PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8001938-04.2020.8.05.0154 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| APELANTE: LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA |
| Advogado(s): EDUARDO CAVALCANTE GAUCHE |
| APELADO: BENEDITO AFONSO DA SILVA FERREIRA |
| Advogado(s): GABRIEL CARVALHO DE JESUS PINHEIRO |
CONHEÇO da Apelação interposta, porquanto observados os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de sua admissibilidade recursal, e porque é da espécie correta para impugnar a decisão recorrida (art. 1.009 do Código de Processo Civil – CPC), porque as Apelantes são legitimadas para tanto e detentoras do interesse recursal (art. 996, CPC), porque não há causa impeditiva ou extintiva do direito de recorrer (art. 999 ou 1.000, CPC), porque a sua forma é adequada (art. 1.010, CPC) e porque é tempestivo (§5º, art. 1.003, CPC), tudo conforme fundamentos abaixo.
Inicialmente, cumpre examinar a preliminar suscitada pela Apelante referente à concessão do benefício da gratuidade da justiça. A Apelante, sociedade empresária de propósito específico do ramo imobiliário, postulou a benesse sob a genérica alegação de fragilidade econômica. Contudo, a concessão da gratuidade de justiça a pessoas jurídicas reveste-se de caráter excepcionalíssimo, demandando prova cabal da efetiva impossibilidade de arcar com as despesas processuais, o que não se demonstrou nos autos. A Súmula nº 481 do Superior Tribunal de Justiça é peremptória ao estabelecer que "faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais".
In casu, a Apelante limitou-se a meras conjecturas, sem colacionar qualquer balanço contábil, declaração fiscal ou extratos bancários que atestassem sua alegada hipossuficiência. Não obstante, o cotejo dos autos revela que a Apelante procedeu ao recolhimento do preparo recursal (ID 93492303). Desse modo, embora a ausência de prova robusta obste a concessão da gratuidade, o óbice da deserção é superado pelo pagamento das custas. Assim, rejeita-se o pedido de gratuidade de justiça, prosseguindo-se à análise do mérito.
No mérito recursal, a Apelante busca reformar a sentença primeva sob três eixos argumentativos: a modalidade de restituição dos valores pagos, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e a redução da multa contratual. Cada um desses pontos será enfrentado com o rigor técnico-jurídico que a matéria impõe.
1. Da Restituição Integral e Imediata dos Valores Pagos
A Apelante insiste na tese de que a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça não impõe a restituição dos valores em parcela única, defendendo um parcelamento. Esta argumentação, entretanto, carece de amparo jurídico e jurisprudencial. A referida Súmula dispõe: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."
O termo "imediata", empregado no verbete sumular, não comporta outra interpretação senão a de que a restituição deve se operar de forma célere, sem dilações indevidas ou parcelamentos que prolonguem o prejuízo do consumidor. A interpretação conferida pelo Juízo de primeira instância, inclusive em sede de embargos de declaração (ID 92564446, Pág. 2), ao assentar que "o termo 'imediata' constante do verbete sumular indica claramente que a restituição deve ocorrer de forma integral e sem dilações, o que, na prática forense, traduz-se em pagamento em parcela única", está em perfeita consonância com o entendimento do STJ.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, conforme precedentes que deram origem à Súmula 543/STJ, é cristalina ao considerar abusiva a cláusula contratual que prevê a restituição dos valores de forma parcelada em caso de culpa do vendedor. Cita-se, a título exemplificativo, o AgRg no AREsp nº 525955/SC, no qual a Terceira Turma do STJ entendeu que “é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes”. Permitir o parcelamento seria, em última análise, chancelar a conduta do inadimplente e perpetuar a desvantagem do consumidor, o que é vedado pelo sistema consumerista.
A Apelante teve sua responsabilidade pela rescisão contratual cabalmente demonstrada em razão do manifesto inadimplemento da obrigação de entregar as obras de infraestrutura no prazo estipulado contratualmente e no Decreto Municipal nº 3.730/2015, de 25 de maio de 2015. A alegação de "primeira fase de lotes já concluída" (ID 92564423, Pág. 3) não exime a vendedora de sua responsabilidade, uma vez que o contrato do Apelado não previa entrega por fases, mas, sim, um lote com infraestrutura completa. Desse modo, a sentença, ao determinar a restituição integral e em parcela única, agiu com acerto e em estrita observância à legislação e à jurisprudência aplicáveis.
2. Da Devolução dos Valores Pagos a Título de IPTU
A Apelante contende a condenação à restituição dos valores de Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) instituído pelo art. 100 da Lei Municipal nº 387/2009 do Município de Luís Eduardo Magalhães/BA, invocando cláusula contratual e a conclusão da primeira fase da obra como justificativas para a responsabilidade do Apelado. Tal argumentação, entretanto, desconsidera o pressuposto fundamental para a transferência da obrigação tributária de IPTU ao promitente comprador: a efetiva imissão na posse do imóvel com condições de uso e gozo.
