PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. LIQUIDEZ, CERTEZA E EXIGIBILIDADE RECONHECIDAS. INEXISTÊNCIA DE FORÇA MAIOR. PROPORCIONALIDADE DA MULTA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução, reduzindo a multa contratual por rescisão antecipada de contrato de locação comercial de R$ 45.367,17 para R$ 27.139,40, proporcional ao tempo de contrato cumprido (3 anos e 10 meses de 10 anos), com fundamento no art. 4º da Lei nº 8.245/91. A apelante sustenta a inexequibilidade do título e a inaplicabilidade da multa em razão da pandemia da Covid-19, invocando força maior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Questões em discussão: (i) definir se o contrato de locação comercial constitui título executivo extrajudicial apto a embasar a execução da multa por rescisão antecipada; (ii) estabelecer se a pandemia da Covid-19 configura causa de força maior apta a afastar a exigibilidade da multa contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de locação comercial subscrito entre as partes constitui título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, VIII, do CPC, por conter obrigação líquida, certa e exigível.

4. A multa por rescisão antecipada é cláusula expressa do contrato, de natureza objetiva, e tem valor determinável por critério objetivo (número de aluguéis vigentes), conferindo-lhe liquidez e certeza.

5. A mera controvérsia sobre a exigibilidade da obrigação não desnatura a executividade do título, pois o fato jurídico da resilição antecipada basta para tornar exigível a penalidade contratual.

6. O caso fortuito ou força maior (art. 393 do CC) só exclui a responsabilidade quando o evento inevitável torna impossível o cumprimento da obrigação, exigindo prova do nexo causal entre o evento e a impossibilidade da prestação.

7. A atividade farmacêutica, reconhecida como essencial, não foi suspensa durante a pandemia, inexistindo prova de inviabilidade operacional do estabelecimento, de modo que não há configuração de força maior.

8. O imóvel locado, com acesso direto à via pública, não foi afetado por fechamento total, e os documentos de faturamento apresentados não demonstram impossibilidade de continuidade do negócio.

9. A sentença observou o art. 4º da Lei nº 8.245/91, aplicando corretamente a proporcionalidade da multa ao tempo de contrato cumprido, evitando enriquecimento sem causa e preservando o equilíbrio contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Teses de julgamento:

1. O contrato de locação comercial constitui título executivo extrajudicial quando contiver obrigação líquida, certa e exigível, nos termos do art. 784, VIII, do CPC.

2. A multa por rescisão antecipada possui natureza objetiva, sendo exigível independentemente de culpa, salvo disposição contratual em contrário.

3. A pandemia da Covid-19, por si só, não configura causa de força maior capaz de afastar a multa contratual se a atividade econômica do locatário não foi comprovadamente inviabilizada.

4. A redução proporcional da multa ao tempo de contrato cumprido atende ao princípio da proporcionalidade previsto no art. 4º da Lei nº 8.245/91.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 8166802-02.2022.8.05.0001, de Salvador, em que figuram, como apelante, Empreendimentos Farmacêuticos Globo Ltda. e, como apelada, M. Vitorino e Cia.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por votação unânime, em negar provimento à apelação.

Sala das Sessões, DATA REGISTRADA NO SISTEMA.

Presidente

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Cuida-se de embargos à execução promovida por M. Vitorino e Cia. contra Empreendimentos Farmacêuticos Globo Ltda.

A sentença impugnada, de ID 88101900, julgou parcialmente procedentes os embargos, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os embargos à execução para reconhecer o excesso de execução, fixando o valor devido em R$ 27.139,40, a ser atualizado conforme parâmetros acima definidos.

Considerando que o embargado decaiu de parte mínima do pedido, condeno a embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC”.

Inconformada, apelou a embargante, com razões de ID 88101917, defendendo a nulidade da execução por ausência de liquidez, certeza e exigibilidade do título executivo, alegando que o contrato de locação que fundamenta a execução não constitui título executivo extrajudicial hábil.

Aduziu que a rescisão antecipada do contrato se deu por motivos alheios à sua vontade, decorrentes da pandemia de Covid-19, que teria provocado desequilíbrio econômico-financeiro e inviabilizado a continuidade da atividade comercial no imóvel locado, situado em shopping center.

Argumentou da inaplicabilidade da multa contratual em virtude da ocorrência de caso fortuito e força maior, bem como pleiteia a relativização das obrigações contratuais diante do contexto pandêmico, ressaltando que o próprio embargado teria reconhecido a iliquidez do título ao requerer a conversão da execução em ação de cobrança, o que reforçaria a tese de inexequibilidade.

Intimada, a apelada contraminutou o recurso, no ID 88102023, refutando as alegações da apelante e pugnando pelo não provimento da apelação.

Distribuídos os autos a esta Primeira Câmara Cível, coube-me a relatoria.

