiriu fração ideal de unidade no empreendimento “Resort do Lago” para fins de investimento e lazer, mas não obteve a entrega do imóvel pela ora agravante, razão pela qual pleiteou a rescisão do contrato e devolução integral dos valores pagos, além de indenização.

O Juízo de origem julgou procedente o pedido, determinando a rescisão do contrato e condenando a ré à devolução integral dos valores pagos, bem como ao pagamento de multa contratual. Na apelação, a ré obteve parcial êxito, com a exclusão da restituição da comissão de corretagem, mantendo-se os demais termos da sentença.

Trata-se de evidente relação de consumo, na qual a apelada, ao adquirir um imóvel para seu uso, assumiu a posição de consumidor (art. 2º, CDC), e a apelante de fornecedor (art. 3º, CDC), esta última ao colocar o imóvel no mercado de consumo, diante de sua incontroversa comercialização da atividade imobiliária.

A apelante sustenta a inaplicabilidade do CDC sob o argumento de que a autora teria adquirido o imóvel com o intuito de investimento, e não como consumidora final. Entretanto, não há nos autos qualquer elemento de prova capaz de confirmar essa alegação, sendo certo que o ônus de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora competia à ré, nos termos do art. 373, II, do CPC. 

Outrossim, a relação estabelecida também se caracteriza pelo princípio da vulnerabilidade consumerista, essencial no CDC, considerando-o como parte hipossuficiente, em desvantagem técnica, jurídica e econômica frente ao fornecedor. A situação reforça a necessidade de aplicação das proteções específicas do Código Consumerista para reequilibrar as obrigações e os direitos das partes envolvidas.

Uma vez que caracterizado o vínculo, a apelada possui direito às garantias básicas asseguradas pelo CDC, entre elas, o direito à informação clara e adequada, expectativa contratual, boa-fé e à reparação de eventuais danos patrimoniais sofridos. Assim, em caso de descumprimento contratual, sem qualquer justificativa, como o atraso na entrega do imóvel, o consumidor deve ser indenizado, conforme preceitua o art. 6º, do CDC.

O conjunto probatório constante dos autos revela que a rescisão contratual decorreu de inadimplemento substancial da apelante. Veja-se.

Restou incontroverso que, em 23/11/2018, a apelada adquiriu fração ideal de unidade autônoma no empreendimento “Ilha do Atalaia”, mediante contrato de promessa de compra e venda, cujo bloco (1B) encontrava-se em fase inicial de construção. O pagamento foi ajustado em entrada, parcelas intermediárias e saldo a longo prazo, denotando típica aquisição para uso e fruição futura.

A prova documental e fotográfica juntada pela autora comprova que, passados mais de 18 meses da celebração do negócio, as obras encontravam-se paralisadas e sem qualquer sinal de avanço, apresentando sinais visíveis de deterioração dos materiais empregados. As imagens juntadas evidenciam estruturas expostas, ferragens oxidadas e acúmulo de detritos, o que reforça o estado de abandono.

A própria apelante, em comunicação mantida com a adquirente por meio de aplicativo de mensagens, reconheceu não dispor de previsão para retomada e conclusão das obras, o que confirma a ausência de planejamento e de capacidade operacional para adimplir a obrigação.

Importante frisar que a ré, mesmo após ser citada e regularmente intimada para produzir prova, não apresentou qualquer documento hábil a demonstrar causas justificadoras da paralisação ou a existência de medidas concretas para a conclusão do empreendimento. Tampouco indicou marcos de obra, cronogramas atualizados ou autorizações administrativas pendentes que pudessem afastar a sua mora.

A conduta omissiva da apelante, consistente na paralisação das obras e na falta de informações claras sobre a conclusão, caracteriza inadimplemento absoluto da obrigação principal assumida - a entrega do imóvel no prazo e condições pactuados.

Ressalta-se que deve ser considerada abusiva a cláusula que transfere ao consumidor o ônus de suportar eventuais atrasos sem qualquer compensação ou plausível justificação, enquanto o fornecedor permanece isento de consequências. O atraso prolongado e não justificável pelo fornecedor obriga-o a reparar o consumidor, dado o desequilíbrio imposto pela cláusula e o impacto negativo na vida do consumidor.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos, fixou duas teses como precedentes qualificados, vejamos:

Tema Repetitivo 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

Tema Repetitivo 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Assim, consoante as teses firmadas, a relação de consumo impõe que o fornecedor também assuma as consequências de inadimplência que seriam exigidas unicamente do consumidor. Dessa forma, se há cláusula para inadimplência do comprador, a construtora deve ser igualmente penalizada por atrasos, a fim de equilibrar a relação contratual e evitar o favorecimento unilateral do fornecedor, em obediência ao princípio de equidade entre as partes, não sendo possível eximir a construtora de responsabilidade, especialmente quando não se comprovam causas excludentes.

Dessa forma, como o contrato prevê penalidades para o comprador em caso de atraso nos pagamentos, é legítima a rescisão do contrato em razão da inadimplência na entrega do imóvel, uma vez que a disposição contratual não pode privilegiar apenas um lado da relação, especialmente o fornecedor, que tem o poder de impor cláusulas unilaterais. 

A inversão da cláusula penal encontra respaldo, outrossim, na necessidade de preservar o equilíbrio contratual e na vedação ao enriquecimento sem causa, evitando que apenas uma das partes suporte o ônus decorrente do descumprimento contratual, enquanto a outra permaneça isenta de qualquer sanção. Tal entendimento decorre da aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e da equivalência contratual, consagrados nos artigos 421 e 422 do CC, os quais impõem às partes compromissos proporcionais, vedando a imposição de encargos excessivos ou indevidos a apenas um dos contratantes. 