O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse". (AgInt no REsp nº 1.975.034/SP, Relator: Min. Humberto Martins, 3ª Turma, DJe: 27/09/2023).
No caso concreto, restou incontroverso que o Apelado jamais foi efetivamente imitido na posse do imóvel em condições de fruição, haja vista o notório atraso na conclusão das obras de infraestrutura do loteamento, conforme Ofício da Prefeitura Municipal de Luís Eduardo Magalhães/BA, local de situação do imóvel (ID 92564430) e as provas documentais e visuais colacionadas aos autos. Exigir o pagamento de tributos por um imóvel que não pôde ser utilizado por culpa exclusiva da vendedora configura manifesta abusividade e enriquecimento ilícito.
A cláusula contratual invocada pela Apelante (cláusula 2.5 – ID 92564237 – Pág. 2) não pode se sobrepor ao entendimento jurisprudencial consolidado e aos princípios consumeristas que protegem a parte vulnerável da relação. A responsabilidade tributária, no cenário de inadimplemento da vendedora, permanece com ela até a efetiva entrega do bem apto à sua finalidade. Desta feita, a manutenção da condenação à restituição dos valores de IPTU é medida que se impõe, em perfeita sintonia com a legalidade e a justiça.
3. Da Manutenção da Multa Contratual
A Apelante pleiteia a redução da multa contratual com base no art. 413 do Código Civil, sob a alegação de "cumprimento parcial da obrigação". Essa pretensão é infundada.
O art. 413 do Código Civil permite a redução equitativa da penalidade se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante for manifestamente excessivo. No entanto, no caso em tela, a obrigação principal da Apelante – qual seja, entregar o loteamento com infraestrutura completa no prazo de 24 (vinte e quatro) meses (cláusula 4.1 do contrato e Decreto nº 3.730/2015) – foi substancialmente descumprida. A entrega de um lote desprovido das condições básicas de infraestrutura para edificação e uso não pode ser concebida como "cumprimento parcial" para os fins do referido dispositivo legal. O inadimplemento da Apelante frustrou a finalidade precípua do contrato, equivalendo a um inadimplemento total.
Ademais, a sentença, ao inverter a cláusula penal em favor do consumidor, aplicou corretamente a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema nº 971, que estabelece: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor". A multa de 10% sobre o valor atualizado do imóvel é justa e razoável, servindo à dupla função de penalizar o infrator e compensar o lesado, sem se mostrar excessiva diante do descumprimento total da obrigação essencial.
4. Do Prequestionamento
Por fim, quanto ao pedido de prequestionamento formulado pelo Apelado, verifica-se que esta Corte, ao prolatar esta decisão, analisou e aplicou os dispositivos legais e princípios constitucionais pertinentes ao caso, notadamente aqueles concernentes à defesa do consumidor (art. 5º, inciso XXXII, e 170, inciso V, da Constituição Federal), ao devido processo legal, contraditório e ampla defesa, bem como à razoável duração do processo (art. 5º, incisos LIV e LXXVIII da Constituição Federal). A fundamentação exarada abrange as matérias de índole constitucional e infraconstitucional invocadas, cumprindo, assim, o requisito do prequestionamento para fins de interposição de eventuais recursos às Instâncias Superiores, caso as partes assim entendam.
Diante de todo o exposto, as razões recursais da Apelante não se sustentam frente à solidez da fundamentação da sentença e à jurisprudência pacífica dos Tribunais Superiores. A conduta da Apelante de não cumprir com a obrigação essencial do contrato impõe a manutenção da integralidade da decisão de primeiro grau.
Diante do exposto, e em perfeita sintonia com a análise técnico-jurídica empreendida, com fundamento nas normas e precedentes citados, o voto é no sentido de NEGAR PROVIMENTO à Apelação interposta por LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, mantendo-se incólume a r. sentença prolatada pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Luís Eduardo Magalhães/BA em todos os seus termos.
Em face da sucumbência recursal, e em observância ao disposto no art. 85, §11, do Código de Processo Civil de 2015 (CPC), MAJORO os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em primeiro grau em 8% (oito por cento), que, somados aos honorários já arbitrados, totalizam 18% (dezoito por cento) sobre o valor da condenação, a serem arcados integralmente pela Apelante em favor do patrono do Apelado. Por conseguinte, e em observância ao limite estabelecido no §2º do art. 85 do CPC, REDUZO a sucumbência do Apelado para 2% (dois por cento) sobre o valor da condentação.
É como voto.
Salvador/BA, (Data Registrada Eletronicamente).
Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA
Relator