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta, salientando que se trata de julgamento passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC, c/c art. 187, I, do RITJBA.

Salvador, 10 de novembro de 2025.

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Conforme evidenciado no relatório, cuida-se de embargos à execução de promovida por M. Vitorino e Cia. contra Empreendimentos Farmacêuticos Globo Ltda., julgados parcialmente procedentes.

A Empreendimentos Farmacêuticos Globo Ltda. opôs embargos à execução, alegando inexequibilidade do título executivo e inaplicabilidade da multa contratual prevista em contrato de locação comercial firmado em 26/06/2017, com prazo de 10 (dez) anos, relativo à loja localizada no Shopping Brotascenter.

A execução (8038148-91.2021.8.05.0001) visou a cobrança da multa contratual, no valor de R$ 45.367,17 (quarenta e cinco mil, trezentos e sessenta e sete reais e dezessete centavos), referente à rescisão antecipada do contrato de locação pela embargante, ocorrida em 31/05/2021.

A sentença apelada afastou as teses de inexequibilidade e de força maior, mas acolheu parcialmente os embargos, reconhecendo excesso de execução e reduzindo a multa para R$ 27.139,40 (vinte e sete mil, cento e trinta e nove reais e quarenta centavos), proporcional ao tempo de contrato cumprido (3 anos e 10 meses de 10 anos), aplicando o art. 4º da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

Em suas razões recursais, sustentou a apelante, em síntese, que a execução se lastreia em título ilíquido e inexigível, haja vista a natureza controvertida da obrigação imposta, que dependeria de prova do descumprimento contratual. Alegou que a rescisão antecipada do contrato de locação comercial decorreu de evento imprevisível, consistente na pandemia da Covid-19, que teria inviabilizado a continuidade da atividade empresarial em razão do fechamento do centro comercial onde instalado o estabelecimento, devendo, por isso, ser afastada a incidência da multa contratual. Salientou que a própria embargada teria reconhecido a ausência de liquidez e certeza ao requerer, em momento anterior, a conversão da execução em ação de cobrança.

Em contrarrazões, afirmou a recorrida que o contrato de locação comercial constitui título executivo extrajudicial nos termos do art. 784, VIII, do CPC, sendo a obrigação líquida, certa e exigível, uma vez que a multa por rescisão antecipada está expressamente prevista na cláusula 14.1, a, do contrato. Defendeu a inaplicabilidade da tese de força maior, asseverando que a atividade farmacêutica, por se tratar de serviço essencial, não sofreu restrições de funcionamento durante a pandemia, razão pela qual inexiste fundamento jurídico apto a afastar a penalidade.

No que se refere à alegada inexequibilidade do título, observa-se que a execução está fundamentada em contrato de locação comercial celebrado entre as partes, instrumento que, consoante o disposto no art. 784, VIII, do CPC, ostenta natureza de título executivo extrajudicial, desde que contenha obrigação líquida, certa e exigível.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL - SHOPPING - TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE - REJEIÇÃO - SENTENÇA MANTIDA. - O contrato de locação de imóvel possui força executiva extrajudicial, nos termos do inciso VIII do art. 784 do CPC - Presentes os requisitos do título executivo, certeza, liquidez e exigibilidade, e comprovada a existência da dívida inadimplida, devem ser rejeitados os embargos à execução. (TJ-MG - Apelação Cível: 5030450-86.2022.8.13.0079 1.0000.23.327129-5/001, Relator.: Des.(a) Valdez Leite Machado, Data de Julgamento: 09/05/2024, 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/05/2024)”.

No caso em tela, a multa por rescisão antecipada foi expressamente pactuada no contrato, sendo seu valor determinável por critério objetivo, número de aluguéis vigentes, o que lhe confere a necessária liquidez e certeza.

Com efeito, a mera controvérsia acerca da exigibilidade da multa não desnatura a executividade do título, uma vez que o conteúdo obrigacional se apresenta plenamente identificável e mensurável.

A invocação de incerteza da obrigação tampouco prospera, uma vez que o fato de a devedora questionar a culpa pela rescisão não descaracteriza a certeza da obrigação de pagar a multa, cuja exigibilidade decorre do simples fato jurídico da resilição antecipada, sem necessidade de apuração de culpa.

A multa, neste contexto, tem natureza objetiva, constituindo penalidade contratual devida pelo rompimento antecipado do vínculo, independentemente de dolo ou culpa, salvo estipulação em contrário, inexistente nos autos.

Quanto à alegação de caso fortuito ou força maior, fundamento pelo qual pretende a apelante afastar a penalidade, é de se observar que o art. 393 do Código Civil exclui a responsabilidade do devedor apenas quando o evento inevitável torna impossível o cumprimento da obrigação, contudo tal excludente não opera de forma automática, devendo ser demonstrado o nexo causal direto entre o evento imprevisível e a impossibilidade da prestação.