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem reiterado esse entendimento, reconhecendo que, nos casos em que a rescisão contratual decorre de culpa da incorporadora, a penalidade originalmente prevista para o comprador pode ser revertida em seu favor. Nesse sentido, destacam-se os precedentes do AgInt no AREsp 1.241.749/SP, de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, e do REsp 1.723.519/SP, de relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze, nos quais restou consolidado o entendimento de que a inversão da cláusula penal visa resguardar o princípio da equivalência contratual. 

Portanto, o atraso injustificado na entrega do imóvel, além de frustrar a expectativa do consumidor, demanda a aplicação da supracitada penalidade, tal como seria exigido do consumidor em caso de inadimplência, sendo irretocável a sentença.

Quanto à devolução integral dos valores pagos, caracterizada a mora, plenamente cabível o desfazimento do contrato com ressarcimento integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, não merecendo reforma a sentença neste particular.

A documentação constante dos autos comprova que, em cumprimento ao contrato firmado em 23/11/2018, a apelada efetuou o pagamento de uma entrada dividida em 12 prestações mensais de R$ 689,58, além de parcelas subsequentes referentes ao saldo remanescente, com valor global de R$ 11.033,52 (onze mil e trinta e três reais e cinquenta e dois centavos) efetivamente quitado até o momento da ruptura contratual, não havendo nos autos controvérsia quanto à realização desses pagamentos, sendo incontroversa também a não entrega do imóvel. 

Assim, caracterizada a mora, cabível o ressarcimento dos valores pagos.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado, em mesma linha de intelecção, a saber:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. ÓBICE DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. CULPA DA CONSTRUTORA RECORRENTE RECONHECIDA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS DESEMBOLSADAS EM PARCELA ÚNICA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA LEGISLAÇÃO OBJETO DE AFRONTA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 284/STF. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 2. No caso concreto, o Tribunal de origem, a partir do exame dos elementos de prova e da interpretação do contrato firmado pelas partes, entendeu que a rescisão da avença ocorreu em razão do atraso injustificado da construtora recorrente quanto à entrega da obra. Entender de modo contrário exigiria, além de nova interpretação do ajuste celebrado, o reexame de matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial. 3. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 4. Estando o acórdão recorrido em sintonia com o entendimento firmado por esta Corte Superior, aplica-se a Súmula n. 83/STJ como óbice ao recurso. 5. "No recurso interposto pela alínea 'a' do permissivo constitucional é imprescindível a individualização do artigo de lei federal tido por violado, sem o que incide, por analogia, a Súmula 284 do STF" (AgInt no AREsp n. 623.110/GO, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 26/9/2017, DJe 2/10/2017). 6. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ: AgInt no AREsp 1529479/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 25/11/2019, DJe 29/11/2019).

Ainda, precedentes desta e. Corte acerca do tema:

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. MORA CONFIGURADA. CULPA EXCLUSIVA DAS RÉS. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS INTEGRALMENTE. CABIMENTO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. APELAÇÕES CONHECIDAS. APELO DA PARTE RÉ NÃO PROVIDO. RECURSO ADESIVO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PROVIDO. 1. Restando incontroverso nos autos o atraso na entrega do imóvel e a mora das rés que entregam o bem cerca de 30 meses após o fim do prazo de tolerância de 180 dias, configurado o inadimplemento. 2. Caracterizado o atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda e não se configurando hipótese de caso fortuito, força maior ou qualquer outra excludente de sua responsabilidade, é cabível o desfazimento do contrato com a restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos, sem qualquer retenção diante da culpa exclusiva da construtora. Precedentes do STJ. 3. Ultrapassa o mero dissabor o atraso injustificado na entrega de imóvel, quando aguarda o comprador por cerca de trinta meses o término de obra paralisada, caso de angústia e temor que justifica a condenação em danos morais. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. APELO DA PARTE RÉ NÃO PROVIDO. RECURSO ADESIVO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-BA - APL: 05062812420188050080, Relator: MOACYR MONTENEGRO SOUTO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/12/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRELIMINAR DE JULGAMENTO ULTRA PETITA. DESCABIMENTO. MULTA CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE REVERSÃO EM FAVOR DA PARTE AUTORA. CARACTERIZADO O ATRASO NA ENTREGA DO BEM. MORA CONFIGURADA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA EVIDENCIADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. DANOS MORAIS INEXISTENTES. MERO ABORRECIMENTO. HONORÁRIOS MANTIDOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Rejeita-se a preliminar de julgamento extra petita. Matéria abordada na exordial. Inversão do pagamento de multa contratual cabível, eis que fixada contratualmente e permitida sua reversão em favor da parte autora/apelada. Precedente do STJ. 2.O atraso na entrega do imóvel é fato incontroverso nos autos, sem comprovação de ocorrência de excludentes de responsabilidade ou qualquer hipótese de caso fortuito ou força maior. 3. Mora das rés caracterizada diante da entrega do imóvel cerca de 18 meses após findo o prazo de tolerância. Devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos, que se impõe. 4. Cabe a inversão do pagamento de multa, eis que fixada contratualmente, sendo permitida sua reversão em favor da parte autora/apelada. Recurso Repetitivo STJ. 5. Dano moral não configurado, tratando-se de mero descumprimento de contrato o atraso, sem impacto na esfera íntima do consumidor. 6. Honorários mantidos. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. (TJ-BA - APL: 05099046720168050080, Relator: ALDENILSON BARBOSA DOS SANTOS, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/03/2020)

Pelo exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO, mantendo-se a decisão monocrática por seus próprios fundamentos.

É o voto.

Sala de Sessões, de  de 2026.

PRESIDENTE

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA