PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. PEDIDO DE FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS PROBATÓRIOS SUFICIENTES. RECURSO DESPROVIDO.

 
I. Caso em exame

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Lojas Le Biscuit S/A (atualmente denominada CVLB Brasil S/A) contra decisão do Juízo da 4ª Vara Cível de Feira de Santana que indeferiu pedido liminar de fixação de aluguel provisório, nos autos da ação revisional de aluguel nº 8017169-60.2024.8.05.0080. A decisão fundamentou-se na necessidade de contraditório e instrução probatória, não obstante a juntada de laudo técnico unilateral. A agravante sustenta que o valor atual do aluguel (R$ 84.089,78) é superior ao de mercado e requer a fixação provisória no valor de R$ 70.000,00.

II. Questão em discussão

2. Discute-se a possibilidade de fixação de aluguel provisório em ação revisional de locação, com base no art. 68, II, b, da Lei nº 8.245/91, diante de laudo técnico unilateral e sem a oitiva da parte contrária, e se estão presentes os requisitos legais para a concessão da tutela de urgência.

III. Razões de decidir

3. O contrato de locação, firmado em 2007, estipula aluguel com base em percentual sobre o faturamento, sendo o valor mínimo de R$ 86.075,22.

4. A quantia proposta de R$ 70.000,00 não representa 80% do valor locatício efetivamente praticado, o que contraria o art. 68, II, da Lei nº 8.245/91.

5. O laudo técnico apresentado não comprova adequadamente o descompasso entre o valor de mercado e o aluguel vigente, tampouco demonstra a alegada crise financeira.

6. Jurisprudência consolidada do TJBA reforça que a fixação de aluguel provisório exige provas robustas e indícios suficientes, o que não se verifica no caso.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e não provido. Agravo interno prejudicado.

Tese de julgamento: "1. A fixação de aluguel provisório em ação revisional exige a demonstração inequívoca da desproporção do valor locatício vigente, com base em elementos probatórios robustos. 2. A ausência de compatibilidade entre o valor sugerido e o percentual legalmente admitido impede a concessão da tutela de urgência prevista no art. 68, II, da Lei nº 8.245/91."

Dispositivos legais relevantes citados: Lei nº 8.245/91, art. 68, II; CPC, arts. 300 e 931
Jurisprudência relevante citada: TJBA, Agravo de Instrumento nº 8028625-24.2022.8.05.0000; nº 8014518-72.2022.8.05.0000; nº 8036690-08.2022.8.05.0000.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 8057448-37.2024.8.05.0000, em que figuram como parte recorrente LOJAS LE BISCUIT S/A (CVLB BRASIL S/A) e parte recorrida CONDOMÍNIO SHOPPING FEIRA DE SANTANA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, prejudicado o Agravo Interno, nos termos do voto da eminente Relatora.

Sala das sessões,

Presidente

Des. Andrea Paula Matos Rodrigues de Miranda
Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora 

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Negado provimento ao Agravo de Instrumento e julgado prejudicado o Agravo Interno - Por unanimidade.

Salvador, 14 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por LOJAS LE BISCUIT S/A (atualmente denominada CVLB BRASIL S/A) em face da decisão interlocutória (ID 69507487/459027076) proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Feira de Santana, nos autos do processo nº 8017169-60.2024.8.05.0080, que indeferiu o pedido liminar de fixação de aluguel provisório formulado pela parte autora, com fundamento na ausência de contraditório e necessidade de produção probatória, apesar da juntada de laudo técnico unilateral.

Em suas razões recursais (ID 69328352), a agravante defende a necessidade de reforma da decisão vergastada para que seja fixado aluguel provisório no valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), cerca de 85% do valor contratual vigente, com base no art. 68, II, b, da Lei nº 8.245/91.

Sustenta que apresentou laudo técnico de avaliação elaborado por engenheiro, nos moldes da NBR 14.653-2, o qual evidencia descompasso entre o valor de mercado e o valor atualmente praticado, de R$ 84.089,78. Argumenta que tal valor representa onerosidade excessiva e poderá inviabilizar a permanência da locatária no ponto comercial, caracterizando enriquecimento sem causa do locador.

Aduz, ainda, que a legislação impõe a fixação do aluguel provisório, desde que requerido e instruído com os elementos mínimos necessários, conforme interpretação doutrinária extraída da obra de Sylvio Capanema. Reforça a urgência da medida, alegando risco de inadimplemento e consequências negativas à continuidade da operação comercial, como protestos, negativação e despejo.

Com isso, pede que seja concedida a antecipação da tutela recursal, para que seja fixado aluguel provisório no valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), em atenção ao disposto no artigo 68, II, b, da Lei 8.245/91. No mérito, requer o provimento do agravo para que seja reformada a decisão agravada, com a confirmação da tutela de urgência ora requerida.

Indeferiu-se, pela decisão Id. 69507487, o pleito liminar recursal, o que motivou o agravado a interpor o Agravo Interno juntado no Id. 70912570.

A parte agravada não apresentou contrarrazões ao Agravo de Instrumento e nem ao Agravo Interno, conforme certificado no Id. 75591385.

É o RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931).

Salvador, data registrada no sistema.

ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

A2

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos e requisitos de admissibilidade, conheço do recurso, tendo a parte agravante comprovado a regularidade do preparo recursal (Ids. 69328362 e 69328363).

No caso em comento, pretende o Agravante, nos autos de ação de revisão de valor locatício, obter a fixação de aluguel provisório, alegando que teria sido avençado o aluguel mínimo de R$ 84.089,78 (oitenta e quatro mil, oitenta e nove reais e setenta e oito centavos), o qual, além de destoar da média de mercado, verificada por laudo que elaborou com auxílio de profissional técnico (engenheiro), inviabiliza a continuidade do desenvolvimento da atividade empresarial.

Todavia, merece registro, inicialmente, que as bases contratuais ora impugnadas estão vigentes desde 24/05/2007, data em que foi celebrado o contrato de locação, bem como o primeiro aditivo, que deliberou acerca do modo de estipulação dos encargos comuns, sendo observada, para estes, a mesma sistemática adotada quanto ao arbitramento do valor locatício, incidindo ambos os ônus sobre o valor da venda bruta ou com base em valor mínimo, prevalecendo o que fosse maior.

Não se ignora que os valores consignados nos extratos de pagamento do Id. 452028764, dos autos de origem, são de elevada monta, com a confirmação de que, hoje, o valor mínimo do aluguel é de R$ 86.075,22.

Entretanto, esses mesmos documentos revelam que, desde o ano de 2002, as quantias pagas ao Agravado, decorrentes do ajuste, orbitam no patamar de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), de modo que a mera dimensão do débito, sem outros fatores que a ela se associem, fragiliza a alegação sobre o perigo do dano, acaso não concedido o provimento jurisdicional antecipatório.

Nota-se, ainda, desses comprovantes, que a quantia que se pretende estabelecer como valor provisório, no importe de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), não representa 80% (oitenta por cento) do valor locatício, que, repise-se, não é composto somente do valor mínimo, o qual não vem sendo pago, diante da superioridade do montante que acaba por advir da incidência do percentual ajustado sobre o faturamento da Agravante.

Assim, nos termos em que exposta a pretensão, não estaria atendida a exigência constante do inciso II do art. 68 da Lei 8.245/91:

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

(...)

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009).

Conclui-se, em suma, pela ausência de demonstração da probabilidade do direito à fixação do valor provisório com base no quantum indicado, o qual não guarda a compatibilidade percentual legal exigida com o valor da locação, sendo que este, repita-se, não foi avençado prioritariamente no patamar mínimo, que também não é verificado na prática em razão do expressivo faturamento da Agravante, elementar que, nesse ponto, também mostra a contrariedade na alegação sobre a crise financeira que impacta suas atividades comerciais, sequer comprovada, ainda que remotamente, nos autos.

Em acréscimo, merece menção a circunstância de que o laudo técnico acostado ao pedido inaugural traça análise comparativa com base em dois parâmetros diversos, contrastando o valor referente ao ajuste em questão, que se pauta em vendas da empresa, com outras prestações estipuladas com esteio na metragem da loja locada.

Vejamos o posicionamento jurisprudencial desta Corte de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. PEDIDO LIMINAR DE FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. DECISÃO QUE INDEFERE A LIMINAR. O ARBITRAMENTO LIMINAR DO ALUGUEL PROVISÓRIO DEVE ESTAR ACOMPANHADO DE ELEMENTOS SUFICIENTES QUE SIRVAM COMO INDÍCIO DE PROVA, O QUE NÃO ACONTECE NOS AUTOS. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO IMPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. I - O cerne da inconformidade reside em perquirir a viabilidade jurídica do pleito de redução do valor cobrado a título de aluguel mínimo e décimo terceiro aluguel com redução no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) e a alteração do índice de IGP-DI para IPCA-IBGE. II - Para a fixação do aluguel provisório, mostra-se indispensável que o locador ou o locatário apresente elementos convincentes de que o atual aluguel vigente encontra-se em total descompasso com o valor praticado pelo mercado, e que o valor requerido está lastreado em provas robustas da atual conjuntura das locações para a região . III – In casu, o agravante não apresentou prova suficiente que apontasse para os parâmetros requeridos. Inexiste, verbi gratia, pesquisa de mercado que demonstrasse a veracidade do valor supracitado, nem mesmo laudo que demonstrasse a disparidade entre o valor pago atualmente e o se pretende liminarmente. Há apenas alegações. Acertada a decisão de piso que exarou: “Para a concessão da tutela antecipada é necessário que haja prova inequívoca do direito alegado e convencimento da verossimilhança das alegações, além de que haja fundado receio de dano de difícil ou impossível reparação” IV – Decisão mantida . Agravo não provido. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80286252420228050000, Relator.: JOSÉ SOARES FERREIRA ARAS NETO, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 21/03/2023).

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. INDEFERIMENTO DE TUTELA DE URGÊNCIA POR AUSÊNCIA DE REQUISITOS. PLEITO DE ALTERAÇÃO DE ÍNDICE DE REAJUSTE (IGP-DI) E SUSPENSÃO DA COBRANÇA DE ALUGUEL MÍNIMO. PROCESSO ORIGINÁRIO PENDENTE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO INCONTESTÁVEL DA ALEGADA ONEROSIDADE EXCESSIVA. INVIABILIDADE DE DEFERIMENTO DA TUTELA RECURSAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO. I – A tutela de urgência, seja no juízo originário, seja no Tribunal, somente poderá ser deferida se demonstrada a probabilidade do direito alegado e o perigo de dano ou de risco ao resultado útil do provimento, devendo a medida ser reversível . II – Ausente qualquer um dos requisitos, o indeferimento é medida que se impõe. III - Inviável, sem que haja mínima prova da alegada onerosidade excessiva, em sede de cognição sumária, rever índice de reajuste contratual estabelecido pelas contratantes ou afastar previsão de aluguel mínimo. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80145187220228050000, Relator.: ADRIANA SALES BRAGA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/03/2023).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REVISÃO DE LOCAÇÃO. ALUGUEL DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. IMPOSSIBILIDADE. IMÓVEL LOCALIZADO EM SHOPPING CENTER. PANDEMIA DO COVID/19. LOCKDOWN ENCERRADO HÁ MAIS DE UM ANO. EMPRESA AGRAVADA QUE NÃO LOGROU ÊXITO EM COMPROVAR A IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO DOS ALUGUERES NOS VALORES CONTRATADOS. DECISÃO REVOGADA. RECURSO PROVIDO. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80366900820228050000, Relator.: REGINA HELENA RAMOS REIS, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/02/2023).

Dessa forma, a decisão agravada não apresenta ilegalidade ou abusividade, razão pela qual deve ser mantida.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo de instrumento, mantendo incólume a decisão agravada. Declaro, por consequência, prejudicado o Agravo Interno juntado no Id. 70912570.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

A2