Sobre a hipótese:

“APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. PLEITO DE REDUÇÃO DA DÍVIDA EM RAZÃO DOS EFEITOS DA PANDEMIA CAUSADA PELO COVID-19. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS PROBATÓRIOS A AMPARAR O PLEITO. INEXISTÊNCIA DE PROVA ACERCA DE EVENTUAL ALTERAÇÃO SUBSTANCIAL E PREJUDICIAL NA RELAÇÃO NEGOCIAL. É ÔNUS DO DEVEDOR FAZER PROVA DO PAGAMENTO DO DÉBITO (ARTS. 319 E 320 DO CÓDIGO CIVIL). CÁLCULO QUE EMBASA A AÇÃO NÃO IMPUGNADO. SENTENÇA MANTIDA. Os efeitos da pandemia causada pelo COVID-19, por si só, não configuram causa suficiente para autorizar a revisão do contrato de locação sob as alegações de desequilíbrio contratual e de onerosidade excessiva. Hipótese em que a contratação havida entre os litigantes é incontroversa, assim como a existência de débito perante o locador, pretendendo o locatário a sua redução com base em argumentações genéricas, que carecem de sustentação probatória, não tendo sido demonstrada eventual alteração substancial e prejudicial na relação negocial ligada àquela. É ônus do devedor fazer prova do pagamento da dívida (arts. 319 e 320 do Código Civil). Ausência de impugnação ao cálculo que instruiu a petição inicial. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-RS - Apelação: 5016585-04.2020.8.21.0027 SANTA MARIA, Relator: Sandro Silva Sanchotene, Data de Julgamento: 10/10/2024, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: 10/10/2024)”.

No caso dos autos, conquanto seja notório o impacto da pandemia da Covid-19 sobre as relações econômicas, a apelante não logrou comprovar que sua atividade, de natureza farmacêutica, tenha sido efetivamente inviabilizada.

Ao contrário, trata-se de ramo expressamente reconhecido como serviço essencial, que permaneceu em funcionamento durante todo o período pandêmico, ainda que submetido a protocolos de restrição.

Ademais, o imóvel locado, conforme se infere dos autos, especialmente da fotografia de ID 88101888, possui acesso direto à via pública, circunstância que afasta a alegação de fechamento total do ponto comercial em razão das medidas de isolamento.

Os relatórios de faturamento apresentados, restritos a apenas três meses do ano de 2020, não são suficientes para demonstrar a alegada inviabilidade econômica persistente até maio de 2021, data da rescisão contratual.

Tal insuficiência probatória inviabiliza o reconhecimento de caso fortuito ou força maior, notadamente porque o ônus de comprovar o fato impeditivo da obrigação incumbia à apelante, conforme dispõe o art. 373, I, do CPC.

Por outro lado, a sentença apelada observou corretamente o princípio da proporcionalidade previsto no art. 4º da Lei nº 8.245/91, ao reduzir o valor da multa inicialmente exigida, correspondente a três aluguéis, para 1,85 aluguéis, em razão do cumprimento parcial do contrato (três anos e dez meses de um total de dez anos).

O critério adotado encontra respaldo na literalidade da norma, que impõe o cálculo proporcional da penalidade ao tempo de contrato não cumprido.

Ressalte-se, ademais, que a fixação da multa nesta proporção afasta eventual alegação de enriquecimento sem causa do locador, equilibrando a relação contratual sem desconstituir a natureza executiva do título.

Assim constou da sentença no particular:

“No que tange ao valor da multa, assiste razão ao embargado quanto à necessidade de aplicação da regra de proporcionalidade prevista no art. 4º da Lei 8.245/91:

‘Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada’.

Considerando que foram cumpridos 3 anos e 10 meses de um contrato de 10 anos, é razoável a aplicação da multa à razão de 1,85 aluguéis (proporcional ao período não cumprido), conforme cálculo apresentado pelo embargado.

Desta forma, tendo em vista que o valor do aluguel à época da rescisão era de R$ 14.669,95, a multa devida corresponde a R$ 27.139,40 (1,85 x R$ 14.669,95)”.

Assim, não há que se falar em nulidade da execução, inexistindo vício de inexequibilidade, iliquidez ou incerteza.

Igualmente, a pretensão de afastamento da multa contratual com base em caso fortuito não encontra amparo probatório suficiente, tampouco respaldo normativo, haja vista não demonstrada a impossibilidade objetiva de cumprimento da obrigação, requisito indispensável para a incidência do art. 393 do Código Civil.

Diante do exposto, voto pelo não provimento da apelação, para manter inalterada a sentença impugnada, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em obediência ao que estabelece o § 11 do art. 85 do CPC, majora-se a condenação em honorários advocatícios para 12% do valor da causa.

Salvador, DATA REGISTRADA NO SISTEMA.

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora